과 제 명	시장정비사업시 입점상인 보호대책 강화방안
제 출 자	조성수 전문위원
의 결 일	08. 12. 15.
소관기관	중소기업청장	분 야	산업자원
주 문	중소기업청장은 재래시장정비사업에 따른 실효성 있는 입점상인 보호대책이 마련될 수 있도록 ｢재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 시행령｣ 제28조를 별지 개선방안과 같이 신설할 것을 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제47조의 규정에 의하여 제도개선 권고한다.

1. 현  황

○ 시설의 노후화 또는 경쟁력을 상실한 시장의 활성화를 위한 시장정비사업을 시행하는 경우에 대하여는 재래시장특별법에 의거 건물의 용적률과 건폐율 상향 조정 등 건축 관련 특례 및 국·공유지 사용료 감면 특례를 인정함으로써 시장정비사업의 유도를 통한 재래시장의 유통시설개선 및 경쟁력 향상을 도모하고 있음.

○ 이러한 시장정비사업계획을 수립하여 추진하는 경우, 토지나 건축물의 소유자 및 그 지상권자로서 일정한 권리를 갖는 조합원 이외에 생계를 위하여 임대차 계약 등을 통해 영업을 하던 영세한 입점상인에 대한 보호가 필수적인바, 재래시장특별법 제49조에는 시장정비사업 시행자가 수립․시행하여야 할 보호대책으로 “1. 시장정비사업기간에 임차상인 등을 포함한 입점상인이 영업활동을 계속할 수 있도록 하는 임시시장의 마련 2. 제1호의 규정에 의한 임시시장의 마련이 곤란한 경우 영업활동의 중단으로 인한 금전적 손실의 보전 3. 사업추진계획의 승인․고시 당시의 임차상인 등 입점상인에 대하여 시장정비사업 완료 후 재입점을 위한 점포의 우선 분양 임대료의 할인 및 임대점포 마련”을 규정하고 있음.

○ 그러나 ‘금전적 손실 보전’과 관련하여 그 보상기준 및 보상액 등 구체적 규정이 전무하여, 실질적인 보상을 받지 못한 입점상인들이 생존권 보호 차원에서 분쟁 해결을 요청하는 민원이 우리 위원회에 다수 접수되고 있으며 시장정비사업의 대상이 되는 재래시장의 지속적 증가가 예상됨에 따라 향후에도 이에 대한 분쟁이 줄어들기 어려울 것으로 판단됨.

2. 문제점

○ 입점상인 보호대책의 하나인 임시시장 마련 실태에 대해 살펴보면, 일부 지방 소도시의 경우에는 시장정비사업지 주변 유휴 공공용지 또는 공용주차장 등을 활용하여 임시시장을 개설한 사례가 있기는 하나, 시장정비사업은 주로 도시지역 중 광역시 규모 이상(인구 50만 이상)의 대도시에서 이루어지고 있고, 대다수가 주상복합 형태 건물로 지어지고 있으므로 시장정비사업지 주변에 임시시장 부지를 확보한다는 것은 현실적으로 어려운 상황임.

○ 또한 재래시장특별법에 따라 입점상인에 대해 정비사업 완료 후 입점우선권 부여 또는 임대료 할인 대책 등을 마련하도록 하고 있으나, 시장정비사업 후 종전의 점포 분양에 비해 월등히 높은 분양 및 임대가격으로 인해 현실적인 대책이 되지 않고 있음.

○ 따라서 사실상 시장정비사업시 입점상인에 대한 보호 대책의 대부분이 영업손실에 따른 현금 보상의 방법으로 조정되고 있으나, 구체적이고 명문화된 보상기준이 마련되어 있지 않아 사업시행자와 입점상인간의 갈등 및 분쟁이 빈발하고 있고, 관련 지방자치단체에서도 입점상인 보호대책을 이행하도록 할 수 있는 강제력이 없어 분쟁이 장기화되고 공사기간이 지연되는 등 입점상인은 물론 사업시행자에게도 많은 피해를 초래할 뿐만 아니라 장기간의 불필요한 경제적 손실을 야기하고 있음.

○ 더욱이 대도시 상가형시장 정비사업의 경우 시장활성화 목적보다 재건축을 통한 개발 이익 추구 목적으로 점포주 및 부동산개발업자에 의해 악용될 우려가 높아 입점상인에 대한 실질적인 보호를 배제한 채 시장정비사업의 개발이익 향유 수단으로 전락할 가능성을 배제하기 어려움.

3. 개선방안

○ 입점상인에 대한 보호대책의 실효성을 확보하고 실질적인 혜택을 부여하기 위해서는 영업활동 중단으로 인한 금전적 손실에 대한 적정한 보상이 이루어지는 것이 가장 근본적인 대책인 것으로 판단되나, 금전적 손실 보상에 대한 구체적인 기준이 제시되어 있지 않아 그 실효성이 담보되지 않고 있는바, 선의의 입점상인이 피해를 받는 것을 구제하는 한편 과다한 보상비를 요구하는 입점상인으로 인해 정비사업 자체가 지연되는 것을 방지하기 위해서는 손실보상에 대한 구체적인 규정 마련이 필요함.

○ 영업활동 중단으로 인한 손실에 대한 기준을 재래시장특별법에서만 적용되는 별도의 기준을 정하는 방법도 있겠으나, 재래시장특별법 제4조 제1항은 “시장정비사업과 관련하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 「도시 및 주거환경정비법」중 도시환경정비사업에 관한 규정을 준용”하도록 하고, 「도시 및 주거환경정비법」제40조 제1항은 “정비구역안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖에 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 한다)을 준용”하도록 하고 있는바, 재래시장특별법에 의한 입점상인 보상 기준 및 절차에 관한 세부사항은 토지보상법을 준용하는 것이 가능할 것으로 판단됨.

○ 현재 사업시행자가 입점상인의 영업활동 중단으로 인한 금전적 손실을 보전하기 위한 입점상인보호대책을 마련함에 있어서 대부분이 휴업보상과 이전비 보상을 포함하는 보상을 실시하고 있으므로, 개정안과 같이 사업시행자에게 휴업보상과 이전비 보상규정을 명시한다고 하여, 사업시행자에게 과도한 부담을 부과하는 것은 아님.

4. 기대효과

○ 재래시장특별법은 재래시장과 상점가의 시설 및 경영현대화와 시장정비를 촉진하여 지역상권의 활성화와 유통산업의 균형있는 성장을 도모함으로써 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 함.

○ 현행 규정에서 시장정비사업을 추진함에 있어서 입점상인을 보호하는 대책을 수립하도록 규정하고 있으나 선언적 규정에 불과하고, 입점상인의 금전적 손실에 대한 보상규정이 명시되어 있지 않아서 입점상인들이 생존권 보장 차원에서 민원을 제기하고 있고, 사업시행자는 민원으로 인한 사업계획승인이 지연되어 입점상인은 물론 사업시행자에게도 불필요한 경제적 손실을 야기시키고 있음.

○ 따라서, 시장정비사업의 시행으로 인한 입점상인들의 금전적인 손실을 보상할 수 있는 규정을 명시함으로써 입점상인과 사업시행자간 금전적 손실보상에 대한 협의가 조속히 이루어지도록 유도하고, 시장정비사업을 조기에 완료할 수 있도록 함으로써 입점상인 보호는 물론 사업시행자의 불필요한 경제적 손실을 방지하여 재래시장활성화 및 국민경제발전에 기여함.

※ 신‧구 조문 대조표(개정안 예시)

□「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」

제49조(입점상인에 대한 보호대책) ①사업시행자는 시장정비사업을 함에 있어서 다음  각 호의 사항 등을 포함한 입점상인에 대한 보호대책을 수립․시행하여야 한다.

1. 시장정비사업기간에 임차상인 등을 포함한 입점상인이 영업활동을 계속할 수 있도록 임시시장의 마련에 관한 사항

2. 제1호의 규정에 의한 임시시장의 마련이 곤란한 경우 영업활동의 중단으로 인한 금전적 손실의 보전 등에 관한 사항

□「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 시행령」

구분	현행 법령	개선방안
재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 시행령	<신 설> 제28조 (무주택 입점상인 주택 우선공급)	제28조(손실보전의 기준 및 절차) ①법 제49조 제1항 제2호에 의한 ‘금전적손실’에 관한 기준은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제47조 및 제55조를 준용할 수 있다. ②그 외 필요한 기준과 절차는 지식경제부령에 의한다.<신설> 제28조의2 (무주택 입점상인 주택 우선 공급)(현행 제28조와 같음)