7. 임대주택 계속 거주 요구

결정 개요

1. 민원표시 2AA-1801-130870

2. 피신청인 A공사

3. 결론 의견표명

피신청인에게 A B구 C로 D길 **, ***동 ****호 임차인인 신청인에 대한 임대주택 계약해지 통보를 철회하고, 계속 거주하게 할 것을 의견표명한다.

4. 결정일  2018. 5. 14.

이  유

1. 신청취지

신청인(1957년생, 여)은 A B구 C로 D길 **, ***동 ****호(이하 ‘이 민원 임대주택’이라 한다)에 거주하는 임차인인데, 세대원인 신청인의 딸 대리인 ♤♤♤이 구매한 ▣▣도 ◉◉ 소재 리조트 회원권으로 인하여 다세대주택 지분 2개를 소유한 것으로 확인되어 이 민원 임대주택에서 퇴거하라고 하는바, 대리인은 2012년경 숙박시설 회원권을 구매한 적이 있으나, 다세대주택을 소유하고자 한 것이 아니었으며, 이후 자신도 모르게 관련업체가 주택 지분을 서로 매매 또는 증여하여 2주택으로 등기된 것으로 관련 소유권을 다시 업체에 이전하는 소송을 진행하고 있으니, 신청인이 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있도록 해 달라.

2. 피신청인 등의 의견

이 민원 임대주택 임차인은 임대차 계약기간 동안 ‘무주택 세대구성원’ 자격을 유지하여야 하는데, 신청인은 세대원인 딸 대리인이 2건의 다세대주택 공유지분을 소유한 것으로 확인되고, 이는 「공공주택 특별법 시행령」 제47조와 「주택공급에 관한 규칙」 제53조에 따라 주택을 소유하게 된 경우에 해당하여 이 민원 임대주택에서 퇴거하여야 한다.

3. 사실관계

가. 이 민원 임대주택은 당초 신청인의 배우자 신청 외 H(이하 ‘H’이라 한다)이 2009. 2. 4. 피신청인과 임대차계약을 체결하여, 신청인과 함께 2009. 4. 3. 입주하여 살고 있다가, 2017. 3. 10. H이 사망하면서 2017. 4. 10. 신청인이 이 민원 임대주택에 대한 임차권을 승계받아 현재까지 거주하고 있다.

나. 임대차계약서에 따르면, 이 민원 임대주택은 국민임대주택으로 전용면적은 49.9㎡(공용면적 23.5㎡)이고, 임대보증금 8,336만원, 월임대료는 없으며, 임대차기간은 2017. 5. 24.부터 2019. 5. 31.까지이다.

다. 피신청인은 이 민원 임대주택 세대구성원의 주택소유 여부를 전산 조회한 결과, 대리인이 G군 K읍 L리 **-2 ◊◊펜션 ▥동 201호(이하 ‘이 민원 소유주택1’이라 한다)와 G군 K읍 L리 **-7 ▤동 202호(이하 ‘이 민원 소유주택2’라 한다)에 주택을 소유한 것으로 확인되어, 2017. 12. 11. 신청인에게 소명자료를 제출하도록 안내하였고, 2018. 1. 8. 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유한 것으로 판단하고 임대차 계약 해지 및 2018. 4. 7. 까지 자진 명도할 것을 통보하였다.

라. 등기사항전부증명서에 따르면, 이 민원 소유주택1은 다세대주택으로 200명이 각 200분의1 지분으로 공동소유하고 있으며, 전유부분 면적은 38.43㎡이고, 2005. 4. 28. ㈜F(2007. 3. 10. ㈜P리조트로 상호 변경되었다)가 소유권 보존 등기하여, 2011. 6. 20. 신청 외 J(이하 ‘J’이라 한다)이 매매로 취득하였고, 이후 강제경매로 인한 매각을 원인으로 하여 2013. 12. 30. ㈜O에 소유권 이전되었다가, 2014. 2. 24. 대리인에게 증여되어 같은 해 3. 12. 공유지분 200분의 1을 취득한 것으로 확인되며, 이 민원 소유주택2는 다세대주택으로 150명이 각 150분의1 지분으로 공동소유하고 있으며, 전유부분 면적은 36.085㎡이고, 2010. 9. 20. J이 소유권 보존 등기하여, 2012. 9. 17. 대리인에게 매매되어 같은 해 9. 21. 공유지분 150분의 1을 취득한 것으로 확인된다. 이 민원 소유주택1·2의 주요 현황은 아래와 같다.

마. 한편, 피신청인이 2017. 4. 신청인의 상속으로 인한 임차권 명의변경 처리 당시, 신청인과 대리인의 주택소유 조회결과에 따르면, 이 민원 소유주택1·2의 건물용도는 ‘숙박시설’로 표기되었으며, 이 민원 소유주택1의 가액은 305,156원이며, 이 민원 소유주택2의 가액은 283,837원으로 표기되어 있다.

바. 대리인에 따르면, 2000년 중반 경 인터넷 사이트에서 숙박시설 회원권을 구입하였다가 업체가 폐업하여 금전 피해를 입은 적이 있었는데, 2012. 8. 폐업한 회사를 인수하였다며 손해를 본 사람들에게 다시 저렴한 가격으로 ㈜M의 평생회원권을 제공한다는 전화 연락을 받았고, 이에 입회신청서(이하 ‘이 민원계약서’라고 한다)에 서명하고 계약하여 회원카드와 숙박시설 이용권 20장을 받았다가, 이후 직장생활로 바빠져 한 번도 이용하지 못하고 있던 중 그것이 업체의 사기성 영업이었다는 말을 전해 듣고 그나마 손해가 크지 않은 게 다행이라고 생각하고 그 뒤로는 잊고 지냈었는데, 2017. 12. 피신청인이 주택 소유에 대해 소명자료를 요구하기 전까지는 본인이 주택 지분을 소유한 사실을 전혀 알지 못하였고, 특히 누구로부터 어떠한 경위로 2주택의 지분을 매매나 증여 받았는지는 알 수 없다고 한다.

사. 또한, 대리인은 숙박시설 회원권 구입으로만 알고 2012. 8. 16. ㈜M와 이 민원계약서에 서명을 하였을 뿐 매수나 증여를 받겠다는 의사를 표시하지 않았음에도 이 민원 소유주택1·2의 지분을 소유하게 된 것에 대해 2017. 12. 20. 부동산 지분의 전 소유자인 J과 ㈜O를 피고로 하여 소유권이전등기 청구의 소(‘이 민원 소송’이라 한다)를 제기하여 현재 진행 중이다(이 민원 소송의 갑호증 법인등기부등본에 따르면, J은 2012. 11. 12.부터 2013. 4. 5.까지 ㈜O 대표이사였음이 확인된다).

아. 대리인이 2012. 8. 16. 작성한 이 민원계약서를 보면, 총납입금액이 3,100,000원으로 되어 있고, 이 민원계약서에 첨부되어 있는 입회약관 제1조는 “본 규정은 M PC(Prepaid Card) 오너십(객실 판촉용) 입회와 시설이용 및 운영관리를 위한 규정으로 ‘고객(가입자 또는 이용자)’과 ‘회사((주)M)’가 준수하여야 할 사항을 정함에 그 목적이 있다.”, 제2조는 “본 규정은 ‘고객’이 ‘회사’에서 제공하는 제반서비스와 시설에 관한 숙박 및 레저시설 일체의 운영관리에 적용된다.”, 제8조는 “숙박권은 성수기 및 연휴 사용이 제한되며, 연박 사용은 아니된다(1회 1매 사용), 숙박권 소진 후 ‘회사’가 정한 회원가에 이용한다”라고 하고 있으며, 제10조①은 “상품내역은 ‘다음표’와 같다.” 라고 하며, ‘다음표’는 아래와 같다.

자. 이 민원 소유주택1·2는 이 민원 임대주택으로부터 도로로 135.2Km 거리이며, G군 K읍에 소재하여 영동고속도로 서말IC에서 국도(42호선)와 군도를 따라 약 37.9Km 떨어져 있고 사방이 산과 계곡으로 둘러쌓여 인근에 민가가 드문 곳에 위치하고 있다.

차. 신청인은 2012. 12.까지 공장 근로자로 일을 하였으나 현재는 일정한 소득은 없고, 신장장애2급으로 2013. 1. 12.부터 말기신장병으로 인하여 인근 병원에서 주3회 신장투석 치료를 받고 있다.

4. 판단

가. 관계 법령 등

1) 「공공주택 특별법」 제49조의3 제1항 제4호 “제49조의 2에 따른 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우” 와 같은 항 제7호 “그 밖에 대통령령으로 정하는 경우” 에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제47조 제2항에서 “법 제49조의3제1항제7호에서 "공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.”고 규정하고 있으며 같은 항 제4호는 “공공임대주택의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제25조 제2항은 “공공임대주택의 입주자로 선정된 자는 공공임대주택의 임대기간 만료 시까지 거주할 수 있다. 다만, 임대기간 만료 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공공주택사업자에게 해당 공공임대주택을 명도하여야 한다. 1. 전용면적이 85제곱미터 이항인 공공임대주택(「주택공급의 관한 규칙」제25조 제6항에 따라 공급하는 주택은 제외한다)으로서 입주자 본인 및 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우(이하 생략)”라고 규정하고 있다.

2) ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제2조 제4호는 “"무주택 세대구성원"이란 세대주, 세대원 및 다음 각목의 사람 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주 및 세대원을 말한다. 가. 주택공급을 신청하려는 세대주 또는 세대원의 배우자이면서 해당 세대주 또는 세대원과 세대별 주민등록표상에 함께 등재되어 있지 아니한 사람, 나. 주택공급을 신청하려는 세대주 또는 세대원의 직계존비속으로서 가목의 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람. 다. 이하생략” 라고 하고, 같은 규칙 제53조는 “주택소유 여부를 판단할 때 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것은 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. (중간생략) 5. 20제곱미터 이하의 주택을 소유하고 있는 경우, 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외한다. (이하생략)”라고 규정하고 있다.

3) 이 민원 주택 표준임대차계약서 제10조 제1항은 “임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우에는 임대인은 이 계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 1.∼6. (생략) 7. 공공임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 경우에는 제외한다. 가. 상속․판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우 나. 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권 취득 후 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우 다. 이하생략” 이라고 규정하고 있다

4) 대법원은 유주택자가 임차인의 세대원으로 전입한 것에 대하여 “‘동일한 세대의 임차인의 세대원이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 되어 더 이상 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우’와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인이 이 사건 계약 해지조항을 근거로 임대차 계약을 해지할 수 없다고 봄이 상당하다.”고 판시하였으며(대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44975 판결 참조), 고등법원은 “이 사건 주택은 다수인이 그 지분을 공유하고 있고(원고의 이 사건 주택 지분은 1/160분에 불과하다), 원고의 생활근거지와 상당히 떨어져 있어 원고가 이 사건 주택을 주거용으로 단독으로 사용하였을 것으로 보이지 아니한 점(이 사건 주택의 위치, 소유관계 등을 고려하였을 때 이 사건 주택은 원고의 주장과 같이 휴양시설로 사용한 것으로 보인다), 이 사건 임대차계약은 임대차계약의 갱신거절사유를 계약해지사유와 동일하게 규정하고 있어 위와 같은 임대주택에 관한 임대차계약해지 시의 위와 같은 법리가 갱신계약에 대하여도 적용될 수 있는 점 등을 고려하면, 원고가 이 사건 주택 지분을 소유하고 있다고 하더라도 이로 인해 원고에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있다고 할 것이다. 따라서 피고는 원고의 이 사건 주택 지분 소유를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하거나 갱신거절할 수 없다고 봄이 상당하다.”고 판시하였다.(A고등법원 2016. 3. 18. 선고 2015나2036691 판결 참조)

5) 우리 위원회는 콘도 분양권을 매매하여 다세대 주택 공유지분 취득으로 인한 주택 소유를 사유로 퇴거 통보를 받은 임대주택 임차인이 제기한 고충민원(2AA-1402-121835)에 대하여 임대차계약 해지를 취소하고 계속 거주할 수 있도록 의결(의견표명)하여, 피신청인(A공사)이 이를 수용한 바 있다.(고충민원 2AA-1402-121835와 관련한 다세대주택은 G군 K읍 L리 **-1 201호이다)

나. 판단 내용

신청인은 세대원인 딸이 오래전 사기성 업체의 안내로 숙박시설 회원권을 구매하였다가 이로 인하여 주택 공유지분 2건을 소유한 것으로 나타나 있을 뿐 그것은 주택이 아니고, 주택을 소유하고자 한 것도 아니니 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있도록 해 달라는 신청에 대하여, 피신청인은 임차인의 세대원이 등기사항전부증명서 상 각각 매매와 증여로 인한 공유지분 2건을 소유한 것이 확인되는 이상 2주택을 소유한 것에 해당하여 관련 법령에 따라 이 민원 임대주택을 명도하고 퇴거하여야 한다고 주장하나, ① 이 민원계약서는 숙박 및 레저시설을 이용할 수 있는 회원신청에 관한 사항을 주요 내용으로 하고 있으며, 숙박권은 20매(주중 14매, 주말 6매)로 사용 제한이 있고, 숙박권 소진 후에는 회원가로 이용하도록 하고 있는 점으로 보아 신청인의 딸 대리인은 2012. 8. 당시 숙박시설 회원권 구매로 알고 이 민원계약서를 작성하였고 다세대 주택의 소유권을 취득할 것으로 인지하기는 어려워 보이는 점, ② 이 민원 소유주택1·2는 다수인이 그 지분을 공유하고 있고, 공유자들간의 인적 연관성도 없으며, 공유 지분도 각 1/200, 1/150에 불과하고, 공부상의 용도가 비록 다세대 주택으로 기재되어 있으나, 피신청인이 2017. 4. 조회당시에는 ‘숙박시설’로 조회된 바 있는 점, ③ 또한 이 민원 임대주택과는 상당히 떨어져 있어서 신청인과 대리인이 이 민원 소유주택1·2를 주거용으로 단독 사용하였을 것으로 보이지 않고 위치, 소유관계 등을 고려했을 때 이 민원 소유주택1·2는 주거용 주택이 아닌 숙박시설 또는 휴양시설로 보이는 점, ④ 대리인이 이 민원 소유주택1·2의 지분을 다시 이전 소유자에게 이전하여 무주택자격을 회복하고자 이 민원 소송을 제기하고 진행 중인 점, ⑤ 법원도 임차인이 다른 주택을 소유하게 되어 더 이상 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인이 계약해지조항을 근거로 임대차계약을 해지할 수 없다고 판시하고 있는 점, ⑥ 신청인은 신장장애로 정기적으로 신장투석 치료가 계속 필요하고, 최근 배우자까지 잃어 일정한 소득과 생계유지를 기대하기 어려운 상황에서 이 민원 임대주택에서 퇴거할 경우, 주거불안 뿐 아니라 경제적 곤란마저 초래할 것으로 예견되는 점 등을 종합하여 볼 때, 신청인을 이 민원 임대주택에서 계속 거주하게 함이 바람직하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 임대주택에 대한 임대차계약을 해지 통보를 철회하고 이 민원 임대주택에서 계속 거주하게 해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.