3. 임대사업자 등록 명의 변경 요구

결정 개요

1. 민원표시 2AA-2002-0001689

2. 피신청인 1. A구청장  2. B장관

3. 결론 의견표명, 제도개선 의견표명

가. 피신청인1에게 신청인이 서울시 A구 B로44길 7(C동) 다세대주택 임대사업자(亡 A)의 지위를 포괄적으로 승계함을 인정하여 임대사업자 등록 명의를 신청인 명의로 변경해 줄 것을 의견표명한다.

나. 피신청인2에게 임대사업자 사망 및 상속인의 임대사업자 지위 승계에 대한 사항을 「민간임대주택에 관한 특별법」에 명확하게 규정하는 등 제도개선 할 것을 의견표명한다.

4. 결정일 2020. 8. 3.

이  유

1. 신청취지

신청인의 배우자가 서울시 A구 B로44길 7(C동) 다세대주택(이하 ‘이 민원 주택’ 이라 한다)의 임대사업자로 등록하여 사업을 유지하다가 사망함에 따라 신청인이 이 민원 주택을 단독 상속받아 임대사업자 지위를 포괄 승계 받고자 했으나, 이 민원 주택의 소유권 이전 등기를 하기 전에 임대사업자 양도신고를 하지 않았다는 이유로 피신청인이 임대사업자 지위 승계가 안된다고 하는 바, 임대사업자 명의를 변경할 수 있도록 해달라.

2. 피신청인 등의 의견

1) A구청장

「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ‘민간임대주택법’ 이라 한다) 제43조, 제67조 및 같은 법 시행규칙 제15조에 따라 다른 임대사업자(혹은 임대사업자 등록 예정자)에게 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 양도하는 경우 과태료가 부과되지 않으며, 양도란 매매, 증여 등 권리변동에 따르는 모든 행위를 포함하는 것으로 상속의 경우 또한 상속 받는 자가 임대사업자로서의 지위를 승계 받을지 여부를 결정할 수 있고, 승계 받고자 하는 경우 상속등기 이전에 양도신고 절차를 거쳐야 승계 가능하다. 그러나 신청인의 경우 양도신고 시점에 이미 소유권이 상속자인 신청인 명의로 이전되어 양도신고 대상이 될 수 없으며, 사망자의 임대사업자 등록을 말소하고 신청인을 신규 임대사업자로 등록 하여야 한다.

2) B장관

임대사업자 지위는 일신 전속적인 것으로서 임대사업자의 사망에 따라 상속인에게 포괄적으로 승계되는 것은 아니고 상속인이 피상속인의 임대사업자 지위를 승계 받을지 여부를 결정할 수 있으며, 임대사업자 지위의 포괄 승계는 민간임대주택법 제43조제2항에 따라 양도 신고 후 임대주택을 양도하는 경우에 가능하고, 여기서 말하는 “양도”에는 상속도 포함되며, 상속의 경우 임대주택에 관한 소유권 변경 전(상속 등기 전)에 양도 신고를 하지 않는 한 상속인이 피상속인의 임대사업자 지위를 포괄 승계하는 것은 불가능하다.

3. 사실관계

가. 신청인의 배우자(亡 A)는 2003. 1. 20. 이 민원 주택 중 3개층 5세대에 대한 임대사업자 등록 후 영업을 하던 중, 2019. 11. 20. 사망하였다.

나. 신청인은 2019. 12. 17. 이 민원 주택을 협의분할에 의한 단독 상속으로 소유권을 이전하였고, 피신청인에게 임대사업자 등록 명의 변경을 하려고 문의하였으나 임대주택 상속등기 이후에는 임대사업자 양도가 되지 않는다고 하여 2020. 2. 11. 우리 위원회에 임대사업자 등록 명의 변경을 해달라는 고충민원을 신청하였다.

다. 이 민원과 관련한 우리 위원회 제도개선 검토요청에 대해 피신청인2는 임대사업자 사망으로 인한 상속자의 임대사업자 지위 승계 관련사항에 대해 제도개선을 하겠다는 검토의견을 다음과 같이 회신(A과-2484, 2020. 7. 15.) 하였다.

< 피신청인2 제도개선 검토의견 >

「민간임대주택에 관한 특별법」제43조

임대사업자는 임대의무기간동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없으나, 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

ㅇ (현황)

임대사업자 사망 및 상속인의 임대사업자 지위 승계와 관련하여 명확한 규정을 두고 있지 않아 법적 공백이 있는 상태로 상속인의 임대사업자 양도 관련 명확한 규정을 마련할 필요

ㅇ (제도개선)

임대사업자 사망에 따른 상속인의 임대사업자 양도 관련사항을 명확히 하고자 민간임대주택법 개정 추진(`21년)

4. 판단

가. 관계 법령 등

1) 「민간임대주택에 관한 특별법」제43조 제1항은 “임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.” 라고, 같은 조 제2항은 “임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.” 라고 규정하고 있다.

2) 같은 법 시행규칙 제15조 제1항은 “임대사업자는 법 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자를 포함한다)에게 양도하려는 경우에는 별지 제19호서식의 민간임대주택 양도신고서를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.(이하 생략)” 라고, 같은 조 제2항은 “신고를 한 임대사업자는 신고서 처리일부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.(이하 생략)” 라고, 같은 조 제3항은 “민간임대주택 양도신고를 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 즉시 해당 민간임대주택의 임차인에게 임대사업자가 변경된다는 것을 알려 주어야 한다.” 라고 규정하고 있다.

3) 「민법」제187조는 “상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.” 라고, 같은 법 제997조는 “상속은 사망으로 인하여 개시된다.” 라고, 같은 법 제1005조는 “상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다. 그러나 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다.” 라고 규정하고 있다.

나. 판단 내용

1) 피신청인은 신청인이 임대사업자 양도신고 전에 임대주택 상속등기를 하였다는 이유로 임대사업자 지위 승계가 불가하다고 하는 바, 이에 대해 살펴보면, ① 「민법」제1005조에 따르면 상속인은 피상속인의 일신에 전속하는 것을 제외하고는 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하는 바, 신청인은 배우자(亡 A)의 포괄 상속승계자로 임대사업자의 지위도 포괄승계 받았다고 볼 수 있는 점, ② “양도”는 통상적으로 매매와 같이 개개의 권리를 개별적인 원인에 의하여 승계하는 특정승계를 의미하는 용어로 사용되는 것으로 보이고, 이는 상속과 같이 하나의 취득원인에 의하여 다수의 권리·의무를 일괄적으로 승계하는 포괄승계와는 구별되는 점, ③ 「민법」상 상속은 피상속인의 사망으로 인하여 개시되고, 상속 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 별도의 등기를 요하지 않는 점, ④ 임대주택을 상속받는 상속인은 피상속인 사망 시 해당 임대주택의 소유권을 취득하는 것이지 상속 등기를 함으로써 비로소 소유권을 취득하는 것이 아니므로, 상속 등기 시점을 상속인의 임대주택 소유권 취득 시점으로 보아, 소유권 취득 전(상속 등기 전) 양도 신고가 있는 경우에는 임대사업자 지위가 포괄 승계되고, 소유권 취득 후(상속 등기 후) 양도 신고가 있는 경우에는 임대사업자 지위가 포괄 승계되지 않는 것으로 해석하는 것은 「민법」 등 관련 법리상 타당하지 않은 것으로 보이는 점, ⑤ 법원은 “「주택임대차보호법」제3조제4항에 ‘임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’ 라는 규정을 두어 상속 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자 역시 임대인의 지위를 승계하는 것”으로 판시(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결 참조)하고 있는 점, ⑥ 민간임대주택법은 임대사업자의 사망 및 상속인의 임대사업자 지위 승계와 관련하여 별도의 규정을 두고 있지 않아 법적 공백이 있는 상태인 것으로 보이는 점, ⑦ 피신청인2도 임대사업자 사망 및 상속인의 임대사업자 지위 승계 관련 규정이 명확하지 않음을 인지하고 제도개선을 추진하겠다고 하고 있는 점 등을 종합해 볼 때 피신청인1은 신청인에 대하여 임대사업자 등록 명의 변경을 해주는 것이 타당하다고 판단된다.

2) 민간임대주택법에 임대사업자 사망 및 상속인의 임대사업자 지위 승계에 대한 명확한 규정을 두고 있지 않아 법적 공백이 있는 상태인 바, 피신청인2는 제도개선을 통하여 임대사업자 사망 및 상속인의 임대사업자 지위 승계를 명확하게 규정하는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 임대사업자에 대한 명의를 변경해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인1에게 임대사업자 등록 명의 변경을 의견표명하기로 하고, 같은 법 제47조에 따라 피신청인2에게 제도개선에 대한 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.