｢공공주택 공급 및 관리의 공정성･투명성 제고｣

제도개선 권고안

Ⅰ

제도개선방안

	◇ 기 본 방 향 ◇
□ 공공기관이 민간업체로부터 공급이 충분치 않은 임대･소형주택 공급에 주력하게 함으로써 공익적 역할을 강화 □ 공공기관 원가산출 및 심의과정의 공정성 제고를 통해 저렴한 공공주택 공급이 가능하게 함으로써 공공기관의 ‘분양수익 폭리’ 논란을 차단 □ 분양주택 공급 및 운영과정의 실효성을 확보하여 특혜분양, 부적격자 당첨 등을 미연에 예방함으로써 공공주택의 위･탈법 행위 및 투기수단화를 방지 □ 임대주택의 입주자격 관리 규정을 강화하고 각 기관별 임대주택 관리기능 재조정을 통해 불법양도･전대행위 방지 기능 강화

1		공공기관 주택사업의 공공성 역할 강화

□ 공공기관이 추진하는 공공주택사업의 공익적 기능 제고

○ 공공기관은 민간 공급이 충분치 않은 임대･소형주택 우선 공급을 통해 저소득층 주거안정을 위한 보완적 기능을 담당할 수 있도록 법적 근거 마련

※ 임대･소형주택 우선 공급비율과 국민주택규모 공급비율을 지역여건에 맞게 조정

- 특히, 민간주택업체에서 공급 가능한 국민주택규모(85m2이하)는 저렴하게 공급하고, 중･대형 분양사업은 가급적 지양

※ 중･대형 분양사업 추진시 임대주택 손실보전 범위내로 공급비율을 최대한 축소

○ 공공주택을 개발･공급 및 관리하는 공공기관(지방공사 포함) 특성을 고려한 경영평가지표 보완 방안 마련이 필요

※ 공공성과 수익성이 균형이 되도록 건설호수 등 양적 지표항목의 배점 조정 등

	<(예시) 경영평가 지표항목 보완사항>
▪저소득층 등 주거안정(임대･소형주택) 기여정도에 대한 배점 가중치 상향조정 방안 ▪분양수익 폭리방지를 위한 건설원가 대비 주택공급가격 책정에 대한 적정성 평가항목 도입 방안

□ 임대주택 관리업무 통합･운영 방안 검토(중･장기 방안)

○ 임대주택 관리업무가 기관여건에 따라 달리 운영되는 과정에서 발생하는 임차인 관리부실, 관리비 차등 부과, 시설 노후화 늦장 대처 등에 따른 임차인 불편해소 및 효율적 관리 필요

※ 예시) 임대관리 및 주택관리 업무를 구분하되, 임대업무는 대한주택공사  또는 광역단위에서 통합관리하고, 주택업무는 민간주택관리전문회사에 위탁

2		원가산출 및 심의과정의 공정성 제고

□ 공공주택 공급가격(분양･임대) 산출의 적정성 심사강화

○ 매년 초 사업물량에 대한 감독기관 업무보고시 분양가격, 원가 등과 관련한 심사 기본원칙과 심사방법을 포함

○ 원가항목에 대한 검증을 강화하기 위해 사업시행기관에 외부인사가 참여하는 공급가격심사위원회 설치･운영

- 민간위원은 과반수이상 전문가(회계사, 감정평가사 등 포함)로 구성하고, 시민단체, 협회･학회 등 외부단체의 추천을 의무화

※ 이행추이 결과, 개선효과 미흡할 경우 원가심사위의 외부기관 설치를 중장기적으로 검토

○ 공급가격 심의시 적정성 판단에 필요한 세부산출근거 제공

※ (예시) 택지조성원가, 주택건설원가(택지비, 공사비, 간접비), 주택공급가격 등에 대한 세부내역은 기본적으로 제공하고, 그 밖의 자료는 요청시 제공

□ 건설원가 세부항목 및 산출근거 공개

○ 분양전환가격, 임대보증금 및 임대료 산출근거인 공급당시 임대주택 건설원가의 세부항목별 비용에 대한 산출내역 공개

- 공공기관의 분양주택 공개항목과 동일한 수준으로 공개

※ 공공임대(주공) 아파트 ‘건설원가 공개’ 소송에서 원고 승소판결(’08.5월 대법원)

□ 물류단지내 임대주택 택지비 공급가격을 감정가격 → 조성원가 수준으로 변경

※ 물류단지(물류시설개발법) 임대주택 택지비 공급가격을 택지지구(택촉법) 수준으로 적용

3		공공주택 공급 및 운영과정의 실효성 제고

□ 입주자 선정업무 변경 : 자체 선정 → 대행기관(은행) 의뢰

○ 공공기관이 자체 전산추첨을 통해 입주자 선정, 동･호수 배정하던 업무를 금지하고, ｢입주자선정업무 대행기관｣에 의뢰

※ 예시) 공공시행자(전산추첨 의뢰) → 은행(당첨자 및 동･호수 전산추첨) → 금융결제원(재당첨 조회) → 국토해양부(주택전산검색) → 공공시행자(부적격당첨자 확인)

○ 입주자선정 대행기관의 전산추첨 시스템에 대한 감독기관 정기 감사 실시

○ 개별 동･호수 지정 관련 특별배정 프로그램 기능 운영 금지

□ 예비입주자 등 잔여세대 입주자 선정범위 및 공개 확대

○ 임의공급 물량 최소화를 위해 예비입주자 선정범위 확대

※ 예시) 예비입주자 선정비율 20% 이상(현재) → 50% 이상

○ 예비입주자에게 공급이 완료되는 시점까지 잔여물량에 대한 정보(○○○동․호수, 잔여 예비입주자 현황 등) 홈페이지에 공개

□ 특별공급 물량 배정 및 대상자 선정의 투명성 제고

○ 공공기관･자치단체장 등이 특별공급 물량을 배정하기 전에 할당 범위를 해당지역 선정기관(보훈지청 등)과 사전에 협의하는 방안 마련

○ 해당기관의 특별공급 대상자 선정 관련 세부 운영지침 마련

※ 예시) 선순위자 신청포기 기록 비치, 당첨자 및 순번, 접수(추가접수 포함) 등 공개, 신청자 허위기재･고의누락 등에 대한 우선순위배점표 확인절차 도입 등

4		임대주택 입주자격 심사강화 및 관리체계 개선

□ 임대주택 불법양도․전대 방지대책 마련

○ 분양전환용 공공임대(5년, 10년)의 개인간 양도･전대행위 제한

- 임차권 양도허용 조항 중 편법양도에 주로 활용되는 근무･생업 관련 자격 심사기준 강화

※ 예시) 전체주택 대비 공공임대주택 비율이 20%를 상회하는 영국의 경우 임대주택의 개인간 양도는 불허하고 교환의 경우만 허용

- 이사 등의 사유 발생시 지역간 임대주택 상호교환 규정 신설 및 원활한 상호 교환을 위한 인터넷 홈페이지 개설 등 인프라 구축

○ 인터넷 등으로 신고창구 다양화, 불법 양도․전대 행위 적발시 고발 조치 의무화 및 적발․신고자에 대한 포상금 지급 등

※ 실태조사 세부절차 수립, 적정성 평가 시스템 구축, 태만시 제재 방안 마련 및 객관성 확보를 위해 임차인 대표회의 등의 조사 참여 방법 강구

□ 임대주택간 입주자 이동･순환 관리체계* 방안 검토(중･장기 검토방안)

* 임차인 입주자격 변경에 따라 영구임대→국민임대(30년)→공공임대(5년･10년)로 지역간･임대주택간 이동･순환할 수 있는 임차인에 대한 통합관리 체계임

○ 주거복지 지원대상임에도 해당 임대주택 자격요건 초과로 인한 퇴거 대상자에 대하여 미임대 주택 우선 알선방안 검토

※ 영구임대 퇴거대상자 중 국민임대 대상요건에 해당하는 경우 국민임대 알선, 국민임대 퇴거대상자 중 무주택자인 경우 공공임대 알선 등

Ⅱ

조치사항

구분	조치사항	관련법령	소관기관	조치기한
공공성역할강화	∘공공기관이 추진하는 주택사업의 공익적 기능 제고 - 공공기관은 민간공급이 충분치 않은 임대･소형주택을 우선 공급 - 국민주택규모(85m2)는 민간주택업체보다 저렴하게 공급하는 방안 마련	법적 근거 마련	국 토 해양부 ･ 행 정 안전부	’09.10월
	∘공공기관(지방공사 포함)의 경영평가지표 개선 - 주거안정(임대･소형주택) 기여정도에 대한 배점 가중치 상향조정 - 분양수익 폭리방지를 위한 건설원가 대비 주택공급가격 책정에 대한 적정성 평가항목 도입 방안	-	기 획 재정부 ･ 행 정 안전부	’09.10월
	∘임대주택 관리업무 통합･운영방안 검토	-	국 토 해양부	중･장기
원 가 산 출 ･ 심 의 관 련	∘공공주택 공급가격(분양･임대)의 적정성 심사강화 - 분양가격심사위원회를 사업시행기관에 설치･운영하되, 민간위원은 시민단체, 학회･협회 등을 통한 외부 추천을 의무화 - 공급가격 심의시 세부 산출근거 및 내역 제공	주택법 시행령	국 토 해양부	’09.10월
	∘공공임대 건설원가 세부항목 및 산출근거 공개	임대주택법 시행규칙	국 토 해양부	’09.10월
	∘물류단지내 임대주택 택지비 공급가격을 감정가격에서 조성원가 수준으로 변경	물류시설 개 발 법 시 행 령	국 토 해양부	’09.12월
공 급 ･ 운 영 관 련	∘입주자 선정업무의 공정성 제고 - 입주자 선정업무를 자체선정→대행기관에 의뢰 - 입주자선정 대행기관에 대한 감독기관 정기 감사 실시 - 개별 동･호수 지정 관련 특별배정 프로그램 기능 운영금지	주택공급에 관한 규칙	국 토 해양부	’09.10월
	∘예비입주자 등의 선정범위 및 공개 확대 - 예비입주자 선정비율 20% 이상(현재)→50% 이상 - 잔여물량에 대한 정보를 홈페이지에 공개	주택공급에 관한 규칙	국 토 해양부	’09.10월
	∘특별공급 물량배정 및 대상자선정의 투명성 제고 - 물량배정 전 할당 비율(범위)을 관계기관과 사전 협의 - 특별공급 대상자 선정관련 세부 운영지침 마련	주택공급에 관한 규칙	국 토 해양부 ･ 특별공급 소관부처*	’09.10월

* 특별공급 소관부처 : 행정안전부, 보건복지가족부, 지식경제부, 교육과학기술부, 국방부, 문화체육관광부, 국가보훈처, 중소기업청, 지자체, 대한주택공사, 지방공사

구분	조치사항	관련법령	소관기관	조치기한
임대주택입주자격관련	∘공공임대의 개인간 양도･전대행위 제한 - 임차권 양도허용 조항에 대한 자격심사기준 강화 - 이사 등 사유 발생시 지역간 임대주택 상호교환 규정 신설 및 인터넷 홈페이지 개설 등을 통한 인프라 구축	임대주택법 시 행 령	국 토 해양부	’09.10월
	∘공공임대 불법양도･전대 방지대책 마련 - 불법양도 등과 관련하여 신고창구 다양화(인터넷 활용 등) - 적발시 고발조치 의무화 및 신고자에 대한 포상금 지급방안 마련	임대주택법 시 행 령	국 토 해양부	’09.10월
	∘임대주택간 입주자 이동･순환 관리체계 방안 검토 - 임대주택 자격요건 초과로 인한 퇴거 대상자에 대해 미임대 주택 우선 알선방안 검토 등	-	국 토 해양부	중･장기