5. 건축물대장 건축주 변경

1. 관광호스텔업 사업허가 요구

결정 개요

1. 민원번호 2AA-1704-104960

2. 피신청인 ○○구청장

3. 주문 의견표명

피신청인에게 2017. 3. 31. 사용승인된 부산 ○○구 ○○동 xxx-xx 대 304.8㎡상의 건축물(제2종근린생활시설)에 대하여 건축물대장상 건축주 명의를 ㈜☆☆☆☆시스템(대표자 ◎◎◎)으로 변경할 것을 의견표명한다.

4. 의결일  2017. 5. 15.

이  유

1. 신청 원인

신청인은 2012. 9. 설립된 ㈜☆☆☆☆시스템(이하 ‘이 민원 법인’이라 한다) 대표자로, ○○ ○○구 ○○동 xxx-xx 대 304.8㎡(이하 ‘이 민원 대지’라 한다)상의 기존 건축물(연면적 150㎡)에서 소규모 공장을 운영하다가, ○○경제진흥원장의 중소기업지원 융자(이하 ‘이 민원 융자금’이라 한다)를 추천받아 이 민원 대지상에 공장(제2종근린생활시설, 이하 ‘이 민원 공장’이라 한다)을 신축하고자 2016. 10. 건축허가를 득한 후, 이 민원 법인 자금으로 공장을 신축한 후, 2017. 3. 31. 피신청인에게 사용승인을 득하였는데, 이 민원 공장 건축물대장상 건축주가 ‘이 민원 법인’이 아닌 ‘신청인’으로 기재되 있어 이 민원 융자금 지원이 불가하다 하니, 이 민원 공장의 건축주를 이 민원 법인으로 변경해 달라.

2. 피신청인의 주장

신청인은 2016. 9. 30. 이 민원 공장 건축허가 신청시, ‘신청인’ 명의로 건축허가를 신청하였고, 사용승인을 신청할 때에도 신청인 명의로 신청되어, 건축물대장이 신청한 대로 작성되어, 허가권자가 잘못 기재한 사항이 없으며, 건축물이 건축 중인 경우에는 건축관계자 변경절차를 통해 건축주 명의변경이 가능하나, 사용승인 이후에는 건축관계자 변경이 불가하며, 건축물대장상 건축주 명의를 변경하고자 할 경우, 건축물 소유권 보존등기를 한 후, 소유권 이전절차를 거쳐 소유권 변동에 관한 서류를 제출하여야 한다.

3. 사실 관계

가. 신청인은 1994년 경부터 산업용로봇을 제작‧조립하는 공장(당시 상호는 ‘☆☆☆☆시스템’이다)을 운영해 왔으며, 2007년경부터 이 민원 대지상의 건축물(지상1층, 150㎡)에서 공장을 운영하다가, 2012. 9. 20. 법인((주)☆☆☆☆시스템, 제조업, 이 민원 법인)으로 등록하였으며, 신청인이 이 민원 법인의 대표자이다.

나. 신청인은 2016. 9.경, ○○경제진흥원장이 중소기업 육성정책으로 공장신축 시, 건축비 일부를 유리한 조건으로 융자해 주는 지원사업이 있음을 알고, 신청인 소유이던 이 민원 대지에 이 민원 법인의 공장을 신축하기로 하고, 2016. 9. 30.  피신청인에게 건축허가를 신청한 후, 2016. 11. 7. 착공하였고, 2017. 3. 31. 사용승인을 득하였다. 이 민원 공장의 주요 건축개요는 아래와 같다.

다. 신청인은 이 민원 공장의 건축공사 및 행정절차(사용승인)가 완료되자, ○○경제진흥원장의 추천에 따라 이 민원 융자금을 지원받고자 2017. 4. 10. 해당 금융기관(부산은행)에 이 민원 공장 준공서류 등 관련서류 일체를 제출하였는데, 해당 은행은 관련서류를 검토한 후, 이 민원 공장의 소유자(건축주)가 ‘이 민원 법인’이 아니어서 융자금 지원이 불가하다며, 지원대상에 맞게 관련서류를 갖추어 다시 신청할 것을 요구하였다.

라. 이에, 신청인은 이 민원 공장의 소유자(건축주)가 ‘이 민원 법인’이 아닌 ‘신청인(개인)’으로 되어 있음을 비로소 알게 되어, 즉시 피신청인에게 이 민원 공장의 건축주를 ‘신청인’에서 ‘이 민원 법인(대표자 신청인)’으로 변경해 줄 것을 요청하였으나, 피신청인은 이 민원 공장이 2017. 3. 31. 사용승인되어 건축법상 허가절차가 완료되었고, ‘건축주 명의변경’은 관련 규정에 따라, 소유권 이전을 증명할 수 있는 등기서류 등을 제출하라며, 신청인의 건축주 명의변경 요청을 거부하였다.

마. 신청인에 따르면, 이 민원 공장을 신축할 당시, 건축공사나 건축행정 절차 등에 대해 잘 몰라, 지인을 통해 건축사사무소 ◇◇(이하 ‘이 민원 설계회사’)을 소개받아, 이 민원 공장을 신축할 수 있도록 건축설계, 감리, 인허가 등 용역수행을 위한 일괄 방식의 설계계약을 체결하였는데, 건축허가신청 시 이 민원 설계회사에서 ‘건축주’를 ‘개인’으로 할 것인지 ‘법인’으로 할 것인지에 대해 따로 물어오지 않았고, 신청인도 ‘건축주’에 대해 그 의미나 중요성을 몰라 별도로 협의나 요청을 할 수 없었던 상황에서 이 민원 설계회사가 개인인 ‘신청인’ 명의로 건축인․허가 절차를 진행하여 ‘신청인(개인)’이 ‘건축주’로 기재되었으나, 신청인은 당초 중소기업에 지원하는 이 민원 융자금을 이용하여, 이 민원 법인 소유의 공장을 신축하려던 것이고, 실질적으로도 이 민원 공장 신축에 소요된 비용을 전부 이 민원 법인이 지급하여, 이 민원 공장의 실수요자도 이 민원 법인이라고 하고 있다. 또한, 이 민원 공장 신축에 따른 취․등록세 납부와 관련하여 피신청인 관련부서(세무과)는 ‘세금 납부는 ‘건축물대장상 건축주 명의와 관계없이 실제 소유자’인 이 민원 법인이 납부하여야 한다.’고 하였다고 한다.

바. 신청인이 제출한 자료에 따르면, 이 민원 공장 신축공사를 위해 이 민원 법인은 2016. 10. 28. ㈜◎◎건설과 건설공사 도급계약(이하 ‘이 민원 계약서’라 한다)을 체결하였으며, 신청인은 이 민원 공장 착공신고 시, 도급인이 ‘이 민원 법인’으로 기재된 이 민원 계약서를 피신청인에게 제출하였고 착공신고가 수리되었다. 이 민원 계약서의 주요 내용은 아래와 같다.

사. 이 민원 법인의 은행계좌 이체내역에 따르면, 2016. 11. 1.～2017. 4. 17.까지 5회에 걸쳐 총 700백만원이 이 시공사에 지급된 것으로 확인되는데, 신청인에 따르면, 2017. 1. 16. 공사비 600백만원을 지급하고, 나머지 공사비는 이 민원 융자금을 지원받아 지급할 예정이었는데, ‘건축주 명의변경’ 문제로 이 민원 융자금을 지원받지 못해 공사비를 추가 지급하지 못하다가, 시공사가 공사비 지급을 독촉하여 2017. 4. 17. 부득이 1억원을 추가 지급하면서, 이 민원 법인은 현재 현금 자산이 거의 바닥난 상태이고, 나머지 공사비도 더 이상 미룰 수 없는 상태여서, 이 민원 융자금을 조속한 시일 내 지원받지 못하면 자금난으로 경영에 막대한 어려움이 예상된다고 하고 있다.

아. 또한, 신청인은 기존 공장(150㎡)이 좁고 낡아 공장운영에 어려움을 겪던 중, 유리한 조건으로 이 민원 융자금을 지원받을 수 있다는 기대에서, 이 민원 법인의 가용자금을 투입하여 이 민원 공장을 신축하게 되었는데, 건축행정 절차를 제대로 알지 못해 이 민원이 발생하였으나, 신청인은 이 민원 법인의 소유자이자 대표자로 ‘건축주’ 명의변경에 아무런 이의나 분쟁 발생의 우려가 없고, 필요하다면 ‘건축주명의변경 동의확인서’나 ‘미등기건축물확인서’, 또는 이 민원 공장과 관련하여 소유권분쟁이 있을 시, 모든 책임을 지겠다는 ‘각서’도 제출하겠으니, 이 민원 법인이 이 민원 융자금을 지원받고, 법인 명의로 소유권 보존등기를 할 수 있도록 이 민원 공장의 건축주 명의를 ‘이 민원 법인’으로 변경해 달라고 요구하고 있다.

자. 한편, 이 민원 융자금은 총 570백만원의 중소기업 대출로 금리 년 2.9%, 3년거치 5년분할상환 조건이며, 신청기한은 2017. 3. 3. ～ 2017. 7. 2.이다. ○○경제진흥원장의 이 민원 법인에 대한 융자 추천현황은 아래와 같다.

4. 판단

가. 관계 법령 등

1)「건축법」 제38조 제1항은 “특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하여야 한다. 1. 제22조제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우  2. 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물(제14조에 따른 신고 대상 건축물을 포함한다) 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우 3. 제35조에 따른 건축물의 유지·관리에 관한 사항  4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우”라고 하고, 같은 조 제2항은 “제1항에 따른 건축물대장의 서식, 기재 내용, 기재 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제25조는 “법 제38조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제56조 및 제57조에 따른 건축물대장의 신규등록 및 변경등록의 신청이 있는 경우 2. 법 시행일 전에 법령등에 적합하게 건축되고 유지·관리된 건축물의 소유자가 그 건축물의 건축물관리대장이나 그 밖에 이와 비슷한 공부(公簿)를 법 제38조에 따른 건축물대장에 옮겨 적을 것을 신청한 경우  3. 그 밖에 기재내용의 변경 등이 필요한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우 ”라고 규정하고 있다.

2)「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」(이하 ‘건축물대장관리규칙’이라 한다) 제19조 제1항은 “특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 등기관서로부터 소유권 변동자료가 통지된 때에는 건축물대장의 소유자에 관한 사항을 정리하여야 한다.”라고 하고, 같은 조 제2항은 “건축물의 소유자는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 별지 제16호서식의 건축물소유자 변경신청서에 등기사항증명서를 첨부(등기필증 제시를 포함한다)하여 건축물대장의 변경을 신청할 수 있다.”라고 하고, 같은 조 제3항은 “건축물의 소유자는 건축물대장이 건축법령에 적합하게 생성되었으나 「부동산등기법」에 따른 등기능력이 없어 소유권보존등기를 할 수 없는 건축물의 경우에는 제2항에 불구하고 소유자가 변경되었음을 증명하는 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 그 건축물과 관련된 행정행위를 위한 기재내용의 변경을 신청할 수 있다. 1. 「부동산등기법」에 따라 등기가 되지 아니함을 증명하는 서류  2. 매매계약서  3. 「공증인법」 제50조에 따른 증서의 등본 또는 동법 제57조에 따른 인증된 사서증서의 등본”라고 하고, 같은 규칙 제21조 제1항은 “특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물대장의 기재누락이나 소유권 불일치와 같은 오류사항 등을 조사하여 건축물대장 기초자료를 작성·관리할 수 있으며, 국토교통부장관은 이에 필요한 세부기준을 정할 수 있다.”라고 하고, 같은 조 제2항은 “특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항의 건축물대장 기초자료 등을 통해 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있거나 기재내용이 누락되어 있음을 발견한 경우에는 그 사실을 확인한 후 직권으로 이를 정정하거나 기재할 수 있다. 이 경우 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 지체 없이 그 내용을 건축물의 소유자에게 통지하여야 한다.”라고 하고, 같은 조 제3항은 “건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있음을 발견한 경우에는 별지 제15호서식의 건축물표시 정정신청서, 별지 제16호서식의 건축물소유자 정정신청서, 별지 제17호서식의 건축물지번 정정신청서 또는 별지 제17호의2서식의 건축물도로명주소 정정신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 그 잘못된 부분의 정정을 신청할 수 있다. 1. 생략  2. 건축물대장의 소유자에 관한 사항을 정정하려는 경우에는 건물 등기사항증명서(등기필증의 제시로 갈음할 수 있다)  3. ～ 4. 생략”라고 규정하고 있다.

3) 법원은 건축물대장(구, 건축물관리대장)의 건축주 명의변경과 관련하여, “건축법시행규칙 제3조의2 규정은 단순히 행정관청의 사무집행의 편의를 위한 것에 지나지 않는 것이 아니라, 허가대상건축물의 양수인에게 건축주의 명의변경을 신고할 수 있는 공법상의 권리를 인정함과 아울러 행정관청에게는 그 신고를 수리할 의무를 지게 한 것으로 봄이 상당하므로, 허가대상건축물의 양수인이 위 규칙에 규정되어 있는 형식적요건을 갖추어 시장, 군수에게 적법하게 건축주의 명의변경을 신고한 때에는 시장, 군수는 그 신고를 수리하여야지 실체적인 이유를 내세워 그 신고의 수리를 거부할 수는 없다.  ....중략.... 부동산등기법 제131조 제1호에 의하면 가옥대장(실제에 있어서는 건축물관리대장)등본에 의하여 자기 또는 피상속인이 가옥대장에 소유자로서 등록되어 있는 것을 증명하는 자가 미등기건물의 소유권보존등기를 신청할 수 있도록 규정되어 있는데, 건축물관리대장은 준공검사를 한 후 건축물대장 등 건축허가관계서류를 근거로 작성되는 것이므로, 양수인이 그의 명의로 소유권보존등기를 신청하려면 건축물대장에 기재된 건축주의 명의를 자신으로 변경할 필요가 있다고 할 것이다.”라고 판결(대법원 1992. 3. 31. 선고, 91누4911 판결)한 바 있고, 건축물의 소유권을 둘러싸고 다툼이 있을 경우, 행정청으로서 그 소유권이 확정되기 전까지 건축주 명의변경을 보류할 수 있는지 여부와 관련하여, “ ...  해당 건축물의 소유권을 둘러싸고 수많은 쟁송이 있었고 이러한 사정을 피고도 알고 있었으므로, 피고로서는 법원의 판결에 의하여 그 소유권의 귀속이 확정될 때까지 건축주명의변경신고의 수리를 보류한다는 뜻에서 그 수리를 거부함이 상당하다 할 것이다.”라고 판결(대법원 1993. 10. 12. 선고, 93누883판결)한 바 있다.

4) 또, 우리 위원회는 법인이 건축물을 신축하면서, 건축허가시 건축주를 법인이 아닌 개인 명의로 건축허가가 신청되어 사용승인 후, 건축주가 ‘개인’으로 기재된 건축물대장상 건축주 명의를 실질적인 소유자인 ‘법인’으로 정정해 달라는 고충민원(2AA-1511-063455)에 대하여, 해당 건축물은 아직 소유권 보존등기가 되지 않아 소유권 변동에 관하여 등기서류를 첨부할 수 없고, 법인 명의로 공사계약이 체결되었으며, 공사대금을 법인이 지급한 사실 등으로 보아, 해당 건축물의 건축물대장상 건축주를 ’법인‘으로 정정하도록 의결(2015. 12. 7., 의견표명)한 바 있다.

나. 판단 내용

신청인은 이 민원 법인의 실소유주 및 대표자로서 건축허가 신청시 ‘건축주’가 ‘법인’ 아닌 ‘개인’ 명의로 신청돼 작성된, 건축물대장상 ‘건축주’를 실제 소유자인 이 민원 법인으로 변경해 달라는 신청에 대하여 살피건대, ① 이 민원 공장은 아직 소유권보존등기를 하지 않은 미등기건축물로 등기서류의 제출이 불가한 점, ② 피신청인은 이 민원 공장을 신청인 명의로 소유권보존등기를 한 후 소유권을 이전하여, 등기서류를 제출할 것을 요구하나, 신청인은 이 민원 법인의 자금으로 신축된 이 민원 공장을 이 민원 법인 소유로 보존등기를 하려는 것이지, 신청인 소유의 공장을 이 민원 법인에게 이전(양도, 증여, 매매 등)하려는 것이 아닌 점, ③ 신청인이 제출한 자료에 따르면, 이 민원 공장 신축 공사비를 이 민원 법인이 지급(총 700백만원)한 것으로 확인되는 점, ④ 신청인은 건축설계, 감리, 인․허가 절차를 모두 이 민원 설계회사에 위임하였고 ‘건축주’와 관련하여 그 중요성을 인지하지 못했다 하더라도, 이후, 착공신고 시 제출한 공사도급계약서에는 도급자가 ‘신청인’이 아닌 ‘이 민원 법인’으로 기재되어 있어, 당시 허가권자인 피신청인이 착공신고를 수리하면서 제출된 서류를 대조․확인하였다면, 건축주가 ‘개인’인지 ‘법인’인지 명확히 하여 사용승인 전에 이 민원 공장의 ‘건축주’를 변경할 수 있었을 것으로 보이는 점, ⑤ 신청인은 이 민원 법인의 대표자이며, 건축허가 신청시 ‘법인’명의로 신청할 것을 ‘개인’명의로 신청된 것일 뿐, 이 민원 공장의 소유권을 둘러싼 분쟁의 우려가 없고, 신청인이 건축주를 이 민원 법인으로 변경하는데 동의하고 있으며, 필요하다면 신청인이 ‘건축주명의변경동의서’ 또는 ‘각서’ 등을 제출할 의사가 있는 점, ⑥ 건축물대장관리규칙 제19조 제3항은 같은 조 제2항에도 불구하고, 소유권등기가 되지 않은 건축물의 경우, 등기가 되지 않은 건축물임을 증명하는 서류를 제출함으로써 소유자변경을 할 수 있도록 허용하고 있는 점, ⑦ 법원도 미등기건축물의 경우, 사용승인 또는 건축법상 행정절차가 완료된 건축물대장(가옥대장이나 건축물관리대장)이라 하더라도 소유권보존등기를 하기 위해서는 건축물대장에 기재된 건축주 명의를 변경할 필요가 있다고 판시(91누4911판결)하고 있는 점, ⑧ 이 민원 공장은 이 민원 법인이 공사비를 지급하여, 실질적인 소유자가 이 민원 법인으로 확인되고, 신청인 또한 이 민원 공장에 대해 소유권이 없다는 의사표시를 하였음에도, 신청인 명의로 소유권보존등기를 한 후,  다시 이 민원 법인으로 소유권을 이전할 것을 요구하는 것은 실제 확인된 사실에도 불구하고 국민에게 불필요한 불편 부담을 주고, 실제 신청인의 기업의 경우 조속한 시일 내 금융지원을 받지 못하게 되는 경우 생산 및 경영에 큰 애로가 예견되는 점 등을 종합해 볼 때, 피신청인은 이 민원 공장의 건축주를 이 민원 법인으로 변경해 주는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로, 이 민원 공장의 건축물대장상 건축주를 ‘이 민원 법인(대표자 신청인)’으로 변경해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로, 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.