1.건축협정 불허 이의

결정 개요

1. 민원표시 2CA-1810-478442

2. 피신청인 1. A구청장

2. B장관

3. 결론 시정권고, 의견표명

가. 피신청인1에게 ○○ ○○구 ○○동 ***-**2와 같은 동 ***-**3간 신청인의 건축협정인가 신청에 대해 건축위원회에서 관계법령 및 B의 질의회신 내용 등을 반영하여 재심의 할 것을 시정권고한다.

나. 피신청인2에게 건축협정에 의한 건축물인 경우 건축물대장 등 관계 공부상 건축협정 건축물임이 표시될 수 있도록 제도개선 할 것을 의견표명한다.

4. 결정일 2019. 3. 18.

이  유

1. 신청취지

신청인은 ○○ ○○구 ○○동 ***-**2(대, 273㎡) 및 같은 동 ***-**3(대, 274㎡)의 공동소유자로「건축법」제77조의4에 따라 건축협정을 체결하여 피신청인에게 건축협정 인가 신청을 하였는데, 피신청인은 이에 대하여 인위적인 합병 및 분할에 따른 건축협정은 제도의 본래 취지에 부합하지 않고, 해당 건축계획은 단일 건축물로 보는 것이 타당하다는 사유로 부결하였으나, 이는 관련법 취지에 부합하지 않고 다수의 건축협정 건축 사례에 비추어 보았을 때에도 불합리하니 당초의 건축협정에 따라 건축할 수 있도록 도와 달라.

2. 피신청인 등의 의견

건축협정이란 노후주거지에서 토지의 형태가 매우 협소하거나 부정형 또는 도로가 접해있지 않아 개별필지의 건축행위에 불합리하게 작용하는 일부 건축기준의 적용을 배제하여 건축행위 환경 여건을 주민이 자율적으로 개선토록하기 위해 도입된 제도이며, 건축협정은 건축위원회 심의를 거치도록 되어있고 건축위원회에서는 건축협정인가 신청내용을 심사하여 신청내용의 조정 및 인가여부를 결정하도록 되어 있다. 건축위원회는 각 분야의 위원들이 심의안건에 대해 자유롭게 다양한 의견을 내고, 논의를 거쳐 위원회 전체의견으로 결정하며, 이 민원의 경우「건축법」제77조의 13(건축협정에 따른 특례) 제5항에 따라 하나의 건축물로 보는 것이 타당하다고 판단한 안건으로, 연립주택의 건축기준을 적용하는 것이 타당하다.

3. 사실관계

가. 신청인은 2018. 7. 30. ○○ ○○구 ○○동 ***-**2 및 같은 동 ***-**3(이하 ‘이 민원 대지’라 한다)의 각 지분 2분의 1을 매매로 취득하여, 이 민원 대지의 공동소유자인 ♣♣♣와 함께 양 필지에 건축협정 방식으로 근린시설 및 다세대주택(이하 ‘이 민원 건축물’이라 한다)을 건축하기 위해 2018. 8. 피신청인에게 건축협정 인가를 신청하였으며, 건축개요 및 건축협정도는 다음과 같다.

≪건축개요 및 건축협정도≫ (*생략)

나. 피신청인은 2018. 10. 10. 건축위원회 심의를 통하여 이 민원 건축물에 대한 건축협정 인가 신청내용을 검토하였고 그 결과는 다음과 같다.

심의결과(심의번호 19-05) : 부결

(심의의견) 인위적인 합병 및 분할에 따른 건축협정은 건축협정의 본래 취지에 부합하지 않고, 해당 건축계획은 하나의 건축물로 보는 것이 타당

다. B는 상기 부결 사유와 관련한 우리 위원회의 질의에 대해 건축협정은 「건축법」제77조의 4등에 따라 건축협정 체결이 가능한 지역 또는 구역 내의 토지로 토지소유자간 건축협정의 체결 요건을 갖춘 경우 인가하여야 하나, 인가 조건 등에 대하여는 관계법령상 구체적으로 규정하고 있지 아니하며, 개별 필지 건축이 불가능한 경우만을 건축협정의 대상으로 한정하지 않음을 회신(건축정책과-28, 2019. 1. 3.)하였다.

라. 우리 위원회의 실지방문조사에서 대리인은 관련 법령상 건축협정을 통해 건축이 가능한 사항임에도 피신청인의 건축위원회에서 근거 없는 기준으로 건축협정을 인가하지 않고 있다며, B로부터 받은 법령 질의회신에 따라 인가해 줄 것을 요청하였으며, 관련 B 질의회신을 제출하였다.

질의회신 내용(2AA-1809-******, 2018. 9. 20.답변)

(중략) 건축협정을 통하여 건축물의 경계벽을 전체 또는 일부를 공유하여 건축하는 경우에는 계단 및 엘리베이터를 공유하여 사용할 수 있는 것이며, 참고로 건축협정을 맺은 경우라도 서로 다른 필지상 건축물을 각각 하나의 건축물로 보는 것은 아닌바, 각 건축물이 공유하는 경계벽, 계단, 엘리베이터 등은 대지 경계선상에 있어야 함을 알려드립니다.

마. 또한, 이 민원 대지는「건축법」제77조의 4에서 규정하고 있는 건축협정 체결이 가능한 지역으로 상기 국토교통부 질의회신 등에 따라 경계벽 및 계단, 엘리베이터를 공유하도록 설계하였으므로 위법함이 없는 설계라며 과도한 기준을 적용하여 사업추진이 어려운 실정을 호소하였다.

바. 한편, 피신청인은 신청인의 B 질의회신에 따라 이 민원 건축물의 평면 계획과 같이 경계벽과 계단, 엘리베이터의 공유가 가능함을 인정하여 건축협정 이 가능한 것으로 보아 건축위원회에 상정하였던 것이라고 하며 해당 건축위원회의 회의록 등은 위원회에 제출하지 않았다.

사. 건축협정제도는 2014. 1. 14. 「건축법」개정을 통해 토지 및 건축물 소유자나 주민간에 자율적이고 합리적인 건축을 지원하기 위하여 시행되었으며, 건축협정 인가, 변경, 관리, 폐지 및 건축협정의 효력과 승계 등에 대하여 규정(「건축법」제8장의 2 건축협정)하고 있다.

4. 판단

가. 관계법령 등

1) ｢건축법｣ 제77조의 4 제1항은 “토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 등 대통령령으로 정하는 자(이하 "소유자등"이라 한다)는 전원의 합의로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 또는 구역에서 건축물의 건축ㆍ대수선 또는 리모델링에 관한 협정(이하 "건축협정"이라 한다)을 체결할 수 있다. 1.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따라 지정된 지구단위계획구역 2.「도시 및 주거환경정비법」제2조 제2호 가목에 따른 주거환경개선사업을 시행하기 위하여 같은 법 제8조에 따라 지정ㆍ고시된 정비구역 3. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제6호에 따른 존치지역 4. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조 제1항 제5호에 따른 도시재생활성화지역 5. 그 밖에 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 "건축협정인가권자"라 한다)이 도시 및 주거환경개선이 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 구역”이라고 하고, 같은법 제77조의 6 제1항은 “협정체결자 또는 건축협정운영회의 대표자는 건축협정서를 작성하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 해당 건축협정인가권자의 인가를 받아야 한다. 이 경우 인가신청을 받은 건축협정인가권자는 인가를 하기 전에 건축협정인가권자가 두는 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다”고 하고, 같은법 제77조의 13은 “ ① 제77조의4 제1항에 따라 건축협정을 체결하여 제59조 제1항 제1호에 따라 둘 이상의 건축물 벽을 맞벽으로 하여 건축하려는 경우 맞벽으로 건축하려는 자는 공동으로 제11조에 따른 건축허가를 신청할 수 있다. ② 제1항의 경우에 제17조, 제21조, 제22조 및 제25조에 관하여는 개별 건축물마다 적용하지 아니하고 허가를 신청한 건축물 전부 또는 일부를 대상으로 통합하여 적용할 수 있다. ③ 건축협정의 인가를 받은 건축협정구역에서 연접한 대지에 대하여는 다음 각 호의 관계 법령의 규정을 개별 건축물마다 적용하지 아니하고 건축협정구역의 전부 또는 일부를 대상으로 통합하여 적용할 수 있다. 1. 제42조에 따른 대지의 조경 2. 제44조에 따른 대지와 도로와의 관계 3. 삭제 4. 제53조에 따른 지하층의 설치 5. 제55조에 따른 건폐율 6. 「주차장법」 제19조에 따른 부설주차장의 설치 7. 삭제 8. 「하수도법」 제34조에 따른 개인하수처리시설의 설치 ④ 제3항에 따라 관계 법령의 규정을 적용하려는 경우에는 건축협정구역 전부 또는 일부에 대하여 조경 및 부설주차장에 대한 기준을 이 법 및 「주차장법」에서 정한 기준 이상으로 산정하여 적용하여야 한다. ⑤ 건축협정을 체결하여 둘 이상 건축물의 경계벽을 전체 또는 일부를 공유하여 건축하는 경우에는 제1항부터 제4항까지의 특례를 적용하며, 해당 대지를 하나의 대지로 보아 이 법의 기준을 개별 건축물마다 적용하지 아니하고 허가를 신청한 건축물의 전부 또는 일부를 대상으로 통합하여 적용할 수 있다. (이하 생략)”고 규정하고 있다.

2) ｢건축위원회 심의기준｣ 2.2는 “지방자치단체별 심의기준에 건축법령 및 관계법령에서 정하는 기준 보다 과도한 기준(예 : 부설주차장 법정대수 00%이상, 다락 설치제한 등)을 명시하지 않으며, 이 기준에서 정한 기준보다 과다한 서류 요구나 불필요한 행정절차 이행요구를 하여서는 아니된다.”고 규정하고 있다.

3) ｢서울특별시 건축조례｣ 제35조의3은 “법 제77조의4 제1항 제5호에 따른 도시 및 주거환경개선이 필요하다고 인정하는 구역은 다음 각 호 중 어느 하나에 해당하는 지역 또는 구역을 말한다. 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 및 재건축사업을 위한 정비구역(정비예정구역을 포함한다)이 해제된 구역, 이하생략”이라고 규정하고 있다.

나. 판단 내용

1) 이 민원 처리와 관련하여,

이 민원 건축물의 건축협정 인가에 대한 피신청인의 건축위원회 심의결과가 부당하다는 신청인의 주장에 대하여 살펴보면, ① 이 민원 건축물은 관계법령 등에 따라 건축협정이 가능한 지역에 위치하고 제도 취지 상 건축협정을 체결하더라도 해당 건축물은 하나의 건축물로 보지 않음이 타당하고, 관계법령상 건축협정 대상을 별도로 한정하고 있지 않는데도, 이 민원 건축물을 하나의 건축물로 보아야 한다는 피신청인의 부결사유는 동 제도의 취지에 부합하지 않을 뿐만 아니라 법령에 근거하지 않은 과도한 규제로 인정되는 점, ② 피신청인도 이 민원 관련 건축협정에 대해 관련법령 및 피신청인의 도시․군관리계획 등에 부합함을 인정하여 건축위원회 심의안건으로 상정하였고, 이를 심의하는 건축위원회는 관계법령 등의 근거 없이 규제하여서는 아니 되는 점 등을 종합해 볼 때, 신청인이 이 민원 건축물에 대하여 피신청인에게 건축협정 인가를 신청하는 경우, 관련법령 및 B 질의회신 자료 등을 감안하여 재검토 하는 것이 타당하다고 판단된다.

2) 건축협정 제도와 관련하여,

현행 건축법령은 건축협정관련 세부 조항을 규정(「건축법」제77조의 4~ 제77조의 14 등)하고 있으나, 건축협정 건축물임을 공부상 표시토록 할 근거가 없어 향후 건축협정 건축물의 소유권자, 임차인 등의 상호간 분쟁이 우려되므로 이에 대한 개선이 필요하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 건축물에 대한 건축협정 인가 부결 결정은 부당하다는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있으므로, ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제1항에 따라 피신청인1에게는 시정을 권고하기로 하고, 같은법 제47조에 따라 피신청인2에게는 제도개선 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.