과 제 명	리모델링사업시행을 위한 경과년수 산정시 임시사용승인 기준일 포함
제 출 자	고영창 조사관
의 결 일	08. 10. 13.
소관기관	국토해양부장관	분 야	주택
주 문	국토해양부장관은 단지 내 공동주택 전부를 임시사용승인 한 경우 그 임시사용승인일을 기준으로 15년이 경과된 공동주택은 리모델링사업을 시행할 수 있도록「주택법 시행령」제4조의2를 별지 개선(안)과 같이 개정할 것을「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제47조의 규정에 따라 제도개선 권고한다.

1. 현  황

가. 「주택법」(이하 ‘법’이라 한다) 제2조 제13호는 “리모델링이라 함은 제42조 제2항 및 제3항의 규정에 의하여 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상을 등을 위하여 대수선 또는 대통령령이 정하는 범위 내에서 증축을 하는 행위를 말한다.”고 규정하고 있고, 「주택법 시행령」(이하 ‘시행령’이라 한다) 제4조의2는 “법 제2조 제13호에서 ‘대통령령이 정하는 범위 내에서 증축을 하는 행위’라 함은 법 제29조에 따른 사용검사일 또는「건축법」제18(현행 제22조)에 따른 사용승인일부터 15년이 경과된 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 10분의 3 이내에서 증축을 하는 행위를 말한다.”고 규정하고 있다.

나. 주택법 제42조 후단에는 리모델링의 경우「도시 및 주거환경정비법」제12조의 규정을 준용하여 안전진단을 실시하며, 그 결과 건축물의 구조의 안전에 위험이 있다고 평가되면 주택재건축사업으로, 구조안전에 지장이 없는 경우에는 리모델링사업으로 시행할 수 있도록 규정되어 있다.

2. 문제점

가. 리모델링의 목적이 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상임을 고려할 때 리모델링 요건의 기산점이 되는 ‘사용검사일’이란 형식적인 의미의 사용검사일이 아니라 실제 건축물의 입주 및 사용이 시작되어 건축물의 노후화가 진행되는 시점이라고 보는 것이 타당하다.

나. 법 제46조는 담보책임 및 하자보수청구권의 행사기간(10년 등)을 정하면서 그 기산점에 대해 “공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공둥주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다)”고 규정하고 있고 같은 법 시행령 제60조는 사업주체가 하자보수보증금 예치증서를 제출하여야 하는 시기에 대해 “그 예치증서를 사용검사신청서(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻고자 하는 경우에는 임시사용승인신청서를 말한다)를 제출하는 때”라고 규정하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 주택법령의 체계내에서 사용검사와 임시사용승인을 동일(특히 건축물의 사용에 관하여)하게 취급하는 다수의 조문을 두고 있어 주택법 전반에 걸쳐 임시사용승인에 사용검사와 동일한 효력을 부여하고 있다.

다. 비록 임시사용승인이 사업계획승인시 의제된 24개의 인·허가사항 전부를 완료하지 아니한 상태이지만 “건축물에 대하여는 건축허가 내용과 일치되게 공사가 완료되었을 경우에만 임시사용승인이 가능한 것”이므로 주택법 제36조의 규정에 의하여 임시사용승인이 된 건축물은 주택법 제17조 제1항 제1호에 의하여 의제 처리된 “건축허가”가 사실상 건축법에 의한 “사용승인(준공)”이 이루진 것이라고 보는 것이 합당하다.

라. 안전진단을 실시하여 그 결과 건축물의 구조의 안전에 위험이 있다고 평가되면 주택재건축사업으로, 구조안전에 지장이 없는 경우에는 리모델링사업으로 시행할 수 있도록 규정되어 있는바, 공동주택의 구조안전에 문제가 없는 경우 기존 건축물을 전면 철거하고 새로이 건축하는 재건축보다 국가적 차원에서도 유익한 주거환경개선 방식이므로 정책적으로도 권장해야 하나 소관부처에서 이를 명확히 하지 않아 당해 공동주택 입주민들의 피해가 발생하고 있다.

3.  개선방안

○ 주택법 시행령 제4조의2의 ‘사용검사일’에 대해 ‘(단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 임시사용승인을 말한다)’라는 문구를 추가하여 명확히 하도록 개정(안)과 같이 제도개선함이 타당하다.

4. 기대효과

○ 리모델링사업은 기존 건축물을 전면 철거하고 새로이 건축하는 재건축 또는 재개발사업보다 사업기간 단축 및 자원절약 등의 이점이 있어 국가적 차원에서도 유익한 주거환경개선 방식이므로 사실상 노후화된 주택의 경우 리모델링 사업을 조기에 추진할 수 있게 됨에 따라국민의 주거환경을 개선하고 경과년수 산정에 따른 민원발생을 사전에 예방함으로서 행정력 낭비를 막을 수 있다.

<신ㆍ구조문 대비표>

구 분	현행 법령	개선방안
「주택법 시행령」	제4조의2 (증축범위) 법 제2조제13호에서 "대통령령이 정하는 범위 내에서 증축을 하는 행위"라 함은 법 제29조에 따른 사용검사일 또는 「건축법」 제18조에 따른 사용승인일부터 15년{15년 이상 20년 미만의 연수중 특별시ㆍ광역시 또는 도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례가 정하는 경우 그 연수}이 경과된 공동주택을 각 세대의 주거전용면적(「건축법」 제29조에 따른 건축물대장중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다)의 10분의 3 이내에서 증축을 하는 행위를 말한다.<개정 2007.3.16>	제4조의2 (증축범위) 법 제2조제13호에서 "대통령령이 정하는 범위 내에서 증축을 하는 행위"라 함은 법 제29조에 따른 사용검사일(단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제18조에 따른 사용승인일부터 15년{15년 이상 20년 미만의 연수중 특별시ㆍ광역시 또는 도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례가 정하는 경우 그 연수}이 경과된 공동주택을 각 세대의 주거전용면적(「건축법」 제29조에 따른 건축물대장중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다)의 10분의 3 이내에서 증축을 하는 행위를 말한다.<개정 2007.3.16>