7 임대주택 갱신계약 체결 요구

신청인은 임대차계약을 체결한 전북 ○○시 ○○읍 ○○리 휴먼시아    ○○동 ○○호 공공건설임대주택의 임대차기간의 만료일이 도래하여 임대차 갱신계약의 체결을 요구한 바 있으나, 입주자 모집 추가공고 이후인 2010. 12. 6.까지 신청인이 전북 ○○시 ○○읍 ○○리 소재 지상3층의 소매점 및 주택에 대한 지분 393.55분의 125.06의 공유자인 사실이 있다는 이유로 임대차 갱신계약의 체결을 거부하는 것은 지나치게 가혹하므로 이를 철회한 후 신청인과 임대차갱신계약을 체결하는 것이 바람직하다고 판단한 사례

임대주택 갱신계약 체결 요구

결정개요

1. 민원번호  2AA-1303-066883 (의결일：2013. 4. 15.)

2. 피신청인  ○○공사

3. 쟁점사항

전북 ○○시 ○○읍 ○○리 휴먼시아 ○○동 ○○호 임대주택에 거주하는 신청인에 대하여 2013. 3. 31.까지 위 임대주택에서 퇴거하도록 통보한 2013. 3. 15. 처분을 철회하고, 신청인과 임대차기간 연장의 갱신계약을 체결할 것인지 여부

4. 처리결과 의견표명

피신청인에게 전북 ○○시 ○○읍 ○○리 휴먼시아 ○○동 ○○호 임대주택에 거주하는 신청인에 대하여 2013. 3. 31.까지 위 임대주택에서 퇴거하도록 통보한 2013. 3. 15. 처분을 철회하고, 신청인과 임대차기간 연장의 갱신계약을 체결할 것을 의견표명한다.

5. 참조법령

「임대주택법」제27조 제1항, 같은 법 시행령 제26조 제1항 제7호, 같은 법 시행규칙 제12조 제3항,「주택공급에 관한 규칙」제2조 제9호

이유

1. 신청 원인

신청인은 2011. 2. 22. 피신청인과 임대차계약을 체결한 전북 ○○시 ○○읍 ○○리 휴먼시아 ○○동 ○○호 공공건설임대주택(이하‘이 민원 주택’이라 한다)의 임대차기간의 만료일(2013. 3. 31.)이 도래하여 피신청인에게 이 민원 주택에 대한 임대차 갱신계약의 체결을 요구한 바 있으나, 피신청인은 2010. 11. 10. 입주자 모집 추가공고 이후인 2010. 12. 6.까지 신청인이 전북 ○○시 ○○읍 ○○리 소재 지상3층의 소매점 및 주택(이하‘종전 주택’이라 한다)에 대한 지분 393.55분의 125.06의 공유자인 사실이 있다는 이유로 이 민원 주택의 임대차 갱신계약의 체결을 부당하게 거부하였으니, 이 민원 주택의 임대차 갱신계약 체결을 허용하여 달라.

2. 피신청인의 주장

가. 신청인과 체결한 이 민원 주택에 대한 임대차기간의 만료일이 도래하여 이 민원 주택의 임대차기간을 연장하는 갱신계약을 체결할 목적으로「임대주택법 시행규칙」제12조 제3항 따라 신청인을 포함한 그 세대에 속한 자의 주택소유 여부를 국토해양부장관에게 2013. 1. 29. 전산검색을 의뢰한 결과, 신청인이 종전 주택을 소유한 사실이 확인되었다.

나. 신청인은 입주자 추가모집 및 자격완화 공고일인 2010. 11. 10. 현재, 주택을 소유한 사실이 있는데도 2010. 12. 9. 임대주택 공급신청을 자격기준 완화자가 아닌 무주택자로 신청하였다. 자산조회는 기준일인 모집공고일로부터 갱신계약 때까지 주택 소유 등의 여부를 다시 확인하여 갱신계약 여부를 결정하게 되고,「주택공급에 관한 규칙」제2조 제9항 및 제4조 제2항에 따라 신청인은 모집공고일 이후 주택을 소유하였으므로 이 민원 주택에 대한 임대차 갱신계약을 체결하기는 어렵다.

3. 사실 관계

가. 이 민원 주택은 임대기간을 30년으로 정한 국민임대주택으로 피신청인은 2010. 7. 2. 이 민원 주택의 입주자 모집공고일 현재 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 무주택세대주를 대상으로 입주자 모집공고를 하여 국민임대주택 입주 적격자에게 우선공급 했으나 미달되어 이후 남은 주택은 자격기준을 완화[소형저가주택(과세표준액 5천만 원 이하) 소유 유주택자]하여 공급하고자 2010. 11. 10. 입주자 추가모집 및 자격완화 공고하였다.

나. 신청인은 추가모집 공고 당시 및 이 민원 주택의 공급을 신청할 당시 모두 서류상 종전 주택을 소유한 유주택자였으나, 피신청인 담당자로부터 수차례 구두로 안내받은 후 무주택자로 신청했을 뿐이라고 주장하고 있고, 접수 당시 신청인을 상담한 피신청인 담당자는 관련 사실관계를 정확하게 기억하지 못하는 것으로 피신청인이 확인하였다.

다. 피신청인은 2010. 12. 23. 자산 및 주택소유여부 전산검색 의뢰, 2011. 2. 14. 계약안내 및 소명자료제출안내, 신청인이 제출한 소명자료에 대한 확인절차 등을 거친 후 신청인과 2011. 2. 22. 계약을 체결하였고, 신청인은 2011. 2. 28. 이 민원 주택에 입주하여 현재까지 거주하고 있다.

라. 신청인은 2010. 12. 6.전까지 종전 주택의 공유자(393.55분의 125.06)였으며, 피신청인이 2010. 11. 10. 추가모집 공고한 공고문에 따르면 소형저가주택(과세표준액 5천만 원 이하) 소유 유주택자도 입주신청이 가능한바, 신청인의 종전 주택이 위 소형저가주택에 해당한다는 신청인의 주장을 2013. 4. 5. 국민권익위원회 실지조사 시, 피신청인도 인정하였다.

마. 피신청인이 2011. 2. 22. 신청인과 임대차계약을 체결한 내용에 따르면, 전용면적 36.51㎡ 및 주거공용면적 15.406㎡, 기타 공용면적 2.0419㎡(합계 : 53.9579㎡)인 이 민원 주택의 임대보증금은 8,000,000원 및 월 임대료는 80,000원이고, 임대차기간은 입주일로부터 2013. 3. 31.까지이다.

바. 피신청인은 2013. 3. 31.까지로 정한 임대차기간의 만료일이 도래함에 따라 신청인과 이 민원 주택의 임대차기간을 2년 연장하기 위한 갱신계약을 체결하기 위하여「주택공급에 관한 규칙」제21조의2에 따라 신청인 및 그 세대에 속한 자의 주택소유 여부를 국토해양부장관에게 2013. 1. 29. 전산검색을 의뢰한 결과, 이 민원 주택의 추가 입주자 모집공고일 당시 신청인이 종전 주택을 소유한 사실을 확인한 피신청인은 신청인에게 무주택 사실을 입증할 수 있는 소명자료를 제출하도록 통보하였다.

사. 피신청인은 2013. 3. 12. 이 민원 주택의 임대차기간이 만료되는 2013. 3. 31.까지 이 민원 주택의 명도를 통보하였고, 신청인이 명도일 이후 이 민원 주택에 계속 거주할 경우에는 임대차계약 체결 시 작성한 표준임대차계약서 6. 계약특수조건 제10조에 따라 계약기간이 종료되는 다음 날부터 주택의 명도 일까지 기본 월 임대료의 1.5배에 해당하는 불법거주배상금의 부과 및 주택명도 소송의 청구 계획을 신청인에게 통보하였다.

4. 판단

가.「임대주택법」제27조 제1항은“임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제26조 제1항 제7호는“「주택법」제16조에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. (이하 생략)”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제12조 제3항은“공공건설임대주택의 임대사업자는 매년 1회 이상「주택공급에 관한 규칙」제21조의2 제1항에 따라 해당 임대주택의 임차인에 대하여 주택소유 여부를 확인하여야 한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항은“공공건설임대주택의 임대사업자는 제2항과 제3항에 따라 주택소유 여부를 확인한 결과 공공건설임대주택을 임대받을 자격이 없거나 우선 분양전환 받을 수 있는 자격이 없는 자에게는 공공건설임대주택을 임대하거나 우선 분양전환 하여서는 아니 된다.(이하 생략)”라고 규정하고 있다.

나.「주택공급에 관한 규칙」제2조 제9호는“‘무주택세대주’라 함은 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말한다.”라고 규정하고 있고, 같은 규칙 제29조 제4항은“임대주택의 입주자로 선정된 자는 임대주택의 임대기간 만료 시까지 거주할 수 있다. 다만, 임대기간 만료 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 사업주체에게 해당 임대주택을 명도하여야 한다. 1. 85평방미터 이하의 임대주택(제10조 제6항에 따라 공급하는 주택은 제외)으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우 2. (이하 생략)”으로 규정하고 있으며, 같은 조 제5항은“사업주체는 임대주택의 입주세대에 대하여 국토해양부장관이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장 등이 정하는 시기에 제21조의2에 따른 주택소유 여부를 연 1회 이상, 제22조에 따른 다른 주택에 당첨 여부를 매 2년 마다 전산 검색하여야 하고 전산검색을 의뢰받은 전산관리지정기관은 의뢰받은 날로부터 15일 이내에 그 결과를 사업주체에게 통보하여야 한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 조 제6항은“사업주체는 제5항에 따라 다른 임대주택 당첨이 확인된 입주자에게 그 사실을 통보하고 10일 이상의 기간을 정하여 소명자료를 제출받아 다른 임대주택에 입주하였는지 여부를 확인하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

다. 피신청인은 계약체결 당시부터 신청인이 이 민원 주택에 대한 입주 자격을 상실하여 갱신계약을 체결할 수 없다고 주장하고 있으나, ① 피신청인은 주택을 소유하여 입주 자격을 상실한 신청인과 이 민원 주택의 임대차계약을 체결하였으므로 그 흠결을 이유로 임대차계약 갱신을 거부하는 것은 부당할 뿐만 아니라, 신청인이 종전 주택을 이미 처분하여 임대차계약 이후 입주자요건의 흠결이 없이 계속 자격을 유지하였으므로 신청인의 갱신계약을 거부하기 어려운 점, ② 신청인은 2011. 2. 22. 최초계약 체결 당시 종전 주택에 대한 소유권을 이미 상실한 상태였고, 이 민원 주택의 임대차기간 중에 신청인이 다른 주택을 소유한 사실이 없는 점, ③ 피신청인은 이 민원 주택이 입주자가 미달되어 2010. 11. 10. 추가모집 공고하였는바, 피신청인이 당시 주택소유여부 확인절차를 통해 신청인을 입주자격 부적격자로 처리하였다면, 신청인은 당시 소형저가주택 소유자에 해당하므로 신청인이 이후 추가모집공고에 재신청하여 당첨될 가능성이 적지 않았고 더욱이 현재와 같은 갱신계약거부로 인한 주거불안의 고충도 발생하지 않았을 것으로 보이는 점, ④ 무주택자에게 임대주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하는 것이 이 민원 주택 공급에 대한 피신청인의 궁극적 역할이자 취지인 점 등을 종합적으로 고려할 때, 신청인에게 2013. 3. 31.까지 이 민원 주택의 명도를 통보한 피신청인의 처분은 지나치게 가혹하므로, 이를 철회한 후 신청인과 임대차 갱신계약을 체결하는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 주택의 임대차 갱신계약의 체결을 요구하는 신청인의 주장이 상당한 이유가 있다고 인정되므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.