8 양도소득세 부과처분 취소

이 사건 주택의 기준시가(취득당시 1억 원에서 양도당시 98,500,000원으로 오히려 더 하락)는 1억 원 정도로 양도실가(312,000,000원)와는 현격한 차이가 있어 이를 그대로 양도실가에 대응되는 취득가액으로 함은 매우 불합리한 점, 대법원은 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시한 점, 신청인이 제출한 감정가액은 공신력 있는 감정기관에서 조사한 가액으로 보유기간, 기준시가 변동정도, 양도당시 실거래가액 등에 비추어 달리 부적정하다고 볼 만한 사정이 보이지 않는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 이 사건 주택의 양도소득세를 산정함에 있어 기준시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 타당하다고 볼 수 없다고 판단한 사례

양도소득세 부과처분 취소

결정개요

1. 민원번호 2BA-1309-132469 (의결일：2013. 12. 16.)

2. 피신청인 ○○세무서장

3. 쟁점사항

양도소득세 1세대1주택 비과세 여부 및 취득가액의 적정여부

4. 처리결과 시정권고

피신청인에게 신청인에게 부과한 2009년 귀속 양도소득세 81,337,940원의 부과처분에 대하여 취득가액을 감정가액 262,428,210원으로 변경하여 세액을 경정할 것을 시정권고한다.

5. 참조법령

구｢소득세법｣(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득) 및 제97조(양도소득의 필요경비 계산), 같은 법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대1주택의 범위) 및 제163조(양도자산의 필요경비) 등

이유

1. 신청 원인

가. 신청인이 경기도 ○○시 ○○동 576-16 주택 59.77㎡ 및 부속토지 129㎡(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 신청인의 모(母, 이하 ‘피상속인’이라 한다)로부터 상속을 원인으로 2007. 6. 7. 취득하여 보유하다가 2009. 6. 30. 타인에게 매도하자, 피신청인은 2012. 2. 9. 신청인에게 양도가액은 등기부기재금액 312,000,000원, 취득가액은 ｢상속세 및 증여세법｣상 평가액인 100,000,000원으로 하여 양도소득세 81,337,940원을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

나. 그러나 신청인은 임대주택 분양 등의 사정으로 현실적으로 한 집에서 거주하지는 않았지만 외동딸인 신청인이 피상속인에게 생활비를 부담하고 피상속인이 신청인의 자녀를 돌보는 등 이 사건 주택의 상속당시 신청인과 피상속인은 사실상 생계를 같이 하는 동일세대원이었으므로 보유기간을 피상속인이 취득한 2002. 4. 10.로 보아 이 사건 주택 양도를 1세대 1주택 비과세함이 타당하고, 설령 1세대 1주택 비과세에 해당되지 않는다 하더라도 취득가액이 ｢상속세 및 증여세법｣에 따라 적정한 시가로 평가되어야 하는데 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 기준시가로 평가함으로써 시가 즉, 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격과는 현격한 차이가 발생하는바, 신청인이 감정평가법인으로부터 상속개시일 당시로 소급 감정한 감정가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여 달라.

2. 피신청인의 주장

1세대 1주택 비과세에 해당하기 위해서는 세대원이 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하여야 하나 신청인은 배우자 및 자녀와 함께 ○○시 ○○동에서, 피상속인은 ○○시 ○○동에서 별도로 거주하였으므로 1세대 1주택 비과세 요건에 해당된다는 신청인의 주장은 받아들일 수 없고, 다음으로 신청인은 1세대 1주택 비과세가 인정되지 않을 경우 감정가액을 취득가액으로 경정해 줄 것을 요구하나 상속으로 취득한 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속·증여세법령에 의하여 평가한 금액으로 하는데 해당 법령에 의하면 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우는 그 감정가액을 시가로 볼 수 있으나 시가가 확인되지 않는 경우에는 기준시가로 평가할 수 있는바, 취득가액을 기준시가로 평가한 당초 처분은 정당하고 신청인이 제출한 감정가액은 상속개시일로부터 6월이 지난 시점의 소급감정 가액으로 인정하기 어렵다.

3. 사실 관계

가. 신청인과 피상속인은 1999. 1. 13.부터 경기 ○○시 ○○동 615-2 소재 주택에서 함께 거주하다가 같은 해 10. 12. 신청인은 경기 ○○시 ○○동 000 ○○마을 204동 211호(영구임대주택, 전용면적 12평)로 전입하였다. 그 후 피상속인은 2003. 10. 9. 이 사건 주택으로 전입하여 2007. 6. 7. 사망 시까지 거주하였다.

나. 신청인은 모친의 사망으로 상속받은 이 사건 주택을 2009. 6. 30. 서○○에게 312,000,000원에 매도하고 이 사건 주택 외에 소유하고 있는 다른 주택이 없어 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는 것으로 판단하여 양도소득세를 신고하지 않았다.

다. 그러나 피신청인은 신청인이 이 사건 주택을 별도 세대를 구성하고 있던 피상속인으로부터 상속받아 취득한 것으로 상속일인 2007. 6. 7.부터 양도일인 2009. 6. 30.까지의 기간이 3년 미만으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건인 3년 이상 보유 후 양도 요건을 충족하지 못하였다는 이유로 2012. 2. 9. 신청인에게 양도가액은 등기부 기재금액인 312,000,000원으로, 취득가액은 ｢상속세 및 증여세법｣상 평가액인 기준시가 100,000,000원으로 보아 세액을 계산하여 이 사건 처분을 하였다.

라. 이에 신청인은 피상속인과 신청인은 사실상 동일세대원이므로 이 사건 주택의 양도는 1세대 1주택 비과세에 해당된다며 감사원에 감사청구를 하였으나 감사원은 2012. 8. 13. 상속당시 피상속인과 신청인은 동일세대원으로 볼 수 없다는 이유로 기각하자, 신청인은 우리 위원회에 이 사건 민원을 신청하였다.

마. 이 사건 주택의 기준시가를 조회해 보면 신청인이 취득한 피상속인의 상속개시일인 2007. 6. 7.자의 기준시가는 100,000,000원이고, 양도일인 2009. 6. 30.자의 기준시가는 98,500,000원이다.

바. 신청인이 2012. 10.경 감정평가법인에 이 사건 주택의 취득일인 상속개시일(2007. 6. 7.)을 기준으로 소급하여 시가를 감정받은 감정평가서에 따르면 (주)○○감정평가법인의 감정가액은 270,716,100원이고, (주)○○감정평가법인의 감정가액은 254,140,320원으로 이 둘의 평균가액은 262,428,210원이다.

사. 한편, 피신청인이 제출한 피상속인의 상속세결정결의서에 의하면, 이 사건 주택이 피상속인의 유일한 상속재산으로 확인되고, 피신청인은 이 사건 주택의 상속가액을 기준시가인 100,000,000원을 평가한 다음 상속세 일괄공제금액인 5억 원에 미달하여 과세미달로 결정하였다.

4. 판단

가. 1세대 1주택 비과세 해당 여부

1) 구 ｢소득세법｣(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제89조 제1항은 “다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ‘주택부수토지’라 한다)의 양도로 발생하는 소득”으로, 같은 법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제154조 제1항은 “법 제89조제1항제3호에서 ‘대통령령이 정하는 1세대 1주택’이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 ‘1세대’라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.”라고 규정하고 있다.

2) 살피건대, 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족이란 반드시 주민등록표상 세대를 같이함을 요하지는 않으나 현실적으로 한 세대 내에서 거주하면서 생계를 함께 하는지 여부에 따라 판단되어야 할 것인데, 위 사실관계에 따르면 피상속인과 신청인은 이 사건 주택의 상속 당시 주민등록표상 별도세대를 구성하고 있었을 뿐만 아니라 현실적으로 동거하지 않고 별도의 주택에서 거주하면서 생활을 달리한 점이 인정되므로 서로가 생활비 지급이나 자녀 돌봄 등 긴밀한 관계를 유지하였다는 점을 감안하더라도 소득세법령상 1세대 1주택 비과세에 해당된다고 할 수 없다.

나. 취득가액의 적정 여부

1) 구 ｢소득세법｣ 제96조 제1항은 “제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 따른다.”라고, 제97조 제1항은 ”거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액“이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제9항은 ”상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.“라고 각각 규정하고 있다.

2) 구 ｢상속세 및 증여세법｣(2010. 1. 1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제60조 제1항은 “이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라 한다) 현재의 시가에 의한다.”라고, 제2항은 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.”라고, 제3항은 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.”라고, 같은 법 제61조 제1항은 “부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 4. 주택 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.”라고 규정하고 있다.

3) 구 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣(2010. 2. 18. 대통령령 제22042호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제49조 제1항은 “법 제60조제2항에서 ‘수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 ‘평가기간’이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 ‘매매등’이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1.(생략) 2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액”이라고, 제2항 제2호는 “제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날”이라고 각각 규정하고 있다.

4) 또한, 구 ｢소득세법 시행령｣(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제5항은 ”국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.“라고, 구 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제56조의2 제7항은 ”국세청평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 평가와 관련한 심의 외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장·지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다.“라고 규정하고 있으며, ｢재산평가심의위원회운영규정｣(국세청 훈령) 제22조 제1항은 ”지방청평가심의위원회는 영 제56조의2제7항 및 제10항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장(이하 세무서장 등이라 한다)의 자문에 응할 수 있다. 1.∼2.(생략) 3. 상속·증여세 외의 타 세목 과세목적으로 재산평가를 하는 경우로서 해당 법령에서 영 제49조 및 제56조의2 규정을 준용하는 경우 4.(생략) 5. 그 밖에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요할 때“라고 규정하고 있다.

5) 한편, 대법원은 “상속받은 재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과함에 있어, 과세관청이 비록 당해 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 당해 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결 시까지 당해 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 여기서 ‘시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가'로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 1999. 4. 27. 선고 99두1595 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 등 참조).”라고 판시하였다(대법원 2010. 9. 30 선고 2010두8751 판결).

6) 살피건대, 피신청인은 이 사건 주택의 양도소득세를 계산하면서 취득당시 시가 즉, 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 산정하기 어렵다는 이유로 기준시가로 취득가액을 산정하였으나, 이 사건 주택의 기준시가(취득당시 1억 원에서 양도당시 98,500,000원으로 오히려 더 하락)는 1억 원 정도로 양도실가(312,000,000원)와는 현격한 차이가 있어 이를 그대로 양도실가에 대응되는 취득가액으로 함은 매우 불합리한 점, 소득세법령과 상속·증여세법령에 따르면 양도소득세 및 상속·증여세와 관련하여 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요한 경우 평가심의위원회의 자문을 통하여 결정 또는 경정에 공정성을 기할 수 있도록 하는 등 재산평가에 신중을 기하도록 하고 있는 점에 비추어 피신청인의 이 사건 주택에 대한 공정하고 타당한 평가를 위한 노력이 다소 부족하였다고 보이는 점, 대법원은 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시한 점, 구 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 감정평가가액이 있는 경우에도 소정의 절차를 거쳐 시가로 볼 수 있는 여지를 두고 있는 점, 신청인이 제출한 감정가액은 공신력 있는 감정기관에서 조사한 가액으로 보유기간, 기준시가 변동정도, 양도당시 실거래가액 등에 비추어 달리 부적정하다고 볼 만한 사정이 보이지 않는 점, 한편 신청인이 제출한 소급감정가를 상속재산가액으로 평가하더라도 상속세 일괄공제 금액인 5억 원에 미달하여 피상속인의 상속세에는 영향을 미치지 아니하는 점 등을 종합적으로 고려하면, 이 사건 주택의 양도소득세를 산정함에 있어 기준시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 타당하다고 볼 수 없으므로 신청인이 제출한 2개의 감정평가서상의 감정가액을 산술평균한 262,428,210원을 취득가액으로 경정하는 것이 타당하다 할 것이다.

5. 결론

그러므로 신청인의 주장 중 주위적으로 1세대 1주택 비과세에 해당된다는 이유로 이 사건 처분의 취소를 구하는 부분은 이유 없어 기각하기로 하고, 예비적으로 취득가액을 감정가액 262,428,210원으로 하여 세액을 경정하여 달라는 부분은 상당한 이유가 있으므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.