부동산 감정평가 투명성 제고방안

2008. 12.

법령제도개선단

(제도개선과)

	목 차
Ⅰ. 추진배경 1 Ⅱ. 부동산 감정평가제도 현황 2 Ⅲ. 문제점 및 원인분석 7 1. 감정평가업자 선정 방법 및 평가심사 미흡 7 2. 감정평가관련 기준 등 제도 운영 미비 10 3. 감정평가 자격관리 부실로 윤리성․전문성 저하 12 4. 부동산 공시가격의 신뢰도 미흡 등 공적기능 취약 13 Ⅳ. 제도개선 방안 15 1. 감정평가업자 선정방법 개선 및 평가심사제 도입 16 2. 감정평가 기준 등 제도의 정비 18 3. 윤리성․전문성 확보를 위한 평가사 자격관리 강화 20 4. 부동산 가격조사의 공신력 및 경제성 제고 21 Ⅴ. 조치사항 23 <참고자료> 24

Ⅰ

추 진 배 경

□ ‘90년대 이후 각종 공공사업 증가, 부동산관련 조세강화 등 부동산 시장의 변화로 감정평가에 대한 관심 급증

○ 감정평가제도가 각종 부동산 관련 부패사건의 핵심적 수단으로 이용되거나 부패를 조장하는 사례가 빈번하게 발생

※ 법무부에서 감정평가업자 선정제도 개선 건의(’05. 10)

○ 언론 등으로부터 부실 감정평가, 평가가격 담합, 과다 보상 등 감정평가 신뢰도에 관한 근본적인 문제 제기

□  감정평가의 부실은 과다보상으로 이어지고 이는 주변지역 부동산 가격 동반 상승을 유발하며 국민경제 전반에 악순환 초래

○ 과다보상은 도로 건설, 공업단지 조성, 저렴한 택지 공급을 통한 주택공급 확대 등 국책사업 수행에도 부담으로 작용

□  감정평가 제도  문제는 비단 부동산 관련 비리에 그치지 않고 국가경제에 미치는 영향이 매우 큼에도 그동안 개선노력 미흡

○   감정평가 제도개선을 통해 신뢰를 회복하며, 공시지가 등  부동산 가격 조사의 경제성과 균형성을 확보하여 감정평가  시장의 공정성을 제고할 필요성 대두

Ⅱ

부동산 감정평가제도 현황

1		감정평가 제도개요

□ 감정평가 제도

○ 부동산에 대해 국가가 공인한 자격자에 의해 물건의 경제적 가치(가격)를 제시하는 제도

※  ‘72년에 도입된 토지평가사(건설부)와 ’73년에 도입된 공인감정사(재무부)가 ‘89년부터 감정평가사(건설부)로 통합

【감정평가관련 법령】

▪「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」

▪「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」

▪「감정평가에 관한 규칙」

▪ 기타 「국유재산법」,「국세징수법」등 140여개 법령에서 200여 업무를 감정

평가사가 수행하도록 규정

□ 감정평가사 업무영역

○ 공익사업 보상평가, 국․공유지 평가, 택지비평가, 금융기관 담보평가, 경매․소송, 일반거래 등 감정평가

【감정평가 종류 및 담당기관】

구 분		담당기관	비 고
복수평가	보상평가	개방	＊토지보상법,부동산가격공시법
	국공유재산 평가	개방
	택지비 평가	감정원+민간	＊주택법(감정원+협회추천)
단수평가	담보, 경매․공매․소송 평가 등	개방

※ 감정평가 외에 토지 공시지가, 주택 공시가격 등 부동산 가격조사 업무 수행

2		감정평가업계 현황

□ 감정평가업계 운영

○ 공공기관인 한국감정원과 민간평가업자(법인 23개, 개인 213개)의 2원 체제로 운영

- ’89년 경쟁체제 도입 이후 감정평가시장은 완전경쟁체제로 운영

※  한국감정원 : ‘69년에 설립된 준시장형 공기업으로(정부 49.4%, 산업은행 30.6% 등 출자) 감정평가․부동산 가격조사․부동산 정책지원 및 연구업무 등 수행

※  한국감정평가협회 : 민간업자(법인․개인)와 한국감정원 소속 평가사를 회원으로 구성  하여 감정평가사 등록, 지도, 교육․연수 등 기능 수행

□ 감정평가사 수

○  ’08. 6월 현재 2,727명이며, 이중 2,660명(97.5%)이 법인, 한국감정원, 개인사무소에서 활동

구 분	합 계	법 인			한 국 감정원	개 인 사무소	준회원	미가입
		계	우수법인	기타법인
평가사	2,727	2,219	1,976	243	222	219	40	27

□ 감정평가 시장규모

○  공시지가 조사 등을 포함한 연간 감정평가시장(수수료 기준) 규모는 5,500억원을 상회하며, 지속적으로 확대될 전망

(단위 : 억원)

구 분	감정평가					지가조사, 변동률 등
	소계	보상	국공유지․택지비	공매․경매․소송	담보평가 일반거래	소 계	공시지가 등 산정	지가 변동률
5,671	4,340	815	350	500	2,675	1,331	1,106	225
100(%)	76.5	14.3	6.2	8.8	47.2	23.5	19.5	4.0

(‘07년말 기준, 한국감정원 국정감사 제출자료)

3		보상평가 제도

□ 보상평가 개요

○ 공익사업에 필요한 토지 등을 취득 또는 사용함에 따른 손실보상에 대한 평가

□ 보상평가에 따른 감정평가업자 선정

○ 사업시행자가 2개 감정평가업자를 선정하고, 토지소유자가 1개 감정평가업자를 사업시행자에 추천 선정

※ 토지소유자 추천제도 : 보상 평가의 경우 토지 소유자가 추천하는 1인을

추가하여 평가할 수 있도록 규정(‘03.1, 의원입법으로 도입)

○ 사업시행자별 감정평가업자 선정방식(‘08. 8월, 위원회 실태조사)

구 분	선정방식	비 고
자체선정	기관별 선정위원회 및 선정기준 적용	토공･주공･수공
윤 번 제	일정 규모이상 법인대상으로 윤번제로 선정	지방공기업(경기･대구 등)
협회추천	한국감정평가협회에 추천 의뢰	SH공사(협회추천1, 감정원1)

□ 보상평가액 산정

○ 3개 감정평가업자의 평가결과 산술평균

○  3개 감정평가업자의 보상평가 총액이 최고, 최저 평가액의 차이가 10%를 초과하는 경우 다른 감정평가업자를 선정하여 재평가

※ ‘06. 3월 법개정으로 종전 30%에서 → 10%로 축소

□ 보상평가 절차

감정평가업자 선정 및 평가의뢰		자체선정 또는 협회에 추천 의뢰
↓
감정평가계획 수립		평가대상 물건의 기본적 사항 확정
↓
평가대상물 현지확인		현지조사를 통해 대상물건 확인
↓
자료수집 및 정리		평가대상물의 기본자료 수집 및 정리
↓
자료검토 및 가격형성요인 분석		비교표준지, 지가변동률 등
↓
평가방법 선정 및 적용		거래사례비교법,원가법,수익환원법 등
↓
평가가액 결정 및 평가보고서 작성		가격요인 분석 등을 통한 평가액 결정
↓
감정평가보고서 회보		평가의뢰자에게 감정평가보고서 회보

※ 평가유형별로 다소 차이가 있으나, 일반적인 보상평가 절차임

【토지보상 현황】

◈ 최근, 행정․혁신도시 등 국가균형 발전사업, 신도시 개발 등 택지개발사업

증가에 따라 매년 막대한 토지보상금 지급

▸ 토지보상금은 ‘03～’07년간 100조원 규모 지급

<연도별 토지보상금 추이>

연도	‘98~’02년	‘03년	‘04년	‘05년	‘06년	‘07년
보상금(조원)	6~6.5	10.0	16.2	17.3	29.9	25.2

(국토해양부 자료)

◈ 도로․하천․택지조성 등 개발사업으로 토지보상금 지급 규모는 꾸준히

높은 수준을 유지할 것으로 전망

4		부동산 가격조사 제도

□  감정평가․과세 등의 기준이 되는 토지․주택 등 부동산 가격조사․평가 업무는 한국감정원과 감정평가업자가 수행

○ 토지가격 공시(공시지가) 제도는 ‘90. 1월부터 시행

-  표준지 공시지가는 2개 감정평가업자가 참여하여 복수 평가 산정

-   개별토지 공시지가는 시․군․구청장이 산정하고 1개 감정평가  업자가 검증

○ 주택가격 공시제도는 ’05. 1월부터 도입 시행

-  공동주택 가격은 한국감정원 단독으로 전수 조사․산정

-   표준주택 가격은 2개 감정평가업자가 복수로 조사․평가, 개별  주택가격은 시․군․구청장이 산정하고 1개 감정평가업자가 검증

○ 상가 등 비주거용 부동산에 대해서도 가격공시 제도의 도입을 추진중(국토해양부 주관)

【부동산 가격조사 운영체계】

구분		예산(백만원)	담당기관	비 고
토지	표준지	65,691	평가업자(복수)	＊표준지와 표준주택은 평가사가 표본조사(정부예산) ＊개별토지와 개별주택은 지자체 산정-평가사 검증체계(지자체 예산 50%)
	개별토지	16,818	시․군․구청장 산정
단독 주택	표준주택	19,944	평가업자(복수)
	개별주택	27,706	시․군․구청장 산정
공동주택		12,650	감정원(단수)	＊감정원 전수조사
비주거용 (상가등)		1,350	낙찰자(단수)	＊입찰방식(‘04년 이후 감정원)
자료 : 예산은 ‘08년 국비기준(조사비, 위탁관리비, 전산비 등 포함)

☞ 부동산 가격조사․평가 방법 및 절차 (참고 2)

Ⅲ

문제점 및 원인분석

1		감정평가업자 선정 방법 및 평가 심사 미흡

□ 자의적인 감정평가업자 선정

○ 보상평가 의뢰시 공정한 선정기준 및 절차없이 각종 유착 관계 혹은 인맥 등에 의한 자의적인 감정평가업자 선정

- 대부분 기관에서 선정 기준없이 임의선정 또는 윤번제 방식으로 선정하고 있으며, 특정 업자가 과다하게 평가용역 수주

- 선정위원회를 운영하는 기관도 일부 있으나 평가 용역이 편중되는현상은 유사

구 분	임의선정	윤번제	선정위원회 운 영	한국감정평가협회 추 천
기 관 수	26	10	7	1
비율 (%)	59	23	16	2

【감정평가업자 선정방식】

(’08. 8월, 44개 보상평가 시행기관 대상 위원회 실태조사)

○ 각종 유착관계 등에 의한  감정평가업자 선정은 사업시행자 입김에 중립적 평가를 어렵게 하고, 업무수주를 위한 로비 및 과당경쟁 유발

▪○○기관은 최고 36회, 최저 1회로 특정 평가업자에 편중. △△군은 감정평가사가 동 지역 출신이라는 이유로 특정 평가업자에 집중 배분(’08. 8월, 위원회 실태조사)

▪○○공사와 △△공사 등 공기업 임직원들이 감정평가법인들로부터 용역 선정대가로 수억원  상당의   뇌물을 관행적으로 받아온 것으로 드러났다. 이는 감정평가법인간의 경쟁이 치열해지면서 독립적    이어야 할 토지감정평가 업무가 용역선정의 키를 쥐고 있는 공사 임직원들의 입김에 휘둘리면서    예속되는 문제가 발생할 수 있다고 경찰은 지적(‘08.8.20,21 중앙일보 등 일간지 KBS 등 방송사)

○ 담보평가 비리도 감정평가업자의 감정평가 용역수임을 위한 경쟁으로 의뢰인 요구대로 감정하는 구조적 모순이 원인

▪ 국민,우리,씨티은행 등은 본점 윤번제를 시행하고 있고, 농협,신한은행 등은 지점별로 대출담당자가 자의적으로 선정, 농협 일부지점은 3개 법인에 탁상감정서를  제출토록 한후 목적에 맞는 1곳에 감정평가 의뢰(‘08. 8월, 위원회 실태 조사)

▪ 새마을금고 직원 ○○씨는 ‘02. 4월 담보대출을 받으려는 △△의 부탁을 받고, 감정평가사와 모의하여 2억3,000만원인 토지를 6억원으로 허위감정해 3억6천만원을 부당해출해 준 혐의로 구속 (‘07.1.30, 법률신문)

▪ 인천지검특수부는 감정평가금액을 부풀리는 방법으로 거액을 부당 대출한 브로커, 감정평가사, 은행직원 등 무더기 적발('08. 1월, 뉴시스)

□ 토지소유자 추천제 도입에 따른 과다보상 유발

○ 토지소유자 이해와 일치하는 감정평가업자 선정

-  주민대표 등이 사전 설문조사를 통해 평가액을 높게 제시하는 업자를 추천하거나 학연･지연 등 연고관계를 통해 업자를 추천

○  보상액 고가 평가로 과다보상 유발

- 소유자추천 평가업자는 사업시행자 선정 업자에 비해 상대적으로  고가로 평가하여 평가 신뢰성 문제 및 예산낭비 초래

▪ 보상금 전문브로커, 주민추천 전문평가사의 출현 및 자치단체의 선심성 행정으로 인한 보상금 상승 견인 현상도 출현(’06. 11월, 토지보상제도 공청회)

▪ ○○산업단지 감정평가시 주민이 추천한 감정평가사가 감정가를 시세보다 10~20% 정도 높게 책정하여 예산낭비 초래(’05.11.1, 머니투데이)

▪ 소유자측 감정액은 시행자측 감정액 대비 평균 108.93%에 이르러 소유자측과 평가업체간 암묵적 유착과 도덕적 해이 심각(‘04.9.19, 제250회 정기국회 ○○○의원 보도자료)

○  토지소유자 추천업자 평가액은 감정원 또는 시행자 추천업자보다 평균 5～6%정도 높고, 년간 보상액(25조, ‘07 기준)을 감안할 때 매년 약 7천억원의 추가 예산 소요

【감정평가업자간 보상평가액 격차】

(단위 : 백만원)

구 분	보상액	감정원 (A)	소유자추천 (B)	시행자선정 (C)	B/A	C/A
○○공사(12건)	437,615	425,786	454,366	432,693	106.7%	101.6%
△△공사(10건)	1,988,139	1,940,784	2,063,496	1,960,138	106.3%	101.0%
□□공사(7건)	1,143,196	1,108,453	1,182,811	1,138,325	106.7%	102.7%
합 계	3,568,951	3,475,023	3,700,673	3,531,156	106.6%	101.8%

(‘08. 9월, 위원회 실태조사 : 2006.5～2008.10.월중  29건의 보상사업 자료분석)

□ 감정평가 심사체계 미흡

○  현재 한국감정평가협회에서 감정평가 심사를 위해 자체 운영중인 “공적평가심사위원회”는 법적근거 미약

- 민간 이익 단체인 협회에서 회원사의 감정 평가를 심사하는 것은 객관성 및 공정성 담보 곤란

※ ‘07. 6월부터 평가금액 500억이상 공익사업, 택지비 평가, 100억이상 국․공유지 평가 등 일정규모 이상 사업을 대상으로 운영(한국 감정원은 자체심사)

○  심사는 위원 3명이 현장 확인없이 서면으로 1차 심사하며, 심사결과  문제가 있는 경우 소위원회 또는 전체위원회에 상정되나, 95% 이상은  1차 심사로 종결되며 심사결과에 대한 책임이 없음

※ 위원 구성은 감정평가법인 소속 감정평가사 등 15인으로 구성․운영

2		감정평가 관련 기준 등 제도운영 미비

□ 법적 구속력없는 포괄적인 감정평가 실무기준

○ 국민의 재산권에 중대한 영향을 미칠수 있는 기준임에도 민간단체인 한국감정평가협회에서 자체 제정 운영하여 법적 구속력 미비

※   토지․영업손실․어업권․광업권 보상평가지침, 담보평가지침 등 9개 감정평가실무기준 제정․운영

▪ 한국감정평가협회의 토지보상평가지침은 단지 동 협회가 내부적으로 기준을 정한 것에 불과하여 일반 국민이나 법원을 기속하는 것이 아니므로 위 지침에 반하여 평가하였다는 사정만으로 감정평가가 위법하게 되는 것은 아님(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두11507 판결)

○  각종 감정평가 실무기준이 지나치게 포괄적이어서 감정평가사의 재량을 과도하게 인정

- 기타요인 보정시 투기적 요인을 포함한 인근지역 거래사례 등을 참조하여 보정율 제한없이 증액(토지보상평가지침 제9조)

▪ △△은행 보유자산 교환을 위한 감정평가시 기타요인 등 보정요인 반영의 부실로 인해 교환가격 23,827백만원 과다지급(‘06. 9월, 감사원 조사)

□ 감정평가 보고서 내용 부실

○ 감정평가보고서 기재항목 내용 미비, 모호성 등으로 평가결과에 대한 검증이 어려워 민원․소송 빈발

※「감정평가에 관한 규칙」제9조에서 감정평가서에 기재하여야 하는 항목   만을 규정하고, 구체적인 작성방법 미규정

□ 불합리한 감정평가 수수료 체계

○ 감정평가액에 비례하여 수수료가 결정되는 현행 수수료 체계(종가제)는 평가의뢰인 요구에 쉽게 유착되어 감정평가액 부풀리기 유발

※   감정평가업자의보수에관한기준에서는 평가가액 5,000만원까지는 150천원,

5,000만원초과부터는 일정요율(4/10,000~11/10,000)에 따라 산정한 금액을

수수료로 정하고 광산․어업권 등 특수 물건은 평가수수료에 50% 할증율 적용

구 분	종가제(從價制)	종량제(從量制)
방 식	▪평가금액에 일정한 비율을 적용하여 평가수수료 지급 (우리 현행방식)	▪부동산 면적, 물건수에 비례 하여 평가수수료 지급 (일본, 미국 등 운용)
장단점	▪과다평가 유발요인으로 작용 ▪대도시 중심 수주경쟁 과열	▪평가 서비스품질 제고 ▪평가액과 수수료가 연계되지 않으므로 과다평가 방지

【감정평가 수수료 체계 비교】

○ 감정평가가 수월하고 평가금액이 큰 수도권에 평가업자가 집중되고, 평가금액이 작고 조사가 난해한 지역은 평가 회피

※ 평가수수료 지급사례

□ 강남아파트(평가금액 10억, 3시간 소요) : 1,095,000원(시간당 365,000)

□ 지방공장(평가금액 5억, 5일 소요) : 645,000원(시간당 15,125)

▪ 2004년 기준 수도권의 감정평가업무 실적은 전체의 60%를 차지(한국부동산분석학회, 2005, 감정평가 신뢰도 향상을 위한 연구)

▪ 단독주택 보다 수도권 소재 공동주택, 보상평가보다는 택지비평가를 평가유형이 동일하고 금액이 높아 선호하는 추세(’08. 8월, 위원회 실태조사)

3		감정평가 자격관리 부실로 윤리성․전문성 저하

□ 부실 감정평가 등에 대한 제재수단 미흡

○ 감정평가사 재량에 비해 부실감정 등을 방지할 수 있는 수단 미흡

-  ‘고의’로 잘못 감정을 한 경우에만 벌칙 규정을 적용하고 ‘중대한 과실’로 인한 잘못된 평가는 제재할수 있는 규정이 없음

-  감정평가 관련 형사처벌을 받은 경우에도 업무정지 2년이 한계

※ 최근 3년간(06～’08) 감정평가사 비리관련 징계는 업무정지 5건에 불과

○  부실감정 등의 문제가 계속 발생하고 있는 실정임에도 제재는 미약

※ ‘03～’07 기간중 감정평가사 제재 476건중 412건(86.5%)이 경고․주의

▪ ‘08년 국토해양부 국정감사시 ○○○의원은 비리 감정평가업자들에 대해 최근 4년간 6건의 징계를 내리는 것에 그치고 있다며 죄질에 비해 너무 약한 처벌이라고 강조. 변호사․회계사등은 형사처벌을 받을 경우 등록이 취소되지만, 평가사는 업무정지 2년이하 징계만할수 있도록 되있다고 주장(’08.10.7, 조세일보)

□ 감정평가사 전문 실무평가 역량 부족

○ 감정평가사는 모든 분야의 감정 평가가 제한없이 가능하나  어업권․광업권 평가, 기계․기구 평가 등 전문분야에 대한 평가능력 미흡

※ 어업권․광업권 등은 연구소 등 전문기관에 평가를 의뢰하는 경우가 상당수

○ 평가사는 자격 취득후 실무수습(이론 6월 200시간, 실무 6월) 및 년간 15시간 교육을 실시하고 있으나 전문영역 평가를 수행하기에는 부족

▪ ○○지검에 구속된 금융사기조직은 평가사들이 전문성이 없어 담보로 제공되는 기계들에 대한 객관적인 가치평가가 어려워 의뢰자가 제시하는 매매가를 기준으로 일정한 비율을 적용하여 산정한다는 허점을 이용(’05. 3월, 매일신문)

4		부동산 공시가격 신뢰도 미흡 등 공적기능 취약

□ 시장가격과의 괴리 및 가격균형 미흡

○  토지․주택 공시가격은 보상평가․과세 등의 기준이 되고 있으나, 부동산 유형별, 지역별 시세 반영률이 상이하고 가격불균형 사례가 빈번하게 발생

※ 시세 반영율(추정) : 토지 65~70%, 단독주택 55~65%, 공동주택 75~80%

※ 최근 7년간 공시지가의 변동율과 지가상승율 변화 추이를 분석결과 상당부분 불일치(‘08.8월, 위원회 실태조사)

▪ 시세가 동일하게 20억원인 분당 단독주택과 서울 강남의 아파트 공시가격은 각각 8억7천만원과 17억3천만원으로 2배가량 차이 발생(‘07. 5.3, 중앙일보)

▪ ○○시가 ○○시 의원의 5곳 6개 시설부지 공시지가를 수년전부터 절반정도로 낮게 책정해 세금을 감면하는 등 지가산정 업무 파행적 운영(‘07. 3월, 경인매일)

□ 불필요한 부동산 가격조사 비용 증가

○ 표준지․표준주택 공시가격 평가정보가 매년 집적되어 복수 조사․평가가 불필요 함에도 복수평가제를 유지하여 과다한 예산낭비 초래

【부동산 가격조사 관련 예산 규모】

(단위 : 백만원)
년 도	2004	2005	2006	2007
합 계	66,149	121,096	139,733	145,465

※ 표준지 및 표준주택 공시가격 복수평가로 매년 약 530억원의 추가 예산소요

- 단독주택 조사비용은 공동주택에 비해 호당 8배의 비용을 사용

【주택 가격조사 방식에 따른 비교】

구분	주택수 (A)	공시가격총액 (B)	조사 비용 (C)	호당조사단가 (C/A)
공동주택 (단수평가)	933만호	1,333조	127억	1,361원
단독주택 (복수평가)	422만호	342조	476억*	11,271원

자료: 2008년 주택공시가격 정기 공시분 기준, *국비예산 기준

○ 선진국의 경우 부동산 가격조사를 매년 실시하는 예는 많지 않음

▪ 미국․캐나다의 경우 부정기적인 것이 일반적이며 캘리포니아주는 인플레이션을

고려하여 매년 일정률(2% 이하)을 곱하여 재사용

▪ 영국은 주거용은 부정기적, 비주거용은 5년마다 실시, 네덜란드는 4년마다 실시

□ 부동산 가격 정보․DB 관리체계 미흡

○ 토지, 주택 등 부동산 가격정보의 생산 주체가 상이하고, DB가 분산되어 있어 활용성 저하 및 신속한 정책 수행에 걸림돌

【정부예산 소요 각종 정보의 생산 및 관리 현황】

(단위 : 억원, ‘08년 기준)

종 류		정보 생산	정보 물량	예산규모	정보관리	활용
토지	표준 공시지가	평가사 조사	50만 필지	380	국토부	토지가격 기준
	개별 공시지가	지자체(평가사 검증)	29백만 필지	141	지자체	과세
단독 주택	표준주택	평가사 조사	20만호	176	국토부	주택가격 기준
	개별주택	지자체(평가사 검증)	404만호	256	지자체	과세
공동주택		감정원	944만호	95	국토부(감정원)	과세
상가, 오피스텔		감정원	67만호	13	국세청(감정원)	과세
지가변동률		토지공사(평가사 조사)	5.7만 표본지	195	국토부(토지공사)	지가 통계
오피스빌딩 임대료		평가사		32	국토부(협회)	임대료 통계

(‘08. 9월 위원회 실태조사, 예산은 가격조사 비용만을 포함)

Ⅳ

제도개선방안

	◇ 기 본 방 향 ◇
○ 감정평가 제도의 공정성과 신뢰 제고 - 감정평가업자 선정 및 평가 심사, 평가기준 정립 등 공적 기능을 제3의 중립적인 기관에 부여 - 감정평가 관련 각종 제도를 정비하고, 감정평가사 자격관리제를 강화하여 감정평가사 윤리성 및 전문성 확보 ○ 부동산 가격조사․평가의 공신력 및 경제성 제고 - 부동산 가격조사 전담기관 운영, 가격조사 시스템 개선 등 으로 공시 가격의 균형 유지 및 공신력 제고 - 토지 및 주택 등 부동산 공시 가격에 대한 복수 평가제도를 단수 평가로 전환하여 경제성 확보 - 각종 부동산 감정평가․가격 정보 DB의 통합 관리 운영 및 상호 공유할 수 있는 여건 마련을 통해 정책 활용도 제고

1		감정평가업자 선정방법 개선 및 평가심사제 도입

□ 중립적인 입장에서 감정평가업자 선정

○  국가재정이 수반되는 일정 규모이상 보상평가 등에 대한 감정평가업자는 사업시행자가 제3의 기관에 추천 의뢰하여 선정

-   제3의  기관은 공신력을 갖춘 중립적인 전문기관을 선정하여 운영하고 공무원 의제 조항을 준용하여 공정성 담보

	【제3의기관 운영방안, 예시】
□ 국토해양부내 중앙부동산평가위원회를 확대 개편하여 상설 기구로 운영하는 방안 □ 한국감정원의 감정평가 기능은 민간에 이양하고, 평가업자 선정․평가심사 등 공적기능을 부여하는 방안(한국감정원 공기업선진화 방안과 연계) □ 정부내 별도의 평가청(가칭)과 같은 새로운 조직을 설립하는 방안

□ 감정평가 심사 시스템 도입 운영

○  감정평가업자를 선정하는 제3의 기관에서 감정평가 심사기능 수행

- 일정규모 이상 사업 평가보고서 심사, 국가․공공기관 등이 의뢰하는 사항에 대한 평가 적정여부 심사

	【감정평가업자 선정 및 평가심사 대상, 예시】
□ 국가재정법 제50조 규정에 의한 대규모사업(총사업비 300억이상이고 건축사업의 경우 100억이상 사업) □ 부실평가 판단, 공정가치 확인, 이해분쟁 조정, 담보물 적격심사 등을 위한 국가 기관․ 지자체․공공기관, 토지수용위원회, 사업시행자 등의 평가 심사 의뢰

⇒ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법령」또는「공익사업을 위한 토지

등의 취득 및 보상에 관한 법령」에 반영

□ 토지소유자 추천제도 폐지

○  보상 평가시 토지소유자가 1개 감정평가업자를 추천․선정할수  있도록 하고 있는 토지소유자 추천제는 폐지

⇒「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 반영

□ 감정평가업자 선정기준 등 마련

○ 보상평가시 감정평가업자를 선정하는 객관적 기준 등 마련 운영

-  제3의 기관 등 감정평가업자 선정기관은 감정평가의 기술요인, 가격요인 등 경쟁요소를 반영한 심사 항목으로 구성한 감정평가업자 선정기준 마련

- 감정평가업자가 인터넷상에서 신청하고 전자심사로 선정하는 방안을 도입하여 선정 절차 간소화

	【감정평가업자 선정기준, 예시】
□ 보상평가 수주실적, 평가수수료 제시가격, 지역 평가 참여실적, 보상평가 계획의 타당성, 부실 감정평가 제재 횟수 등으로 심사항목 구성

⇒ 보상평가 시행기관 대상「감정평가업자 선정 방안」마련 (국토해양부)

○ 담보평가는 보상평가시 감정평가업자 선정기준을 참고하여 자체 기준을 마련 운영

- 감정평가업자 선정기준 미운영 금융기관에 대해 평가업자 선정 기준을 마련 운영토록 유도

-  은행연합회 홈페이지 등을 통해 감정평가업자 선정기준 등 제시

※ 미국도 모기지 대출업체의 주택평가업체 자체 선정 금지(‘08. 3월)

⇒  금융기관 대상 감정평가업자 선정방안 마련(금융위원회)

2		감정평가 기준 등 제도의 정비

□ 감정평가실무지침 법적근거 마련

○  한국감정평가협회에서 자체 운영중인 토지보상평가지침 등 9종의 감정평가실무지침은 법령에 근거를 두고 제정 운영

- 감정평가 실무지침 내용 상당 부분이 「부동산공시법령」과 중복되므로 법령 정비와 함께 지침 법제화

○  감정평가 실무지침은 국토해양부에서 직접 제정하거나, 제3의 기관에서 제정․운영하되 국토해양부 승인을 거쳐 시행

▪ (미국)은 감정평가재단 산하의 감정평가기준위원회가 ‘89.1. ‘통일전문 감정평가

실무기준’을 제정한 이후 매년 갱신.  (영국)은   왕립평가협회가 ‘95.12.‘종합감정

평가지침’을 시행한 이후 지속적으로 갱신

⇒ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령」에 반영

□ 감정평가보고서 작성기준 개선

○  감정평가 기재사항 누락, 미비, 모호성 등으로 인한 각종 민원․쟁송 발생 등을 최소화하기 위한 감정평가보고서 작성기준 개선

-  현행「감정평가에 관한 규칙」에서 열거하고 있는 감정평가 보고서 필수적 기재 사항을 보다 상세히 규정

- 평가목적․대상별 표준 평가 보고서 서식을「감정평가에 관한 규칙 별표」에 명시

⇒ 감정평가에 관한 규칙에 반영

□ 불합리한 감정평가 수수료율 체계 개편

○  감정평가에 투입된 노력, 시간, 난이도, 산출물 완성도 등에 따라 차별화된 평가수수료를 받을 수 있는 체계로 개편

-   평가액의 일정비율에 따라 수수료를 정하는 종가제 비율을 축소하고 업무량․난이도 등에 따라 결정하는 종량제 요소를 보다 확대

-   종가제 축소 및 종량제 확대의 적정 수준과 그 방법에 대하여는 보다 심도 있는 분석 실시

※ 엔지니어링 사업대가의 기준(지경부 공고 제2008-109호) 등을 활용하여 일정기준 정립

⇒ 감정평가업자의 보수에 관한 기준에 반영

3		윤리성․전문성 확보를 위한 평가사 자격관리 강화

□ 감정평가사 제재 요건 강화

○ 감정평가 업무와 관련하여 금고이상 형의 선고를 받은 경우 감정평가사 자격을 취소할 수 있는 조항 신설

※ 부동산가격공시 및 감정평가에관한 법률 제26조(자격의 취소)에 조항 신설

○ 부실(허위) 감정 평가를 제재할 수 있는 범위 확대

- 부동산가격공시법 제37조 제1항을 위반한 감정평가사 벌칙 적용에 있어 ‘고의’에 의한 경우 뿐만 아니라 ‘중대한 과실’도 포함

※ 부동산가격공시 및 감정평가에관한 법률 제43조(벌칙) 제4호 규정 개정

⇒ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 반영

□ 전문성 확보를 위한 교육 및 연수에 관한 사항 법제화

○ 특수물건 평가 등 전문분야에 대한 평가 역량을 강화할 수 있도록 교육 과정 운영 및 연수에 관한 사항을 법제화

○ 공장 등 산업시설, 특수기계, 무체재산권, 어업권, 광업권, 온천,   특수구조물 등 전문분야 평가 교육과정 운영

-  전문분야 평가 교육과정 이수자에 대해 해당 분야 평가 참여기회 확대 등 인센티브 부여 방안 마련

※ 전문분야 평가 교육과정은 한국감정원 또는 한국감정평가협회에 개설․운영

⇒ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령」에 반영

4		부동산 가격조사의 공신력 및 경제성 제고

□ 부동산 공시가격 상시 조사 체계 구축

○  감정평가․과세 기준과 국가 정책수행 기반이 되는 공시가격   공신력 확보를 위해 부동산 가격조사 전담기관 운영

-  공시가격 조사관련 기능을 전담기관으로 통합하여 상시 조사체계를 구축하고, 가격기준 정비, 조사방법 및 기법 등 통일된 기준 적용

※ 외국의 경우 부동산 가격조사(과표 등) 기능은 대부분 국가 또는 공공기관 수행

-  지가변동율 조사 업무는 부동산 가격조사 전담기관으로 일원화

	【부동산 가격조사 전담기관 운영, 예시】
□ 감정평가업자 선정, 평가심사, 평가기준 정립 등 공적 기능을 수행하는 제3의 기관에 부동산 가격조사 전담기능 부여

⇒ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령」에 반영

□ 부동산 공시가격 조사 경제성 확보

○ 표준지․표준주택 공시가격 등 부동산 가격조사․평가는 복수평가에서 단수평가제로 개선

-  단수 평가제로 전환은 부동산 가격조사 전담기관 운영 정착, 가격조사 시스템 정비 소요 기간 등을 감안 중기 과제로 추진

⇒ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령」에 반영

□ 부동산 가격․평가 정보 통합 관리 및 연구기능 강화

○  부동산 가격․평가 정보 DB를 부동산 가격조사 업무 전담기관에서 통합관리 운영하는 체계로 재정립

-  한국감정평가협회, 한국감정원 등 기관별로 분산되어 있는 부동산 가격․평가 관련 정보의 상호 공유 및 효율적인 활용 방안 마련 등

○ 감정평가 기준 정립 및 평가기법 개발, 부동산 가격 조사․평가  방법 개선 등 감정평가제도 발전을 위한 연구기능 강화

⇒ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령」에 반영

□ 부동산 공시가격 객관성 제고방안 마련

○  부동산 실거래 신고가격 정보를 공시가격 조사․평가에 활용함으로써 공시가격의 객관성을 높일수 있는 시스템 구축․운영

-  부동산 실거래가 축적 등 여건을 감안 중장기 과제로 검토 추진

※ 부동산 공시가격을 보상평가에 활용할 수 있는 방안도 중장기적으로 연구검토 필요

⇒ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령」에 반영

Ⅴ

조치사항

□ 권고일자 : 2008.  12.  19.

□ 대상기관 : 국토해양부, 금융위원회

□ 조치사항

구 분	세부개선과제	조치기한	비 고
1. 감정평가업자 선정 방법개선및 평가 심사제 도입	◦ 중립적인 입장에서 감정평가업자 선정 ◦ 감정평가 심사 시스템 도입 운영 ◦ 토지소유자 추천제도 폐지 ◦ 감정평가업자 선정기준 등 마련	'09.12. '09.12. '09.12. '09.12.	국 토 해양부,금 융 위원회
2. 감정평가기준 등 제도의 정비	◦ 감정평가실무지침 법적근거 마련 ◦ 감정평가보고서 작성기준 개선 ◦ 불합리한 감정평가 수수료율 체계 개편	'09.12. '09.12. ‘09.12.	국 토 해양부
3. 윤리성․전문성 확보를 위한 평가사 자격 관리 강화	◦ 감정평가사 제재요건 강화 ◦ 전문성 확보를 위한 교육 및 연수에 관한 사항 법제화	'09.12. ‘09.12.	국 토 해양부
4. 부동산 가격 조사의 공신력 및 경제성제고	◦ 부동산 공시가격 상시 조사체계 구축 ◦ 부동산 공시가격 조사 경제성 확보 ◦ 부동산 가격․평가 정보 통합관리 및 연구기능 강화 ◦ 부동산 공시가격 객관성 제고방안 마련	'10. 6. '11.부터 '10. 6. 중장기	국 토 해양부

참  고  자  료

1. 우리나라 감정평가업계 현황

2.  부동산 가격조사․평가 방법 및 절차

3.  금융기관별 감정평가 의뢰 기준

4.  외국의 감정평가제도 개관

<참고 1> 우리나라 감정평가업계 현황

구 분	한국감정원	감정평가법인		개인사무소
▪ 성격, 이념	공공기관, 공익 (정부 49.4%, 산은 30.8%, 기타)	법인, 영리 (개인출자)		개인, 영리
▪ 설립 (평가사 요건)	‘69.4.25 (100인 이상)	‘91.7.1 이후(10인 이상)		‘89.7.1 이전 (1인 이상)
		우수평가법인	기타법인
▪ 업체수(평가사)	1(222)	13(1,976)	10(243)	213(219)
▪ 조직망	전국(국민서비스 위주)	대도시 편중(수익성 위주)
▪ 주요기능	<공적기능 +사적기능> ․ 감정평가(제한없음) ․ 공동주택 공시가격 조사 ․ 상가․오피스텔 기준시가 조사 ․ 정보구축 ․ 관리, 통계지수 ․ 보상수탁, 정비사업관리 ․ 연구개발, 교육연수	<사적기능 중심> ․ 감정평가(우수법인이 아닌 법인과 개인은 개별적으로 제한) ․ 단독주택 공시가격 조사
▪ 가격결정	․ 조직위주 가격결정구조	․ 개인중심 가격결정구조
▪ 수익분배	․ 공동채산제 (수익≠개인소득)	․ 독립채산제(수익=개인소득)
▪ 외부통제	․ 국정감사, 감사원․부처감사, 경영평가, 회계감사	․ 없음(법인은 ‘08년부터 회계감사)
▪ 수주활동	․ 제한(정보공개,예산 통제 등)	․ 제한요인 없음
▪ 저수익 평가	․ 거부 불가(적자점포 운영)	․ 수익성에 따라 수임 거부

※ 감정평가협회 : 민간업자(법인․사무소)와 감정원 소속 평가사를 회원으로 구성

<참고 2> 부동산 가격조사․평가 방법 및 절차

□ 조사방법

ㅇ 표준지와 표준주택은 법인 소속 감정평가사가 조사․평가

ㅇ 개별토지와 개별주택은 지자체가 실사를 통해 특성이 유사한 표준지 및 표준 주택을 선정한 후, 비준표를 적용하여 가격을 산정

ㅇ 공동주택은 한국감정원이 직접 전수 조사하여 가격을 산정

□ 조사절차

<단독주택(표준주택, 개별주택) 조사․평가>

소유자열람 및의견청취

표준

주택

선정

X     =

특성조사

감정평가사

가격

조사   평가

가격

균형 협의

표준

주택 가격

공시

비준표

개별주택가격공시

지자체공무원

※ 표준지 공시지가 및 개별공시지가 조사․평가는 상기 절차에 준함

<공동주택가격 조사․산정>

소유자열람 및 의견청취

조사대상 파    악

특성조사

한국감정원

가 격

조사산정

검증

및 심의

공동주택 가격공시

<참고 3> 금융기관별 감정평가 의뢰 기준

은행명	의뢰기준	시행 일자	비고
기업	-한국감정원 : 제한없음 -민간평가법인(22개 법인 협약) : 평가예정금액 10억 미만	03.07.01
농협	-A등급: 한국감정원 외 2개법인 -B등급: 여신금액 50억 미만 (12개 법인)	06.04.01	2개법인(대일에셋,글로벌)
국민	-한국감정원외 7개법인 : 제한없음 -기타평가법인 : 영업부동산 및 제한부동산 평가제한 -의뢰방식개선 : 자동배정에서 영업점 요청시 평가법인 우선배정	07.01.31	7개법인(태평양,제일,미래,대일, 나라,경일,가온)
한국 시티	-한국감정원 : 여신금액 30억 이상 단, 30억 미만인 경우 감정원 15% 배정 -민간평가법인 : 여신금액 30억 미만	05.01.03
수출입	-한국감정원 : 제한없음 -민간평가법인 : 평가예정금액 50억 미만	05.09.28
부산	-한국감정원 : 제한없음 -민간평가법인 : 평가금액 40억 미만, 특수물건(선박, 건설기계) 제외	06.04.30
대구	-한국감정원 : 제한없음 -민간평가법인 : 평가예정금액 50억 미만	07.01.01
광주	-한국감정원 : 제한없음 -민간평가법인 : 부동산 20억, 공장 10억 미만	97.09.01
전북	-한국감정원 : 제한없음 -민간평가법인 : 평가예정금액 20억 미만	04.04.30
경남	-한국감정원 : 제한없음 -민간평가법인 : 평가예정금액 30억 미만	04.04.01

※ 개방은행 : 우리, 하나, SC제일, 외환, 산업, 신한, 수협, HSBC, 제주

<참고 4> 외국의 감정평가제도

□ 공적·사적 평가업무 구분하는 국가

구분		공적업무 평가기관 (보상·조세 등)	사적업무 평가기관 (담보․일반거래 등)	비고
중앙 정부 소속	영국	평가청(VOA; Valuation Office Agency) 전담	민간협회(RICS) 소속 개인회원사	완전구분
	덴마크	조세부 국세행정국(CCTA) 및 지방평가위원회	개인평가사	“
	싱가포르	내국세청 소속 재산평가부	민간협회(SISV) 소속 개인회원사	“
지방 정부 소속	독일	감정평가위원회 (Gutachterausschuss)	-	“
	대만	지정처(地政處) 및 不動産估價委員會	민간협회 소속 개인회원사	“
	네덜란드	공적평가부	“	“
지방 정부 소속 공무원	미국	州別 평가관(Assesor) : 과세 전담 (연방관련 $100이상 거래 : 州 지정 감정인)	Sector별 협회 (AI, ASA 등) 소속 개인회원사	일부구분
	캐나다	州別 조사관(Assesor) 및 온타리오 재산평가공사 (OPAC) : 과세 전담	민간협회(ACI) 소속 개인회원사	“
	프랑스	지적측량청 등 행정기관 소속 감정인	민간협회(IFEI) 소속 개인회원사	“
	일본	固定資産評價院 : 과세전담 (財)일본부동산연구소 : 공익재단	민간협회(JAREA) 소속 개인회원사	“
공공 기관	스웨덴	국가조사원(National Land Survey) : 과세 전담	-	“

□ 공적·사적 평가업무 구분없이 평가하는 국가

공․사 2원체제	한국	한국감정원(공공기관) / 민간 감정평가법인 및 개인사무소
민간 중심	뉴질랜드	평가원(VNZ, ‘00년 민영화) / 민간협회(NZIV) 소속 개인회원사
	호주	평가청(VGO, '97년 민영화) / 민간협회(API) 소속 개인회원사