1. 전세임대주택 지원 국민주택기금이자 부과 이의

1. 관광호스텔업 사업허가 요구

결정 개요

1. 민원번호 2AA-1709-123156

2. 피신청인 ○○○○○○공사

3. 주문 시정권고, 제도개선 의견표명

가. 피신청인에게 2009. 5. 1. 경기 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇ동 16x-1x 30x호에 지원된 국민주택기금 이자 및 연체료 중 임대기간이 만료된 2011. 5. 1. 이후 부과분을 취소하고, 최초 계약기간에 한하여 부과금액을 재산정하여 부과할 것을 시정권고한다.

나. 피신청인에게 임대주택 임차인이 1인가구인 경우 임차인의 연락두절 등 상황변화에 대해 적절한 대응이 가능하도록 별도의 임차인 관리방안을 마련·시행할 것을 제도개선 의견표명한다.

4. 의결일  2017. 10. 30.

이  유

1. 신청 원인

신청인(1990년생, 남)은 1999년경 고아원에 입소하여 생활하다가, 2009년 고교 졸업으로 고아원을 퇴소하면서, 2009. 5. 1. 소년소녀가정 전세임대로 공급받은 경기 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇ동 16x-1x 30x호(이하 ‘이 민원 주택’이라 한다)에 입주하여 거주하던 중, 2010. 9. 8. 갑자기 구속되어 5년간 교도소에 수감되면서, 이 민원 주택에서 거주할 수 없었는데, 주택기금으로 지원된 이 민원 주택 보증금에 대해 2010. 12. 21. ~ 2013. 4. 30.(28개월) 기간중 이자와 연체료를 부과한 것은 부당하니, 이를 취소해 달라.

2. 피신청인의 주장

신청인은 소년소녀가정 전세임대 공급대상자로, 국민주택기금으로 임대보증금 5,000만원(이하 ‘이 민원 지원금’이라 한다)을 지원받았는데, 이 민원 지원금은 만 20세 이전까지만 무상 지원되므로, 만 20세가 된 당해 연도의 12. 21.부터 기금지원에 대한 이자(월 83,330원)가 발생하여 이를 부과하였으나, 신청인이 이를 연체하였고, 이에 신청인에게 납부안내와 직접 방문, 계약해지 및 소송 예고를 하였어도, 연락이되지 않아 부득이 소송을 제기하여 승소하였다. 신청인은 수감 중이더라도 연락 가능한 상태였음에도 피신청인에게 어떠한 연락도 취하지 않았고, 수감 중이었다는 사실이 이 민원 지원금 이자의 면제 사유도 될 수 없으므로, 해당 이자 및 연체료 부과 취소는 불가하다.

3. 사실 관계

가. 신청인은 신청 외 김△△과 박ㅇㅇ(이하 각 ‘김△△’과 ‘박ㅇㅇ’이라 한다)의 자녀로, 1990. 6. 출생하였는데, 김△△과 박ㅇㅇ이 1991. 5. 이혼하면서, 김△△과 생활하였고, 이후 1999. 4. 김△△이 사망하면서, 같은 해 11. 8. 경기 ◇◇시 소재 보육원(고아원)에 입소(당시 9세)하였다가, 2004년경 잠시 박ㅇㅇ과 함께 살았으나, 얼마 후 다시 보육원으로 되돌아가 2009. 2. 고등학교를 졸업하면서 보육원을 퇴소하게 되었다.

나. 이에 신청인은 사회복지사의 도움으로 이 민원 주택에 입주하게 되었는데, 이 민원 주택은 피신청인이 국민주택기금으로 전세보증금을 지원하는 전세임대주택으로 신청인은 소년소녀가정 대상자로 입주하였으며, 이 민원 주택은 신청 외 ◉ㅇㅇ(이하 ‘◉ㅇㅇ’이라 한다) 소유의 주택으로, 피신청인은 2009. 3. 31. 입주자를 ‘신청인’으로 하여, ◉ㅇㅇ과 이 민원 주택에 대한 전세계약을 체결하였으며, 계약서 주요 내용은 아래와 같다.

다. 피신청인이 같은 날 이 민원 주택을 신청인에게 공급하기 위해 체결한 계약서에 따르면, 주택 사용 등에 관한 계약 조건의 주요 내용은 아래와 같다.

<이 민원 주택 지원계약서 주요 내용 (피신청인↔신청인)>

제3조 (대출금에 대한 권리설정 금지)

① ◎◎◎◎공사가 지원대상자에게 전세주택을 지원함에 있어 국민주택기금으로부터 대출받는 금액은 금오천만원(￦50,000,000)으로 한다.

② 생략

제5조 (거주기간 등)

① 지원대상자가 지원주택에 거주할 수 있는 기간은 원칙적으로 2년 단위로 하되, 거주기간은 지원주택의 전세계약서상 전세기간에 따른다.

②∼③ 생략

제9조 (대출금 이자상당액의 납부) ＊해당자에 한함

① 지원대상자가 만 20세가 넘어서 ◎◎◎◎공사가 국민주택기금에 대출금 이자를 납부하여야 하는 경우 ◎◎◎◎공사는 대출금 이자상당액을 매월 지원대상자에게 고지하며 지원대상자는 대출금 이자상당액을 고지한 기한 내에 ◎◎◎◎공사에게 납부하여야 한다.

②∼③ 생략

④ 지원대상자가 제1항 및 제2항의 대출금 이자상당액을 고지한 기한 내에 납부하지 아니할 경우 지원대상자는 연체된 금액에 대하여 ◎◎◎◎공사 임대주택 연체요율로 계산한 연체료를 가산하여 ◎◎◎◎공사에게 납부하여야 한다.

제10조 (계약이 해제 또는 해지 등)

① ◎◎◎◎공사는 지원대상자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지원계약을 해제 또는 해지하고 지원을 중단할 수 있다.

1. 생략

2. 각종 공과금, 제9조제1항에 따른 대출금 이자상당액 등을 3월 이상 납부하지 아니한 경우

② 이하 생략

라. 신청인은 2009. 5. 1. 이 민원 주택을 공급받아 입주하였고, 거주 중 2010. 9. 8. 구속되었는데, 징역 5년형이 확정되어 교도소에 수감되었으며, 2015. 9. 8. 만기·출소하였다.

마. 한편, 이 민원 주택은 소년소녀가정 등의 주거안정을 위해 국민주택기금이 지원된 전세임대주택으로, 소년소녀가정 등 전세주택 지원 업무처리지침(국토해양부훈령 제2009-506호, 2009. 12. 15.) 제7조에 따르면, 지원대상자가 만 20세 이하인 경우에는 무상으로 지원하고, 만 20세 이후에는 당해 년도의 12. 21.부터 국민주택기금에 이자를 부과·납부하도록 규정하고 있는데, 신청인의 경우, 만 20세가 되는 2010. 12. 21.부터 기금이자가 발생할 예정이었다.

바. 그러나, 신청인은 기금이자 발생 이전인 2010. 9. 8. 구속되어 교도소에 수감되면서, 발생한 기금이자의 부과에 대해 적기 납부할 수 없는 상태가 되었고, 피신청인은 2013. 4. 30.까지 이 민원 지원금에 대한 기금이자 및 연체료를 계속 부과하였다.

사. 이에 대하여, 피신청인은 기금이자를 연체한 신청인에 대하여, 2012. 3.경부터 신청인의 휴대전화로 임대료 체납 사실 통보 및 납부 통보를 하였고, 같은 해 7월부터 신청인에게‘장기체납 입주자 전세임대 지원 중단 및 소송진행 예고’통보를 내용증명으로 발송(수신지: 이 민원 주택)하였으며, 2013. 8. 28.에는 이 민원 주택을 방문하여 현관문에‘연체 중인 임대료 납부를 독려하기 위해 방문하였으니, 아래 연락처로 연락 바람’이라는 내용의‘방문사실 안내문’을 부착하는 등 연체이자 납부를 위해 가능한 모든 방법을 동원하여 최대한 노력하였고, 2014. 3. 27. 소송을 제기하여 2015. 2. 5. 판결로서 확정되었다며, 기금이자 및 연체료 부과는 타당하다는 입장이다. 이 민원 지원금의 기금이자 연체에 따른 피신청인의 업무처리 경위는 아래와 같다.

<기금이자 연체에 대한 업무처리 경위>

2010. 9. 8.	신청인 구속
2010. 12. 21.	기금이자 발생 개시 (83,330원/월)
2011. 1.	기금이자 부과 개시
5. 1.	전세임대주택 지원 계약만료일
2012. 3.	임대료 체납 문자 발송(피신청인→신청인)
5. 10.	임대료 체납 납부기한 및 미납자 후속처리 계획통보
7. 13.	내용증명 발송 (수신지:이 민원 주택)
8. 20.	장기체납 입주자 전세임대 지원중단 및 소송진행 예고
9. 12.	〃
2013. 8. 28.	피신청인 방문 –방문사실 안내문 부착

아. 한편, 피신청인은 2014. 3. 27. 신청인을 상대로 소송을 제기하였는데, 법원은 같은 달 31. 이행권고 결정을 하였으나, 결정문 송달 불능(사유: 이사불명)으로 법원이 같은 해 4. 24. 피신청인에게 신청인 주소 보정 명령을 하였고, 이에 피신청인은 같은 해 4. 29. 법원에 공시송달(신청인의 거소지 불명)을 신청하였으며, 이후 2015. 2. 8. 신청인 불출석 상태로 판결이 확정(수원지방법원 2014가소3*****판결)되었다. 피신청인이 제기한 소송 청구취지 및 판결문의 주요 내용은 아래와 같다.

<피신청인의 소장 요지 >

이 사건 지원주택(이 민원 주택)을 지원받은 피고 ○○○는 만 20세가 되는 해인 2010. 12. 21.부터 원고에게 위 국민주택기금 대출금 이자인 금 83,330원을 매월 납부하여야 ...중략 ....피고 ○○○는 대출금 이자상당액을 납부하지 않고 있던 중, 2013. 5.경 퇴거하였고, 위 피고가 이 사건 부동산을 점유, 사용하면서 2011. 1.부터 2013. 4.까지 미납한 납부대상 총액(대출금 이자상당액 등)을 원고에게 지급할 의무가 있다.

<판결(수원지방법원 2014가소3*****) 요지 >

주문 1. 피고(○○○)는 원고에게 2,756,760원 및 그 중 2,362,810원에 대하여 2013. 5. 1.부터 2014. 7. 8.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이유 소액사건으로 소액사건심판법 제11조의2 제3항에 따라 이유를 기재하지 아니하였음

자. 그러나, 피신청인은 법원판결이 확정되었음에도 신청인에 대한 신변 확인 등의 조치를 하지 않았고, 신청인이 출소하여 2016년 중순 경 이 민원 주택 방문시 기 송달되어 있던 통지서를 확인하고 피신청인에게 문의를 하는 과정에서 2010. 12. 21.부터 2013. 4. 30.까지 발생한 기금이자 및 연체료 총 3,297,290원을 납부할 것을 피신청인으로부터 통보 받게 되었다고 신청인은 주장하고 있다.

차. 이에, 신청인은 2017. 5. 29. 피신청인에게‘이 민원 주택에 거주하던 중, 갑자기 구속되었고 5년이 지나 출소하였지만 취직도 쉽지 않아 어렵게 생활하고 있으니, 기금이자를 감면해 달라.’는 취지의 민원(인터넷 접수)을 제기하였는데, 피신청인이 같은 해 6. 5. 신청인에게‘이 민원 지원금은 만 20세가 될 때까지 무이자 지원되지만, 만 20세 이후에는 입주자가 이자(임대료)를 부담하여야 하는바, 관련 지침상 감면요구는 수용이 불가하다.’고 회신하였다.

카. 이 민원 주택의 퇴거 및 게약해지를 위한 사전 의사표시 여부와 관련하여, 신청인은 2010. 9. 8. 구속될 당시, 친구(ㅇㅇㅇ)에게 이 민원 주택의 퇴거 및 계약 해지를 위해 피신청인에게 대신 연락할 것을 부탁하였고, 당시 이를 부탁받았던 친구는 피신청인에게 유선으로 통보하였다며 자필서명한 사실확인서(ㅇㅇㅇ 작성)를 우리 위원회에 제출하였으나, 당시 전화 통화를 한 피신청인 담당직원이 누구인지, 계약해지 또는 퇴거 등 구체적으로 어떻게 통보하고 조치가 되었는지에 대해서는 확인되지 않는다.

타. 한편, 계약기간 만료 당시 기금이자가 3개월 이상 연체되던 상황에서 입주자인 신청인과 연락도 되지 않는 상태에서 계약해지 등의 조치를 하지 않은 이유와, 2012. 3. 신청인에게 임대료 납부안내 문자를 발송하기까지 약 10개월간 별도의 조치도 하지 않은 데 대하여, 피신청인은 오랜 시간이 경과되어 당시 조치상황을 확인할 수 없다고 하였으며, 신청인이 2013. 5. 이 민원 주택에서 퇴거하였다고 피신청인이 주장하는 소장의 기재 사실에 대하여도 객관적 사실이나 근거를 제시하지 못하였다.

4. 판단

가. 관계 법령 등

1) 구 「임대주택법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전)(이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 제27조 제1항은 “임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.”라고 하고, 같은 법 시행령 제26조 제1항은 “법 제27조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. ~3. 생략 4. 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우”라고 규정하고 있다.

2)「소년소녀가정 등 전세주택 지원 업무처리지침」(국토부훈령 제2009-506호, 2009. 12. 15. 일부개정) 제2조 제2항은““소년소녀가정”이란 국민기초생활보장법에 의한 기초생활수급자 중 18세 미만의 아동으로만 구성된 세대 또는 18세 미만의 아동이 부양능력이 없는 부모와 동거하는 세대로서 아동이 실질적으로 가정을 이끌어가고 있는 세대를 말한다.“라고 하고, 제14조는“① 이 지침의 시행을 위하여 필요한 사항은 사업시행자 및 기금수탁자 등이 따로 정할 수 있다. ② 사업시행자는 공급주택에 대해 주기적으로 정기점검을 실시하여야 한다.”라고 하고, 제15조는 “이 지침에서 정하지 아니한 사항에 대하여는「기존주택 전세임대 업무처리지침」을 준용한다.”고 규정하고 있다.

3)「기존주택 전세임대 업무처리지침」(국토부훈령 제847호, 2017. 5. 18. 일부개정) 제16조 제1항은 “공공주택사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 체결된 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 1. 생략 2. 입주자가 임대료를 3개월 이상 납부하지 아니한 경우 3. 이하 생략 ”이라고 하고, 같은 지침 제32조는 “이 지침에서 정하지 아니한 사항은「주택임대차보호법」,「공공주택 업무처리지침」등 그 밖의 관계법령 및 임대차계약서 등에 따른다.”라고 규정하고 있다.

나. 판단 내용

1) 주문1과 관련하여

먼저, 신청인은 2009. 5. 1. 소년소녀가정 전세임대주택인 이 민원 주택에 입주하여 거주하던 중, 2010. 9. 8. 구속되어 5년간 교도소에서 생활하면서 이 민원 주택에서 거주하지 않았는데도, 이 민원 지원금에 대하여 2013. 4. 30.까지 기금이자와 연체료를 부과한 것은 부당하다는 신청에 대하여 살펴보면, ① 이 민원 지원금은 2009. 5. 1. 입주 당시에는 무이자였다가 2010. 12. 21.부터 기금이자가 발생하였는데, 신청인은 당시 이미 구속되어 그 사실을 알거나 납부의무를 이행할 수 없는 상태였고, 그 사실이 송달도 되지 않은 상태로 2011. 5. 1. 임대계약 만료일 현재 이미 3개월 이상 기금이자가 연체되어 있었던 점, ② 임대료를 3개월 이상 연체한 경우는 갱신계약을 거절할 수 있도록 규정하고 있는 구 임대주택법 제27조 제1항 및 같은 법 시행령 제26조 제1항 제4호에도 불구하고, 2011. 5. 1. 임대계약 만료예정이었음에도 사전에 연락을 취한 사실이 확인되지 않고, 계약만료 이후에도 약 10개월 이상 별도의 조치도 취하지 않는 등 상당기간 아무런 조치를 취하지 않고 있었던 점, ③ 피신청인은 신청인과 연락을 취하기 위해 최대한 노력하였다고 주장하나, 2012. 3. 이후에 문자(휴대전화) 및 문서(내용증명)로 기금이자 납부안내 및 계약해지 통보를 하였으며, 2013. 8.에 이르러서야 이 민원 주택을 처음 방문하였는데, 이때에도 방문안내문만 남겼을 뿐, 신청인의 신변확인 등을 하지 않아 이 민원 지원금의 연체자에 대한 처리를 위해 적극 노력하였다고 보기 어려운 점, ④ 이 민원 주택은 2011. 5. 1. 임대계약이 만료되었는데, 신청인은 갱신계약을 체결하거나 갱신계약을 요구한 사실이 없었고, 이미 기금이자가 3개월 이상 연체되고 있는 상태에서 입주자(신청인)와 연락조차 되지 않은 상태여서, 이 민원 주택의 지원계약이 묵시적으로 갱신되었다고도 볼 수 없는 점, ⑤ 피신청인은 신청인이 2013. 5. 이 민원 주택에서 퇴거하였다고 주장하나, 이를 입증할 아무런 객관적 근거를 제시하지 못하고 있고 있는 점, ⑥ 피신청인은 신청인을 상대로 소(2014가소3*****)를 제기하여 승소하였다고 하나, 법원의 결정문이 신청인에게 송달되지 못해 결국 공시송달 되었고, 신청인의 변론 없이 2015. 2. 5. 판결이 확정되었으나, 판결문에 판결 이유가 적시되지 않아 법원이 2013. 5.까지 신청인이 이 민원 주택에서 거주하였다고 인정한 것으로 볼 수 없는 점, ⑦ 피신청인이 계약 만료 전에 미리 신청인 또는 임대인(◉ㅇㅇ)과 연락하였거나, 구 임대주택법 규정을 근거로 계약 만료 이후, 퇴거 절차를 이행하였다면 계약만료 이후의 기금이자 및 연체료는 부과될 수 없었던 점, ⑧ 다만, 신청인은 이 민원 주택을 공급받은 입주자로 계약 기간 내에 구속·수감되면서 더 이상 거주할 수 없게 되었음에도, 피신청인에게 계약 해지 등을 통보한 사실이 없으므로, 계약기간 내의 기금이자에 대해서는 실제 거주와 상관없이 신청인의 부담책임도 감안할 필요가 있다고 인정되는 점 등을 종합해 볼 때, 피신청인은 이 민원 지원금에 대하여, 계약기간(2011. 5. 1.) 만료 이후의 기금이자 및 연체료 부과는 취소하고, 계약 기간 내의 기금이자 및 연체료를 부과하는 것이 타당하다고 판단된다.

2) 주문2와 관련하여

본 고충민원에서 보이는 바 임대주택에 대한 1인 가구의 임차는 꾸준히 증가할 것으로 예상되며, 이러한 경우 임차인이 예상치 못한 사정으로 부득이하게 갑자기 연락이 두절되거나, 임대주택에 계속 거주할 수 없게 된 경우, 임차인을 대리할 자가 없어 퇴거 또는 계약해지나 갱신계약을 하는데 있어 유사한 문제가 발생할 가능성이 크다고 예상된다. 가령, ① 1인 가구인 임차인과 연락이 두절되거나, 임대료 등이 장기간 연체되는 경우, 갱신계약이 불가하고, ② 그렇다고 계약을 해지하고자 하더라도 퇴거 조치도 쉽지 않아, 이로 인한 관리 및 처리의 어려움이 예상되며, ③ 임차인이 거주하지 않는 임대주택을 장기간 방치할 경우, 서민주거 안정을 위한 주택공급이라는 임대주택 제도의 취지에도 부합하지 않으며, ④ 계약 해지의 의사는 없는 임차인이 부득이한 사유로 일시 연락 두절되었는데, 이를 이유로 계약을 해지할 경우, 임차인의 권리가 침해될 우려도 있으며, ⑤ 임차인이 사망한 경우에는 비교적 소액인 임대보증금 액수에 비하여 보증금 반환 절차도 복잡(동의서 제출 또는 법원 판결 요구)하여 재산권 침해의 불만도 상당할 것으로 보인다. 이에, 피신청인은 임대주택 임차인 중 1인 가구에 대하여, 연락두절, 장기체납 또는 사망 등의 경우에 적절히 대응할 수 있도록 별도의 관리방안을 마련하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

5. 결론

그러므로, 이 민원 주택 임차인인 신청인에게 2013. 5.까지 부과한 주택기금 이자 및 연체료 부과는 부당하다는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있으므로 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하고, 임대주택 임차인이 1인 가구에 해당하는 경우에 대하여는 별도의 입주자 관리방안을 마련·시행하도록 같은 법 제47조에 따라 제도개선 의견표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.