과 제 명	일시적 3주택자에 대한 양도소득세 중과 완화
제 출 자	박달영 조사관
의 결 일	08. 11. 10
소관기관	기획재정부장관	분 야	세무
주 문	기획재정부장관은 실질적으로 1주택 또는 2주택을 보유하던 거주자가 주거이전의 필요, 경제적 사정 등의 사유로 새로운 주택을 취득하는 과정에서 잔금청산 및 등기지연 등으로 인하여 일시적으로 3주택 이상자에 해당됨에 따라 발생하는 양도소득세 중과사례를 방지하기 위하여 별지 개선방안과 같이 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항에 제11호를 신설할 것을「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제47조에 의하여 제도개선 권고한다.

1. 현  황

가. 1세대 3주택 이상 소유자(이하 ‘1세대 3주택자’라 한다)가 양도하는 주택은 60%(주민세 포함시 66%)의 높은 세율이 적용되고, 장기간 보유하여도 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.

※ 일정지역 또는 일정규모에 해당하는 다음 주택은 주택수 판정시 제외

․ 제외지역 : 수도권․광역시 중 군지역 및 도농복합시의 읍․면지역 소재주택

․ 제외가격 : 기타지역의 기준시가 3억 미만 주택

※ 당해 주택 양도시 일반세율 적용 및 장기보유특별공제 가능 주택 (3주택 판정시 주택수에는 포함됨)

․ 2003. 12. 31. 이전 취득한 소형주택(대지 120㎡이하, 연면적 60㎡이하 및 양도당시 기준시가 4천만원 이하)

․ 조세특례제한법상 양도소득세가 감면되는 주택, 장기임대사업용주택

․ 장기사원용 주택, 문화재주택, 5년 미경과 상속주택, 저당권실행 및 채권변제로 취득한 주택 등

나. 1세대 3주택자에게 양도소득세를 중과하는 법 제정의 취지는 “부동산 과다보유와 투기행위에 대한 과세를 강화하여 부동산의 공공성을 높이고 부동산을 통한 투기적 이익을 철저히 차단하고 투기적 거래에 대한 이익을 세금으로 최대한 흡수” 하려는 것이다.

※ 출처 : 국세청 발간 「개정세법 해설(2004)」

다. 1세대 2주택은 50%의 세율을 적용하여 중과하고 있으나, 일시적으로 1주택을 소유한 자가 1주택을 추가 취득하여 2주택을 소유하게 되는 경우에 종전 주택을 1년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세를 중과하는 1세대 2주택에 해당되지 않는다(「소득세법 시행령」제167조의5 제1항 제7호 참조).

2.  문제점

가. 노령의 1세대가 1주택을 보유하고 있다가 이를 양도하고 거주 및 임대소득을 목적으로 2호 이상의 다세대주택을 취득하거나, 가정형편상 1세대가 2주택을 보유하면서 1주택은 노부모가 거주하고, 1주택은 이들의 자녀 및 가족이 거주하는 등 부득이하게 2주택을 보유하고 있는 세대가 상당한 수에 이르고 있는데,

나. 1세대가 부득이하게 1주택 또는 2주택을 보유하다가 거주이전, 근무상 형편, 질병치료, 노후생활 등의 사정으로 1주택을 양도하고 1주택 또는 2호 이상의 다세대주택을 취득하는 과정에서 거래관계상 양도자 또는 상대방의 형편에 따라 새로 취득하는 주택의 소유권을 잔금청산전에 미리 이전받아 담보로 제공하고 대출을 받아 새로 취득한 주택의 잔금을 청산하게 되면 아무리 짧은 기간이라고 하더라도 양도 당시 1세대 3주택자에 해당하여 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못하거나 양도소득세가 중과세됨으로써 당초 입법취지와 과세형평에 어긋난다.

다. 일시적 2주택자의 경우에는 매매과정에서 발생하는 중복보유로 인한 양도소득세 중과 문제를 해결하기 위하여 1년의 중복보유기간을 설정하여 부득이하게 다주택을 보유하게 됨으로써 양도소득세가 중과되는 사례를 방지하고 있으나, 1세대 3주택자의 경우에는 이러한 장치를 마련하지 아니하여 실질적으로 1주택자 또는 2주택자에 해당하는 납세자들에게 양도소득세가 과중하게 부과되는 문제점이 있다.

사례에 의한 세부담 비교

(단위 : 천원)

구 분	1세대 1주택(A)	1세대 2주택(B)	1세대 3주택(C)	비 고
양도가액	600,000	600,000	600,000
취득가액	400,000	400,000	400,000
양도차익	200,000	200,000	200,000
장기보유특별공제	20,000	20,000	-
양도소득금액	180,000	180,000	200,000
세 율	36%	50%	60%
양도소득세	53,100	90,000	120,000
세 부 담	-	B/A : 169.5%	C/A : 225.9% B/C : 133.3%

※ 1세대 1주택자의 경우 3년 보유한 후 양도하는 경우(서울 및 5대 신도시는 2년간 거주요건 충족시)에 비과세가 적용되나, 1세대 3주택자는 비과세에서 제외됨

3.  개선방안

가. 부동산의 매매계약체결에서 잔금지급일까지 통상 1 ～ 3개월 정도 소요되는 점을 감안하고, 단기양도로 인한 투기적 요소를 제거하기 위하여 중복보유 인정기간을 3개월 정도로 하는 것이 바람직하므로,

나. 「소득세법 시행령」제167조의3 제1항의 1세대 3주택에서 제외하는 주택의 범위에 “1주택 또는 2주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 3주택을 소유하게 되는 경우의 종전 주택(새로 주택을 취득한 날부터 3월이 경과하지 아니한 경우에 한한다)”규정을 신설한다.

※ 붙임 신ㆍ구조문 대비표 참조

4. 기대효과

○ 1세대 3주택 중과규정의 입법취지를 고려하여 실질적으로 1주택 또는 2주택 소유자가 거래과정에서 대금청산 등의 사유로 인하여 일시적으로 3주택을 소유한 상태에서 양도하는 주택에 대하여 1세대 3주택 중과규정의 적용으로 인한 과중한 세부담을 줄여서 과세형평을 도모할 수 있다.

※ 신․구조문 대비표

구 분	현행 법령	개선방안
「소득세법시행령」	제167조의3 (1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)① 법 제104조 제1항 제2호의3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어서 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. ～ 10. (생략) (신 설)	제167조의3 (1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)①--------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1. ～ 10. (생략) 11. 1주택 또는 2주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 3주택을 소유하게 되는 경우의 종전 주택(다른 주택을 취득한 날부터 3월이 경과하지 아니한 경우에 한한다)