과 제 명	이주정착지 생활기본시설비용 부담자 명확화
제 출 자	정00 조사관
민원번호	2003고충00000(2BA-0311-000000)	의결일	2004. 2.16
소관기관	1. 건설교통부장관 2. 대한주택공사	분 야	주택
주 문	1. 피신청인 대한주택공사는 고양풍동택지개발사업으로 인하여 생활의 근거를 상실하게 된 신청인들에게 이주대책의 시행에 필요한 생활기본시설비용 등을 공제한 가액 이하로 주택을 공급하는 것이 바람직하다는 의견을 표명한다. 2. 피신청인 건설교통부장관은 공익사업의 시행자가 주택법 등 관계법령에 의하여 이주대책대상자에게 주택을 공급하는 경우에도 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제78조 제4항에서 규정하고 있는 이주정착지에 필요한 생활기본시설 비용 등을 사업시행자가 부담한다는 뜻이 명확하도록 제도를 개선하는 것이 바람직하다는 의견을 표명한다. 3. 신청인들의 나머지 신청을 기각한다.

이    유

1. 사실관계

가. 피신청인 대한주택공사가 경기 고양시 일산구 풍동 및 식사동 일원 837,765㎡(253천평)을 사업지구로 하여 시행하는 고양풍동지구택지개발사업(이하 "민원사업"이라고 한다)은 1999. 7. 31. 건설교통부고시 제1999-242호로 택지개발예정지구로 지정고시되고, 2000. 10. 25. 경기도고시 제2000-248호로 개발계획승인고시되어 2001. 5. 3. 경기도고시 제 2001-2032호로 택지개발실시계획승인을 받아, 2006. 12. 31. 사업이 완료될 예정이다.

나. 신청인들이 거주하던 같은 동 집단취락지역(이하 "민원지역"이라고 한다)은 2000. 10. 25. 택지개발예정지구 지정 및 개발계획 승인(경기도고시 제 2001-2032호)을 받아 이 민원사업지구에 편입되었으며, 이후 2003. 11. 6. 피신청인 대한주택공사는 이 민원 사업의 시행으로 인한 이주대책대상자인 신청인들에게 특별공급하는 아파트에 대한 분양신청서를 2003. 11. 12. 접수 및 2003. 12. 15․2003. 12. 17. 중 계약 체결토록 안내하고, 다시 2003. 12. 16. 이 아파트에 대한 공급조건 변경(계약금일부 및 중도금을 잔금으로 대체) 및 2003. 12. 24.까지 계약기간 연장을 안내하였다.

2. 피신청인 의견

가. 대한주택공사

1) 이주정착지(단독주택용지)를 조성하는 경우에는 도로, 급수시설 등 생활기본시설 비용을 사업시행자가 부담토록 되어 있어 조성원가 이하로 공급하나, 아파트는 이주정착지로 볼 수 없고 철거주민에 대한 아파트는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(이하 "토지보상법"이라 한다) 제78조 및 같은법시행령 제40조, 주택공급에관한규칙(이하 "공급규칙"이라 한다) 제19조에 의거 공급하는 것으로, 특별공급이라 함은 청약저축가입자 등 일반공급에 우선하여 분양권을 부여하는 것이지 "할인가격공급" 또는 "분양조건완화공급" 등을 의미하는 것은 아니므로 건설원가로 주택을 공급하는 것은 곤란하다.

2) 민원사업지역은 2002. 9. 6. 투기과열지구로 지정되어 분양권 명의변경은 곤란하나 이주대책으로 특별공급하는 경우는 허용이 가능토록 관련법의 개정을 건설교통부에 이미 건의하였으며, 평형 및 임대·분양간 유형변경은 입주자 모집이 완료되어 불가하나, 2004. 10월경 공급하는 국민임대주택은 유자격자가 희망할 경우 전환(분양을 임대로)을 허용할 예정이다.

나. 건설교통부장관

1) 공익사업의 시행자는 토지보상법 제78조 제1항 및 제4항의 규정에 의거 공익사업의 시행으로 인하여 주거생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위해 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 하고, 이주정착지에 대한 도로 등 공공시설 설치비용은 사업시행자가 부담하여야 하며, 같은법시행령 제40조 제2항은 사업시행자가 관계법령에 의하여 주택을 공급·알선하는 경우 이주대책을 실시한 것으로 간주하도록 되어 있으나, 이 경우 분양가격을 인하한 사례는 없다.

2) 토지보상법에서는 생활기반시설 비용을 사업시행자가 부담토록 규정하고 있으므로, 이주대책 지원의 형평성을 고려하여 사업시행자가 주택공급자에 대하여도 상당액을 지원할 수 있을 것이고, 공급규칙 제19조에서도 특별공급대상만을 규정하고, 특별분양자에 대한 분양가격을 별도로 제한하고 있지 아니하다.

3. 판 단

가. 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 폐지되기 전의 것, 이하 "공특법"이라 한다) 제8조(토지보상법 제78조와 같은 내용)상의 이주대책은 공공사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인하여 생활의 근거를 상실하게 되는 이주자들을 위하여 사업시행자가 "기본적인 생활시설이 포함된" 택지를 조성하거나 그 지상에 주택을 건설하여 이주자들에게 이를 "그 투입비용 원가만의 부담 하에" 개별 공급하는 것으로서, 그 본래의 취지에 있어 이주자들에 대하여 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장하여 주기 위한 이른바 생활보상의 일환으로 국가의 적극적이고 정책적인 배려에 의하여 마련된 제도로서(대법원 1994. 5. 24.선고 92다35783판결 ; 2002. 3. 15. 선고 2001다67126판결 ; 2003. 7. 25. 선고 2001다57778판결 각 참조), 공특법시행령(2002. 12. 30. 대통령령 제17854호로 폐지되기 전의 것) 제5조 제1항 및 제4항(토지보상법 제78조 제4항)은 사업시행자가 이주자들을 위한 이주대책으로서 이주정착지에 대한 택지를 조성하여 개별 공급하는 경우, 그 이주정착지에 대한 도로, 급수 및 배수시설 기타 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함되어 있어야 하고, 또한 그 공공시설 등의 설치비용은 사업시행자가 부담한다고 규정하고 있으므로 이를 이주자들에게 전가할 수는 없는 것이며, 이주자들에게는 다만 분양받을 택지의 소지(素地)가격 및 택지조성비 정도를 부담시킬 수 있는 것으로 해석함이 상당하고, 이와 같은 규정들은 당사자의 합의로도 그 적용을 배제할 수 없는 강행법규에 해당한다 할 것이다.(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다67126판결 ; 2003. 7. 25. 선고 2001다57778판결 각 참조)

나. 피신청인 대한주택공사는 이주정착지(단독주택용지)를 조성하는 경우에는 도로, 급수시설 등 생활기본시설 비용을 사업시행자가 부담토록 되어 있어 조성원가 이하로 공급하나 아파트는 이주정착지로 볼 수 없어 건설원가로 주택을 공급하는 것은 불가하다고 주장하나, 토지보상법 제78조에서는 사업시행자가 수립·시행하는 이주대책에는 주택지의 조성뿐만 아니라 주택의 건설도 포함하고 있으며, 또한 이주대책의 내용에 포함될 생활기본시설도 택지공급의 경우에만 국한되는 것이 아니라 주택을 공급하는 경우에도 적용된다고 할 것이므로, 사업시행자가 이주대책으로서 택지가 아닌 주택을 공급하는 경우에도 택지공급의 경우와 달리할 아무런 합리적인 이유가 없다고 할 것인바, 즉 이주대책의 실시에 따른 이주자택지를 공급하는 경우에 택지의 공급가격을 조성원가 이하로 공급하는 것과 마찬가지로 주택을 공급하는 경우에도 토지보상법 제78조 제4항을 적용하여 이주대책의 시행에 필요한 생활기본시설비용 등을 공제한 가액(이를테면 주택건설원가) 이하로 주택을 공급하여야 한다고 해석함이 타당하고, 또한 그렇게 하는 것이 이주대책의 취지에도 부합한다고 할 것이어서 이를 부인함에 귀착되는 피신청인의 위 주장은 부당하다고 하지 아니할 수 없다.

다. 다만, 위에서 본 바와 같이 이주대책으로서 주택을 공급하는 경우에도 택지를 공급하는 경우와 다르게 취급하여야 할 명확한 근거는 없으나, 위와 같은 문제는 이주대책으로서 주택을 공급하는 모든 경우에 발생할 수 있다고 볼 수 있으므로, 이주대책의 취지 및 형평의 원칙에 부합하고, 또한 이주대책으로서 주택을 공급하는 경우에는 토지보상법 제78조 제4항이 적용되지 않는 것으로 오해할 소지를 없애기 위해서는 주택공급의 경우에도 토지보상법 제78조 제4항이 적용된다는 것을 명백히 정비하여 둘 필요가 있다고 할 것이다

라. 한편, 신청인들의 분양권 명의변경 및 평형변경, 임대·분양주택간 유형변경 허용 등 주장에 대하여는, 주택법 제41조 제3항 및 공급규칙 제14조의2 제2항에 투기과열지구 안에서 사업주체가 건설·공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여는 입주자로 선정된 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정하는 경우 외에는 일정한 기간이 경과하기 전에는 이를 전매하거나 전매를 알선해서는 아니 되도록 규정하고 있어 신청인들의 전매요구는 받아들일 수 없고, 또한 이미 이 민원사업 지구에 공급하는 주택의 분양절차가 완료되어 평형변경 및 분양·임대간 유형변경의 요구도 사실상 받아들일 수 없다.

4. 결  론

그렇다면, 이주대책의 시행에 필요한 생활기본시설비용 등을 공제한 가액 이하로 주택을 공급할 것을 요구하는 신청인들의 신청은 이유 있으므로 민원사무처리에관한법률 제32조 제1항의 규정에 의하여 피신청인 대한주택공사에게 의견을 표명하기로 하고, 이주대책으로서 주택을 공급하는 경우에도 토지보상법 제78조 제4항이 적용됨을 명백히 정비하여 둘 필요가 있다고 판단되므로 같은 법조 제2항의 규정에 의하여 피신청인 건설교통부장관에게 제도를 개선하는 것이 바람직하다는 의견을 표명하기로 하며, 신청인들의 나머지 신청은 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 의결한다.