6. 공공분양주택 계약서 대지지분 표기방법 이의

결정 개요

1. 민원표시 2AA-1807-009889(병합)

2. 피신청인 A공사

3. 결론 의견표명, 제도개선 의견표명

1. 피신청인에게 A-3BL 공공분양주택 입주예정자에 대하여 각 세대별 공유대지 지분 소수점 이하의 내용을 공개할 것을 의견표명한다.

2. 피신청인에게 공공분양주택 공급시 계약서 상 대지지분의 표기방식을 현재 정수표기 방식에서 소수점 이하의 내용을 표기하는 방식으로 변경할 것을 제도개선 의견표명한다.

3. 신청인의 나머지 신청을 기각한다.

4. 결정일  2018. 12. 17.

이  유

1. 신청취지

신청인은 A B시 C구 공공주택지구내 A-3BL 공공분양주택(이하 ‘이 민원 주택’이라한다)의 입주예정자로, 분양계약서상 세대별 공급면적 등은 소수점 네자리까지 표기가 되어있어 공유대지면적도 당연히 소수점 이하의 내용을 표기하여야 하나, 피신청인은 소수점 이하의 내용을 고의로 누락시키고 있다. 피신청인에게 분양계약 당시 공유대지지분에 대한 정확한 내용을 제공 받은 뒤 분양계약서를 새롭게 작성할 수 있도록 해 달라.

2. 피신청인 등의 의견

사업승인면적과 준공시 확정측량에 따른 면적은 차이가 발생할 수 밖에 없어 지적정리 후 대지면적 증감으로 인한 불필요한 민원을 발생을 예방하기 위하여 대지면적은 그 동안 정수로 표기하여 왔고, 해당 소수점 이하의 내용으로 분양가격 등을 결정하는 것도 아니며 절차상 문제가 있는 것도 아니므로 수용이 불가하다.

3. 사실관계

가. 이 민원 주택은 피신청인이 공급하는 공공분양주택으로 2017. 9. 5. 사업승인되어, 2020. 10. 준공 예정으로 전용면적 59㎡ 1,059세대의 규모로 건설 중에 있다.

나. 이 민원 주택의 입주자모집공고에 따르면 총 7개의 유형으로 공급되었으며, 각 유형별 주택면적 및 공유대지면적은 다음과 같이 표기되어 있다.

타입	세대당 주택면적(㎡)					공유 대지 면적 (㎡)
	주거 전용	주거 공용	기타 공용	지하 주차장	계약 면적계
59A1	59.94	24.5547	4.0481	32.1799	120.7227	43
59A2	59.94	24.5547	4.0481	32.1799	120.7227	43
59A3	59.95	24.5588	4.0488	32.1853	120.7429	43
59B1	59.94	24.5547	4.0481	32.1799	120.7227	43
59B2	59.94	24.5547	4.0481	32.1799	120.7227	43
59C1	59.97	24.5670	4.0502	32.1960	120.7832	43
59C2	59.92	24.5565	4.0468	32.1692	120.6925	43

다. 또한 공유대지면적과 관련하여 입주자모집공고에는 다음과 같은 특기사항이 표기되어 있다.

세대별 공유대지지분에 대한 지적공부정리가 입주지정기간 종료일 이후 장기간 소요될 수 있으며, 지적공부정리 결과에 따라 세대별 공유대지지분은 면적증감이 있을 수 있습니다.

라. 이 민원 조사과정 중 민간(11개) SH공사 및 기타 지방공사(7개)의 분양사례를 조사한 결과 다음과 같이 소수점 이하(4자리 등)를 표기하고 있는 것으로 나타난다.

구분	세대당 주택면적(㎡)					공유 대지 면적 (㎡)
	주거 전용	주거 공용	기타 공용	지하 주차장	계약 면적계
민간	소수점 4자리	소수점 4자리	소수점 4자리	소수점 4자리	소수점 4자리	소수점 4자리
SH	소수점 2자리	소수점 2자리	소수점 2자리	소수점 2자리	소수점 2자리	소수점 2자리
지방공사	소수점 4자리	소수점 4자리	소수점 4자리	소수점 4자리	소수점 4자리	소수점 4자리

마. 한편, 국토교통부는 면적의 표시사항은 입주자 모집 전에 주택건설사업계획 및 입주자모집공고 승인을 받은 내용에 따라 표시하는 것으로, 자릿수 표기를 제한하는 것은 적절하지 않다고 우리 위원회에 회신(주택기금과-5500, 2018. 8. 7.)한 바 있다.

바. 이 민원 주택의 분양계약서 제3조(소유권 이전) 제2항에 따르면 분양자가 수분양자에게 소유권 이전하는 면적이 이 계약서에 표시된 면적과 차이나는 경우에는 이에 대한 상당금액(분양당시의 분양가격을 기준으로 산정한다)을 서로 정산하기로 한다고 정하고 있고, 다만, 사업지구의 토지를 임야에서 대지로 등록전환 시 지적법상의 허용오차 범위 내에서 면적증감이 발생한 경우와, ‘택지개발사업’, ‘대지조성사업’, ‘재개발사업’, ‘주거환경개선사업’ 또는 ‘토지구획정리 사업’ 등의 준공에 따른 지적 공부정리를 위하여 「지적법」에 따른 지적확정측량으로 인하여 면적의 증감이 발생한 경우 및 「지적법」상 축척변경으로 인하여 면적의 증감이 발생한 경우에는 면적증감이 없는 것으로 하는 것으로 정하고 있다.

사. 신청인은 현재 분양계약서상 공유대지 면적의 누락된 소수점 이하의 합은 1,032.83㎡ 으로 감정평가액으로 계산하였을 때 약 33억 원에 해당한다며, 향후 준공시 분양계약서에 따른 적절한 정산을 위해서는 각 세대별 분양계약서를 재작성 하여야 한다고 주장하고 있다.

4. 판단

가. 관계 법령 등

1) ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제59조 제3항은 “사업주체와 주택을 공급받는 자가 체결하는 주택공급계약서에는 다음 각 호의 내용이 포함되어야 한다. 1.~2. 생략, 3. 호당 또는 세대당 주택공급면적(공동주택인 경우에는 주거전용면적, 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적을 구분하여 표시하여야 한다) 및 대지면적. 4.~14. 생략”이라고 규정하고 있다.

2) ｢건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙｣ 제12조 제1항은“ 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 다음 각 호의 구분에 따라 건축물대장을 생성하여야 한다. 다만, 법 제20조에 따른 가설건축물은 제외한다. 1. 법 제22조제2항에 따라 사용승인(다른 법령에 따라 사용승인으로 의제되는 준공검사·준공인가 등을 포함한다. 이하 같다)을 하는 경우: 사용승인된 내용에 따라 생성, 2.~3. 생략”라고 규정하고 있다.

3) 법원은 “대규모 공동주택분양사업에 있어서 사업주체가 분양계약 당시 계획한 아파트 단지의 대지면적을 사후에 의도적으로 증감시키거나 또는 사업계획 및 시행상의 착오나 실수로 인하여 그 대지면적이 증감되는 경우가 아니라고 할지라도, 그 대지에 관하여 지적법의 규정에 따라 전답이나 임야를 택지로 전환하거나 지적확정측량을 하는 등 지적공부를 정리한 결과 그 면적이 증감될 수 있음을 충분히 예상할 수 있는 바, 이에 비추어 보면, 지적공부정리를 위한 지적법상의 지적확정측량으로 인하여 대지공유지분에 면적증감이 발생한 경우에는 면적증감이 없는 것으로 보아 이에 대한 상당 금액을 서로 청구하지 않기로 한다는 내용의 면책 조항은 공동주택의 공유대지에 관하여 위와 같은 순수한 지적공부정리의 결과 객관적으로 불가피하게 발생하는 증감이 있을 경우 이에 대한 별도의 대금정산의무가 발생하지 않는다는 취지라 할 것이므로..(이하 생략)”라고 판시하고 있다.(2005가합6287 부당이득금반환, 2007. 11. 29. 판결)

나. 판단 내용

1) 최초 이 민원 분양당시 각 세대별 공유대지 지분의 소수점 이하 공개 요구와 관련하여 살펴보면, 피신청인은 지적정리 후 대지면적 증감으로 예상되는 민원 및 소송 등의 예방을 위해 대지면적의 소수점을 표기하지 않는다는 입장이나, ① 공공분양 주택을 공급하는 피신청인은 수분양자에게 명확한 분양면적 및 대지면적 등을 제시하여야 할 의무가 있고, 수분양자는 이를 알아야 할 권리가 있다고 판단되는 점, ② 대규모 주택건설사업의 특성상 준공시 지적정리 등에 따라 대지면적의 증감이 불가피하다라는 점을 인정하더라도, 이 민원 조사과정에서 확인된 지방공사 및 민간건설사 모두 소수점 이하를 표기하고 있는 것으로 볼 때, 공유대지면적의 소수점 이하 확인에 기술적 제약이 없는 것으로 보이는 점, ③ 공동주택의 부동산등기부등본 및 건축물대장상에도 세대별 대지지분(면적)이 소수점이하까지 표기되고 있는 점, ④ 공유대지면적의 소수점 이하 미기재로 인하여 각 수분양자에게 미치는 실질적인 피해는 거의 없거나 미미하다고 하더라도, 현실적으로 가능한 표기방식을 회피할 정당한 이유는 없어 보이는 점 등을 종합해 볼 때, 이 민원 주택 계약당시의 공유대지지분의 소수점 이하를 공개해 달라는 신청인의 주장은 타당하다고 판단된다.

2) 신청인의 분양계약서 재작성 요구와 관련하여 살펴보면, 이 민원 주택의 사업 특성상 공유대지면적의 변경은 충분히 예상되고 피신청인도 이를 이유로 분양계약서 상 공유대지 지분의 소수점 이하를 표기하지 않은 것일 뿐, 준공시 확정된 공유대지면적으로 소수점 이하를 표기하여 등기 등에 반영할 예정이라 하므로 피신청인이 이 민원 관련 최초 분양당시의 공유대지 지분의 소수점 이하의 내용을 공개하도록 하더라도 추가적 실익이 있다고 보기 어렵고, 그에 따라 모든 분양계약서를 재작성케 하는 것 또한 비효율적인 일로 판단된다.

3) 분양계약서 작성시 공유대지 지분에 대하여 정수로만 표기하는 피신청인의 기존 관행에 대하여는 공유대지 지분의 작성(표시) 관련 기준의 개선 등 제도개선이 필요하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 주택의 대지지분의 소수점 이하를 공개해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로, ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하고, 같은 법 제47조에 따라 관련 제도개선을 의견표명하기로 하며, 나머지 신청인의 나머지 신청은 기각하기로 하여 주문과 같이 의결한다.