5. 집합건축물대장 용도 표기 정정

결정 개요

1. 민원표시 2BA-1712-159983

2. 피신청인 A시 B구청장

3. 결론 시정권고

피신청인에게 A B구 C동 ***-** 대 1,258.2㎡상의 집합건축물(지하1층, 지상3층) 중 ‘아파트 및 영업’으로 용도 표기된 지하1층과 지상1층의 각 건축물대장에 대하여, ｢건축법｣에 따른 용도(근린생활시설)로 정정 표기할 것을 시정권고한다.

4. 결정일  2018. 4. 16.

이  유

1. 신청취지

신청인은 A B구 C동 ***-** 대 1,258.2㎡(이하 ‘이 민원 대지’라 한다)상의 건축물(지하1층 지상3층, 연면적 3,731.24㎡, 이하 ‘이 민원 건축물’이라 한다) 중, ◎◎시장(이하 ‘이 민원 시장’이라 한다)으로 운영 중인 지하1층 및 지상1층의 지분 일부(1523.24분의 22.32) 소유자이며, 이 민원 건축물은 주상복합건축물로, 지상2층과 지상3층은 아파트(총 48세대)로, 지하1층과 지상1층은 상가건물로 건축되어 지하1층과 지상1층 모두 이 민원 시장으로 운영되고 있는데 이 민원 건축물의 집합건축물대장(이하 ‘이 민원 대장’이라 한다)상 용도가 층별 구분되지 않은 채, 전층 모두 ‘아파트 및 영업’으로 기재되어, 신청인은 상가건물 지분 소유자임에도 아파트 소유자로 분류되어 주택청약 등에 불이익을 받고 있으니, 이 민원 대장상 건축물 현황(용도) 중 지하1층과 지상1층에 대하여는 상가시설로 정정해 달라

2. 피신청인 등의 의견

이 민원 건축물은 1971년 준공된 건축물이며, 이 민원 대장은 당초 과세를 위한 가옥대장으로 작성ㆍ관리되다가, 건축물대장으로 이기․관리된 것으로 건축물대장 작성에 있어 오류나 오기된 사항은 없다. 다만, 현재 관련 규정에 따르면, 용도를 영업으로의 표기 변경은 가능할 것으로 사료되나, 소유자 전원의 신청에 의하여 변경이 가능하다. 이 민원 시장은 다수인의 지분소유로 되어 있어 신청인 단독으로는 불가하며, 지분 소유자 전원의 동의를 받아 변경 신청하여야 표기 정정이 가능하다.

3. 사실관계

가. 이 민원 건축물은 이 민원 대지(1,258.2㎡)에 건축된 지하1층 지상3층의 건축물이고, 지하1층과 지상1층은 이 민원 시장으로 운영되는 상가시설이며, 지상2층과 지상3층은 공동주택(◎◎아파트) 48세대로 구성되어 있다. 이 민원 건축물의 주요 건축현황은 아래와 같다.(이 민원 대장은 1992. 6. 1. 최초 제정･시행된 ｢건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙｣에 따른 건축물대장으로, 이는 1972년 가옥대장에서 1983년 건축물관리대장을 거쳐 최종 이기된 결과이다.)

나. 이 민원 건축물의 등기사항전부증명서에 따르면, 공동주택(아파트)인 지상2층과 지상3층은 세대별(2층 201호부터 226호까지, 3층 301호부터 328호까지 총 48세대)로 개별 등기되어 있고, 지하1층과 지상1층은 단일 등기로 소유 면적에 따라 지분 소유로 등기되어 있으며, 토지(이 민원 대지)는 건축물 소유자의 공동 소유(지분)로 되어 있다.

다. 지하1층과 지상1층(건물)은 등기사항전부증명서에 따르면, 면적은 각각 1,145.32㎡, 377.92㎡이고, 1972. 9. 1. 신청 외 ◎◎기업주식회사(이하 ‘◎◎기업’이라 한다)가 소유권보존등기를 하였으며, 1991. 7. 5.부터 1992. 10. 19.까지 총 42명(신청 외 ♤♤♤, 신청 외 ♧♧♧ 등)에게 분할(매각 면적 12.43∼377.92㎡) 매각되었고, 지분별(1523.24분의 17.29∼1523.24분의 377.92) 소유권 이전(매매) 결과, 2017. 12. 현재 지분 소유자는 신청인을 포함하여 총 52명으로 확인된다. 등기사항전부증명서 <표제부>에 기재된 건축물 주요 표시현황은 아래와 같다.

라. 한편, 이 민원 건축물은 당초, 과세를 위한 가옥대장 및 건축물관리대장(내무부)으로 관리되다가, 1992. 6. 1. 이 민원 대장으로 이기 작성․관리되어 온 것으로, 피신청인이 제출한 이 민원 건축물의 가옥대장(1972년)에 따르면, 이 민원 건축물은 1971. 12. 17. 준공되었고, 구조는 ‘철근콘크리트 평옥계’, 용도는 ‘아파트 및 영업’으로 표기되어 있으며, 각 층별 면적은 표기되어 있으나 용도는 구분 표기되어 있지 않은 것으로 나타난다. 가옥대장에 기재된 이 민원 건축물의 주요 현황은 아래와 같다.

마. 이 민원 건축물의 가옥대장은 1983년에 건축물관리대장으로 이기되었는데, 피신청인이 제출한 이 민원 건축물의 건축물관리대장에 따르면, 구조는 ‘철근콘크리트 스라브’이고, 주용도는 ‘아파트 및 영업’으로 표기되어 있으며, 층별 면적은 표기되어 있으나 용도는 구분 표기되어 있지 않은 것으로 나타난다. 건축물관리대장에 기재된 이 민원 건축물의 주요 현황은 아래와 같다.

아. 우리 위원회의 실지조사에 따르면, 이 민원 대장의 기재내용 및 용도 현황은 위 사실관계와 부합하고, 이 민원 건축물의 출입문은 총 4개소로 공동주택(아파트) 전용(1개소)과 상가 및 점포 전용(3개소)으로 구분되어 있으며, 신청인에 대한 재산세 고지서(2015년 7월, 2017년 7월)에 따르면, 과세대상은 상가동으로 되어 있고, 이 민원 건축물에 대한 재산세 부과시 지하1층과 지상1층은 재래시장으로, 지상2층과 지상3층은 주택으로 과세한 것이 확인된다.

4. 판단

가. 관계 법령 등

1) ｢건축법｣ 제38조 제1항은 “특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력(構造耐力)에 관한 정보를 적어서 보관하여야 한다. 1. 제22조제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우  2. 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물(제14조에 따른 신고 대상 건축물을 포함한다) 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우 3. 제35조에 따른 건축물의 유지·관리에 관한 사항  4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우”라고 하고, 같은 조 제2항은 “제1항에 따른 건축물대장의 서식, 기재 내용, 기재 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제25조는 “법 제38조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제56조 및 제57조에 따른 건축물대장의 신규등록 및 변경등록의 신청이 있는 경우 2. 법 시행일 전에 법령등에 적합하게 건축되고 유지·관리된 건축물의 소유자가 그 건축물의 건축물관리대장이나 그 밖에 이와 비슷한 공부(公簿)를 법 제38조에 따른 건축물대장에 옮겨 적을 것을 신청한 경우  3. 그 밖에 기재내용의 변경 등이 필요한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우 ”라고 규정하고 있다.

2) ｢건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙｣(1992. 6. 1. 시행, 이하 ‘이 민원 규칙’이라 한다) 제18조 제1항은 “건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용 중 건축물 표시사항을 변경(지번의 변경은 제20조에 따르고, 도로명주소의 변경은 제20조의2에 따른다)하려는 때에는 별지 제15호서식의 건축물표시 변경신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신청하여야 한다. 다만, 법 제22조제2항에 따라 사용승인된 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 직권으로 사용승인서에 따라 변경한다.  1. 건축물현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우에 한한다)  2. 건축물의 표시에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류”라고 하고, 같은 조 제2항은 “특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항에 따른 건축물표시 변경신청에 의하여 건축물의 표시에 관한 사항을 변경하려는 때에는 신청내용이 건축물 및 대지의 실제현황과 합치되는지 여부를 대조·확인하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 규칙 제21조 제1항은 “특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물대장의 기재누락이나 소유권 불일치와 같은 오류사항 등을 조사하여 건축물대장 기초자료를 작성·관리할 수 있으며, 국토교통부장관은 이에 필요한 세부기준을 정할 수 있다.”라고 하고, 같은 조 제2항은 “특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제1항의 건축물대장 기초자료 등을 통해 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있거나 기재내용이 누락되어 있음을 발견한 경우에는 그 사실을 확인한 후 직권으로 이를 정정하거나 기재할 수 있다. 이 경우 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 지체 없이 그 내용을 건축물의 소유자에게 통지하여야 한다.”라고 하고, 같은 조 제3항은 “건축물의 소유자는 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있음을 발견한 경우에는 별지 제15호서식의 건축물표시 정정신청서, 별지 제16호서식의 건축물소유자 정정신청서, 별지 제17호서식의 건축물지번 정정신청서 또는 별지 제17호의2서식의 건축물도로명주소 정정신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 그 잘못된 부분의 정정을 신청할 수 있다. 1. 건축물대장의 표시사항을 정정하려는 경우에는 잘못이 있는 부분의 건축물현황도면과 이를 증명하는 서류  2. ～ 4. 생략”라고 규정하고 있다.

3) ｢건축법｣ 제2조 제2항은 “건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. ” 1. 단독주택  2. 공동주택  3. 제1종 근린생활시설  4. 제2종 근린생활시설  5. 문화 및 집회시설  6. 종교시설  7. 판매시설  8. 이하 생략 “라고 하고, 같은 법 시행령 제3조의5는 ”법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.“라고 하고, 같은 법 시행령〔별표1〕에 따른 용도별 건축물의 종류는 다음과 같다.

나. 판단 내용

신청인은 이 민원 건축물 중 이 민원 시장 내 상가시설(지하1층 및 지상1층)의 지분 소유자에 불과하며, 실제 주택(아파트) 소유자가 아님에도 이 민원 대장상 ‘아파트 및 영업’ 용도 표기로 인하여  유주택자로 분류되어 주택청약 등에 불이익을 받고 있으니 이 민원 대장의 건축물 용도를 정정해 달라는 신청에 대하여, 피신청인은 집합건축물인 이 민원 대장의 용도를 정정하기 위해서는 지분 소유자 전원의 신청이 있어야 한다는 입장이나, ① 이 민원 건축물의 지하1층과 지상1층은 상가로, 지상2층과 지상3층은 아파트(주택)로 구분하여 준공된 후 용도변경 없이 사용되고 있는 점, ② 이 민원 건축물은 준공 당시 가옥대장으로 작성․관리되었다가 이후, 건축물관리대장(내무부 소관)으로 이기되었고 이 민원 규칙이 제정․시행됨에 따라 이 민원 대장(건설부 소관)으로 이기되었는데, 이 민원 규칙에 의하면 집합건축물의 건축물대장은 층별 용도를 구분하여 표기하도록 되어 있으므로, 피신청인은 이 민원 규칙 제정․시행에 따라 이 민원 대장으로 이기할 당시, 층별 용도가 다른 건축물에 대해서는 층별 용도를 구분하여 표기하였어야 하는 점, ③ 등기사항전부증명서에 따르면, 이 민원 건축물은 지하1층과 지상1층, 지상2층과 지상3층은 각 별도로 등기되어 있으며, 이 중 지하1층과 지상1층 등기의 표제부에 영업용으로 표기되어 있는 점, ④ 피신청인도 신청인이 소유한 지분에 대한 재산세 고지서에 부과 대상을 ‘상가동’으로 기재한 점, ⑤ 이 민원 규칙 제18조 제1항에 따르면, 건축물 소유자는 기재 내용 중 표시사항의 변경을 요청할 수 있고, 같은 규칙 제21조 제2항에 따르면, 피신청인은 건축물대장의 기초자료 등을 통해 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있거나 기재내용이 누락되어 있음을 발견한 경우에는 그 사실을 확인한 후 직권으로 이를 정정하거나 기재할 수 있다고 규정하고 있는 점, ⑥ 이 민원 건축물 중 지하1층과 지상1층은 상가(영업용)시설로 신축된 후 상가로 이용하고 있고, 주거용(아파트)시설은 아니어서, 건축물의 용도를 정정하는 것이 지분 소유자의 권리를 침해한다고 볼 수 없고, 실제 용도에 맞게 정정하는 것이 건축물대장의 작성․관리하려는 행정 목적에도 부합하는 점, ⑦「건축법」상 건축물의 용도는 법 제2조 2항 및 같은 법 시행령 제3조의5의 〔별표1〕에 따라 분류되며, 이 분류에 따르면 “영업용”이라는 용도 구분은 없어, 현행 관련법령에 적합하게 정정할 필요가 있는 점 등을 종합해 볼 때, 신청인이 지분 일부를 소유한 이 민원 건축물 중 지하1층과 지상1층의 용도를 ‘근린생활시설 또는 판매시설’로 정정하는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 신청인이 지분 일부를 소유한 이 민원 건축물 중 지하1층∼지상1층의 용도를 정정해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있으므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.