13 주택자 취득세 감면

신청인이 기존주택의 매매계약서를 정정하기 전 잔금지급일이 2011. 9. 20.로 기재되어 있는 점, 매매계약서상 잔금지급일을 2011. 10. 1.로 정정하여 기재하였다 하더라도 2011. 9. 20. 기존주택의 잔금 2억 5천 5백만 원에 대해 임차보증금 등을 정산한 후 나머지 1억 원을 수령한 사실이 신청인의 통장거래내역 등 금융거래자료에서 명백하게 확인되고 있는 점, 2011. 9. 26. 신청인의 세대원 전부가 기존주택에서 퇴거하여 이 민원 주택의 주소지로 주민등록을 전입한 사실이 확인 되는 점, 임차인이 이사날짜의 촉박함을 원인으로 잔금일자의 연기를 요청하였고 임대차계약자와 잔금수령자가 동일하여야 한다는 공인중개사의 안내에 따라 매매계약서의 잔금일자를 형식상 정정하였다는 신청인의 주장에 수긍이 가는 점, 신청인의 이 민원주택의 취득시기와 기존주택의 매매계약서상의 잔금지급일에 비추어 다주택자로 볼 수 있는 기간이 정작 1일에 불과한 점 등을 종합적으로 고려할 때, 취득세 등의 부과처분의 취소를 구하는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 판단한 사례

결정개요

주택자 취득세 감면

1. 민원번호 2CA-1301-195794 취득세 (의결일 : 2013. 5. 22.)

2. 피신청인 서울특별시 〇〇구청장

3. 쟁점사항

신청인이 부담하게 되는 조세 부담을 고려할 때, 신청인을 1일 이라는 기간 때문에 다주택자로 보아 취득세 긍을 부과하는 것이 정당한지 여부

4. 처리결과 의견표명

피신청인에게 신청인에 대하여 2012. 6. 11. 행한 서울 〇〇구 〇〇동 379-1 주택에 대한 취득세 10,783,890원, 지방교육세 993,880원, 신고불성실 및 납부불성실 가산세 1,059,920원, 합계 12,837,690원의 부과처분을 취소 할 것을 의견표명한다.

5. 참조법령

「지방세특례제한법」제40조의2(주택거래에 대한 취득세의 감면), 지방세법 제7조(납세의무자 등), 지방세법시행령 제20조 (취득의 시기 등), 지방세기본법 제34조(납세의무의 성립시기)

이유

1. 신청 원인

신청인은 2011. 8. 13. 서울 〇〇구 〇〇동 379-1 단독주택(토지 215㎡, 연면적 460.44㎡, 이하 ‘이 민원 주택’이라 한다)을 매도인 이OO와 845,000,000원에 매매계약을 체결하여 2011. 9. 30. 잔금을 지급하고 취득하면서, 2011. 9. 20. 신청인이 소유하고 있던 서울 〇〇구 〇〇동 44-1 101호, 201호, 301호(이하 ‘기존 주택’이라 한다)를 매수인 안OO에게 일괄 매각하였다. 신청인은 이 민원 주택에 대한 취득신고를 하면서 1가구1주택자가 유상승계를 원인으로 취득하는 주택으로 표준세율의 75%를 감면받아 취득세 8,450,000원, 교육세 845,000원, 합계 9,295,000원을 납부하고 소유권 이전등기를 경료하였다. 2012. 6. 11. 피신청인은 이 민원 주택을 취득한 2011. 9. 30. 당시 신청인이 다주택자에 해당한다는 이유로 신고불성실 및 납부불성실 가산세를 포함한 취득세 11,754,400원, 지방교육세 1,083,290원, 합계 12,837,690원을 부과고지 하였는바, 신청인이 이 민원 주택을 취득할 당시 기존주택의 매수자로부터 잔금을 수령하고 사실상 기존주택의 매각을 완료하였음에도 정정된 계약서상의 형식적인 잔금지급일(2011. 10. 1.)을 근거로 기 감면된 취득세 등을 추징한 피신청인의 처분은 위법․부당하니 이를 취소하여 달라.

2. 피신청인의 주장

2011년도 3/4분기 1가구1주택 주택검색의뢰를 실시한 결과, 신청인이 기존주택을 매도하면서 당초 매매계약서의 잔금지급일을 2011. 9. 20.로 기재하였으나, 매수인이 잔금일을 지키지 못하여 잔금일자를 2011. 10. 1.로 정정하였음이 확인되고 있는바, 유상승계의 취득시기는「지방세법시행령」제20조 제2항 제2호에 따라 계약서상의 잔금지급일을 그 취득시기로 보아야 할 것이며, 이 민원 주택을 취득한 2011. 9. 30. 당시 신청인은 기존주택을 소유하고 있는 다주택자에 해당한다 할 것이므로 신고불성실 및 납부불성실 가산세를 포함한 취득세를 부과고지한 것은 적법한 처분이라 할 것이다.

3. 사실 관계

가. 신청인은 2011. 8. 13. 서울 〇〇구 〇〇동 379-1 주택(토지 215㎡, 연면적 460.44㎡, 이하 ‘이 민원 주택’이라 한다)을 매도인 이OO와 부동산매매계약을 체결한 후, 2011. 9. 30. 잔금을 지급하고, 같은 날 취득가격인 845,000,000원을 과세표준액으로 하고,「지방세법」제11조 제1항 및「지방세특례제한법」제40조의2 규정에 의한 감면율 75%를 적용하여 취득세 8,450,000원, 지방교육세 845,000원, 합계 9,295,000원을 신고납부 하였다.

나. 신청인은 2011. 7. 20. 서울 〇〇구 〇〇동 44-1 제101호, 제201호, 제301호(토지 44.4㎡, 연면적 123.68㎡, 이하‘기존 주택’이라 한다)를 일괄하여 매수인 안OO와 매매대금 665,000,000원에 부동산 매매계약을 체결하면서 계약금 60,000,000원을 수령하였으며, 2011. 7. 28. 중도금 350,000,000원, 2011. 9. 20. 잔금 100,000,000원(제201호 월세보증금 30,000,000원, 제301호 전세보증금 125,000,000원 정산)을 수령한 후 2011. 9. 26. 주민등록을 이 민원주택으로 전입신고 하였다.

다. 신청인의 기존주택 매도에 따른 입출금 통장내역을 살펴보면, 2011. 7. 21. 신청인의 남편인 최〇〇 명의의 통장(국민은행 〇〇〇〇〇〇-〇〇-〇〇〇〇〇〇)에 40,000,000원이 입금되었는데, 이는 그 하루 전인 2011. 7. 20. 신청인은 신청 외 안OO와 기존주택에 대하여 665,000,000원으로 매매계약을 체결하면서, 매매대금의 약 10%로 해당하는 60,000,000원을 계약금으로 수령하였고, 입금된 금액은 계약금중 일부금액이다. 2011. 7. 28. 신청인 명의의 통장(국민은행 〇〇〇〇-〇〇-〇〇〇〇〇〇)에 350,000, 000원이 입금되었는데, 이는 기존주택의 중도금과 같은 액수이며, 2011. 9. 20. 위 계좌에 기존주택의 매수인인 안OO로부터 100,000,000원이 입금되었는데, 이는 기존주택의 매매금액중 잔금 255,000,000에서 신청인이 사용한 제101호를 제외한 제201호의 임차보증금 30,000,000원과 제301호의 전세보증금 125,000,000원을 제외한 금액과 같은 액수이다.

라. 신청인은 당초 기존주택에 대한 부동산매매계약서를 작성하면서 잔금지급일을 2011. 9. 20.로 기재하였다가 잔금지급일을 형식상 2011. 10. 1.로 정정한 사유가 2011. 8. 30. 제301호를 전세보증금 125,000,000원에 2년간 임대하기로 임차인 도OO과 임대차계약을 체결하면서 잔금지급일을 2011. 9. 20.로 작성하였으나 임차인이 이사날짜의 촉박함을 원인으로 잔금일자의 연기를 요청하였고, 임대차계약서의 잔금지급일과 부동산 매매계약 잔금일이 동일(2011. 9. 20.)하고, 임대차계약자와 잔금수령자가 동일하여야 한다는 공인중개사의 안내에 따라 매매계약서의 잔금일자를 정정하게 되었다고 주장한다.

마. 2011. 10. 10. 피신청인은 2011년도 3/4분기 1가구1주택 주택검색의뢰를 실시하였으며, 조사결과 신청인이 이 민원 주택을 취득한 2011. 9. 30. 기존주택을 보유하고 있었음을 확인하고, 신고불성실 및 납부불성실 가산세를 포함한 취득세 11,754,400원, 지방교육세 1,083,290원, 합계 12,837,690원을 부과고지 하였다.

4. 판단

가.「지방세법」제7조 2항은“부동산등의 취득은 「민법」,「자동차관리법」,「건설기계관리법」,「항공법」,「선박법」,「입목에 관한 법률」,「광업법」 또는 「수산업법」 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.”라고,「지방세기본법」제34조 제1항은“지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 시기에 성립한다. 1. 취득세: 취득세 과세물건을 취득하는 때(이하 생략)”이라고,「지방세법 시행령」제20조 제2항은 “유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다. 1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등으로 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.”라고 규정하고 있다.

제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여․기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」제101조제1항 또는 「법인세법」제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문․법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

「지방세특례제한법」(2010. 5. 18. 법률 제10628호로 개정된 것, 이하 같다) 제40조의2는 “유상거래를 원인으로 2011년 12월 31일까지 「지방세법」제10조에 따른 취득 당시의 가액이 9억원 이하인 주택을 취득하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 같은 법 제11조제1항제7호나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세의 100분의 75를 경감하고, 9억원 초과주택을 취득하거나 주택을 취득하여 제2호 이외의 다주택자가 되는 경우에는 같은 법 제11조제1항제7호나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세의 100분의 50을 경감한다. 다만, 9억원 이하의 주택을  제2호의 경우로 취득하여 경감받고 정당한 사유 없이 그 취득일로부터 2년 이내에 1주택으로 되지 아니한 경우에는 경감된 취득세의 3분의 1을 추징한다. 1. 1주택이 되는 경우, 2. 대통령령으로 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우” 라고, 같은 법 부칙 제2조에서 “제40조의2의 개정규정은 2011년 3월 22일 이후 최초로 취득하는 경우부터 적용한다.”라고, 같은 법 시행령 제17조의2는 “법 제40조의2제2호에서 ‘대통령령으로 정하는 일시적으로 2주택이 되는 경우’란 이사, 근무지의 이동, 본인이나 가족의 취학, 질병의 요양, 그 밖의 사유로 인하여 다른 주택을 취득하였으나 종전의 주택을 처분하지 못한 경우를 말한다.”라고 규정하고 있다.

나. 살피건대, 신청인이 기존주택의 매매계약서를 정정하기 전 잔금지급일이 2011. 9. 20.로 기재되어 있는 점, 매매계약서상 잔금지급일을 2011. 10. 1.로 정정하여 기재하였다 하더라도 2011. 9. 20. 기존주택의 잔금 2억 5천 5백만 원에 대해 임차보증금 등을 정산한 후 나머지 1억 원을 수령한 사실이 신청인의 통장거래내역 등 금융거래자료에서 명백하게 확인되고 있는 점, 2011. 9. 26. 신청인의 세대원 전부가 기존주택에서 퇴거하여 이 민원 주택의 주소지로 주민등록을 전입한 사실이 확인 되는 점, 임차인이 이사날짜의 촉박함을 원인으로 잔금일자의 연기를 요청하였고 임대차계약자와 잔금수령자가 동일하여야 한다는 공인중개사의 안내에 따라 매매계약서의 잔금일자를 형식상 정정하였다는 신청인의 주장에 수긍이 가는 점, 신청인의 이 민원주택의 취득시기와 기존주택의 매매계약서상의 잔금지급일에 비추어 다주택자로 볼 수 있는 기간이 정작 1일에 불과한 점 등을 종합적으로 고려할 때, 신청인을 다주택자로 보아 취득세 등을 부과하는 것은 1일이라는 기간에 비하여 신청인이 부담하게 되는 조세부담이 많아 신청인에게 너무 가혹하다 할 것이다.

5. 결론

그렇다면 이 민원 취득세 등의 부과처분의 취소를 구하는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항의 규정에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.