제도개선 권고문 권고번호 : 민원제도개선 2009 - 94 호 (2009. 12. 21.)
제 목	주택재개발사업 조합원 등 권익보호 증진방안
대상기관	국토해양부 및 지방자치단체
권고내용	1-1. 조합원의 관심․이해․정보 부족 등으로 인한 분쟁발생 - 사업초기 행정기관 주관 하에 제도 및 사업설명회 개최 - 지자체 홈페이지 상 사업정보 및 민원 창구개설 1-2. 조합설립 추진 시 전문성과 재원 및 투명성 부족 - 사업초기 정비사업자 지정운용 등 공공기관 지원 선별시행 - 지자체에 적립되는 정비기금 사용용도 확대 1-3. 정비사업 사업성 검토 미흡 - 정비사업 타당성 검토를 위한 프로그램 개발공급 2-1. 조합원의 의사와 무관한 관리처분계획 수립 - 조합원 분양신청 통지 및 철회 절차 개선 - 청산대상자에 대한 인가권자 확인의무 부여 2-2. 종전권리가액에 대한 조합원 인식 및 신뢰도 저하 - 표준주택 및 감정평가 산정조사표 자료 추가 제공 - 분양신청서 개선(공급 희망순위) 2-3. 사업구역내 원주민 낮은 정착률 - 분양포기 무주택 조합원 임대주택 입주권 우선 부여 - 재정부담 경감 및 순환정비방식 적극 활용 2-4. 세입자 주거이전비 지급 관련 분쟁발생 - 주거이전비 지급대상 권리 신고 및 관리 제도 도입 - 주거이전비 분쟁 해소를 위한 제도적 장치 마련 3-1. 청산금 지급 지연사례 다발 - 청산금 지급지연에 따른 이자지급 등 예방책 강구 3-2. 집단분양철회에 따른 사업추진 혼란 - 조합원 주택분양 철회 가능기한 명시 - 분양신청 후 계약 미체결 시 재당첨 제한
조치기한	별지 Ⅴ. 조치사항(21쪽) 참조
근 거	부패방지 및 권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률 제27조,제47조
※ 제도개선 세부내용은 ‘별지’ 참조

위원장   이 재 오

위  원   박 인 제

위  원   이 영 근

위  원   김 필 규

위  원   강 정 혜

위  원   박 정 훈

위  원   송 방 용

위  원   이 유 정

위  원   이 재 화

위  원   조 준 형

위  원   함 인 선

위  원   황 현 주

위  원   이 권 상

위  원   이 재 충

위  원   홍 현 선

<별 지>

「친서민․생활공감 정책 기획조사」관련

주택재개발사업 조합원 등 권익보호 증진방안

2009.  12.

	국민권익위원회 (주택건축민원과)

	목 차
Ⅰ. 기획조사 추진개요 1 Ⅱ. 주택재개발사업의 제도개요 3 Ⅲ. 주택재개발사업 실적 및 현황 분석 6 Ⅳ. 문제점 및 개선방안 10 1. 관리처분 이전단계 10 1-1. 조합원의 관심․이해․정보 부족 등으로 인한 분쟁발생 10 1-2. 조합설립 추진 시 전문성과 재원 및 투명성 부족 11 1-3. 정비사업 사업성 사전검토 미흡 12 2. 관리처분 계획단계 13 2-1. 조합원의 의사와 무관한 관리처분계획 수립 14 2-2. 종전 권리가액에 대한 조합원 인식 및 신뢰도 저하 14 2-3. 사업구역 내 원주민의 낮은 정착률 16 2-4. 세입자 주거이전비 지급관련 분쟁발생 17 3. 청산단계 19 3-1. 청산금 지급 지연사례 다발 19 3-2. 집단 분양철회에 따른 사업추진 혼란 20 Ⅴ. 조치계획 21 【참고자료】 1. 사업추진기간 및 소요사업비 분석 22 2. 주택재개발사업 관련 주요민원 접수현황 및 사례 27 3. 조합관계자 및 관계공무원 등 의견 조사결과 29 4. 현금청산 현황 조사결과 31

Ⅰ		기획조사 추진개요

□ 추진배경 및 목적

○ 산업발전에 따른 도시 인구집중(離村向都)으로 대량 건설되었던 주택의 노후불량단지 형성

※ 1단계(60년대 이전) : 일본의 한국강점 및 6·25 전쟁으로 인한 인구 집중

2단계(60년대～70년대 전반) : 노동집약적 경공업 유치에 따른 인구 집중

○ 2003년「도시 및 주거환경정비법」 제정․시행에 따라 토지이용가치․주거생활 및 도시환경 개선을 위한 재개발사업 활성화

○ 조합간부 및 건설업체 등의 일방적 사업추진․이권개입으로 조합원 피해사례․분쟁․민원 발생과 더불어 사회적인 문제로 대두

※ 재개발사업 민원현황 및 사례

∙ 2006년(36건) → 2007(314건) → 2008년(585건) → 2009년 6월말(145건)

∙ 개별공지지가는 인근토지와 비슷하게 매년 공시되었고, 그에 합당한 재산세를 납부하였으나, 서울 △△구 △△ 주택재개발사업조합은 조합원 종전자산을 낮은 가격으로 평가하였으니 이를 조사해 달라는 내용

∙ 주택재개발사업 시행 시 분양신청을 아니한 토지 등의 소유자에게는 분양신청일로부터 150일 이내에 청산금을 지급하도록 규정되어 있으나, 이를 이행하지 않고 있으니 조속한 시일 내에 청산금이 지급될 수 있도록 도와달라는 내용 등

○ 특히, 주택재개발사업의 관리처분은 조합원들의 재산권을 결정하는 가장 중요한 과정임에도 구체적인 절차와 세부기준 등의 제시가 미흡하여 조합원들의 권익보호에 제약 요인으로 작용

○ 이에 따라, 주택재개발사업의 관리처분과 관련한 문제점을 종합적으로 검토 분석하여 조합원 권익 증진방안 모색

□ 추진경과

기획조사 제안서 제출 (2009. 3. 12.)		∙기획조사과제 선정요구서 작성․제출(주택건축민원과)
기획조사 과제 선정 (2009. 3. 26.)		∙2009년 상반기 기획조사 과제로 선정(고충처리국)
기초조사 및 검토 (2009. 4. 15.～5. 21.)		∙주택재개발사업 관리처분계획인가 현황자료 조사 ※전국 지자체(2006. 1.부터 2009. 6.까지 관리처분인가 된 재개발사업구역 서면조사) ⇒ “붙임 4” 참조
현지실태조사 및 의견청취 (2009. 6. 19.)		∙재개발사업 관계자 면담 및 자료분석 ※금호17구역 조합장, 옥수 제12구역 총무이사
전문가 자문 및 의견청취 (2009. 7. 3.～8.)		∙사)한국도시개발연구포럼 대표 전연규 ∙(주)□시티 대표 위준복(정비관리업체) ∙한국감정원 도시정비사업단 이규훈 소장
공무원 간담회 개최 (2009. 7. 23.)		∙국토해양부 및 시․도 관계공무원 - 주택재개발사업 관리처분 문제점 검토 및 개선방안 모색 - 「도시 및 주거환경정비법」 문제점 및 개선방안 등 ※주택재개발사업 민원유형 및 대응방안 공유
추가 설문조사 (2009. 7. 30.～8. 6.)		∙재개발사업구역 조합원 및 세입자 설문조사 ※서울, 인천, 성남, 안양지역 지자체 담당공무원 설문조사 병행 ⇒ “붙임 3” 참조
관련기관 업무협의 및 보완 (2009. 8. 12.～ )		∙관련기관의 의견청취 및 개선방안 모색 ※ 국토해양부(주택정비과) 및 서울특별시(주거정비과, 공공관리과) 등 16개 시․도

□ 조사방법

○ 주택재개발사업 관계민원 사례 및 실태조사

○ 관계자료 수집․분석 및 관계규정 검토

○ 관련 주민․공무원․전문가․조합관계자 등 면담

Ⅱ		주택재개발사업의 제도개요

□ 주택재개발사업의 개념

○ 도심부 또는 오래된 주거지역 중에서 건축물이 노후하거나 토지이용상태가 불량하여 본래의 기능을 충분히 발휘할 수 없는 지역의 기존 건축물을 철거하고 새로운 구조물로 대체함으로써 도시환경을 개선하고 지역 활동에 활력을 불어 넣고자 시행하는 도시개발사업

김추윤 외, 도시계획론, 도서출판사

※ 재개발구역의 지정요건(서울특별시 주거환경정비조례) : 면적 10,000㎡이상으로 ①노후․불량건축물 60%이상, ② 주택 접도율(4m이상) 40%이하, ③과소필지(90㎡미만)․부정형 및 세장형 필지 50%이상, ④호수밀도 60호/ha이상, ⑤상습침수 및 재해위험지역 등 가운데 2이상 해당하는 지역

□ 근거법령 및 재개발사업 방식 변천

도시계획법 (1971. 1. 29.전부개정)		도시재개발법 (1976. 12. 31.제정)		도시 및 주거환경정비법 (2002. 12. 31.제정)
․ 도시계획법에 의해 재개발 사업 추진		[도시계획법 미비점 보완] ․ 지정요건 불충분 ․ 영세 권리자 보호 미흡		․ 재개발, 재건축, 주거 환경 개선사업 제도통합

* 재개발사업방식 변천

․ 자력 재개발(1973년) → 차관 재개발(1976년) → 대형건설업체 참여(1979년) → 합동 재개발(1983년)

재개발사업 조합이 선정한 건설업자가 조합과 공동 사업시행자가 되어 주택재개발사업을 시행하는 방식

	< 정비사업 유형>
○ 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악한 노후․불량건축물 밀집지역 ○ 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나, 노후․불량건축물 밀집지역 ○ 주거환경개선사업 : 도시 저소득주민이 집단으로 거주하는 지역의 노후ㆍ불량건축물 정비 ○ 도시환경정비사업 : 상업 및 공업지역 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화

□ 주택재개발사업의 추진절차

		도시 및 주거환경 정비 기본계획 수립 (10년 단위 / 50만 이상 시) 특별시장, 광역시장, 시장(시장은 도지사 승인)
										주민공람(14일 이상)ㆍ지방의회 의견 청취ㆍ지방도시계획위원회 심의
		정비계획수립 및 정비구역지정 신청 (시장ㆍ군수ㆍ구청장 → 시ㆍ도지사)
										주민공람(14일 이상)ㆍ지방의회 의견청취
		정비계획수립 및 정비구역 지정 (구역단위계획수립 간주)
		조합설립추진위원회 (토지등소유자 1/2이상 동의)
										창립총회
		조합설립인가 (토지등소유자 3/4이상 동의)								시공자 선정
		사업시행인가
		․분양신청 : 토지 등의 소유자 → 시행자 ․권리신고 : 소유권이외의 권리자 →시행자 *분양신청기간 : 30일 이상 60일 이내
										종전토지․건축물 평가 (사업 시행자)
										분양예정대지 및 건축시설산정(시행자)
		관리처분계획의 수립(시행자)
		조합총회 결의 및 공람․의견청취
		관리처분계획 인가신청(시행자 →시․군․구)
관계기관․부서협의 (시․군․구)	⇔	관리처분계획 인가 및 고시								통보․통지
		이주․철거/ 착공․분양
		준공인가 신청 (시행자 → 시․군․구)
		준공인가 및 공사완료 공시 (시․군․구)
		이전고시․보고								등기촉탁
		조합청산 및 해산

□ 관리처분계획

○ 관리처분계획의 개념

- 정비사업의 시행구역 내에 속한 종전의 토지 및 건축물의 소유권과 소유권 이외의 권리를 새로이 조성된 권리로 배분하는 계획

※ 조합원들이 부담하거나 지급받게 되는 금액에 대한 예비청산 절차로서, 조합원들에게 가장 중요한 사항

○ 관리처분 흐름도

분양신청의 통지/공고 [시행자→토지등소유자]		분양신청 [토지등소유자→시행자]		종전자산 평가/ 종후자산 추산액 산정		관리처분계획의 검토 [조 합]		조합원총회의결의공람/의견청취[조합]
[법 제46조제1항] ㆍ사업시행인가고시일로부터 60일 이내 < 통지/공고 내용 > ㆍ사업시행인가의 종류 ㆍ정비사업의 종류,명칭 ㆍ정비구역의 위치,면적 ㆍ분양신청서[공고X] ㆍ분양신청기간 및 장소 ㆍ개략적인 부담금내역 [공고X] ㆍ분양신청자격/방법 ㆍ토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법 [통지X]		[법 제46조제2항] < 분양신청기간 > 통지일부터 30일 이상 60일 이내, 20일 범위내에서 연장가능 < 분양신청 서류 > ㆍ분양신청서 ㆍ토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정증명원 첨부		[법 제48조] ㆍ분양대상자별 분양예정인 대지또는건축물의 추산액 ㆍ분양대상자별 종전의토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가고시가 있는날을 기준으로 한 가격 ㆍ시장,군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균 <재건축사업은 임의사항> - 다만, 감정평가로 할 경우 재개발을 준용할 수 있음		[법 제48조제1항] ㆍ분양설계 ㆍ분양대상자의 주소및성명 ㆍ종전자산의 토지/건물 명세 및 사업시행인가 고시일을 기준으로 한 가격 ㆍ정비사업비 추산액외		[법 제49조제1항] ㆍ시행자는 관리처분인가 전 30일 이상 토지등소유자에게 공람, 의견청취
								손실보상, 수용/사용
								[법제37조]및[법제38조] ㆍ정비구역안에서 정비사업 시행 위해 필요한 경우 토지, 물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있음 ㆍ손실보상의 협의가 성립되지 아니하거나 협의할 수 없는 경우 관할 토지수용위원회에 재결신청 할 수 있음
관리처분계획인가 신청 [시행자]		인가/고시 [시장,군수]		통보/통지		이주 → 철거		착공/분양
[법 제48조제1항] [시행규칙 제11조] < 신 청 서류 > ㆍ신청서 ㆍ관리처분계획서 ㆍ총회의결서 사본 ㆍ관리처분계획 변경, 중지폐지의 경우는 그 사유와 내용을 증명하는 서류		[법 제49조] [시행규칙 제13조] ㆍ30일 이내에 인가여부 결정 ㆍ지방자치단체의 공보에 고시 <고시내용> ㆍ정비사업의 종류 및 명칭 ㆍ정비구역의 위치 및 면적 ㆍ관리처분계획의 인가일 ㆍ관리처분인가의 요지		[법 제49조] [영 제53조] ㆍ시행자는 분양신청한 자에게 통지 <통지내용> ㆍ정비사업의 종류 및 명칭 ㆍ정비구역의 위치 및 면적 ㆍ사업시행자의 성명 및 주소 ㆍ관리처분계획 인가일 ㆍ분양대상자별 종전/종후 자산가치 산정액		< 이 주 > ㆍ이주계획 및 일정 협의 ㆍ금융기관 선정 ㆍ이주계획서 작성 및 송부 ㆍ이주비 대여 및 근저당 설정 < 철 거 > ㆍ철거계획서 작성 ㆍ철거승인 ㆍ수목이식/지장물 이식 ㆍ철 거(관리처분인가후)

Ⅲ		주택재개발사업 실적 및 현황 분석

□ 연도별 추진현황

(단위 : 구역)

구 분	계	‘73～’97	‘98	‘99	‘00	‘01	‘02	‘03	‘04	‘05	‘06	‘07
구역수	661	344	10	16	12	15	5	14	14	44	50	137
시행면적 (천㎡)	32.880	17,651	228	390	235	471	136	615	670	912	3,411	8,161
철거동 (천동)	232.4	132.6	1.8	3.9	3	3.1	1.3	3.8	4.4	16.5	12	50
건립주택 (천호)	539.7	273.2	4.8	7.7	5	8.1	2.3	11.3	11.2	45.6	40.5	130

* 자료원 : 연도별 주택재개발사업 통계(국토해양부, 2007. 12. 31. 사업계획 기준)

○ 「도시 및 주거환경정비법(이하 ‘법’이라 한다)」이 본격 시행된 2005년부터 주택재개발사업이 점증적으로 활성화

- ‘73년～‘04년 : 430개 구역(연평균 13), ‘05년 이후 : 231개 구역(연평균 77)

※ 도시 인구집중으로 대량 공급된 주택들의 노후․불량화에 따른 뉴타운사업 시행

□ 지역별 추진현황

(단위 : 구역)

구 분	계	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기	강원	충남	전북	충북	경남	제주
계 (비율%)	661 (100)	448 (68)	131 (20)	20 (3)	7 (1)	11 (1.7)	8 (1.2)	3 (0.5)	7 (1.7)	3 (0.5)	6 (0.9)	6 (0.9)	-	11 (1.7)	-
완 료	364	297	38	18	2	1	-	-	1	1	-	4	-	2	-
시행중	132	82	38	-	4	-	2	-	4	1	1	-	-	-	-
미시행	165	69	55	2	1	10	6	3	2	1	5	2	-	9
가구수 (천호)	539.8	370	103.5	5.2	6.5	10.8	6.5	6.8	9.3	2.4	5.2	3.3	-	10.3	-

* 자료원 : 지역별 주택재개발사업 통계(국토해양부, 2007. 12. 31.기준)

○ 인구밀집으로 주택수요가 큰 서울․부산 등을 중심으로 비교적 활발하게 주택재개발사업 추진

□ 주택재개발사업 추진기간 분석

자료원 : 서울시 재개발사업 추진현황(2008. 9. 30. 현재)

○ 대    상 : 서울특별시 126개 재개발사업구역

* 2008. 7. 30.을 기점으로 사업이 완료되거나 시행 중인 사업

○ 분석방법 :「도시 및 주거환경정비법」제정(2002. 12. 30.) 이전과 이후로 구분

〈표. 분석대상 재개발 사업구역〉                                                   (단위 : 구역수)

구분	계	강북	구로	노원	도봉	동대문	동작	마포	서대문구	성동	성북	양천	영등포	용산	은평	종로	중구	중랑
계	126	7	5	8	1	17	5	7	7	29	15	1	1	4	5	7	1	1
시행 이전	111	6	5	8	1	13	5	7	7	24	13	1	1	3	5	6	5	1
시행 이후	15	1				4				5	2			1			2

○ 소요기간

- 「도시 및 주거환경정비법」시행 이후 관리처분인가까지 평균 약 14년 단축

구 분		계 (년)		구역 지정			사업 계획 결정			조합 설립			사업 시행 인가			관리 처분 인가			이전 등기
법 시행이전 평균소요기간		20.7년			←13.1년→			←1.5년→			← 0.5년 →			← 2.3년 →			← 3.3년 →
법 시행이후 평균소요기간		6.88년			← 1.81년 →						← 0.85년 →			← 0.92년 →			← 3.3년 →
최단기간		4.85년			← 0.12년 →						← 0.46년 →			← 0.97년 →			← 3.3년 →
최대기간		9.59년			← 4.4년 →						← 0.84년 →			← 1.05년 →			← 3.3년 →

* 최소기간 : 성북구 동선구역, 최대기간 : 중구 신당6구역

○ 소요기간 단축사유 → ‘구역지정’ 요건 등 변경

- 구역지정요건 : 주민 2/3동의 필요 → 공람․공고 후 지정

- 구역지정 이후 사업계획 결정 → 구역지정과 사업계획 결정 통합

- 추진위․조합설립 동의 철회 인정 → 중요사항에 대한 변경이 없는 경우 동의 철회 불인정

○ 구역지정 시 이해관계에 따라 사업추진 속도 결정 → 주민과 협의 지연 시 장기소요(“붙임 1” 참조)

※ 경제상황이 사업추진 속도에 영향(1997년 금융위기, 정부정책 등)

□ 재개발사업 단계별 사업비 지출 현황 분석(예시)

자료원 : 부천시 ○○구역 주택재개발사업(1,587세대)에 대해 정비사업자가 사업비 지출 현황자료를 근거로 분석한 자료임

○ 추진위와 조합운영비는 총사업비의 2%수준이고, 주거이전비․철거비 등 대부분 사업비(98%)는 관리처분계획인가 이후에 소요됨

○ 부천○○재개발사업구역의 사업비 분석결과 전체사업비는 약 1조원으로 추진위원회와 조합에서 소요되는 경비 등은 전체의 2%(189억원)로 추정

자료원 : 부천 ○○구역 주택재개발사업(1,587세대)에 대해 정비사업자가 사업비 지출 현황자료를 근거로 분석한 자료임

※ 지출구성 = 추진위원회와 조합 운영비 약 31억원(약16%) + 제경비 125억원(약66%) + 사업관리(컨설팅) 33억원(약18%)

․제경비 : 안전진단, 설계비, 법무․세무․변호사, 영향평가, 감정평가 등

	＜단계별 비율 : 189억원＞ ○ 추진위 단계(19억원) - 사업구역결정～추진위 구성 ○ 조합단계(46억) - 추진위 구성～조합구성 ○ 공사추진 단계(124억) - 관리처분인가～공사완료

〈표. 사업비(189억) 지출항목 세부분석〉                                          (단위 : 백만원)

* 세부항목별 지출비용으로는 철거비가 약73억으로 소요사업비 대비 38.5%를 차지

○ 사업초기 추진위 단계의 소요금액은 약 7억원(서울시의 추산 5억원)으로 대부분 건설사 또는 정비업체 지원에 의존

※ 서울시는 사업초기 자금조달의 어려움 때문에 조합이 시공사측에 종속되어 재개발사업의 투명한 추진이 어렵다고 판단 → 서울시 초기 자금 지원 방안 마련

□ 최근 3년간 민원 동향분석

자료원 : 2006. 1. 1.～2009. 6. 30.기간 동안 국민신문고에 접수된 민원 현항 분석

○ 재개발사업 시행에 따른 민원 증가

- 최근 3년간 우리 위원회에 제출된 주택․건축 민원은 9,936건이며, 이중 주택관계 민원은 50.5%에 해당하는 5,012건에 달함

※총9,936건 = 주택5,012건(50.5%) + 건축4,924건(49.5%)  *전체 92,926건의 10.6%

		3,274건 (재개발 585건)
	2,403건 (재개발 314건)
			1,301건 (재개발 : 145건)
2,958건 (개개발 : 36건)		전년대비 85%↑
	전년 대비 872%↑
			전년 1/2분기 대비 49%↓
2006	2007	2008	2009. 6.

- 또한, 재개발사업과 관계된 고충민원은 주택 관련민원 5,012건의 약 21.5%인 1,080건에 해당

- 특히, 2005년 이후 재개발사업 활성화에 따라 2007년도와 2008년도에 관계 민원 증가(“붙임 2” 참조)

※ 관리처분 민원(304건) : 2006년(6건) → 2007(70건) → 2008년(182건) → 2009년(46건)

○ 주택재개발사업 관련민원(1,080건) 유형분석

	․구역지정 : 234건(22%) ․조합설립 : 80건(7.4%) ․사업시행 : 71건(6.5%) ․관리처분 : 304건(28.1%) ․청 산 금 : 36건(3.3%) ․분양처분 : 21건(1.9%) ․주거이전비 : 95건(8.8%) ․조합이의 등 기타 : 239(22%)

* 기타 민원 : 조합원 상호간 고소․고발 등 사인간의 관계 민원이 대다수

- 주택 재개발사업과 관계되는 민원은 사업초기 구역지정에 관계되는 민원과 재산권에 직접적인 영향을 미치는 관리처분․청산금 및 세입자 대책에 관한 민원이 대다수(42.1%) 차지

Ⅳ		문제점 및 개선방안

1. 관리처분 이전단계

1-1. 조합원의 관심․이해․정보 부족 등으로 인한 분쟁발생

○ 대부분의 조합원은 사업초기에는 무관심하나, 관리처분 시점에는 적극적인 관심을 보이면서 각종 분쟁과 민원 발생

- 재개발사업구역 내에 거주하는 주민 대다수가 비전문가 층으로 충분한 지식과 시간적 여유 없이 동의서 등 제출 → 검증되지 않은 개발 기대심리가 원인

〈안내문에 대한 조합원의 이해정도〉                                         (단위 : 명)

구 분	계	아 주 잘이해	잘 이해	어느 정도 이해	이해하기가 어려움	전혀 이해할 수 없음	기 타
계	174	18	64	64	22	1	5
비 율(%)	100	10.34	36.78	36.78	12.64	0.57	2.87

* 자료원 : 자체설문조사 결과(2009. 8.)

○ 사업추진 전반에 대한 지식과 정보취득 곤란

- 추진위원회․조합근무자들의 정보제공 미흡으로 상호불신 유발

- 해당 지자체는 조합이 자율적으로 사업전반에 걸친 의사결정과 집행을 한다는 이유로 소극적인 자세 일관

⇒ 사업초기 행정기관 주관 하에 제도․사업 설명회 개최 및 정보제공 활성화 확대

- 해당 지자체에서 정비구역 지정 전과 후에 제도 및 사업추진에 대한 설명회 개최와 충분한 정보제공을 통해 조합원들의 사전지식과 이해력 향상

→ 사업추진 과정에서 발생되는 각종 분쟁 등 사전예방 효과 기대

※ 지자체 홈페이지 등을 통해 관계법령․조합정관․운영규정․추진계획․추진상황 등의 정보를 제공하고, 개별 궁금증(보상금․추가부담금․이주대책비 등)을 해소 할 수 있는 사이버 창구개설

※ 주택재개발사업 조합원들의 정보취득 경로(설문조사 결과)

․구청 및 시청(10%), 조합 등(54%), 통장 및 반장(15%), 가족 및 친척(4%) 인터넷(10%), 정비업자(3%), 기타(4%)    ☞ 대구광역시 : 시민상담센터 운영을 통해 민원해소

1-2. 조합설립 추진 시 전문성과 재원 및 투명성 부족

○ 전문성이 부족한 지역주민이 추진위원회 구성 및 사업추진

- 재개발사업 추진 시 관련 전문지식이 부족한 일부 지역주민에 의해 사업이 추진되어 시행착오와 혼란초래

○ 사업초기 소요재원 조달 곤란

- 사업초기 추진위원회 등의 자금 조달능력이 열악하여 대부분 건설업체의 자금지원에 의존 → 재개발구역 주민들의 독자적인 사업추진 곤란

※ 사업구역 자금조달은 ‘조합’이 구성된 이후 건설업체의 연대보증 등을 통해 차입

- 법 제82조에 따른 ‘정비기금’의 사용범위 제한

※ 정비기금 용도 : 기본계획 수립, 안전진단 및 정비계획 수립, 추진위 운영자금 대여, 임대주택 건설 및 관리, 임차인 주거안정 지원 등

⇒ 추진위 간부 등의 연대보증으로 초기사업비 조달방안 강구

- 체계적인 사업추진과 자금사정이 어려운 사업구역의 독립성 확보를 위한 재원을 정비기금으로 융자하여 사업의 투명성 확보 방안 모색

⇒ 재개발 사업에 대한 공공기관 지원방안 선별적(지자체별․구역별) 시행

- 전문성이 부족한 주민들의 지원을 위해 사업 초기단계부터 해당 지자체에서 정비사업자 등을 지정․운영(조례에 위임하여 자자체가 선별적으로 결정) 및 조합 관계자 재개발 교육과정 개설하여 이수하도록 개선

※ 예시)조합설립추진위원회 구성 및 시공사 선정 시까지 공공기관에서 관리지원

- 각 지자체에 적립되고 있는 정비기금의 사용용도 확대 → 추진위 및 조합 운영비, 설계 및 감리 용역비 등으로 확대

※ 정비기금 적립현황

∙ 서울특별시(1조 1천억원), 부산광역시(3천억원), 대구광역시(37억원), 경기도(6천억원)

☞ 서울시 : 우리은행을 통해 정비기금 운영 → 채무이행 확보를 위해 담보물 요구

1-3. 정비사업 사업성 사전검토 미흡

○ 사업초기 충분한 사업성 검토 없는 사업추진으로 문제 발생

․개발기대 심리로 동의 (찬성 : 87.36%)		․권리가액 불만족 증가 (만족 : 27.57%)		․재개발사업 지연 및 중단 (소송 및 사업지연)

* 자료원 : 서울특별시 「뉴타운 사업에 따른 재정착율 제고방안」용역자료(2007)

- 조합의 사업초기 타당성 검토 소홀과 조합원들의 비용 분담에 대한 인식부족 및 상호불신 → 조합과 조합원 간 분쟁으로 확대

※ 최근 법원판례 : 「부산 감천2 주택재개발정비사업조합」설립무효 판결

사업추진 과정에서 조합원이 추가로 내야 하는 비용과 사업완료 후 해당 건축물의 소유권 귀속에 관한 사항은 토지소유자의 입장에서는 재개발에 참여할 것인지를 결정하는 가장 중요한 기준이기 때문에 이를 제대로 밝히지 않은 채 받은 동의서는 효력을 인정할 수 없고 동의서가 효력을 잃었기 때문에 이를 근거로 설립된 조합 역시 무효라는 판결(부산고법 2008나 16905, 2009. 4. 16.)

☞ 부산 서구 서대신 1구역과 동래구 명륜 2․3구역, 북구 금곡 1구역, 사상구 괘법 1구역, 부산진구 범천 1-1구역 등 여러 곳에서 유사한 이유로 소송 진행 중

→ 최근 건설경기 악화에 따라 재개발 사업을 수주한 건설업체가 사업연기를 위한  수단으로 이용할 가능성도 배제할 수 없음

- 충분한 검토 없이 사업추진 동의 → 분양신청 후 재원조달(계약금․중도금 등) 문제로 분양철회․평형을 변경하여 사업지연 및 조합의 불필요한 행정력 낭비 초래

⇒ 사업 초기 정비사업 타당성 검토를 위한 프로그램 개발공급

- 사업초기 정비사업의 예비 타당성 검토를 위한 프로그램을 정부에서 개발․공급하여 조합이 개략적인 부담금액 등을 산출․공고 할 수 있도록 하는 방안 검토 필요

※ 개략적인 분담금의 사전통지에 대한 의견(설문조사 결과)

∙ 매우적절(19.71%), 적절(44.53%), 보통(20.44%), 불필요(5.11%), 전혀 불필요(1.46%), 기타(8.76%)

2. 관리처분 계획단계

2-1. 조합원의 의사와 무관한 관리처분계획 수립

○ 조합원 의사와 무관한 임의 청산사례 발생

- 조합원들에게 변동된 주소지가 아닌 다른 곳으로 분양통지서 등을 발송→ 조합원 의사와 관계없이 ‘분양신청을 하지 않는 자’로 분류되어 현금 청산

분양 신청시 통지내용 : 사업시행인가 내용, 정비사업 개요, 분양신청서, 분양신청기간 및 장소, 분양대상 대지 또는 건축물의 내역, 개략적인 분담금내역, 분양신청자격, 분양신청방법, 분양신청을 하지 않는 자에 대한 조치, 그 밖에 시․도 조례가 정하는 사항(분양신청 안내문, 철거 및 이주예정일)

〈우편물 수령여부 설문조사 결과〉                                         (단위 : 명)

구 분	계	전혀 없다	가끔 있다	계속 받아 보고 있다	모르겠다	무응답	비 고
계	174	7	56	100	10	1
비율(비율)	100	4.02	32.18	57.47	5.75	0.57

○ 사업 매 단계별 동의자 수 산정의 투명성 미흡

- 본인도 모르게 규약이나 사업에 찬성한 동의자 수에 포함될 우려

⇒ 분양신청 고지방법 개선 및 분양신청 철회자 등의 관리방안 마련

- 법 제46조 제1항에 따른 사업시행자의 통지방법을 같은 법 시행령 제47조 제2항의 규정과 같이 증명이 가능한 우편으로 통지토록 명시하고, 조합원 홈페이지에 통지내용을 게시하도록 의무화

※ 분양기간 내에 발송된 것임을 증명하는 우편으로 하도록 규정하고, 매 단계별로 본인의 사업추진 동의 여부 및 전체 동의자 수 등을 검색할 수 있는 시스템 구축(인터넷 홈페이지)

- 조합원의 재산권에 큰 영향을 미치는 분양 신청 및 철회 등을 하는 경우 → 해당조합에서 별도의 ‘접수증’ 교부 방안 마련

- 관리처분인가 신청 시 분양신청을 하지 아니한 조합원 목록과 우편발송 목록 등 입증서류를 인가권자에게 제출하도록 제도화

※ 접수증 교부방안에 대한 의견(설문조사 결과)

∙ 적극 찬성(24.14%), 찬성(60.34%), 반대(12.7%), 적극반대(2.3%), 기타(1.15%)

2-2. 종전 권리가액에 대한 조합원 인식 및 신뢰도 저하

○ 권리가액 산정 후 30일 동안 공람공고 및 의견청취를 하고 있으나, 내용에 대한 이해도가 낮아 대다수 조합원들이 이에 대한 이해와 대응이 사실상 곤란

- 조합원들의 권리가액 인식 시기는 대부분 주택공급 단계이며, 관리처분인가  단계까지도 알지 못하는 경우도 일부 발생

	〈종전 권리가액 인식시기〉 ․주택공급신청이전 : 52% ․관리처분인가 단계 : 37% ․기타 : 11% 〈종전 권리가액 신뢰도〉 ․ 아주 적절 : 4% ․ 적절 : 21% ․ 보통 : 30%% ․ 부적절 : 27% ․ 매우 부적절 : 10% ․ 무응답 : 8%
* 자료원 : 자체설문조사 결과(국민권익위원회 2009. 8.)

- 토지 등의 감정평가금액은 공시지가에 비해 높게 형성되지만 대부분 주변시세 보다는 비교적 낮게 형성되었다고 주장

→ 감정평가금액에 대한 불만고조 및 민원․소송 등 제기

※ 고충민원(2AA-0904-028471)사례

․사업구역 : 경기 안양시 안양7동 「덕천구역」재개발사업

․민원요지

- 민원인의 주택(성진연립)은 금성연립에 비해 공시지가에서 무려 30%(1평당 230만원)이상 높으나, 감정평가 금액은 금성연립이 성진연립보다 금액이 높게 결정지어진 것은 납득할 수 없으며,

- 정부나 시에서 정한 공시지가가 단지 개인의 세금만 부과하기 위함은 아닌 것으로 판단되는 만큼 첨부한 지도를 검토하여 성진주택의 감정평가 금액과 산출 기준을 어떻게 산정한 것인지 명확하고 정확한 답변을 달라는 취지의 내용

※ 이의 제기자 대부분이 사업구역 내 감정평가 된 주택가격과 인근 지역의 조건이  비슷한 주택가격을 상호비교

⇒ 권리가액 산출자료의 제공확대 방안 마련

- 종전권리가액 분포 자료 및 관련규정 등을 안내하거나 열람하는 등 개선 필요

※ 표준주택 및 감정평가 산정조사표 등도 함께 제공하여 투명성 확보방안 모색

※ 종전 권리가액의 투명성 확보방안(2009. 8. 국민권익위원회 설문조사 결과)

∙ 표준주택가격과 감정평가내역 전체내역 통보를 통한 투명성 확보 : 41.6%

∙ 감정평가를 시․군․구에서 실시하여 투명성과 독립성 확보 : 36.5%

∙ 현재 감정평가가 투명하다고 판단 : 19%

∙ 무응답 : 2.9%

○ 주택분양 신청서식 미흡 및 형식적인 주민총회 개최

- 주택분양신청서 서식의 ‘분양희망의견’ 기재란이 단일안을 선택하도록 되어 있어 해당 조합에서는 조합원 분양현황을 정리한 이후에 재신청을 받는 등 행정처리에 많은 시일과 불편 초래

- 서면 동의비율이 과반을 점유하여 총회 현장에서의 충분한 토의 없이 사업을 진행

⇒ 분양신청서식 개선 및 주민 직접 참여비율 상향 검토

- 분양신청서상 주택 및 상가의 공급 희망 순위 기재란 추가

- 조합원 10/100이상 총회에 직접 출석토록 법 개정(2009. 11. 28. 시행)

※ 20/100이상으로 상향하는 방안 제기된(2009. 7. 9. 김성태, 강승규 의원입법) 상황임

- 용어 순화 및 청산금에 대한 용어의 정비

∙ 용어순화

․ 수인 → 여러 사람

․ 하나의 대지 내 수동 중 일부 여부 → 대지 내 여러 개의 건물 가운데 일부 여부)

∙ 용어정리(※표준정관 등)

․ 징수금 : 조합이 조합원으로부터 받는 것

․ 교부금 : 조합이 조합원에게 지급하는 것

․ 청산금 : 조합이 분양신청 않는 자, 분양신청 철회자, 분양대상에서 제외된 자 등에게 지급하는 것

2-3. 사업구역 내 원주민의 낮은 정착률

○ 사업성 향상과 주택가격 상승 및 주거여건 향상기대로 주민 대부분이 사업초기에는 재정착을 선호하였으나, 실제 재정착률은 저조

※ 재정착률 : 사업시행단계(93.3%) → 관리처분인가단계(50%) → 입주단계(23.7%)

서울시 「뉴타운 사업에 따른 원주민 재정착률 제고방안」용역자료(2007) 참조(입주세대/ 조합원)

※ 사업시행시점에서 구역 내 거주한 조합원은 전체의 81.2% 수준, 18.8% 구역 외 거주

○ 재원조달 부담으로 조합원의 타 지역으로의 이전 증가

- 조합원들의 실제 재정착률이 저조한 것은 대다수가 사업지역 내 권리가액이 낮게 형성되어, 입주에 수반되는 재원조달 부담에 기인

※ 서울지역 재개발 사업구역의 권리가액 대부분(약 50～70%이상)이 3억원에 미달

→ 신규로 건설되는 주택가격을 5억으로 가정할 경우 2～3억원 추가부담 필요

※ 고충민원(2BA-0804-038132)사례

․사업구역 : 서울 영등포구 「△△ 제16구역」주택재개발정비사업

․민원요지

- 원주민의 대부분이 적은 감정가로 인하여 적정한 보상을 받지 못하여 정착하지 못하고 떠나게 되어 엄청난 재산상의 피해가 예상되므로 사업을 중단하여 달라는 취지의 내용

※ 서울 성동구 △△구역 권리가액 분석

5천이하	5천이상	1억이상	2억이상	3억이상	4억이상
198 (14%)	317 (23%)	616 (44%)	106 (7.7%)	34 (2.4%)	36 (2.7%)
5억이상	6억이상	7억이상	8억이상	9억이상	10억이상
27 (1.9%)	21 (1.5%)	13 (0.9%)	12 (0.8%)	4 (0.3%)	11 (0.8%)
* 권리가액 산정 평균금액 : 토지 895천원/㎡, 건축물 2,807천원/㎡ * 권리가액 최소 3.6백만원에서 최대 1,785백만원

※ 서울시 4개 구역(왕십리․아현․신정․가좌)권리가액 분포

서울시 「뉴타운 사업에 따른 원주민 재정착률 제고방안」용역자료(2007) 참조

※ 2억 미만(20.54%), 2～3억(28.97%), 3～4억(22.33%), 4～5억(12.83%), 5억 이상(15.34%)

* 자료원 : 국민권익위원회 현지실태조사 결과(2009. 6.)

- 사업구역 내 주민들의 분담금 조달은 권리가액 보상금과 융자 등으로 충당 → 재 입주에 상당한 어려움 직면

※ 자금조달 계획 : 보상금 활용(46.72%), 금융기관 융자(36.5%), 저축(16.78%)

2009. 8. 위원회 설문조사 결과

⇒ 구역 내 거주자 재정착을 위한 지원 정책 시행

○ 권리가액이 낮아 분양을 포기한 무주택 조합원들이 임대주택을 원하는 경우 입주 우선권을 부여하여 재정착 지원

○ 조합원의 재정부담 경감 및 순환정비방식 적극 활용

- 분양주택에 대한 융자지원(융자제한 규정 적용 완화)

- 정비기본계획 수립 시부터 이주단지 조성 및 공공임대주택 활용방안 등을 검토

※ 재정지원 방안(설문조사 결과)

∙ 입주 우선권에 부여 : 약 31.4%찬성

∙ 사업구역 내 주거여건 향상과 재입주자 장기저리의 융자지원을 위한 대책마련 필요

(가옥주 62,04%와 세입자 32.43%가 금융지원이 필요하다고 응답)

2-4. 세입자 주거이전비 지급 관련 분쟁 발생

○ 주거이전비 지급 주체 및 기준 변경

현 행		[개 정] (2009. 11. 28.시행)
- 주거이전비 조합이 부담 - 사업인가 등 공람․공고일 기준		- 주택소유자 종전권리가액에서 차감 - 구역지정 공람․공고일 기준

※ 주거이전비 부담의견 : 조합(46%), 1/2씩 부담(27%), 가옥주(14%), 기타(13%)

2009. 8. 위원회 설문조사 결과

- 법 제48조 제5항 제2호 개정으로 조합이 권리가액에서 세입자에게 지급하는 주거이전비 등 손실에 대한 변제 가능

조합정관이 정하는 바에 따라 조합원의 손실배상액을 제외한 금액을 권리가액으로 산정토록 개정(2009. 11. 28.시행)

→ 주택소유자가 주거이전비를 부담하게 됨에 따라 조합, 조합원 및 세입자 간 분쟁 발생 우려

※ 고충민원(2BA-0808-060779)사례

신청인은 서울 △△구 △△ 제4구역 주택재개발정비사업구역내에서 2002.11.9. 전입하여 계속해서 실제 거주하고 있으나, 조합에서 주거이전비를 지급하지 않아 어려움을 겪고 있으니 이를 도와 달라는 취지의 민원

※ 현행 표준 조합정관(규약) → 주거이전비 부담에 관한 내용 불명확

․ 주거이전비의 분담방법은 조합자율로 결정토록 위임됨

* 현재는 세입자가 없는 조합원을 포함하여 조합원 전체가 공동부담

․ 주거 이전비 지급시기 및 방법은 명시되어 있으나, 주거이전비 회계처리 방안 등이 명시되지 않아 기타 부대비로 처리

○ 조합 관계자의 제도 악용사례 발생 우려

- 조합 관계자가 유령의 세입자에게 주거이전비를 부정 지급함에 따른 조합과 조합원 간 분쟁발생 우려

○ 주택소유자의 임대차 계약 연장 거부사례 발생 우려

-	사업구역 내 상당수 주택소유자가 기준시점(시행령 제11조 구역지정 공람공고일/ 2009. 11. 28.부터 시행)부터 관리처분인가 시 까지 임대차 계약 연장 등을 거부하여 세입자가 주거이전비 등을 지급받지 못하는 피해 사례 증가예상

국토해양부 보도자료(2009. 8. 4.) : 주거이전비 : 1인(608만원), 2인(890만원), 3인(1,156만원), 4인(1,402만원)

※ 특히, 사회․경제적 약자의 선의 피해사례 증가

⇒ 주거이전비 지급 대상 세입자 권리 신고 및 관리 제도 도입

※ 세부시행절차(예시)

∙ 구역지정 공람․공고 30일 이내에 세입자가 관계서류(임대차계약서 사본․주택소유자 동의서․인감증명 등)를 구비하여 시장․군수․구청장에게 신고 → 추후 조합 등이 구성되면 관계명부 등을 조합에 인계

∙ 통상적인 임대료 및 임대조건에도  주택소유자가 특별한 사유 없이 임대차 계약 연장을 거부하거나, 명부등록에 필요한 동의에 불응하는 경우 시행령 제77조의2에 따른 ‘도시분쟁조정위원회’에 상정하여 심사․조정 → 임차인 피해구제

3. 청산단계

3-1. 청산금 지급 지연사례 다발

재개발사업구역에서 분양신청 않는 자․분양신청 철회자․분양대상에서 제외된 자 등에 대해 확정일로부터 150일내 현금청산토록 규정/「도시 및 주거환경정비법」제47조에 따라 시장․군수․구청장이 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액기준

○ 조사된 청산 대상자(2,411명)의 대부분(1,281명, 64%)이 수용재결 등으로 청산기준일(150일) 이후에 현금청산(“붙임 4” 참조)

※ 대전광역시 대흥1구역의 경우 조합원 307세대 중 123세대(40%)가 현금청산

※ 청산금 지급현황 등

․조사대상 55개 구역의 청산대상자는 조합원 21,129명 중 2,411명(14%)임

․총사업비 283,429,017백만원 대비 청산액은 7,318,712백만원으로 약 2.6%에 해당

* 자료원 : 국민권익위원회 일제조사 결과(2009. 6.)

○ 부동산 경기침체 등에 따른 고의적 분양지연 및 미분양 발생으로 청산금 지급에 소요되는 자금이 부족하여 지급지연

※ 고충민원(2BA-0808-038633)사례

․사업구역 : 부산광역시 금정구 「장전 제1구역 제2구역」주택재개발사업

․민원요지 : 민원인은 장전 제1구역 제2구역 주택재개발정비사업구역에 편입된 도로부지 소유주로서 분양계약을 하지 않은 조합원에 대하여 분양계약 만료일로부터 150일 이내에 현금청산을 하여야 함에도 분양신청 기간 내에 분양철회를 하지 않았다는 이유로 청산금을 지급하지 않고 있는 것은 부당하니 도와달라는 취지의 민원

⇒ 청산금 지급기한 내 지급방안 마련

- 청산금 지급지연에 따른 이자 지급 등 예방책 강구

∙ 정당한 사유(토지수용 재결 등 분쟁)없이 청산금 지급을 지연하는 경우 해당 조합으로 하여금 이자 등을 지급하도록 관련규정 개선

∙ 청산금 지급기한 변경 검토 병행 : 150일 → 180일

3-2. 집단 분양철회에 따른 사업추진 혼란

○ 분양 신청 후 분양을 철회하여 관리처분인가계획서를 변경 하는 행정적 낭비를 초래하거나, 주택경기가 하락할 경우 집단 분양철회로 재개발사업 추진중단 위기 초래

- 법령에 분양철회가 가능한 시점이 명확히 규정되어 있지 않아 관리처분인가 이후에도 분양을 철회하는 사례 발생

- 재개발사업은 사업구역 내 구성원들이 공동으로 조합을 구성․시행하는 사업이므로 청산되지 않는 다른 조합원들의 선의의 피해 예방과 원활한 사업추진을 위해 분양철회 시점에 대한 구체화 필요

※ 종전권리가액이 비교적 낮은 경우 주택경기 침체에 따라 현금 청산자 증가

※ 재개발사업 분양철회 사례

․사업구역 : 「양정 제1구역」 부산광역시 진구 양정동 73-7번지 일원

․시 공 사 : (주)두산․SK건설

․추진경과 : 사업시행인가(2006. 10. 13.) → 관리처분계획인가(2007. 11. 30.) → 집단 분양철회(2008. 5.) → 시공사 사업 중단

* 관리처분인가 시 조합원 985명 중 580명이 분양신청을 하였으나, 이후 215명이 분양신청 철회(현금청산) → 실제 분양신청 365명(전체 조합원 대비 37%)

→ 총사업비 추가부담(약 362억원)으로 시공사 착수 중단(건설경기 회복 시 착수 예정)

⇒ 집단 분양철회에 대한 대비책을 마련하도록 개선

- 법령에 분양철회 가능 기한 등을 명기하여 분양철회에 따른 선의의 조합원 보호 및 원활한 사업추진 유도

※ 분양신청을 하고 계약을 체결하지 않는 경우 재당첨 제한 등 제재방안 검토

※ 분양철회 시점에 대한 설문조사(2009. 8. 국민권익위원회 설문조사결과)

∙ 관리처분인가 신청 전(35.04%), 관리처분인가 후 15일 이내(13.14%), 계약체결일까지 (33.58%), 시기에 관계없이(7.3%), 무응답(10.95%)

☞ 근무․생업․이민 등의 경우 예외로 인정

Ⅴ		조치계획

분 야 별	세부개선과제	관련 법령	조치 기한	관련부처
관리처분 이전단계	1-1. 조합원의 관심․이해․정보 부족 등으로 인한 분쟁발생	시․도 조례	2010. 12.	시․도
	□ 사업초기 행정기관 주관 하에 제도 및 사업설명회 개최
	□ 지자체 홈페이지 상 사업정보 및 민원 창구개설
	1-2. 조합설립 추진 시 전문성과 재원 및 투명성 부족	법 시행령 규칙 (조례)	2010. 12. 2011. 3. 2011. 6. (2011. 6.)	국토해양부 “ “ (시․도)
	□ 사업초기 정비사업자 지정운용 등 공공기관 지원 선별시행
	□ 지자체에 적립되는 정비기금 사용용도 확대
	1-3. 정비사업 사업성 검토 미흡	시행 규칙	2011. 6.	국토해양부 *서울시 협조
	□ 정비사업 타당성 검토를 위한 프로그램 개발공급
관리처분 계획단계	2-1. 조합원의 의사와 무관한 관리처분계획 수립	법 시행령 (조례)	2010. 12. 2011. 3. (2011. 6.)	국토해양부 “ (시․도)
	□ 조합원 분양신청 통지 및 철회 절차 개선
	□ 청산대상자에 대한 인가권자 확인의무 부여
	2-2. 종전권리가액에 대한 조합원 인식 및 신뢰도 저하	시․도 조례	2011. 6.	시․도
	□ 표준주택 및 감정평가 산정조사표 자료 추가 제공
	□ 분양신청서 개선(공급 희망순위)
	2-3. 사업구역내 원주민 낮은 정착률	법 시행령 규칙 (시책)	2010. 12. 2011. 3. 2011. 6. (2010. 3.)	국토해양부 “ “ (시․도)
	□ 분양포기 무주택 조합원 임대주택 입주권 우선 부여
	□ 재정부담 경감 및 순환정비방식 적극 활용
	2-4. 세입자 주거이전비 지급 관련 분쟁발생	시행령	2011. 3.	국토해양부
	□ 주거이전비 지급대상 권리 신고 및 관리 제도 도입
	□ 주거이전비 분쟁 해소를 위한 제도적 장치 마련
청산단계	3-1. 청산금 지급 지연사례 다발	시행령	2011. 3.	국토해양부
	□ 청산금 지급지연에 따른 이자지급 등 예방책 강구
	3-2. 집단분양철회에 따른 사업추진 혼란	법 주택 공급 규칙	2010. 12. 2011. 6.	국토해양부
	□ 조합원 주택분양 철회 가능기한 명시
	□ 분양신청 후 계약 미체결 시 재당첨 제한

* 조례는 시․도 「도시 및 주거환경정비조례」

【붙임 1】사업구역 추진기간 ․소요사업비 분석 자료

□ 사업추진기간 분석

○ 사업완료구역

연번	구역명	구명	위 치	구역 지정일	경과일	사업계획결정	경과일	조합설립	경과일	사업시행인가	경과일	관리처분 계획인가	경과일	사용검사(준공)	경과일	소유권이전
계	111개				531,874		59,769		21,701		94,979		109,238		24,233
평균					4,792		538		195		856		984		218
환산(년월)					13.1		1.5		0.5		2.3		2.7		0.6
1	무악1	종로	무악동 46	73/12/1	7,227	93/9/14	399	94/10/18	0	94/10/18	1,023	97/8/6	1,172	00/10/21	202	01/5/11
2	숭인4	종로	숭인동 20	73/12/1	10,197	01/11/1	89	02/1/29	672	03/12/2	623	05/8/16	1,024	08/6/5	169	08/11/21
3	창신1-1	종로	창신동 1	73/12/1	4,714	86/10/28	122	87/2/27	0	87/2/27	1,725	91/11/18	383	92/12/5	44	93/1/18
4	창신1-2	종로	창신동 9	73/12/1	4,714	86/10/28	122	87/2/27	0	87/2/27	1,725	91/11/18	694	93/10/12	55	93/12/6
5	청운1	종로	청운동 1	73/12/1	3,793	84/4/20	0	84/4/20	0	84/4/20	1,300	87/11/11	385	88/11/30	130	89/4/9
6	청운2	종로구	청운동 57-8	73/12/1	7,723	95/1/23	301	95/11/20	0	95/11/20	1,562	00/2/29	224	00/10/10	24	00/11/3
7	신당3	중구	신당동 372	73/12/1	6,597	91/12/24	496	93/5/3	0	93/5/3	1,772	98/3/10	1,537	02/5/25	153	02/10/25
8	신당4	중구	신당동 333	73/12/1	6,554	91/11/11	397	92/12/12	0	92/12/12	1,529	97/2/18	800	99/4/29	216	99/12/1
9	신당5	중구	신당동 40	73/12/1	7,569	94/8/22	471	95/12/6	0	95/12/6	492	97/4/11	985	99/12/22	253	00/8/31
10	충정1-3	중구	중림동 315	73/12/1	6,961	92/12/22	1,372	96/9/24	206	97/4/18	424	98/6/16	1,121	01/7/11	103	01/10/22
11	황학	중구	황학동 2198	73/12/1	7,318	93/12/14	1,095	96/12/13	0	96/12/13	3,465	06/6/9	690	08/4/29	237	08/12/22
12	도원	용산	도원동 4	73/12/1	7,588	94/9/10	484	96/1/7	0	96/1/7	893	98/6/18	1,142	01/8/3	188	02/2/7
13	한강로	용산	한강로2가동 12	73/12/1	5,051	87/9/30	348	88/9/12	0	88/9/12	836	90/12/27	802	93/3/8	212	93/10/6
14	효창2-2	용산	효창동 5-145	73/12/1	2,617	81/1/30	1,820	86/1/24	0	86/1/24	453	87/4/22	191	87/10/30	24	87/11/23
15	금호1-1	성동	응봉동 134-5	73/12/1	3,618	83/10/28	872	86/3/18	0	86/3/18	1,206	89/7/6	77	89/9/21	72	89/12/2
16	금호1-3	성동	응봉동 88-187	73/12/1	3,618	83/10/28	201	84/5/16	0	84/5/16	320	85/4/1	599	86/11/21	31	86/12/22
17	금호1-4	성동	응봉동 199	73/12/1	434	75/2/8	5,326	89/9/8	0	89/9/8	988	92/5/23	1,417	96/4/9	5	96/4/14
18	금호1-6	성동	행당동 328	73/12/1	6,402	91/6/12	642	93/3/15	0	93/3/15	1,423	97/2/5	1,371	00/11/7	133	01/3/20
19	금호5-1	성동	금호동 1345	73/12/1	5,564	89/2/24	308	89/12/29	0	89/12/29	1,449	93/12/17	273	94/9/16	55	94/11/10
20	금호6	성동	금호동1가 1080	73/12/1	6,440	91/7/20	714	93/7/3	0	93/7/3	1,585	97/11/4	1,490	01/12/3	215	02/7/6
21	금호8	성동	금호동4가 399	73/12/1	7,941	95/8/29	233	96/4/18	7	96/4/25	566	97/11/12	1,268	01/5/3	110	01/8/21
22	금호10	성동	금호3가동 1265	73/12/1	9,135	98/12/5	277	99/9/8	691	01/7/30	290	02/5/16	1,111	05/5/31	121	05/9/29
23	마장1	성동	마장동487	73/12/1	9,604	00/3/18	188	00/9/22	258	01/6/7	343	02/5/16	928	04/11/29	192	05/6/9
24	옥수4	성동	옥수동 산5	73/12/1	999	76/8/26	2,837	84/6/2	0	84/6/2	515	85/10/30	607	87/6/29	11	87/7/10
25	옥수5-2	성동	옥수동 산6	73/12/1	5,571	89/3/3	903	91/8/23	0	91/8/23	1,392	95/6/15	853	97/10/15	1	97/10/16
26	옥수8	성동	옥수동 110	73/12/1	6,544	91/11/1	412	92/12/17	0	92/12/17	1,092	95/12/14	837	98/3/30	23	98/4/22
27	옥수9	성동	옥수동 258	73/12/1	7,342	94/1/7	297	94/10/31	0	94/10/31	475	96/2/18	1,157	99/4/20	133	99/8/31
28	옥수11	성동	옥수동 2-3	73/12/1	9,496	99/12/1	204	00/6/22	116	00/10/16	95	01/1/19	741	03/1/30	342	04/1/7
29	하왕1-2	성동	왕십리동 890	73/12/1	7,198	93/8/16	229	94/4/2	0	94/4/2	1,763	99/1/29	871	01/6/18	873	03/11/8
30	하왕1-3	성동	왕십리동 1039	73/12/1	7,198	93/8/16	481	94/12/10	0	94/12/10	1,739	99/9/14	752	01/10/5	874	04/2/26
31	하왕1-4	성동	하왕십리동 1000	73/12/1	9,230	99/3/10	83	99/6/1	624	01/2/14	310	01/12/21	1,075	04/11/30	818	07/2/26
32	하왕2-1	성동	행당동 317	73/12/1	6,810	92/7/24	234	93/3/15	0	93/3/15	1,485	97/4/8	1,362	00/12/30	182	01/6/30
33	하왕3	성동	하왕십리동 241	73/12/1	5,067	87/10/16	1,749	92/7/30	0	92/7/30	1,050	95/6/15	358	96/6/7	77	96/8/23

연번	구역명	구명	위 치	구역 지정일	경과일	사업계획결정	경과일	조합설립	경과일	사업시행인가	경과일	관리처분 계획인가	경과일	사용검사(준공)	경과일	소유권이전
34	하왕5	성동	하왕십리동1000	73/12/1	7,390	94/2/24	394	95/3/25	0	95/3/25	1,827	00/3/25	629	01/12/14	227	02/7/29
35	행당1-1	성동	응봉동 10	73/12/1	7,502	94/6/16	580	96/1/17	0	96/1/17	1,212	99/5/13	897	01/10/26	243	02/6/26
36	행당1-2	성동	행당동 128	73/12/1	7,502	94/6/16	526	95/11/24	0	95/11/24	1,296	99/6/12	1,655	03/12/23	471	05/4/7
37	행당1-3	성동	응봉동 10	73/12/1	7,502	94/6/16	839	96/10/2	148	97/2/27	994	99/11/18	1,297	03/6/7	207	03/12/31
38	행당3	성동	행당동 316	73/12/1	9,483	99/11/18	20	99/12/8	434	01/2/14	210	01/9/12	1,428	05/8/10	160	06/1/17
39	답십리3-1	동대문	답십리동 42	73/12/1	4,809	87/1/31	720	89/1/20	0	89/1/20	1,046	91/12/2	250	92/8/8	0	92/8/8
40	답십리6-4	동대문	전농1동 645	73/12/1	3,947	84/9/21	3,380	93/12/23	0	93/12/23	832	96/4/3	630	97/12/24	0	97/12/24
41	답십리7	동대문	전농1동 86	73/12/1	7,151	93/6/30	358	94/6/23	6	94/6/29	968	97/2/21	1,121	00/3/18	84	00/6/10
42	답십리9	동대문	답십리동 40	73/12/1	7,415	94/3/21	460	95/6/24	0	95/6/24	840	97/10/11	1,026	00/8/2	128	00/12/8
43	답십리11	동대문	답십리1동 112	73/12/1	8,087	96/1/22	237	96/9/15	243	97/5/16	491	98/9/19	1,318	02/4/29	93	02/7/31
44	이문1	동대문	이문동 55	73/12/1	7,332	93/12/28	521	95/6/2	0	95/6/2	672	97/4/4	1,125	00/5/3	177	00/10/27
45	이문2	동대문	이문동 177	73/12/1	7,332	93/12/28	717	95/12/15	0	95/12/15	908	98/6/10	903	00/11/29	300	01/9/25
46	이문3	동대문	이문동 221	73/12/1	8,946	98/5/30	3	98/6/2	431	99/8/7	437	00/10/17	995	03/7/9	255	04/3/20
47	이문5	동대문	이문동 320	73/12/1	8,885	98/3/30	58	98/5/27	934	00/12/16	307	01/10/19	907	04/4/13	382	05/4/30
48	전농4	동대문	전농동 7	73/12/1	7,115	93/5/25	492	94/9/29	0	94/9/29	1,115	97/10/18	992	00/7/6	321	01/5/23
49	청량리4	동대문	청량리동 61	73/12/1	6,585	91/12/12	228	92/7/27	0	92/7/27	692	94/6/19	1,284	97/12/24	1,370	01/9/24
50	청량리5	동대문	청량리동 214	73/12/1	7,801	95/4/11	373	96/4/18	0	96/4/18	1,271	99/10/11	714	01/9/24	1,522	05/11/24
51	용두2	동대문	용두1동 74-1	73/12/1	10,803	03/6/30	204	04/1/20	430	05/3/25	453	06/6/21	1,030	09/4/16	63	09/6/18
52	면목3	중랑	면목동 1075-70	73/12/1	4,716	86/10/30	120	87/2/27	0	87/2/27	664	88/12/22	553	90/6/28	78	90/9/14
53	돈암1	성북	돈암동 12	73/12/1	9,607	00/3/21	354	01/3/10	713	03/2/21	536	04/8/10	906	07/2/2	74	07/4/17
54	돈암2-1	성북	길음동 877	73/12/1	4,639	86/8/14	76	86/10/29	0	86/10/29	2,101	92/7/30	2,013	98/2/2	626	99/10/21
55	돈암2-2	성북	돈암동 5	73/12/1	987	76/8/14	3,788	86/12/28	0	86/12/28	722	88/12/19	892	91/5/30	174	91/11/20
56	돈암3-1	성북	돈암동 산6	73/12/1	1,983	79/5/7	0	79/5/7	154	79/10/8	0	79/10/8	2,037	85/5/6	365	86/5/6
57	돈암3-2	성북	돈암동 19	73/12/1	5,507	88/12/29	1,703	93/8/28	0	93/8/28	965	96/4/19	1,106	99/4/30	292	00/2/16
58	보문1	성북	보문동 134	75/11/12	8,331	98/9/3	222	99/4/13	266	00/1/4	546	01/7/3	788	03/8/30	269	04/5/25
59	삼선1	성북	삼선동2가 412	75/11/13	9,328	01/5/28	225	02/1/8	454	03/4/7	411	04/5/22	1,327	08/1/9	5	08/1/14
60	정릉1	성북	정릉1동 44	75/11/13	9,619	02/3/15	345	03/2/23	631	04/11/15	563	06/6/1	1,097	09/6/2	66	09/8/7
61	정릉2	성북	정릉동 406-1	81/2/20	6,389	98/8/19	824	00/11/20	323	01/10/9	594	03/5/26	948	05/12/29	22	06/1/20
62	정릉6	성북	정릉동252	81/2/20	7,295	01/2/10	489	02/6/14	782	04/8/4	404	05/9/12	982	08/5/21	19	08/6/9
63	종암	성북	종암동 105	81/2/20	4,147	92/6/29	298	93/4/23	0	93/4/23	903	95/10/13	1,272	99/4/7	3	99/4/10
64	종암1	성북	종암동 1가 123	82/4/26	5,569	97/7/25	28	97/8/22	857	99/12/27	665	01/10/22	1,068	04/9/24	42	04/11/5
65	종암2	성북	종암동 77	82/4/26	5,728	97/12/31	36	98/2/5	329	98/12/31	543	00/6/26	1,074	03/6/5	519	04/11/5
66	미아1-1	강북	미아동 1353	82/4/26	4,534	94/9/24	585	96/5/1	0	96/5/1	931	98/11/18	1,997	04/5/7	175	04/10/29
67	미아1-2	강북	미아동 1354	84/11/17	3,598	94/9/24	614	96/5/30	0	96/5/30	1,174	99/8/17	1,817	04/8/7	132	04/12/17
68	미아2	강북	미아2동 791	84/11/17	6,794	03/6/25	159	03/12/1	66	04/2/5	253	04/10/15	755	06/11/9	113	07/3/2
69	미아5	강북	미아동 1357	84/11/17	3,307	93/12/7	694	95/11/1	0	95/11/1	2,123	01/8/24	1,215	04/12/21	10	04/12/31
70	수유1	강북	수유동 205	84/11/17	1,403	88/9/20	367	89/9/22	0	89/9/22	768	91/10/30	749	93/11/17	100	94/2/25
71	수유2	강북	수유동 730	84/11/17	4,101	96/2/9	189	96/8/16	95	96/11/19	392	97/12/16	1,444	01/11/29	9	01/12/8
72	쌍문3	도봉	쌍문동 382	84/11/17	4,832	98/2/9	295	98/12/1	165	99/5/15	408	00/6/26	773	02/8/8	67	02/10/14
73	상계3-1	노원	상계동 107	85/5/18	3,079	93/10/22	516	95/3/22	0	95/3/22	842	97/7/11	867	99/11/25	666	01/9/21
74	상계3-2	노원	상계동 107	85/5/18	3,079	93/10/22	473	95/2/7	0	95/2/7	825	97/5/12	942	99/12/10	931	02/6/28
75	상계7	노원	상계동 79	85/11/12	2,933	93/11/23	506	95/4/13	0	95/4/13	760	97/5/12	1,051	00/3/28	42	00/5/9
76	상계8	노원	상계동 197-10	85/11/22	4,442	98/1/20	217	98/8/25	1,102	01/8/31	374	02/9/9	878	05/2/3	232	05/9/23

연번	구역명	구명	위 치	구역 지정일	경과일	사업계획결정	경과일	조합설립	경과일	사업시행인가	경과일	관리처분 계획인가	경과일	사용검사(준공)	경과일	소유권이전
77	중계4-1	노원	중계동 421	85/11/22	2,451	92/8/8	789	94/10/6	0	94/10/6	749	96/10/24	854	99/2/25	571	00/9/18
78	중계4-2	노원	중계동 440	85/11/22	2,451	92/8/8	903	95/1/28	0	95/1/28	635	96/10/24	875	99/3/18	558	00/9/26
79	하계1	노원	하계동 350	85/11/25	2,111	91/9/6	1,588	96/1/11	0	96/1/11	1,219	99/5/14	881	01/10/11	627	03/6/30
80	하계2	노원	하계동 312	85/11/25	1,548	90/2/20	307	90/12/24	0	90/12/24	2,005	96/6/20	1,267	99/12/9	831	02/3/19
81	불광1	은평	불광동 593	87/3/9	3,986	98/2/5	508	99/6/28	362	00/6/24	536	01/12/12	899	04/5/29	577	05/12/27
82	불광2	은평	불광동 1	87/6/17	5,199	01/9/10	81	01/11/30	829	04/3/8	578	05/10/7	1,202	09/1/21	176	09/7/16
83	수색2-1	은평	수색동 산1	87/7/10	1,102	90/7/16	1,151	93/9/9	0	93/9/9	2,167	99/8/16	1,424	03/7/10	39	03/8/18
84	수색2-2	은평	수색동 산31	87/11/20	2,744	95/5/26	665	97/3/21	878	99/8/16	617	01/4/24	822	03/7/25	76	03/10/9
85	신사1	은평	신사동 293	87/11/20	3,856	98/6/11	130	98/10/19	577	00/5/18	368	01/5/21	921	03/11/28	150	04/4/26
86	남가좌6	서대문	남가좌동 200	87/11/20	2,002	93/5/14	304	94/3/14	0	94/3/14	823	96/6/14	1,077	99/5/27	194	99/12/7
87	남가좌7	서대문	남가좌동 237	87/11/20	2,808	95/7/29	350	96/7/13	0	96/7/13	580	98/2/13	1,047	00/12/26	1	00/12/27
88	냉천	서대문	냉천동 72	87/11/26	2,764	95/6/21	477	96/10/10	175	97/4/3	750	99/4/23	1,063	02/3/21	70	02/5/30
89	북가좌2	서대문	북가좌동 100	88/8/13	826	90/11/17	317	91/9/30	0	91/9/30	922	94/4/9	678	96/2/16	82	96/5/8
90	영천	서대문	영천동 163	88/8/13	258	89/4/28	367	90/4/30	0	90/4/30	1,573	94/8/20	307	95/6/23	119	95/10/20
91	홍제1	서대문	홍제3동 산1-33	89/3/17	423	90/5/14	385	91/6/3	0	91/6/3	747	93/6/19	1,649	97/12/24	3	97/12/27
92	홍제14	서대문	홍제동 43	89/12/30	2,230	96/2/7	246	96/10/10	131	97/2/18	500	98/7/3	1,076	01/6/13	41	01/7/24
93	공덕1	마포구	공덕동 384	90/10/17	1,043	93/8/25	500	95/1/7	1	95/1/8	537	96/6/28	1,214	99/10/25	201	00/5/13
94	대흥	마포	대흥동 660	91/2/11	654	92/11/26	343	93/11/4	8	93/11/12	951	96/6/20	1,248	99/11/20	447	01/2/9
95	신공덕	마포	신공덕동 20-1	91/11/14	799	94/1/21	488	95/5/24	0	95/5/24	982	98/1/30	934	00/8/21	120	00/12/19
96	신공덕2	마포	신공덕동 2	91/11/14	1,639	96/5/10	116	96/9/3	265	97/5/26	234	98/1/15	1,026	00/11/6	197	01/5/22
97	신공덕3	마포	신공덕동 2-264	92/1/17	1,879	97/3/10	66	97/5/15	391	98/6/10	528	99/11/20	1,277	03/5/20	48	03/7/7
98	염리1	마포	염리동 55-1	92/3/13	1,574	96/7/4	102	96/10/14	332	97/9/11	277	98/6/15	1,017	01/3/28	63	01/5/30
99	용강	마포	용강동 383	92/3/13	2,596	99/4/22	27	99/5/19	266	00/2/9	285	00/11/20	861	03/3/31	26	03/4/26
100	신정7	양천	신정동 207-1	92/11/26	1,971	98/4/20	22	98/5/12	231	98/12/29	331	99/11/25	712	01/11/6	14	01/11/20
101	구로7	구로	구로동 773-1	93/5/15	2,566	00/5/24	407	01/7/5	725	03/6/30	264	04/3/20	1,153	07/5/17	162	07/10/26
102	구로8	구로	구로동 782-1	93/8/6	2,423	00/3/25	437	01/6/5	560	02/12/17	339	03/11/21	987	06/8/4	164	07/1/15
103	신도림1	구로	신도림동 362	93/9/15	224	94/4/27	211	94/11/24	0	94/11/24	328	95/10/18	622	97/7/1	18	97/7/19
104	오류2	구로	오류동 14-50	93/12/17	1,208	97/4/8	21	97/4/29	218	97/12/3	715	99/11/18	960	02/7/5	0	02/7/5
105	오류3	구로	오류동 14-280	93/12/17	1,984	99/5/24	736	01/5/29	882	03/10/28	255	04/7/9	791	06/9/8	110	06/12/27
106	영등포1	영등포	영등포동 577	94/5/27	1,921	99/8/30	65	99/11/3	502	01/3/19	365	02/3/19	1,056	05/2/7	255	05/10/20
107	본동1-3	동작	본동 127	94/7/8	546	96/1/5	284	96/10/15	1,014	99/7/26	876	01/12/18	1,108	04/12/30	106	05/4/15
108	본동2-3	동작	본동 467	94/11/21	590	96/7/3	76	96/9/17	402	97/10/24	1,914	03/1/20	565	04/8/7	130	04/12/15
109	본동4	동작	본동 450	95/3/10	1,313	98/10/13	276	99/7/16	456	00/10/14	439	01/12/27	1,029	04/10/21	216	05/5/25
110	상도3	동작	상도동 348	96/4/3	770	98/5/13	28	98/6/10	811	00/8/29	409	01/10/12	794	03/12/15	266	04/9/6
111	상도6	동작	상도동 산49-139	96/6/29	1,047	99/5/12	57	99/7/8	548	01/1/6	235	01/8/29	793	03/10/31	263	04/7/20

○ 사업진행구역

연번	구역명	구명	위 치	구역 지정일	경과일	사업계획결정	경과일	조합설립	경과일	사업시행인가	경과일	관리처분 계획인가	경과일	사용검사(준공)	경과일	소유권이전
계					7,609		2,312		4,673		5,046
평균					507		154		312		336
환산(년월)					1.39		0.42		0.85		0.92
1	신당6	중구	신당동 80	02/3/12	1,395	06/1/5	204	06/7/28	307	07/5/31	383	08/6/17
2	신당7	중구	신당동 45	02/6/24	1,291	06/1/5	379	07/1/19	203	07/8/10	321	08/6/26
3	신계	용산	신계동 1-313	03/7/23	358	04/7/15	368	05/7/18	358	06/7/11	563	08/1/25
4	금호14	성동	금호4가동 233-5	03/12/15	213	04/7/15	181	05/1/12	540	06/7/6	538	07/12/26
5	금호17,19	성동	금호동2가 990	03/12/30	933	06/7/20	103	06/10/31	241	07/6/29	325	08/5/19
6	금호18	성동	금호동3가 632	04/6/21	892	06/11/30	54	07/1/23	189	07/7/31	185	08/2/1
7	옥수12	성동	옥수동 500	04/7/15	714	06/6/29	74	06/9/11	414	07/10/30	450	09/1/22
8	행당5	성동	행당2동 337	04/11/10	0	04/11/10	236	05/7/4	486	06/11/2	644	08/8/7
9	전농6	동대문	전농3동 53-1	05/5/12	217	05/12/15	92	06/3/17	286	06/12/28	329	07/11/22
10	회기1	동대문	회기동 62-34	05/5/12	588	06/12/21	113	07/4/13	139	07/8/30	238	08/4/24
11	휘경2	동대문	휘경동 65	05/5/19	238	06/1/12	203	06/8/3	355	07/7/24	191	08/1/31
12	휘경4	동대문	휘경동 39-60	05/6/2	203	05/12/22	133	06/5/4	460	07/8/7	254	08/4/17
13	동선	성북	동소문7가 32	05/10/20	0	05/10/20	43	05/12/2	171	06/5/22	354	07/5/11
14	석관3	성북	석관동 338-540	05/12/15	469	07/3/29	53	07/5/21	123	07/9/21	97	07/12/27
15	미아10-1	강북	미아동 476	05/12/29	98	06/4/6	76	06/6/21	401	07/7/27	174	08/1/17

□ 단계별 소요사업비(예시)

(단위 : 천원)

항 목	지출시기	금 액	추진위 단계 (12개월)	조합단계 (14개월)	공사추진단계 (60개월)	비 고
계		18,854,755 (100%)	1,861,005 (9.9%)	4,579,406 (24.3%)	12,414,344 (65.8%)
안전관리	시공사선정	130,800	43,600	87,200
설계 (15%)	계약시(추진위단계)	287,000	287,000
	건축심의 신청시	574,000		574,000
	건축심의 완료시	287,000		287,000
	사업승인 신청시	287,000		287,000
	사업승인 완료시	287,000		287,000
	도서납품(착공)	574,000			574,000
	지하층 완료후	287,000			287,000
	사용검사완료시	287,000			287,000
	소계	2,870,000	287,000	1,435,000	1,148,000
사업관리 (17%)	계약시	150,000	150,000
	년도별 분할지급	2,795,000	425,000	1,040,000	1,510,000
	성과옵션	335,000		200,000	135,000
	소계	3,280,000	575,000	1,240,000	1,645,000
매도청구소송	변호사선임비등	55,730	22,112	22,112	11,506
법무사	등기수수료등	1,080	180	540	360
세무사	월기장료 및 회계감사	109,700	12,700	39,000	58,000
교통영향평가	계약시	54,450	21,780	21,780	10,890
	보고서납품시	54,450	21,780	21,780	10,890
	협의필증 수령시	68,970	29,040	29,040	10,890
	소계	177,870	72,600	72,600	32,670
감정평가 (4.2%)	종전평가	207,055		41,411	165,644
	종후평가	560,760		112,152	448,608
	기타평가	20,000			20,000
	소계	787,815		153,563	634,252
인허가채권	사업승인시	21,632		10,816	10,816
감리 (4.3%)	건축	617,714	102,953	308,855	205,906
	소방	99,000			99,000
	계약시(착공)	124,300	24,860	49,720	49,720
	소계	841,014	127,813	358,575	354,626
철거 (38.5%)	건축	7,100,064			7,100,064
	인입지장물 철거	169,050			169,050
	소계	7,269,114			7,269,114
조합운영비 (9.9%)	추진위	120,000	120,000
	조합	1,750,000		600,000	1,150,000
	소계	1,870,000	120,000	600,000	1,150,000
조합기타비용 (6.7%)	총회비용 등	730,000	300,000	330,000	100,000
	OS 비용 등	530,000	300,000	230,000
	소계	1,260,000	600,000	560,000	100,000

【붙임 2】 주택재개발사업관련 주요민원 접수 현황 및 사례

○ 최근 3년간 민원 접수현황(관리처분)

구 분	계	2006년	2007년	2008년	2009. 6월	비 고
건 수 (비율%)	272 (100%)	6 (3)	63 (23%)	167 (61)	36 (13)

○ 지자체별 접수 현황(관리처분)

구 분	계	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기	강원	충남	전북	충북	경남	제주
계 (비율%)	272 (100)	207 (76)	29 (11)	2 (0.7)	17 (6.2)	-	3 (1.1)	2 (0.7)	12 (4.3)	-	-	-	-	-

○ 민원처리 결과(관리처분)

구 분	계	시정권고	합의해결	기각	심의안내	각하	신청취하	기타	비고
계 (비율%)	272 (100)	12 (4.4)	37 (14)	1 (0.4)	20 (7.4)	46 (17)	22 (8)	134 (48.8)

○ 주요 민원사례

○ 재개발사업구역 제척(2BA-0811-043709)

- 신청인이 운영하는 택시회사(△△택시주식회사)와 △△통운주식회사의 차고지가 △△ 제3구역 주택재개발사업에 포함되어 있어 재개발사업의 시행으로 차고지가 없어지게 되어 택시회사가 폐업이 될 위기에 처해 있으므로 대책을 마련해 달라는 내용

○ 재개발사업구역 조합의 부당한 업무처리(2BA-0803-017676)

- 서울 성동구 왕십리유타운재개발1구역 조합은 조합원의 동의도 없이 사업을 추진하는 등 조합정관 규정을 위반하고 있으나 관련기관은 감독을 하지 않고 있으니 조치해 달라는 내용

○ 상가분양 이의(2CA-0704-004509)

- 서울시 △△구 △△동 90-3번지 일대에서 시행되는 △△구역제5지구도심재개발사업과 관련하여 상가조합원에 대한 상가분양이 이루어 지지 않고 있으니 조사하여 조치하여 주고 이주비를 지급받을 수 있도록 도와 달라는 내용

○ 재개발사업 조합 비리조사 요구(2AA-0904-054152)

- 서울 용산구 용문동 주택재개발정비사업과 관련 투명한 사업 진행을 위하여 외부 회계감사를 실시해야 함에도 이를 이행하지 않고 있으며, 또한 조합 집행부에 대한 차입금변조 비리에 대하여도 조사해 달라는 취지의 내용

○ 관리처분이의(2CA-0711-025275)

- 서울 △△구 △△동 산△△번지 토지 149.65㎡에 무허가 건축물을 건축하여 사용하며 그 동안 시유지 사용에 따른 변상금을 계속하여 지급하였으나, 현재 추진되고 있는 전농 제6구역 주택재개발사업에 따른 관리처분 인가계획서를 작성하면서 당초 점유면적 보다 적은 104㎡만을 점유면적으로 인정하고 잔여 토지인 45.65㎡를 비점유지로 처리하여 재산상 피해를 입고 있으니 이를 시정하여 달라는 내용

○ 재개개발아파트 분양요청(2BA-0809-051168)

- 재개발조합아파트 분양신청기간내에 분양신청을 하지 아니하였다 하여 조합에서 아파트를 분양하지 않고 있으니 이를 시정하여 달라는 내용의 민원

○ 재개개발아파트 평형변경 요구(2BA-0901-005700)

- 서울 △△구 △△동 소재 △△아파트주택재건축사업(이하 ‘이 사업’이라 한다)을 추진하면서, 조합장이 신청인이 원하는 층 및 평형으로 배정하여 준다는 약속을 하였음에도 불구하고, 조합에서는 조합원이 참석하지 않고 일방적으로 평형을 결정하여 40평형 1층에 배정되었으니, 기존과 같은 35평형 701호로 배정될 수 있도록 도와 달라는 취지.

○ 세입자 주거이전비(2AA-0806-011245)

- 서울 △△제3구역주택재개발정비사업구역 내인 서울 △△구 △△동 634-22에서 거주하고 있던 세입자로서, 구역 내 실제로 거주하였음에도 주민등록 등재가 늦었다는 사유로 아현 제3구역주택재개발정비사업조합이 주거이전비 지급을 거부하고 있으니 이를 지급받을 수 있도록 하여 달라는 내용

○ 감정평가 이의(2BA-0906-020526)

- 개별공지지가는 매년 인근토지와 대비하여 일정비율 높은 평가를 받아 그에 합당한 재산세를 내고 있으나, 서울 △△구 △△ 제7구역 정비사업조합은 조합원 종전자산을 낮은 비율로 산정하여 평가하였으니 그 원인이 무엇인지 알려 달라는 내용

○ 청산금 지급(2BA-0811-052204)

- 재개발사업 시행시 분양신청을 아니한 토지등 소유자에게는 분양신청완료일로부터 150일 이내에 청산금을 지급하도록 규정되어 있으나 피신청인이 이를 이행하지 않고 있으니 조속한 시일 내에 청산금이 지급될 수 있도록 조치해 달라는 내용

【붙임 3】조합관계자 및 관계공무원 등 의견조사 결과

○ 조사현황

※ 2009. 7. 30.～ 8. 6. / 수도권 6개 구역 설문조사

사업구역명	위 치	사업개요	추 진 현 황	비 고
서울(동대문) 이문 1구역	서울시 동대문구 이문동 257-42	․구역면적 : 148,010㎡ ․사업규모 - 건립세대 : 2,351세대 - 조합원수 : 1,808명	․2004. 6. 23. : 추진위원회 승인 ․2007. 7. 11. : 주민공청회 실시 ․2008. 1. 7. : 구역지정고시 ․2008. 12. 1. : 조합설립인가 ․2009. 3. 12 : 지형도면 작성고시	29명
서울(성북) 돈암 5구역	서울시 성북구 돈암동 13-7번지	․구역면적 : 20,990㎡ ․사업규모 -건립세대 : 490세대 -조합원수 : 347명	․2004. 10. 5. : 추진위원회 승인 ․2007 7. 25 .: 조합설립인가 ․2008. 12. 24. : 사업시행인가 ․2009. 8. : 관리처분계획 수립 중	49명
서울(구로) 고척 3구역	서울시 구로구 고척동 155번지 일원	․구역면적 : 17,832㎡ ․사업규모 -건립세대 : 339세대 -조합원수 : 131명	․2003. 12. 11. : 추진위원회 승인 ․2006 1. 27 .: 조합설립인가 ․2007. 6. 13. : 사업시행인가 ․2008. 2. 4. : 관리처분계획인가	21명
인천 학익․부평	인천 남구 학익동 220번지 일원	․구역면적 : 77,081㎡ ․사업규모 -건립세대 : 1,406세대 -조합원수 : 425명	․2006. 8. 16. : 추진위원회 승인 ․2007. 12. 18 : 정비구역지정 및 고시 ․2008. 3. 5. : 조합설립인가 ․2008. 12. 19. : 사업시행인가	18명
경기 성남 단대․중동	경기도 성남시 수정구 단대동 89-1일원	․구역면적 : 115,569㎡ ․사업규모 - 건립세대 : 1,762세대 - 조합원수 : 1,008명	․2006. 11. 30. : 성남시 도시․주거정비기본계획 고시 ․2007. 3.～9. : 사업시행인가 ․2008. 2.～6. : 관리처분인가 ․2009. 5.～7. : 공사착공	32명
경기 안양 덕천	경기도 안양시 만안구 만안동 148-1	․구역면적 : 2,565,253㎡ ․사업규모 - 건립세대 : 4,250세대 - 조합원수 : 3,323명	․2004. 11. 26. : 주민총회 개최 ․2006. 1. 16. : 정비구역 지정 주민공람 ․2006. 1. 16. : 정비구역 지정 및 고시 ․2008. 12. 31. : 사업시행인가 ․2009. 8. 17. : 주택분양 신청 중	26명

○ 사업초기단계의 문제점

- 재개발 전반에 대한 주민들의 이해 부족과 사업추진 주체(민영. 공공)에 대한 이해차이로 인한 갈등이 빈번하므로 업체 선정 등을 지자체에서 관여하여 사업기간 단축, 투명성 확보 및 사업비 절감이 필요함

- 동의서 징구 시 인감증명 첨부로 동의율 확보가 곤란하고 위장전입자 및 지분분할 등에 대한 제제가 없으므로 이에 대한 개선(주민등록증 사본 첨부 등)이 필요함.

○ 사업시행단계의 문제점

- 종전자산의 평가 및 종후자산 평가에 있어 평가과정에 대한 주민들의 이해 부족으로 자산평가결과에 대한 주민들(권리자)의 불안과 불신이 팽배

- 세입자 이주비 및 공공시설 설치비용에 국가 보조가 필요

- 관계법령, 조례, 조합정관 등에서 정하는 기준에 의해 관리처분이 되지 않는 조합에 대한 조사 및 처벌이 필요

○ 청산단계의 문제점

- 청산금 지급시기 및 방법 등에 대한 세부기준 마련 필요

- 주거 및 상가 세입자의 손실보상 기준 미흡(예: 종교시설의 경우 세입자로서 운영한 경우 영업 손실 기준이 없음)

- 현행 「도시 및 주거환경정비법」상 청산금에 대한 용어의 정리가 불분명하므로 이에 대한 정비필요(예: 징수금, 교부금, 청산금 등)

○ 주택 및 임대주택 공급․관리의 문제점

- 임대주택 건립비율 과다로 조합원 부담이 가중되므로 임대주택 의무 건설로 주민부담금이 늘어난 부분만큼 국가에서 보조해야 함

- 세입자와 상가 세입자에게도 주택 및 상가 우선 분양권 부여 필요

【붙임 4】현금청산 현황 조사결과(2009. 6. 현재)

[단위 : 명/백만원]

지역명	구역명	총사업비	조합원 (명)	현금청산대상						지연사유
				소 계		150일 이내		150일 이후
				대 상	금 액	대 상	금 액	대 상	금 액
서울	신당6	242,217	532	36	6,692	31	5,179	5	1,513	자금확보 지연
서울	신당7	250,438	541	15	6,390	14	6,351	1	39	소송진행
서울	효창3	100,555	140	4	88	3	77	1	12	“
서울	용문	51,853	140	11	810	-	-	11	810	“
서울	신계	297,404	508	22	8,130	4	387	18	7,743	수용절차 지연
서울	금호17	127,888	332	8	346	8	346	-	-	-
서울	금호15	313,461	1,063	41	11,876	-	-	41	11,876	수용절차 지연
서울	금호19	274,100,293	818	16	6,818,372	-	-	16	6,818,372	수용절차 지연
서울	옥수12	561,047	1,432	53	16,500	53	16,500	-	-	-
서울	행당5	85,042	503	18	4,187	-	-	18	4,187	수용재결
서울	용두1	240,997	622	66	4,153	-	-	66	4,453	수용재결
서울	용두2	87,498	218	16	6,970	-	-	16	6,970	수용재결
서울	회기1	55,477	122	10	3,500	6	2,099	4	1,401	수용재결
서울	휘경2	75,223	145	12	3,575	1	78	11	3,497	수용재결
서울	휘경4	87,112	196	2	17	2	17	-	-
서울	전농3-2	115,736	175	12	9,492	3	46	9	9,446	수용재결
서울	전농6	208,672	629	51	3,537	38	2,849	13	687	수용재결
서울	신사2	39,999	71	15	2,725	5	1,487	10	1,238	수용재결
서울	불광3	291,751	1,142	32	10,892	2	20	30	10,872	수용재결
서울	불광6	191,562	585	26	18,816	-	-	26	18,816	차입지연
서울	불광7	255,790	640	49	4,774	22	4,351	27	423	거소불명
서울	응암7	284,747	964	46	14,609	30	10,688	16	3,921	수용재결
서울	응암8	253,447	826	17	6,120	7	3,749	10	2,371	수용재결
서울	응암9	216,975	632	15	4,100	-	-	15	4,100	수용재결
서울	아현4	351,443	870	61	8,371	48	4,071	13	4,300	수용재결
서울	노량진1	109,562	252	5	912	3	892	2	30	소재지불명
서울	본동1	190,247	193	9	460	9	460	-	-
서울	흑석5	148,303	437	22	633	21	599	1	34	유산상속
서울	흑석6	193,020	595	13	848	-	-	13	848	수용재결
부산	서대신3	75,735		96	10,454	96	10,454	-	-
부산	청학3	98,916	193	114	9,958	107	9,685	7	273	수용재결
부산	명륜2	620,193	767	203	39,210	-	-	203	39,210	수용재결
부산	명륜3	421,663	508	253	54,279	-	-	253	54,279	자금확보 지연
부산	정전1-1	300,592	602	121	15,246	85	14,302	36	943	수용재결
부산	장전1-2	394,469	766	263	23,092	263	23,092	-	-
부산	민락1	270,771	343	201	30,659	-	-	201	30,659	수용재결
부산	당리1	122,535	206	77	9,595	-	-	77	9,595	대출지연
부산	금곡1	173,398	161	80	19,601	54	12,840	26	6,761	대출지연
부산	금곡2	130,982	178	67	13,125	49	4,021	18	9,104	주소불명. 수용재결
부산	우2	244,166	319	94	26,331	51	13,511	43	12,820	세입자 이주지연
부산	중동2	49,478	71	49	8,709	44	7,578	5	1,131	“
부산	연지1-1	228,140	381	11	62	11	62
경기	중동3	135,400	331	4	233	1	49	3	184	수용재결
경기	단대	259,381	688	13	5,216	5	1,742	8	3,474	수용재결
경기	약대2	375,439	292	62	75,047	54	49,152	8	25,895	수용재결 및 소송
계		283,429,017	21,129	2,411	7,318,712	1,130	206,734	1,281	7,112,287