과 제 명	무허가건축물 보상관련 서울특별시 국민주택특별공급규칙 개선
제 출 자	김00 조사관
의 결 일	2006. 10. 23.
소관기관	서울특별시장	분 야	토지
수용여부	불수용	통보유형	제도개선권고
주 문	서울특별시장은『서울특별시철거민등에대한국민주택특별공급규칙』을 별지의 개선방안과 같이 개정하고 각 구청장에게 관련 조례를 개정하도록 지도할 것을『국민고충처리위원회 설치 및 운영에 관한 법률』제36조에 의거하여 제도개선 권고한다.

1. 현  황

○ 현행『공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률』제78조 제1항은 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위해 사업시행자에게 이주대책을 수립하거나 이주정착금을 지급하도록 하고 있다.

○ 무허가건축물의 보상과 관련하여서는 비록 같은 법 시행령 제40조 제3항 제1호에서 무허가건축물의 소유자를 이주대책대상자에서 제외하도록 규정하고 있긴 하나,

- 같은 법 시행령 부칙 제6조와 같은 법 시행규칙 부칙 제5조는 경과조치로 1989.1.24. 이전에 건축된 무허가 건축물에 한해 적법한 건축물로 보아 이주대책 내지 이주정착금을 지급할 수 있도록 하고 있다.

- 『(구)서울특별시도시재개발조례(2003.12.30. 폐지)』는 공익사업의 시행으로 이주대책 등의 수립의 대상이 되는 ‘기존무허가건축물’을 “1982.4.8. 이전에 사실상 건축된 연면적 85㎡이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982.4.8. 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물”로 규정하고 있다.

○ 한편,『서울특별시철거민등에대한국민주택특별공급규칙』제5조제1호제2호나는 국민주택 특별공급요건중의 하나로 “서울특별시도시개발사업조례 제2조제1호의 무허가 건물인 경우”로 규정하고 있고,

- 이를 근거로, 서울특별시 각 구청의『무허가건물정비사업에대한보상급지급조례』는 예외없이 기존무허가 건물에 대한 보상 기준 시점을 ‘1982.4.8. 이전’으로 규정하여 운영하고 있는 실정이다.

2. 문제점

○ 『서울특별시철거민등에대한국민주택특별공급규칙』제5조제1항제2호나.에서 기존 무허가 건물의 보상 근거규정으로 명시한『서울특별시도시재개발사업조례』(제2조제1호)가 2003.12.30.로 폐지되었고, 새로 제정(2003.12.30.)된『서울특별시도시및주거환경정비조례』는 기존 무허가 건축물 보상 기준시점에 대한 경과조치인 토지보상법 시행규칙 부칙 5조를 일부 수정하여 제2조제1호마.에 반영(2004.11.5.)하였음에도 불구하고 국민주택특별공급규칙 제5조제1항제2호나.의 관련 규정은 이에 맞게 정비하지 않음으로써 서울특별시 각 구청의『무허가건물정비사업에대한보상금지급조례』는 여전히 기존 무허가건축물 보상시점을 토지보상법에서 정한(1989.1.24. 이전)것과 달리 1982.4.8. 이전으로 규정하고 있어, 법규위반 및 형평성 시비로 많은 민원이 제기되고 있다.

○ 서울특별시가 국민주택특별공급규칙에서 공익사업의 시행에 따른 이주대책수립 등 손실보상과 관련하여 ‘기존 무허가건축물’을 적법한 건축물로 보아 보상하는 시점을 ‘1982.4.8.‘로 정해 운용하고 있는 것은 1989.1.24. 이전에 건축된 기존무허가건축물을 적법한 건축물로 보아 이주대책 등을 수립토록 한 토지보상법 시행령 부칙 제6조와 같은 법 시행규칙 부칙 제5조(무허가건축물등에 관한 경과조치)에 명백히 위배되는 것이다.

○ 서울특별시는 대법원 판례를 예로 들어 1982.4.8. 이전에 건축된 무허가 건축물에 대해서는 이주대책으로서 국민주택을 공급하고 1982.4.8. 부터 1989.1.24. 사이에 건축된 무허가건축물에 대해서는 토지보상법령에 따라 주거이전비를 지급하고 있어 궁극적으로 서울특별시의 무허가건축물에 대한 보상이 토지보상법령에서 규정한 취지에 반하지 않는다고 주장하나 주거이전비 지급은 토지보상법령에서 정한 이주대책의 일환으로 보기 어렵고 대법원 판례도 이주대책의 구체적 내용에 한해 사업시행자의 재량권을 인정한 것이기 때문에 서울특별시의 주장은 설득력을 갖기 어렵다. 게다가 국민주택입주권과 주거이전비간 보상간의 크기를 비교할 때, 1982년 이전 무허가 건축물 소유자와 1982년 부터 1989년 사이 무허가 건축물 소유자간 보상에 있어 날짜를 기준으로 한 차별(국민주택특별공급 신청자격 박탈)은 합리적 차별로 보기 어려운 측면이 있다.

○ 행정중심 복합도시가 들어설 연기․공주지역에 있는 기존무허가건물에 대한 보상(이주대책 수립 등)이 토지보상법령에 근거하여 1989.1.24. 이전을 기준으로 하여 이루어지고 있는 점을 고려해도『서울특별시철거민등에대한국민주택특별공급규칙』의 관련 규정은 형평에 어긋날 뿐만 아니라 서울시 각 구청에 집행상 혼선을 초래해 민원증가의 원인이 되고 있다.

3. 개선방안

○ 기존무허가건축물을 적법건축물로 보아 보상하는 시점에 대해 서울시가 토지보상법령에서 정한(1989.1.24.이전)것과 달리 정함으로 인해 발생하는 법 위반의 문제, 형평성 시비, 일선 구청에서의 집행상 혼선, 민원발생 등 많은 문제점을 근원적으로 해소하기 위해『서울특별시철거민등에대한국민주택특별공급규칙』제5조제1항제2호나.의 규정을 토지보상법 시행규칙 부칙 제5조에서 규정하고 있는 바와 같이 개정하는 것이 필요하다.

※ 신․구조문 대비표

구 분	현행 규정	개선방안
서울특별시철거민등에대한국민주택특별공급규칙 제5조	① 생략 1. 특별공급대상자 가.～라. 생략 2. 특별공급 요건 가. 생략 나. 철거되는 건물이 건축물관리대장에 주거용으로 등재된 주택이거나 관할동장 및 관할구청담당과장의 합동실태조사결과 주용도가 주거용으로 확인된 서울특별시도시재개발사업조례 제2조제1호의 무허가 건축물인 경우	① 생략 1. 특별공급대상자 가.～라. 생략 2. 특별공급 요건 가. 생략 나. 철거되는 건물이 건축물관리대장에 주거용으로 등재된 주택이거나 관할동장 및 관할구청담당과장의 합동실태조사결과 주용도가 주거용으로 확인된 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 부칙 제5조의 무허가 건축물인 경우(또는 서울특별시도시및주거환경정비조례 제2조제1호 마.의 무허가건물인 경우)

○ 아울러, 서울특별시장은 규칙개정 후 산하 각 구청장에게『무허가건물정비사업에대한보상금지급조례』의 관련 규정을 개정하도록 지도할 필요가 있다.

4. 기대효과

○ 기존무허가건축물의 적법 건축물로 인정하여 보상하는 시점에 대해 서울시가 국민주택특별공급규칙에서 토지보상법령과 달리 정해 운용함으로써 발생하는 민원의 발생과 형평성 시비를 근원적으로 해소할 수 있다.