2. 임대주택 계속 거주

결정 개요

1. 민원표시 2AA-1810-547327

2. 피신청인 1. A공사

2. B장관

3. 결론 시정권고, 의견표명

가. 피신청인1에게 ○○ ○○구 ○○○○로 **, ○○○○○○○아파트 ***동 ****호 임차인을 계속 거주하게 할 것을 시정권고한다.

나. 피신청인2에게「공공주택 특별법 시행령」제47조 제2항 제4호 나목의 규정에 대해 적용 시 혼란이 없도록 명확한 유권해석을 관계기관(A공사, B공사, 지방공사 등)에 시달할 것을 의견표명한다.

4. 결정일 2019. 1. 7.

이  유

1. 신청취지

신청인(19**년생, 여)은 ○○ ○○구 ○○○○로 **, ○○○○○○○아파트 ***동 ****호(이하‘이 민원 임대주택’이라 한다)의 임차인인 신청 외 ♤♤♤(남, 19**년생 이하 ‘♤♤♤’이라 한다)의 딸로서 부모님과 함께 이 민원 임대주택에 거주하던 중, 2016. 12. 오빠가 직업군인을 그만두고 집으로 복귀함에 따라 집이 좁아져 부모님의 분가 권유로 2017. 11. 30. ○○ ◇◇구 ◇동 **-**(이하‘이 민원 소유주택’이라 한다.)을 취득하고 곧이어 12. 1. 전출하였는데, 이로 인해 아버지 ♤♤♤이 유주택 세대라는 이유로 2018. 10. 19. 피신청인으로부터 소명자료 제출 요구 및 계속 거주 불가 통보(유선)를 받았는바, 신청인은 관련 규정을 알지 못했으며, 주택취득 후 소유권 이전 및 전출·입 신고 등 행정 처리에 소요되는 시간을 감안하면 주택 취득과 동시에 전출할 수 없었던 부득이한 상황에서 그리된 것임에도 그 때문에 신청인의 부모님이 거주지를 잃게 될 처지에 놓여 억울하다. 부모님이 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있도록 해 달라.

2. 피신청인 등의 의견

공공임대주택 입주자는「공공주택 특별법 시행령」제47조(재계약의 거절) 및「공공주택 특별법 시행규칙」제25조에 따라 무주택 세대구성원으로서 세대주 및 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하여야 하며, 임대기간 만료 전에 다른 주택을 소유하면 계약해지 사유가 되어 공공임대주택 사업자에게 해당 공공임대주택을 명도하여야 하는데, 임차인의 딸이 이 민원 임대주택의 세대원으로 거주하던 중 주택을 취득하여 무주택자격을 상실한 상태이므로 이 민원 임대주택에서 계속 거주 하는 것은 불가하다.

3. 사실관계

가. 이 민원 임대주택은 재개발 임대아파트로 신청인은 2011. 6. 24. 최초 입주하여 현재까지 거주해 오고 있으며, 전용면적은 47.84㎡(방2, 거실1), 임대조건은 임대보증금 86,280,000원, 월 임대료 100,000원이다.

나. 피신청인은 2018. 9. 14. 입주대상자 자격확인 등을 위하여 이 민원 임대주택 세대구성원에 대한 주택소유여부를 검색한 결과, 신청인이 이 민원 소유주택을 취득한 사실을 확인하고, 2018. 10. 19. 임차인 ♤♤♤에게 소명자료 제출을 요구하였다.

다. 한편, 신청인이 취득한 이 민원 소유주택은 지상5층 중 5층으로 전용면적 27.42㎡이며, 등기사항전부증명서에 따르면, 2017. 11. 30. 소유권을 취득(매매금액 145,000,000원)하였는데, 같은 날 채권최고액 72,000,000원의 근저당이 설정되었으며, 신청인은 다음날인 12. 1. 이 민원 소유주택으로 전입한 것으로 확인된다.

라. 신청인에 따르면, 신청인은 이 민원 임대주택에 입주 시부터 부모님과 함께 거주하였는데, 2016. 12. 직업군인으로 그간 떨어져 지내던 오빠가 군 생활을 그만두고 집으로 복귀하면서 네 식구가 살기에 집이 좁다보니 부모님이 둘 중 한명이 독립하기를 권유하여 신청인이 직장 다니며 모은 돈과 상당한 채무 부담을 안고 8평 남짓 되는 이 민원 소유주택을 취득하여 분가하게 되었다고 한다.

마. 또, 신청인은 주택 취득 후 소유권 이전 및 전출신고를 위한 행정 처리에 필요한 물리적 시간을 감안하면 최소한 며칠이 필요해 곧바로 전출할 수는 없었는데도 피신청인이 이를 문제 삼아 부모님이 이 민원 임대주택에서 쫒겨 나갈 처지에 놓여 있어 너무 억울하고, 세대원의 주택 소유로 임차인이 임대주택에서 퇴거당하지 않기 위해서는 실제 거주하지도 않는 곳에 미리 퇴거 및 일시 위장 전입했다가 주택 취득 후 전출·입해야 한다는 피신청인(관계자)의 안내 또한 위법을 조장하는 것인데 이해할 수 없다고 주장한다.

바. 우리 위원회 실지방문조사(2018. 11. 28.) 시, 신청인에 따르면 이 민원 임대주택 임차인인 신청인의 아버지는 오랜 어깨 관절염으로 인해 늘 밤에 불면증에 시달리며 잇몸질환으로 오른쪽 어금니만 남아있다고 하며, 어머니는 백내장으로 왼쪽 눈이 거의 보이지 않고 심각한 무릎 관절염으로 한쪽 다리를 질질 끌다시피 하면서 일을 다니시는 등 두 분 모두 건강이 좋지 않아 경제활동을 할 수 없는 상태인데도 생계를 유지하기 위해 집 근처에서 힘들게 일을 하고 계신 상황으로, 현재 거주지를 잃게 되면 부모님이 집 뿐 만 아니라 직장도 잃게 되는 위기에 처해지게 되는데 자식들이 부모님을 부양을 할 수도 없는 형편이니, 이런 사정을 고려하여 부모님이 이 민원 임대주택에서 계속 거주 할 수 있도록 해 달라고 호소하였다.

사. 한편, 피신청인2는 이 민원 관련 법령해석에 있어 기존의 유권해석과 다르게 다음과 같이 회신(공공주택총괄과-3220, 2018.12.11.) 하였다.

< 피신청인2 회신의 주요내용 >

ㅇ「공공주택 특별법」 제49조의3 및 같은 법 시행령 제47조에 따라 영구임대주택 등 공공임대주택의 임차인(세대원 포함)이 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있도록 하고 있으며, 다만 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권 취득 후 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우에는 예외로 하고 있습니다.

ㅇ 여기서 임대주택의 임차인은 세대원 포함하여 무주택 요건을 충족하여야 하므로 임차인의 세대원이 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 경우 해당주택의 취득일에 맞추어 전출을 하여야 할 것이나, 다만 주택 취득과 동시에 주소 이전이 곤란한 사정이 있을 수 있는 점 등을 감안(주민등록법상 신고사유가 발생한 날 부터 14일 이내에 신고하도록 규정하고 있는 점도 감안한 것임)하여 해당 주택의 취득일부터 14일 이내에 전출하였을 경우에도 예외를 인정하도록 계약해지 요건을 완화한 사항임을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

※ 유권해석 변경사항

혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권 취득후 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우 재계약 거절 예외사유로 기존에는‘혼인’에만 한정하여 적용하였으나, 변동된 유권해석에는 일반적인 세대분가 등 포괄적인 사유를 포함하여 세대원이 주택 취득 후 주민등록법령상 신고 기간 내에 전출신고를 할 경우 당해 임대주택 임차인을 계속 거주하도록 하여 실질적 무주택자인 임차인의 주거권을 보장함.

4. 판단

가. 관계 법령 등

1) ｢공공주택 특별법｣ 제49조의3의 제1항은 “공공주택사업자는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다”라고 규정하고 있다.

2) ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제47조 제1항은“법 제49조의3 제1항에서 "거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.”고 규정하고, 같은 조 제2항 제4호는“공공임대주택(전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제·해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 내용을 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우, 나. 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권을 취득한 날부터 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우, 다. 공공임대주택의 입주자를 선정하고 남은 공공임대주택에 대하여 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우”라고 규정하고 있다.

3) 이 민원 임대주택 표준임대차 계약서 제10조 제1항은 “‘임차인’이 아래 각호에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 ‘임대인’은 이 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. (중략), 7.주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설 임대주택의 임대차기간 중 ‘임차인’ 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우, 다만, 상속, 판결, 또는 결혼 등 기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 전산검색결과 부적격자로 통보받은 날로부터 6개월 이내에 당해주택을 처분한 경우와 당해 임대주택의 입주자모집 당시 주택공급에 관한규칙에 의하여 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경우는 제외한다.”라고 규정하고 있다.

4) 법원은 유주택자가 임차인의 세대원으로 전입한 것에 대하여 “‘동일한 세대의 임차인의 세대원이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 되어 더 이상 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우’와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인이 이 사건 계약 해지조항을 근거로 임대차 계약을 해지할 수 없다고 봄이 상당하다.” 라고 판단하고 있다.(대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44975 판결)

나. 판단 내용

1) 신청인은 이 민원 임대주택에서 거주하던 중 오빠가 직업군인을 그만두고 집으로 들어오는 바람에 네 식구가 함께 살기 어려워 부모님의 분가 권유로 이 민원 소유주택을 취득하였는데, 일시(2일간) 유주택 세대가 되었다는 사유로 피신청인이 이 민원 임대주택 임차인인 아버지에 대해 퇴거통보 한 것은 부당하다며 부모님이 계속 거주할 수 있게 해달라는 신청에 대하여 살펴보면,  ①「공공주택특별법 시행령」제47조에 따르면, “혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권을 취득한 날부터 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우”에는 이를 재계약 거절의 예외인정 사유로 규정하고 있는바, 이는 임대주택 세대원이 결혼 뿐만 아니라 세대분리를 이유로 다른 주택 취득 후 주민등록법령상 신고기간 내 전출신고를 한 경우는 임차인 계속 거주를 허용하여 실질적 무주택자인 임차인의 임차권을 보장하기 위한 점, ② 이 민원 임차인 세대의 경우 신청인은 임차인(부모님)과 이 민원 임대주택에 함께 입주·거주 중 오빠가 군 생활을 그만두고 집으로 들어오면서 네 식구가 돼 집이 비좁아져 부모님이 자녀 둘 중 한명이 독립하기를 권유하여 신청인이 그간 직장생활로 저축한 돈 외에 상당한 채무 부담을 안고서라도 8평 남짓밖에 안 되는 이 민원 소유주택을 취득하여 분가하게 된 경우로 상기 예외인정 규정에 해당하는 점, ③ 이 민원 임대주택은 전용면적 47.84㎡(방2, 거실)에 불과한 소형 주택으로 신청인 가족(성인 4명)이 모두 함께 거주할 만한 규모로 볼 수 없거니와, 신청인이 이 민원 소유주택을 취득하여 분가하는 것은 장성한 자녀(아들1, 딸1)의 각 필요한 최소한의 주거 공간 확보 측면에서도 바람직한 점, ④ 법원도 세대원이 주택을 소유한 경우라 하더라도 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우로 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 때에는 임대차 계약을 해지할 수 없다고 판시하였는데, 신청인이 분가하고자 취득한 이 민원 소유주택을 이유로 신청인의 부모가 더 이상 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 임차인이라고 보기는 어려운 점 등을 종합해 볼 때, 피신청인은 임차인에 대하여 이 민원 임대주택에서 계속 거주하게 하는 것이 타당하다고 판단된다.

2) 아울러 관련 예외인정 규정에 대한 일선의 적용이 문제가 되고 있는「공공주택 특별법 시행령」제47조 제2항 제4호 나목에 대하여는, 더 이상 혼란이 야기되지 않도록 피신청인2가 법령의 취지에 맞도록 명확히 유권해석 해 시달하는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있게 해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있으므로, ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제1항에 따라 피신청인1에게 시정을 권고하기로 하고, 같은 법 제46조 제2항에 따라 피신청인2에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.