3. 개발제한구역 내 건축허가

결정 개요

1. 민원표시 2BA-1910-326807

2. 피신청인 A시장

3. 결론 시정권고·의견표명

가. 피신청인에게 신청인 소유의 개발제한구역인 A시 B읍 C리 OOO-O 대 408㎡에 주택용도의 건축물 허가를 할 것을 의견표명 한다.

나. 피신청인에게 개발제한구역 내의 주택용 건축물의 철거･멸실 신고서가 접수될 경우 개발제한구역 내의 주택용 건축물이 철거될 경우에는 주택용 건축물을 다시 건축할 수 없음을 반드시 사전에 안내할 것을 시정권고 한다.

4. 결정일 2019. 11. 25.

이  유

1. 신청취지

신청인은 개발제한구역인 경기도 A시 B읍 C리 OOO-O 대 408㎡(이하 ‘이 민원 토지’라 한다)에 주택용도의 건축물 허가를 신청하였고, 피신청인은 이 민원 토지는 개발제한구역이므로 건축을 허가할 수 없다고 하고 있으나, 이 민원 토지가 개발제한구역으로 지정되기 이전부터 이 민원 토지에는 주택용도의 건축물(이하 ‘이 민원 건축물’이라 한다)이 있었고, 이 민원 건축물에 주변 사람들이 쓰레기를 투척하는 등의 문제로 민원이 발생하여 향후 다시 건축물을 건축할 생각으로 2018년 이 민원 건축물을 철거하고 멸실신고 하였지만, 이 민원 토지에 건축물이 있었던 것은 명백하니 건축허가를 해 달라.

2. 피신청인 의견

｢개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령｣(이하 ‘개발제한구역법 시행령’이라 한다)은 개발제한구역 내에서 건축의 설치 범위에 대해 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 ‘대’인 토지 또는 개발제한구역 지정 당시부터 주택이 있는 토지에 한해 주택 신축이 가능하나, 이 민원 토지는 개발제한구역 지정 당시에 ‘대’인 토지가 아니고, 현재 이 민원 토지에 주택이 있는 것도 아니어서 건축허가는 어려운 상황이다.

3. 사실관계

가. 피신청인이 제출한 자료에 따르면, 이 민원 토지는 1972. 8. 25. 건설부고시 제385호로 개발제한구역으로 지정되었다.

나. 토지대장과 등기부등본을 확인한 결과, 이 민원 토지는 1971. 8. 30. 신청 외 김OO에게 소유권이 이전되었고, 1985. 4. 17. 다시 신청 외 김OO에게 소유권이 이전되었으며, 1995. 10. 18. 상속을 원인으로 1996. 1. 29. 신청인에게 소유권이 이전되었다.

다. 또한, 토지대장상에 이 민원 토지의 지목은 1992. 12. 12. 전에서 대지로 변경되었고, 신청인은 이 민원 토지의 지목이 대지로 변경될 수 있었던 이유는 건축물이 있었기 때문이라고 하고 있다.

라. 피신청인이 제출한 개발제한구역내 건축물대장과 구가옥대장 및 2018년 말소된 건축물대장을 확인한 결과, 이 민원 토지에는 이 민원 건축물과 축사가 있었고, 이 민원 건축물의 용도는 주택이며 이 민원 건축물은 1968~1969년에 건축되었고, 축사는 1985. 5. 29. 허가되어 1988. 1. 14. 준공되었다.

마. 피신청인이 제출한 자료에 따르면, 신청인은 2018. 4. 5. 이 민원 건축물의 철거･멸실 신고를 하였고, 같은 해 6. 29. 이 민원 건축물대장말소 신청서를 제출하였으며, 같은 해 6. 29. 건축물대장말소 신청서가 처리되었다.

바. 신청인의 주민등록초본을 확인한 결과, 신청인은 이 민원 건축물의 주소지에 1995. 2. 3. 전입하였고, 2001. 7. 3. D시로 전출하였다.

사. 신청인은 이 민원 건축물에 실제로 1995년부터 실제로 거주하였고, 다시 D시로 전출한 뒤부터 이 민원 건축물은 빈 집으로 남아 있어, 불상의 자가 이 민원 건축물에 쓰레기 등을 투척하여 주변사람들로부터 민원이 제기되어 향후 다시 건축하면 된다는 생각으로 우선 민원을 해결하고자 이 민원 건축물을 철거하였다고 하고 있다.

아. 또한, 위 ‘사’와 같은 사유로 이 민원 건축물의 철거･멸실 신고서를 제출할 당시 피신청인이 이 민원 건축물을 철거하여 개발제한구역에 건축물이 존재하지 않을 경우 다시 건축할 수 없음을 안내해 주었다면 이 민원 건축물을 철거하지 않았을 것이라고 주장하고 있다.

자. 2019. 11. 15. 위원회 현장조사에서 피신청인도 개발제한구역에서 건축물을 철거하고 멸실신고를 하면 다시 건축할 수 없음을 신청인에게 안내하지 않은 것에 대해서는 아쉬움이 남는다고 하였다.

4. 판단

가. 관련 법령 등

1) 개발제한구역법 시행령  [별표1 건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위]  5. 개발제한구역 주민의 주거·생활편익 및 생업을 위한 시설  다. 주택은 “가) 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택[제24조에 따른 개발제한구역 건축물관리대장에 등재된 주택을 말한다. 이하 나) 및 다)에서 같다]이 있는 토지에만 주택을 신축할 수 있다. 나)~다) 생략”라고 하고 있다.

나. 판단내용

신청인은 이 민원 토지에 주택용도의 건축물 허가를 해 달라고 하고 있어 살피건대,

① 이 민원 토지가 개발제한구역으로 지정된 것은 1972년이고, 이 민원 토지상에 이 민원 건축물이 건축된 것은 1968~1969년경으로, 이 민원 건축물은 이 민원 토지가 개발제한구역으로 지정되기 이전부터 이 민원 토지상에 존재하고 있었고, 또한, 이 민원 건축물의 용도는 개발제한구역내 건축물대장 등에 따르면 주택용도이므로 2018년에 이 민원 건축물이 철거되지 않았다면 이 민원 토지에 주택용도의 건축물은 건축이 가능한 것으로 보이는 점, ② 개발제한구역법은 개발제한구역 지정 당시부터 주택이 있는 경우 주택을 신축할 수 있도록 규정하고 있고, 이는 개발제한구역 주민의 주거 및 생활편익을 위한 것으로 장기간 개발제한구역의 지정으로 재산권을 자유롭게 행사할 수 없는 개발제한구역의 주민에 대한 배려로 보이고, 이러한 점을 비추어 볼 때, 이 민원 건축물은 이 민원 토지가 개발제한구역으로 지정되기 이전부터 존재하였던 사실은 명백하나, 신청인의 관련법에 대한 무지와 피신청인의 사전안내가 없어 이 민원 건축물이 철거되어 존재하지 않는다고 하여도 이 민원 토지에 건축물 허가를 하는 것이 바람직할 것으로 보이는 점, ③ 이 민원 토지의 지목은 1992년에 전에서 대지로 변경되었고, 변경된 사유는 이 민원 토지에 이미 건축물이 건축되어 있었기 때문인 것으로 추정되며, 그렇다면 이 민원 토지가 이미 1992년 대지로 변경되어 현재도 대지인 상태로 남아있기 때문에 개발제한구역의 지정 당시부터 대지인 토지와 달리 볼 이유가 없고, 이미 대지로 변경된 이 민원 토지에 건축물을 건축한다 하여도 개발제한구역의 지정목적을 반하여 도시가 확산되거나 새롭게 자연환경의 침해가 발생하지는 않을 것으로 보이는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 피신청인은 이 민원 토지에 주택용도의 건축물을 허가하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

또한, 피신청인이 개발제한구역 내의 주택용 건축물에 대하여 철거･멸실 신고서를 접수하고도 개발제한구역 내의 주택용 건축물이 철거되면 다시 건축할 수 없음을 사전에 안내하지 않아 개발제한구역 내 주민들에게 재산상의 피해가 발생하고 있어 향후에는 반드시 개발제한구역 내의 주택용 건축물이 철거될 경우 다시 건축할 수 없음을 사전에 안내하는 것이 필요할 것으로 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 토지에 주택용도의 건축물을 허가해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있으므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하고, 또한, 개발제한구역 내의 주택용 건축물이 철거될 경우 다시 건축할 수 없음을 사전에 안내하도록 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.