과 제 명	「경기도 건축조례」중 기존건축물의 용도변경에 관한 특례 규정 신설
제 출 자	고영창 조사관
의 결 일	08. 10. 13.
소관기관	경기도지사	분 야	건축
주 문	경기도지사는「경기도 건축조례」제4조에 기존건축물의 용도변경에 관한 특례 규정을 별지 이유 4. 개선방안과 같이 신설할 것을「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제47조의 규정에 따라 제도개선 권고한다.

1. 현  황

가. 「건축법」제6조에는 “허가권자는 법령의 제정·개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 대지나 건축물이 이 법에 맞지 아니하게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 건축을 허가할 수 있다.”고 규정되어 있다.

나. 「건축법」제19조 제7항에는 “제1항과 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 제3조, 제5조, 제6조, 제7조, 제11조제2항부터 제9항까지, 제12조, 제14조부터 제16조까지, 제18조, 제20조, 제27조, 제29조, 제35조, 제38조, 제42조부터 제44조까지, 제48조부터 제56조까지, 제60조부터 제64조까지, 제66조부터 제68조까지, 제78조부터 제87조까지의 규정과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조를 준용한다.”고 규정되어 있다.

다. 같은 법 시행령 제6조의2에는 “법 제5조의2(현행「건축법」제6조, 이하 같다)에서 ‘기타 대통령령이 정하는 사유’라 함은 1. 도시관리계획의 결정ㆍ변경 또는 행정구역의 변경이 있는 경우 2. 도시계획시설의 설치, 토지구획정리사업의 시행 또는 「도로법」에 의한 도로의 설치가 있는 경우”라고 정해져 있고, 제2항에는 “허가권자는 기존의 건축물 및 대지가 법령의 제정ㆍ개정이나 제1항 각호의 사유로 인하여 법ㆍ이 영 또는 건축조례(이하 "법령등"이라 한다)의 규정에 부적합하더라도 ‘1. 기존건축물의 재축 2. 증축 또는 개축하고자 하는 부분이 법령 등의 규정에 적합한 경우 3. 기존건축물의 대지가 도시계획시설의 설치 또는 「도로법」에 의한 도로의 설치로 인하여 법 제49조의 규정에 의하여 당해 지방자치단체가 정하는 면적에 미달되는 경우로서 당해 기존건축물의 연면적의 합계의 범위 내에서의 증축 또는 개축’은 건축할 수 있다”고 규정되어 있다.

라. 같은 법 시행령 제14조 제6항에는 “기존의 건축물 또는 대지가 법령의 제정ㆍ개정이나 제6조의2 제1항 각호의 사유로 인하여 법령 등의 규정에 부적합하게 된 경우에는 당해 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 의하여 용도변경하고자 하는 부분이 법령 등의 규정에 적합한 범위 안에서 용도변경을 할 수 있다.”고 규정되어 있다.

마. 「경기도 건축조례」제4조(기존건축물 등에 대한 특례)에는 “법 제5조의2 및 영 제6조의2의 규정에 의한 사유로 관계 법령의 규정에 부적합하게 된 대지 또는 건축물에 대한 건축허가의 기준에 대하여 1. 기존건축물의 재축(再築) 2. 증축하거나 개축하고자 하는 부분이 관계 법령 등의 규정에 적합한 경우 3. 기존건축물의 대지가 도시계획시설의 설치 또는「도로법」에 의한 도로의 설치로 인하여 법 제49조의 규정에 의하여 시·군 건축조례로 정하는 면적에 미달되는 경우로서 해당 기존건축물의 연면적의 합계의 범위 안에서의 증축 또는 개축. 다만, 해당 지역의 용적률의 기준을 초과할 수 없다.”고 규정되어 있다.(「건축법 시행령」제14조 제6항의 규정에 의하여 위임된 용도변경에 관한 사항에 대하여는 정하고 있지 않다.)

2. 문제점

가. 현행 건축법령에는 기존의 건축물 또는 대지가 법령의 제정․개정이나 도시관리계획의 결정ㆍ변경 또는 도시계획시설의 설치 등으로 인하여 법령 등의 규정에 부적합하게 된 경우에는 당해 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 의하여 용도변경 하고자 하는 부분이 법령 등의 규정에 적합한 범위 안에서 용도변경을 할 수 있도록 위임을 하고 있으나 이를 경기도 건축조례에 명확히 규정하지 않아 경기도지사 관할 시․군 자치단체의 업무처리에 혼선이 있고 이로 인한 민원이 빈발하고 있다.(아래 민원사례 참조)

나. 기존건축물에 대한 용도변경은 건축법 제19조 제7항 및 국토계획법 제54조 “지구단위계획구역안에서의 건축등”의 규정에 따라 변경하고자 하는 용도가 그 건축물이 속한 지역에 수립된 지구단위계획에 적합한지를 검토하면 되는 것(지구단위계획이 수립되어 있지 않다면 국토계획법 시행령 제71조 등의 “용도지역안에서의 건축제한”의 규정에 따라 그 건축물이 속한 지역의 용도지역․지구 또는 구역에 설치 가능한 용도인지 검토)임에도 용도변경에 관한 사항이 자치단체 조례에 명확히 규정되어 있지 않다는 이유로 일반적인 건축물의 ‘건축(신축․증축․재축․개축․이전)’시에 적용하는 국토계획법 제76조 내지 제78조의 규정을 모두 적용하여 건축물의 규모(건폐율․용적율․층수․높이 등)가 현행 규정에 위반된다는 이유를 들어 용도변경을 불허하는 것은 위법한 행정행위이다.

3.  개선방안

○ 법 제19조 제7항과 같은 법 시행령 제14조 제6항의 위임근거에 따라「경기도 건축조례」제4조에 “용도변경하고자 하는 부분의 용도가「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제71조 등의 지역․지구 또는 구역 안에서 설치가 가능한 용도인 경우 기존건축물의 규모(건폐율․용적율․층수등)가 법령에 부적합한 경우라 하더라도 용도변경 할 수 있다”는 취지의 규정을 신설하도록 개선함이 타당하다.

※ 경기도 건축조례 제도개선 권고 후 강원도를 비롯한 “6개 도의 건축조례”에 기존건축물의 용도변경에 관한 특례 규정을 명확히 하도록 일괄 행정지도 하고자 함.(6개 도 : 충청남․북도, 전라남․북도, 경상남․북도)

4. 기대효과

○ 기존의 건축물 또는 대지가 법령의 제정․개정 등으로 인하여 현행 법령 등의 규정에 부적합하게 된 건축물을 용도변경 하고자 경우에 대한 법적근거를 명확히 할 경우 ① 현행 규정에 부적합한 용도의 건축물을 적합한 용도의 건축물로 전환 사용하도록 함으로써 변경된 도시관리계획의 목적 달성과 ② 현재 용도변경에 대한 특례규정을 정하고 있지 않은 경기도를 비롯한 7개 도(강원도 포함)의 관할 시․군 자치단체 업무처리시 혼선을 방지함으로써 빈발민원 해소에 기여

<신ㆍ구조문 대비표>

구 분	현행 법령	개선방안
「경기도 건축조례」	제4조 (기존건축물 등에 대한 특례) 법 제5조의2 및 영 제6조의2의 규정에 의한 사유로 관계 법령의 규정에 부적합하게 된 대지 또는 건축물에 대한 건축허가의 기준은 다음 각 호의 어느 하나와 같다. 1. 생략 2. 생략 3. 생략 4. (신설)	제4조 (기존건축물 등에 대한 특례) 법 제5조의2, 영 제6조의2 및 령 제14조 제6항의 규정에 의하여 법령 등의 제정․개정이나, 영 제6조의2 제1항 각 호의 사유로 인하여 법령 등의 규정에 적합하지 아니하게 된 기존의 건축물 및 대지에 대하여는 다음 각 호의 기준에 따라 건축(재축․증축․개축에 한한다) 및 용도변경을 허가하거나 신고수리할 수 있다. 1. 현행과 같음. 2. 현행과 같음. 3. 현행과 같음. 4. 기존건축물의 규모(건폐율․용적율․층수등) 및 용도가 법령등에 부적합한 경우라 하더라도 변경하고자 하는 ‘용도’가「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제54조 지구단위계획구역안에서의 건축제한(용도) 및 령 제71조 등에 규정된 용도지역․지구 또는 구역 안에서 설치가 가능한 용도인 경우

□ 민원요지

민원 1) 2AA-0807-069157(기존건축물 용도변경불허처분 취소) -2008. 9. 1. 시정권고

신청인은 2008. 4. 28. 경기도 고양시 덕양구 벽제동 432-1외 2필지 소재 지하2층, 지상 8층 규모의 관광호텔(숙박시설) 중 지하1층과 2층 및 지상 1층부터 4층을 의료시설로 용도변경하고자 신청하였으나, 의료시설은 현행「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 자연녹지지역내 설치 가능한 용도임에도 현행 자연녹지지역내에서는 4층 이하의 건축물에 한하여 용도변경이 가능하다며 불허처분함.

민원 2) 2BA-0806-039016(기존건축물 용도변경) - 2008. 8. 13. 제3소위 시정권고

인천 강화군 불은면 삼동암리 91-8 소재 건축물 중 1층 근린생활시설(대중음식점), 2층~5층 숙박시설(여관) 및 6층 관리사에 대한 용도를 노유자시설로 변경하고자 하나, 피신청인은 현행 법령상 관리지역 내에서는 4층 이하의 건축물이어야 용도 변경이 가능하다는 이유로 이를 거부처분함.