1. 공공임대주택 원상복구기준 안내 이의

결정 개요

1. 민원표시 2AA-2004-0020135

2. 피신청인 A공사

3. 결론 시정권고, 제도개선 의견표명

가. 피신청인에게 공공임대주택의 원상복구기준 등에 대하여 신청인에게 명확히 안내할 것을 시정권고한다.

나. 피신청인에게 공공임대주택 원상복구를 위한 유보금 설정기준 마련 등 관련 제도를 개선할 것을 의견표명한다.

4. 결정일 2020. 8. 3.

이  유

1. 신청취지

가. 원상복구 기준 안내 부적정

신청인은 대전 A구 B로 27번길 68에 위치한 C주택(이하 ‘이 민원 임대주택’이라 한다)에 대하여 피신청인과 2019년 11월 경 임대차계약을 체결하여 거주하던 중 세대내 에어컨 설치를 준비하게 되었고, 벽걸이 에어컨을 설치하려는 경우 벽체 타공 등이 필요하다는 것을 알게 되어 피신청인에게 에어컨 설치로 인한 원상복구 기준을 문의하였는데, 피신청인은 관계 기준상 에어컨 설치로 벽체가 훼손이 되면 그에 대한 원상복구 비용을 임차인에게 청구한다고 안내를 하였으나, 피신청인의 기준에 따르면 에어컨 설치로 인한 원상복구의 경우에는 피신청인의 부담으로 한다고 하는바, 관계 기준에 따른 안내가 될 수 있도록 조치를 해 달라.

나. 원상복구 비용의 유보금 운영의 부적정

피신청인은 신청인이 직접 원상복구를 하지 못하는 경우에는 임대보증금 반환시 원상복구 비용 100만원을 공제하였다가 보수비용을 정산한 후에 잔액을 돌려주는 방식으로 운영하고 있다고 하나, 사전 안내 및 원상복구 필요범위를 사전 확인 없이 원상복구 비용 100만원을 유보한다는 것은 부당하니 조치를 해 달라.

2. 피신청인 등의 의견

가. 원상복구 기준 안내와 관련하여

피신청인 소속 직원 및 관리소에서는 원상복구 기준과 관련한 신청인의 문의에 대해 일반적인 세대 전용부분에 파손이 발생하는 경우로 판단하여 피신청인의 내부기준과 다르게 원상복구 비용 부담 주체를 안내한 것으로 판단된다.

나. 원상복구 비용의 유보금 운영과 관련하여

임차인 퇴거시 정확한 원상복구비용 산정이 어려워 일정 금액을 임차보증금에서 일정기간 유보하였다가 보수비용 정산 후 임차인에게 돌려주는 방식으로 운영중이며, 임대차계약 해약시 원상복구를 위한 일정금액(소형평형의 경우 100만원)의 유보금을 설정함을 안내하고 있다.

3. 사실관계

가. 이 민원 임대주택은 대전광역시 A구 B동 578-8에 위치한 C주택(총 238세대)으로, 신청인은 2019. 11. 11. 계약을 체결하여 임대보증금 40,136천원, 월임대료 60천원의 임대조건으로 이 민원 임대주택에 거주중인 것으로 확인된다.

나. 신청인이 제출한 사실확인서에 따르면, 피신청인이 유선상 안내한 내용은 다음과 같다.

1) 2020. 3. 17. 피신청인 소속 직원(1차) : 에어컨 설치시 원상복구 기준과 관련하여 퇴거시 벽지 훼손에 대한 비용이 청구될 것이고, 타공 구멍의 경우 철물점에서 에어컨 연결구 덮개를 구입하여 막아두면 되니 자세한 내용은 이 민원 임대주택의 관리소에 문의할 것을 안내

2) 2020. 3. 17. 이 민원 임대주택 관리소장(1차) : 벽걸이 에어컨의 경우 못을 박는 구멍의 크기가 크고 훼손되는 정도가 상당하므로 퇴거시 임차인에게 원상복구 비용을 청구함과, 임차인 퇴거시 보증금 중 일부를 유보한 후 부분 도배공사 비용 등을 공제한 후 잔액을 돌려줌을 안내

3) 2020. 3. 17. 피신청인 소속 직원(2차) : 관리소의 안내와 같이 벽걸이 에어컨 설치시 부분도배가 이루어지는 것이 맞으며, 이 안내는 D단지 아파트의 원상회복기준으로 안내하는 것임. 퇴거시 임대보증금 중 100만원을 유보하였다가 관계 시설물 보수가 완료된 후 관계 비용을 차감한 잔액을 돌려줌. 이와 관련된 내용은 계약서상 표기되는 내용이 아님, 향후 해약 신청할 때 구체적으로 안내를 해줄 것임.

4) 2020. 3. 17 피신청인 소속 직원(3차) : 미리 안내가 안 된 부분에 대한 사항을 민원으로 제기하면 관계 내용을 답변하여 문서로 회신토록 하겠음.

5) 2020. 3. 17. 이 민원 임대주택 관리소장(3차) : 유보금에 대해서는 미리 안내되는 바가 없음. 원상복구 기준과 관련해서는 관계 기준을 찾아서 송부하겠음. 보증금 유보와 관련해서는 관리소에서 안내할 사항이 아님. 벽걸이 에어컨 설치하는 경우 파손부위가 생각보다 커서 도배 한폭에 대한 비용은 부과하여야 함. 피신청인이 안내를 하였을 것으로 생각하고 있었음.

다. 이후, 신청인은 이 민원 임대주택 관리소장으로부터 ｢A공사 임대주택 수선비 부담 및 원상복구 기준(이하 ‘이 민원 원상복구기준’이라 한다)｣을 전달받았다고 하며, 입주민 별도 설치 품목에 대한 원상복구 기준 중 에어컨 배관 천공과 관련한 기준은 다음과 같다.

≪입주민 별도 설치 품목에 대한 원상복구 기준≫

항 목	원상복구 유형	원상복구 방법	비 고
에어컨 배관 천공	원상복구(주체:A공사)	내부 충전재 및 커버 시공
벽걸이TV, 에어컨고정	원상복구(주체:A공사)	도배, 타일, 석재 파손부위 마감재 교체

라. 한편 위 기준에 따르면 임대인 또는 관리주체는 「원상복구비 부과용 표준 단가표」를 1년마다 물가변동 사항을 반영하여 수정하여야 하며, 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 연중 게시하여야 한다고 정하고 있다.

마. 신청인은 원상복구 기준 및 원상복구를 위한 비용을 임대보증금에서 유보시킨다는 내용은 임차인에게 사전에 안내를 하는 것이 타당하고, 세부 기준에 대하여 관계 직원들이 숙지하여 안내를 하여야 하는 사항인데도, 피신청인 등은 관계 기준을 숙지하지 못한 채 잘못된 안내를 하고 있으니 이에 대한 시정이 필요하다고 호소하고 있다.

바. 피신청인 소속 A지역본부의 최근 1년간 유보금 집행 현황과 관련하여 총 10개 단지(영구,국민임대 등)의 평균 값을 확인한 결과 퇴거시 임차인으로부터 원상복구비용 목적으로 평균 100만원의 유보금을 설정하였고, 약 149.3천원을 집행한 후 평균 850.7천원(유보금의 약 85%)을 임차인에게 돌려준 것으로 나타난다.

사. 이 민원과 관련하여 피신청인에게 제도개선 의견을 조회한 결과 다음과 같이 회신하였다. (B처-3426, 2020. 7. 9)

1) 시설물 원상복구 기준 명확화

임대주택 수선비부담 및 원상복구 기준을 운영중이나 불명확한 부분은 추가 검토 후 개선하도록 할 예정이며, 원상복구 기준에 대해 각 지역본부 및 관리소 등에 안내가 될 수 있도록 조치예정임.

2) 퇴거시 원상복구 범위에 대한 사전 안내 및 유보금 산정 기준 관련

계약시 원상복구 기준에 대해 안내가 되고 퇴거시 입주민 입회하에 시설물 점검 및 원상복구 부과금액 산정 등 처리되고 있음. 퇴거시 임대주택 유형에 따라 일정금액을 유보하는 유보금 설정 기준을 마련하도록 하겠음.

3) 시설물 원상복구 기준 및 유보금 운영기준 안내 관련

현장 계약시에는 원상복구 기준에 대해 계약서의 별첨자료를 통해 안내가 되고 있으나 전자계약시 일부 지역본부에서 누락되는 경우가 발생하여 보완이 필요함.

4. 판단

가. 관계법령 등

1) ｢공공주택 특별법｣ 제29조의2의 제1항은 “공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다.”라고 하고, 같은 법 시행규칙 제32조 제1항은 “법 제49조의2제1항에서 "국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서"란 다음 각 호의 구분에 따른 표준임대차계약서를 말한다. 1. 공공건설임대주택(분납임대주택은 제외한다): 별지 제5호서식의 표준임대차계약서 2. 분납임대주택: 별지 제6호서식의 표준임대차계약서 3. 그 밖에 공공임대주택: 별지 제7호서식의 표준임대차계약서”라고 규정하고 있다.

2) ｢공공주택 특별법 시행규칙｣ 별지 제5호 서식 표준임대차계약서의 계약조건 제8조는 “위 주택의 공동부분과 그 부대시설 및 복리시설은 ”갑“ 또는 “갑”이 지정한 주택관리업자가 관리하고, 주택과 그 내부시설은 “을”이 관리한다고 하고, 제9조 제1항은 “위 주택의 보수와 수선은 “갑”의 부담으로 하되, 위 주택의 전용부분과 그 내부 시설물을 “을”이 파손하거나 멸실한 부분 또는 소모성 자재(「주택법 시행규칙」별표5의 장기수선 계획의 수립기준 상 수선주기가 6년 이내인 자재를 말한다)의 보수주기에서의 보수 또는 수선은 “을”의 부담으로 한다.”라고 하고, 제12조 제1항은 ““을”이 “갑”에게 예치한 임대보증금은 이 계약이 끝나거나 해제 또는 해지되어 “을”이 “갑”에게 주택을 명도(明渡)함과 동시에 반환한다.”라고 하고, 같은 조 제2항은 “제1항에 따라 반환할 경우 “갑”은 주택 및 내부 일체에 대한 점검을 실시한 후 “을”이 “갑”에게 내야 할 월 임대료, 관리비 등 제반 납부금액과 제9조 제1항에 따른 “을”의 수선유지 불이행에 따른 보수비 및 제16조에 따른 특약으로 정한 위약금, 주택 인도 지연에 따른 배상금, 손해금 등 “을”의 채무를 임대보증금에서 우선 공제하고 그 잔액을 반환한다.“라고 정하고 있다.

3) ｢임대주택 수선비 부담 및 원상복구 기준｣ 제4조 제3항은 “임차인의 고의 또는 과실, 사용상 부주의로 파손, 훼손, 멸실된 전용부분의 시설물 및 소모성 자재의 수선 의무는 임차인이 부담한다.(공용부분의 임차인 고의,과실분, 소모성자재는 임대인이 부담하여 처리한다. 다만, 파손,훼손에 대한 원인자가 분명한 경우 그 원인자에게 부담시킨다)”고 하고, 같은 조 제6항은 “수선비 부담의 세부적인 기준은 별표 1의 「수선비 비용부담 구분」및 별표 2의「주요 항목에 대한 사례별 부담주체 구분」에 따른다.”고 하고, 제9조 제2항은 “임차인은 퇴거 시 모든 임대주택 시설물을 원상복구 하여야 한다. 단, 다음 각 호의 경우는 그러하지 아니한다. 가. 입주민이 별도로 설치한 품목의 상태가 양호한 경우 나. 사전 승인 후 설치한 주거약자편의시설 (단, 고령자 편의시설을 설치할 경우 기본 시설물 변형을 수반하지 않은단순 부착시설만 허용) 다. 입주민이 에어컨, 청소기, TV, 정수기 등의 시설물 설치를 위해 행하는 천공, 변형 등 부수 행위”라고 규정하고 있다.

나. 판단 내용

1) 이 민원 임대주택의 원상복구 기준 안내와 관련하여 살펴보면,

① 이 민원 원상복구기준은 각 시설물별로 원상복구 주체를 규정하고 있고, 신청인이 질의하였던 벽걸이 에어컨 설치와 관련하여는 임대인이 원상복구 주체로 규정되어 있는 점, ② 이와 같이 이 민원 원상복구기준을 마련하여 운영하고 있음에도 이 민원 임대주택의 공급ㆍ운영을 하고 있는 관계 직원 및 관리소 등에서는 이러한 내용을 숙지하지 못한 채 기준과 다른 내용으로 임차인에게 안내를 하였던 점, ③ 이 민원 원상복구기준에 따르면 임대인 또는 관리주체는 「원상복구비 부과용 표준 단가표」를 1년마다 물가변동 사항을 반영하여 수정하여야 하며, 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 연중 게시하여야 한다고 규정하고 있는 점, ④ 신청인이 이 민원 원상복구기준은 확인을 못하였다면 이 민원 임대주택의 퇴거시 관계기준과 다르게 원상복구 비용이 부과될 수 있었을 것으로 보이는 점 등을 종합 해 볼 때, 피신청인이 공급ㆍ운영하고 있는 공공임대주택의 담당 직원 및 관리소 등에 이 민원 원상복구기준을 명확히 전파하고 관계 기준에 따라 관련 자료를 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 연중 게시하는 등의 방법을 통해 임대주택 임차인에게 명확한 안내 될 수 있는 조치가 필요하다고 판단된다.

2) 원상복구 비용 집행을 위한 유보금 운영에 대하여 살펴보면,

①「공공주택 특별법 시행규칙」표준임대차계약서는 임대보증금은 계약해지시 피신청인에게 주택을 명도(明渡)함과 동시에 반환하여야 하고 이때 피신청인은 주택 및 내부 일체에 대한 점검을 실시한 후 임차인의 수선유지 불이행에 따른 보수비 등을 임대보증금에서 우선 공제하고 그 잔액을 반환하도록 하고 있는 점, ② 이 민원 원상복구기준에 따르면 수선비 부과를 위한 보수 범위는 수선부분의 보수에 필요한 공사의 최소 단위를 기준으로 산정하도록 하고 있는 점, ③ 피신청인은 임차인의 수선유지 불이행에 따른 보수 범위와 관계없이 관행적으로 일정금액(이 민원의 경우 100만원)을 유보하도록 하고 있고, 유보되는 금액 등에 대하여 계약시나 입주시 신청인에게 안내하지 않은 점, ④ 임대보증금 반환 시 보수 범위를 특정하지 않은 채로 일정 금액을 정하여 유보하는 경우 보수 범위에 따라 과소하거나 과대하여 불합리한 운영이 우려되는 점 등을 종합해 볼 때, 합리적인 유보금 산정방안 마련 등 유보금 운영 제도의 개선이 필요하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 임대주택의 원상복구 기준 안내 및 유보금 운영 방법의 시정을 요구하는 신청인의 주장은 이유가 있다고 인정되므로, ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제1항에 따라 시정권고 및 같은 법 제47조에 따라 제도개선 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.