15 실제양도가액 인정 요구

신청인과 유사한 양도소득세 부과처분에 대해 국세청은 실제 양도가액이 얼마인지 매수인으로부터 거래금액 확인 및 관련 증빙서류를 재조사하도록 결정한 점(국세청 2012. 9. 10. 결정 심사양도 2012-0122), 허위로 작성된 서류상의 양도가액은 실지양도가액이 아니라고 본 점(조세심판원 2011. 12. 23. 결정 2011광4780), 국세청은 세무조사 시 금융거래 추적조사, 거래상대방 확인조사 등을 통상 실시하고, 특히 기획부동산의 경우 토지 취득가격을 원소유자로부터 확인하여 취득원가 과대계상 여부 등을 중점 조사하는 점, 통상 소유권이전 업무를 법무사에게 위임하고 있는 점, 신청인은 매매대금 ○○원에 대한 계약금 영수증 및 통장사본을 제출한 점, 우○○가 우리 위원회 조사관에게 신청인의 주장과 같은 내용으로 진술한 점 등을 종합적으로 고려할 때 신청인의 주장은 일응 타당하다고 보여지나 이 부동산①의 실제 양도가액에 대해서는 확인이 필요하므로 귀 기관은 양도가액에 대해 조사를 실시하고 그 결과에 따라 이 처분을 경정할 것을 요청하자, 피신청인이 이 처분의 양도가액을 ○○으로 하여 양도소득세 부과처분을 직권으로 경정하여 민원이 해결된 사례

실세양도가액 인정 요구

결정개요

실제양도가액 인정 요구

1. 민원번호 2BA-1304-272511 (합의일：2013. 7. 22.)

2. 피신청인 ○○세무서장

3. 쟁점사항

실제 양도가액을 인정할 수 있는지 여부

4. 처리결과 합의해결

이유

1. 신청원인

신청인은 2004. 9. 8. 경기 ○○군 ○○면 ○○리 466-1 답 2,380㎡(이하 ‘이 부동산①’이라 한다)를 정○○으로부터 취득하여 신청 외 최○○ 명의로 등기하여 보유하다가 2006. 12. 29. 우○○에게 ○○원 양도하였는데, ○○세무서장은 신청인이 이 부동산① 중 신청인 지분 720/1549과 같은 리 466 답 2,741㎡의 지분 720/1549(이하 ‘이 부동산②’라 하고, 이 부동산 ①과 ②를 합하여 ‘이 부동산’이라 한다)을 신청인이 각 양도한 것으로 보아 부동산거래계약신고필증상의 거래가액 합계인 ○○원(이 부동산① ○○원, 이 부동산② ○○원)을 양도가액으로 하여 신청인에게 2012. 10. 31 납기로 양도소득세 ○○원을 경정·고지(이하 ‘이 처분’이라 한다)하였는바, 신청인은 이 부동산①은 1997. 4. 22. 이 부동산②로부터 분할되었으나 공유지분 정리가 지연되어 공부 상 신청인이 2필지 지분을 각 취득하였다가 양도한 것으로 등재되었으나 실제는 이 부동산①만 정○○으로부터 취득하여 우○○에게 ○○원에 양도한 것이므로 양도가액을 ○○원으로 보아 경정해 달라.

2. 피신청인 의견

신청인이 제시한 부동산 매매계약서는 이 부동산①에 대한 매매계약서로 나머지 이 부동산②에 대한 매매계약서는 제시하지 아니하였고, 예금통장 사본 상 이 부동산의 취득자 우정태가 신청인에게 송금한 것으로 확인되는 금액은 ○○원으로 이 부동산①의 실지거래가액이 ○○원 이라는 신청인의 주장을 입증하는 증빙이라 인정할 수 없으며, 부동산등기부에 기재된 거래가액은 실지거래가액을 등기하는 것으로 등기부등본 상 이 부동산의 거래가액은 ○○원(이 부동산① ○○원, 이 부동산② ○○원)으로 등기되어 있어 양도가액을 ○○원으로 본 이 처분은 정당하다.

3. 사실관계

가. 신청인은 이 처분전 ○○세무서장의 과세예고통지에 대해 2012. 6. 26. 과세전적부심사를 청구하였고, ○○세무서장은 신청인이 제시한 부동산 매매계약서는 이 부동산①에 대한 매매계약서로 나머지 이 부동산②에 대한 매매계약서는 제시하지 아니하였고, 예금통장 사본 상 이 부동산의 취득자 우정태가 신청인에게 송금한 것으로 확인되는 금액은 ○○원으로 이 부동산①의 실지거래가액이 ○○원 이라는 신청인의 주장을 입증하는 증빙이라 인정할 수 없으며, 부동산등기부에 기재된 거래가액은 실지거래가액을 등기하는 것으로 등기부등본 상 이 부동산의 거래가액은 ○○원(이 부동산① ○○원, 이 부동산② ○○원)으로 등기되어 있어 양도가액을 ○○원으로 과세예고통지한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단하고 신청인에게 불채택을 통지하였다.

나. 이 부동산①은 1997. 6. 12. 이 부동산②에서 분할되었으며 이 부동산① 및 ②의 소유권 이전등기현황 등은 다음과 같다

이 부동산①
1961.9.4.	소유권보존	박○○
1974.5.23.	소유권일부이전	김○○(매매, 720/1549)
1990.8.29.	김○○지분이전	정○○(매매)
2004.10.25.	정○○지분이전	최○○(매매)
2006.9.22.	박○○지분이전	정○○(상속)
2006.12.29.	최○○지분이전	우○○(매매)
2008.1.30.	정○○지분이전	우○○(명의신탁해지)
2010.11.30.	소유권이전	김○○(매매)

이 부동산②
1961.9.4.	소유권보존	박○○
1974.5.23.	소유권일부이전	김○○(매매, 720/1549)
1990.8.29.	김○○지분이전	정○○(매매)
2004.10.25.	정○○지분이전	최○○(매매)
2006.9.22.	박○○지분이전	정○○(상속)
2006.12.29.	최○○지분이전	우○○(매매)
2008.1.30.	우○○지분이전	정○○(명의신탁해지)

다. 신청인으로부터 이 부동산을 취득한 우○○는 이 부동산 중 지분을 박○○로부터 상속받은 정○○을 상대로 공유물분할 청구의 소를 의정부지방법원에 제기(사건번호 2007가단9061)하였는데, 이 때 제출한 소장의 청구원인 등은 아래와 같다.

<청구원인>

- 별지목록기재 토지는 원래 한 필지(○○군 ○○면 ○○리 466 답 5,121㎡ ≒ 1,549평)였는데 그 소유자인 소외 망 박○○가 1974. 5. 22. 위 토지 중 720평을 특정하여 이를 소외 김○○에게 매도하였는바, 이후 위 720평 특정부분은 소외 정○○, 소외 최○○, 원고에게 전전양도 되었습니다. 한편 위 720평 특정부분은 위 정○○에게 양도된 이후 1997. 6. 12. 비로서 분필되어 별도의 지번(○○군 ○○면 ○○리 466-1 답 2,380㎡ ≒ 720평)이 부여되었습니다.

- 피고는 1983. 10. 26. 위 박○○ 소유부분(○○군 ○○면 ○○리 466 답 2,741㎡ ≒ 829평)을 상속하였습니다.

- 별지목록기재 토지는 위와 같은 경위로 분할되어 이를 원고와 피고가 사실상 별도의 지번으로 분할 점유하고 있음에도 불구하고 현재 공유상태(원고 720/1549, 피고 829/1549)로 남아 있습니다.

- 따라서 원고는 청구취지와 같은 판결을 구하기 위하여 이 사건 소를 제기하기에 이르렀습니다.

<청구취지>

경기 ○○군 ○○면 ○○리 466-1 답 2,380㎡는 원고의 소유로, 위 같은 리 466 답 2,741㎡는 피고의 소유로 각 분할한다.

<부동산 목록>

1. 경기 ○○군 ○○면 ○○리 466-1 답 2,380㎡(이 부동산 ①)

2. 경기 ○○군 ○○면 ○○리 466 답 2,741㎡(이 부동산 ②)

라. 의정부지방법원은 위 공유물분할 소송에 대하여 원고 및 피고 대리인들이 출석하여  조정에 합의하였으며 조정조항은 아래와 같다.

<조정조항>

1. 원고와 피고는 경기 ○○군 ○○면 ○○리 466-1 답 2,380㎡는 원고의 소유임을 같은 리 466 답 2,741㎡는 피고의 소유임을 확인한다.

2. 피고는 원고에게 경기 ○○군 ○○면 ○○리 466-1 답 2,380㎡ 중 1549분의829지분에 관하여 2007. 12. 20.자 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행한다.

3. 원고는 피고에게 경기 ○○군 ○○면 ○○리 466 답 2,741㎡ 중 1549분의 720지분에 관하여 2007. 12. 20.자 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행한다.

마. 이 부동산①을 취득한 우○○는 2006. 9. 27. 경기 ○○군 ○○면 ○○리 466-1 답 2,380㎡를 신청인으로부터 일금 ○○원에 매수하였다는 내용으로 사실확인서를 우리 위원회에 제출하였고, 우리 위원회가 재차 확인한바, “본인은 이 부동산①을 ○○원에 취득하였다가 ○○원에 매매하여 손실이 발생되었으며, 소유권이전 업무를 법무사에게 위임하여 ○○군이나 등기소에 거래가액이 얼마에 신고되었는지는 모른다.”라고 진술하였다.

바. 신청인은 이 건 민원을 제출하면서 우○○로부터 2006. 12. 29. ○○원을 수취한 예금통장(계좌번호 농협 577-12-036○○)을 추가로 제출하면서 아래와 같이 매매대금을 수령하였다고 주장한다.

<매매대금 수령현황>

- 매매계약 시(2006.9.27) 계약금 20,000,000원 수취(영수증제출)

- 잔금일(2006.12.29) 잔금 50,000,000원 중 분할등기 미이행으로 10,000,000원 수취(통장제출)

- 2007. 3. 2.(분할등기 소송 진행 시) 20,000,000원 수취(통장제출)

- 2008. 1.31.(분할등기 소송 완료 시) 19,300,000원 수취(통장제출)

* 잔금 20,000,000원 중 분할등기 비용 700,000원 차감

사. 우○○는 이 부동산①을 2010. 11. 30. 신청 외 김○○에게 57,600,000원에 양도하고 소유권을 이전하였다.

아. 국세청은 2012. 6. 13. ‘고소득 전문직 및 부동산 임대업자’에 대한 세무조사를 실시하면서 “조사대상자는 물론 관련인 등의 탈세행위에 대해서도 엄정한 세무조사를 동시에 실시하고 금융거래 추적조사, 거래상대방 확인조사 등을 통해 탈루소득을 끝까지 찾아내어 세금으로 환수할 것이며, 특히 FIU(금융정보분석원)의 고액현금거래 자료를 금융추적 조사에 적극 활용할 예정이고, 조사결과 사기 기타 부정한 행위로 세금을 포탈한 사실이 확인되는 경우 조세범처벌법에 따라 엄정하게 처리할 것이다.“라고, 2005. 6. 24. ‘투기조장 기획부동산 업체’에 대한 세무조사를 착수하면서는 ”기획부동산 업체 대부분은 소위 ‘바지사장’을 내세워 영업하고 있으므로 실사업주를 찿아서 엄정하게 과세하고 조세채권을 확보하는데 주력하며, 토지 취득가격을 원소유자로부터 확인하여 취득원가 과대계상 여부 등을 중점 조사하겠다.“라고 각 보도자료를 발표한 사실이 있다.

4. 처리결과：합의해결

신청인과 우○○ 사이에 작성한 부동산 매매계약서에 이 부동산①을 매매대상으로 기재하였고, 특약사항에 잔금시 분할등기 해줄 것이라고 기개된 점, 우○○는 이 부동산① 취득 이후 정○○이  사실상 별도의 지번으로 분할 점유하고 있음에도 불구하고 현재 공유상태라며 공유물분할 소송을 제기한 점, 이 소송에 대하여 의정부지방법원은 우○○의 소제기를 인정하여 경기 ○○군 ○○면 ○○리 466-1 답 2,380㎡는 우○○의 소유임을, 같은 리 466 답 2,741㎡는 신청외 정○○의 소유임을 확인하고 명의신탁해지의 방법으로 공유지분을 정리하도록 조정한 점, 신청인과 우○○는 일관되게 이 부동산①만을 매매하였다고 주장하는 점 등을 고려할 때 신청인은 이 부동산①만을 취득한 후 매도하였다 할 것이고,

신청인과 유사한 양도소득세 부과처분에 대해 국세청은 실제 양도가액이 얼마인지 매수인으로부터 거래금액 확인 및 관련 증빙서류를 재조사하도록 결정한 점(국세청 2012. 9. 10. 결정 심사양도 2012-0122), 허위로 작성된 서류상의 양도가액은 실지양도가액이 아니라고 본 점(조세심판원 2011. 12. 23. 결정 2011광4780), 국세청은 세무조사 시 금융거래 추적조사, 거래상대방 확인조사 등을 통상 실시하고, 특히 기획부동산의 경우 토지 취득가격을 원소유자로부터 확인하여 취득원가 과대계상 여부 등을 중점 조사하는 점, 통상 소유권이전 업무를 법무사에게 위임하고 있는 점, 신청인은 매매대금 ○○원에 대한 계약금 영수증 및 통장사본을 제출한 점, 우○○가 우리 위원회 조사관에게 신청인의 주장과 같은 내용으로 진술한 점 등을 종합적으로 고려할 때 신청인의 주장은 일응 타당하다고 보여지나 이 부동산①의 실제 양도가액에 대해서는 확인이 필요하므로 귀 기관은 양도가액에 대해 조사를 실시하고 그 결과에 따라 이 처분을 경정할 것을 요청하자, 피신청인이 이 처분의 양도가액을 ○○으로 하여 양도소득세 부과처분을 직권으로 경정하여 민원이 해결되었다.