4 건축변경신고 수리 요구

「산지관리법 시행령」제20조 제6항 관련〔별표 4〕제1호 마목 11)은‘「건축법 시행령」별표 1 제1호에 따른 단독주택을 축조할 목적으로 산지를 전용하는 경우에는 자기 소유의 산지에 한정할 것’이라고 규정하고 있어, 1인 단독 소유인 경우‘자기 소유’여부가 명확하나, 수인이 공유인 경우에‘자기 소유’가 무엇을 의미하는지에 관해서는 해석상 의문이 있을 수 있으나, 민법 제264조에 따르면 공유물 자체의 처분, 변경은 다른 공유자 전원의 동의가 있으면 가능하므로 공유자 전부가 하나의 사업주체가 되어 1동의 단독주택을 신축하기 위하여 공동으로 산지전용을 신청하는 경우 공유자 전원의 동의를 얻은 공유물의 변경에 해당하며‘자기 소유’의 산지라고 볼 수 있는 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 이 민원 변경신고에 대하여 보완을 요구하는 하는 피신청인의 조치는 위법·부당하다고 판단한 사례

건축변경신고 수리 요구

결정개요

1. 민원번호 2AA-1211-215560 (의결일：2013. 1. 14.)

2. 피신청인 ○○군수

3. 쟁점사항

주택 건립 시 자기 소유인 경우에만 산지전용이 가능토록 한 조치의 타당성 여부

4. 처리결과 시정권고

피신청인에게 ○○군 ○○면 ○○리 270-5 임야 690㎡에 대한 건축변경신고(건축관계자 변경)를 수리할 것을 시정권고한다.

5. 참조법령

「산지관리법」제14조 제1항 및 제18조 제5항, 같은 법 시행령 제20조 제6항

이유

1. 신청 원인

신청인과 신청인의 처 신청 외 ○○○(이하‘○○○’이라 한다) 공유의 ○○ ○○군 ○○면 ○○리 270-5 임야 690㎡(이하‘이 민원 임야’라 한다)에 대하여 피신청인에게 건축관계자(건축주) 변경을 목적으로 건축변경신고(이하‘이 민원 변경신고’라 한다)를 하였는데, 피신청인이 단독주택 건립을 위해서는 본인 소유일 경우에만 산지전용이 가능하고 공동소유인 경우에는 불가하다는 이유로 이 민원 변경신고에 대하여 보완요구를 하고 신고수리를 하지 않고 있는 바, 이는 부당하니 구제하여 달라.

2. 피신청인의 주장

「산지관리법 시행령」제20조 제6항 관련〔별표 4〕제1호 마목 11)에“「건축법 시행령」별표 1 제1호에 따른 단독주택을 축조할 목적으로 산지를 전용하는 경우에는 자기 소유의 산지에 한정할 것”이라고 규정하고 있어, 공동소유 산지의 경우 자기지분에 한하여 단독주택 신축목적의 산지전용이 가능한 것으로, 이 민원은 자기소유의 산지가 아닌 공동소유의 산지에 자기 지분이 아닌 공동지분으로 신고하였기에 보완을 요청한 것으로 신청인의 요구를 수용할 수 없다.

3. 사실 관계

가. 토지대장에 따르면, ○○ ○○○군 ○○○면 ○○○리 270-7 임야 4,309㎡는 2011. 1. 21. 같은 리 270-34 임야 590㎡ 외 5필지로 분할되었고, 같은 리 270-34 임야 590㎡는 2011. 1. 24. 같은 리 270-5 임야 100㎡(이하‘이 민원 합병 전 임야’라 하다)와 합병되어 말소되고 같은 리 270-5 임야 690㎡(이 민원 임야)가 되었다.

나. 등기사항전부증명서에 따르면, 이 민원 합병 전 임야에 대하여 신청 외 ○○○와 ○○○은 2010. 7. 16. 매매를 원인으로 2010. 7. 21. 각각 지분 2분의 1 공유로 소유권이전 등기하였고, 이 민원 임야에 대하여 신청인과 ○○○은 신청 외 ○○○와 ○○○으로부터 2011. 5. 27. 매매를 원인으로 2011. 6. 1. 각각 지분 2분의 1 공유로 소유권이전 등기를 하였다.

다. 신청 외 ○○○와 ○○○은 2010. 10. 1. 피신청인에게 이 민원 합병 전 임야와 ○○ ○○군 ○○면 ○○리 270-7 임야 4,309㎡ 중 590㎡에 대하여 단독주택 신축목적으로 건축신고(이하‘이 민원 건축신고’라 한다)를 하였고, 피신청인은 2010. 10. 28. 건축신고를 수리하고 신고필증을 교부하였다. 또한 ○○○와 ○○○은 2011. 6. 27. 피신청인에게 착공신고를 하였고, 피신청인은 2011. 6. 28. 착공신고필증을 교부하였으며, 이 민원 임야는 현재 토목공사가 완료된 상태에 있다.

라. 신청인은 2012. 10. 30. 피신청인에게 건축관계자(건축주)를 ○○○및 ○○○에서 신청인 및 ○○○으로 변경하고자 이 민원 변경신고를 하였고, 이에 대하여 피신청인(산림과)은 2012. 11. 19. ‘임야 내 단독주택을 건립하기 위해서는 본인 소유일 경우에만 가능(공동명의 불가)’하므로 산지전용허가 조건에 저촉된다는 이유로 이 민원 변경신고에 대하여 보완요청을 하였다.〔예를 들어 이 민원 임야를 1인 소유로 하여 건축(변경)신고 하도록 보완요청〕

4. 판단

가.「산지관리법」제14조 제1항은“산지전용을 하려는 자는 그 용도를 정하여 대통령령으로 정하는 산지의 종류 및 면적 등의 구분에 따라 산림청장 등의 허가를 받아야 하며, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 같다. 다만, 농림수산식품부령으로 정하는 사항으로서 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 산림청장 등에게 신고로 갈음할 수 있다.”라고 하고 있고, 같은 법 제18조 제5항은“제1항에 따른 산지전용허가기준의 적용 범위와 산지의 면적에 관한 허가기준, 그 밖의 사업별ㆍ규모별 세부 기준 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.”라고 하고 있으며, 같은 법 시행령 제20조 제6항은“법 제18조제5항 본문에 따른 산지전용허가기준의 적용범위와 사업별·규모별 세부기준은 별표 4와 같고, 산지의 면적에 관한 허가기준은 별표 4의2와 같다.”라고 하고 있고, [별표 4] 제1호 마목은“사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용 후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것. 11)「건축법 시행령」별표 1 제1호에 따른 단독주택을 축조할 목적으로 산지를 전용하는 경우에는 자기 소유의 산지에 한정할 것”이라고 하고 있다.

나. 이 민원 임야에 대한 건축관계자(건축주) 변경신고를 수리하여 달라는 신청에 대하여 살펴보면, ①「산지관리법 시행령」제20조 제6항 관련〔별표 4〕제1호 마목 11)은‘「건축법 시행령」별표 1 제1호에 따른 단독주택을 축조할 목적으로 산지를 전용하는 경우에는 자기 소유의 산지에 한정할 것’이라고 규정하고 있어, 1인 단독 소유인 경우‘자기 소유’여부가 명확하나, 수인이 공유인 경우에‘자기 소유’가 무엇을 의미하는지에 관해서는 해석상 의문이 있을 수 있으나, 민법 제264조에 따르면 공유물 자체의 처분, 변경은 다른 공유자 전원의 동의가 있으면 가능하므로 공유자 전부가 하나의 사업주체가 되어 1동의 단독주택을 신축하기 위하여 공동으로 산지전용을 신청하는 경우 공유자 전원의 동의를 얻은 공유물의 변경에 해당하며‘자기 소유’의 산지라고 볼 수 있는 점, ② 피신청인이「건축법 시행령」〔별표 1〕제1호에 따른 단독주택에는 고유의 단독주택 뿐 아니라 다중주택, 다가구주택 등이 포함되어 있어 수인이 공유로 산지를 취득한 후 전체 면적을 개발하는 경우 난개발이 발생할 수 있다는 우려를 할 수 있으나, 이는「산지관리법」에서 자기 소유의 범위를 명확히 규정하여 해결할 문제이고, 공유자 전원이 동의하는 경우까지‘자기 소유’에 해당하지 않는 것으로 해석·적용하여 해결하고자 하는 것은 바람직하다고 할 수 없는 점, ③ 이 민원 건축신고의 경우 이미 ○○○, ○○○ 공동명의로 건축신고를 수리하였고, 착공신고 된 후 토목공사가 완료된 상태에 있으므로 이 민원 변경신고에 따라 추가로 산지전용이 발생하지 않는 점, ④ 신청인 및 ○○○은 부부로서 가족이 거주할 단독주택을 건축하려고 하고 있는 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 이 민원 변경신고에 대하여 보완을 요구하는 하는 피신청인의 조치는 위법·부당하다 할 것이므로 피신청인은 보완 요구를 취소하고 이 민원 변경신고를 수리하는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 변경신고에 대한 보완 요구는 위법·부당하다는 신청인의 주장이 상당한 이유가 있으므로「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.