제도개선 권고문 권고번호 : 제도개선 2010 - 2 - 3 호 (2010. 1. 18.)
제 목	건축행위시 진입로 관련 민원해소를 위한 제도개선
대상기관	국토해양부
관련법령	「건축법」및 「동법시행령․ 시행규칙」
개 요	○ 건축허가나 신고시 ‘대지와 도로와의 관계’를 명확히 하여 분쟁발생 여지를 차단
주 요 의결내용	○ 건축허가시 신청대지(토지)로의 진입로가 건축법상 도로가 아닌 경우, 처리절차에 대한 구체적인 근거규정 마련 ○ 진입로와 관련한 분쟁 또는 민원 예방을 위해 건축신고 대상이라 하더라도 ‘신축’의 경우에는 ‘현장조사서’를 제출하도록 제도 개선 ※ 건축법 시행규칙 제12조, 제26조의 3 별지 제6호, 제23호서식 개정 및 동의서 서식 신설
조치기한	2010. 8. 31. (8개월간)
근 거	부패방지 및 권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률 제47조
※ 제도개선 세부내용은 ‘별지’ 참조

위원장   이 재 오

위  원   박 인 제

위  원   이 영 근

위  원   김 필 규

위  원   박 정 훈

위  원   송 방 용

위  원   이 유 정

위  원   이 재 화

위  원   조 준 형

위  원   함 인 선

위  원   황 현 주

위  원   이 권 상

위  원   이 재 충

위  원   홍 현 선

<별지>

1. 추진배경

□ 건축허가 또는 신고시 대지와 도로와의 관계로 인한 민원빈발

※ 관련 민원사례

구 분	민 원 내 용
허가	<2BA-0907-039479> 사실상의 통행로로 이용되고 있는 도로이며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정․고시된 도로임에도 사유지라 하여 허가권자가 토지소유자의 동의서를 요구하여 민원 발생
	<2CA-0907-008853> 건축허가시 사용동의서를 제출하였으나, 건축관계자(건축주)가 변경되어 변경신고를 하였는데, 허가권자가 도로사용동의서를 다시 제출할 것을 요구하여 민원 발생
	<2CA-0909-027860> 사실상의 통행로로 이용되고 있는 도로이며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정․고시된 도로임에도 사유지라 하여 도시계획시설로 도로를 개설하여 기부채납할 것을 요구하며 사용승인을 해주지 않아 민원 발생
	<2CA-0907-027474> 진입로를 공동으로 사용하는 인근 부지 토지 소유자가 사업시행자로 도시계획시설인 도로를 개설하는 개발행위허가를 받아 도로를 개설하였으나, 사업체 부도로 도시계획시설(도로)의 준공을 받지 못하고 있어, 인접한 부지의 건축물을 도시계획시설(도로) 미준공을 이유로 사용승인을 반려하여 민원 발생
신고	<2BA-0908-021812> 오랫동안 사실상의 통행로로 사용되어 온 통로를 진입로로 하여 건축신고를 득하였으나, 관련법상 도로가 아닌 사유지의 토지소유자가 이의를 제기하며 통행로를 막아 분쟁 발생
	<2CA-0909-056924> 사실상의 통행로로 통행에 지장이 없고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 지구단위계획에 따라 지정․고시된 도로임에도 사유지라 하여 토지소유자의 동의서를 요구하여 민원 발생
	<2BA-0908-004376> 사실상 통행로라 하더라도 사유지인 도로를 소유자의 동의 없이 건축신고를 수리하였으니, 건축신고를 취소하여 달라며 도로부지 소유자가 민원 제기

□ 건축행위시 ‘대지와 도로와의 관계’는 건축허가 여부를 결정하는 중대한 요인이 되고 있으나, 허가권자가 관련법을 달리 적용･운영하는 경우가 있어, 건축허가가 기속행위임에도 재량권의 남용이나 부작위 등의 우려가 있음.

□ 건축허가를 얻어 공사를 완료하더라도 사용승인을 얻지 못하면, 경제적 손실을 초래할 수 있어, 이를 개선하고자 함

2. 관련제도 및 운영현황

□ “도로”라 함은 보행과 자동차의 통행이 가능한 너비 4M이상의 도로로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」그 밖의 관계법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로와 건축허가 또는 신고 시에 허가권자가 위치를 지정하여 공고한 도로(법 제2조 제1항 제11호)

□ 건축허가 대상건축물은 「건축사법」에 따른 건축사 업무신고를 한 자에게 ‘현장조사･검사’를 대행하게 하여 서면으로 제출하도록 규정하고 있으나, 신고대상 건축물은 제외하고 있음.(법 제27조)

※ 건축행정시스템 “세움터” 운영 현황

건축허가신청시에는 건축허가신청서와 건축허가조사 및 검사조서를 작성하도록 설정되어 있으나, 건축신고시에는 건축신고서만 작성하도록 설정되어 있음.

□ 신고대상 건축물은 규정에 따라 별지 제6호서식(건축･대수선･용도변경신고서)과 도면 및 기타서류를 제출함.(시행규칙 제12조)

□ 건축물의 대지는 2M이상 도로에 접하여 보행 또는 차량통행에 지장이 없어야 함.(법 제44조)

□ 허가권자가 도로로 지정･공고하거나, 지정한 도로를 폐지･변경하고자 할 때에는 이해관계인의 동의를 받아야 하고 이때, 도로로 지정하거나 폐지･변경한 때에는 그 내용을 도로관리대장에 적어서 관리하도록 하고 있음. (법 제45조, 시행규칙 제26조의3)

3. 문제점

1) ‘대지와 도로’에 관한 근거규정이 모호하여 민원이 빈발

□ 건축허가시 건축사가 제출하는 “건축허가조사 및 검사조서”에는 허가신청한 대지(토지)에 접한 도로의 현황을 표시하도록 되어 있으나, 진입로가 건축법상 도로인지 여부를 알 수 없고, 건축법상 도로임에도 ‘사유지’라는 이유로 허가권자가 동의서 제출을 요구하여 민원 발생. 이 경우, 위원회가 시정권고 함.

※ 현장조사의 도로현황 표시 내용(별지 제23호서식)

: 도로형태(통과도로, 막다른도로), 도로의 너비, 대지에 접한 도로의 개소, 대지에 접한 도로의 길이, 대지와 도로의 고저차, 보행 또는 차량 통행 가능 여부

□ 토지사용동의서를 제출한 후에도, 소유권 변경 등의 이유를 들어 허가권자가 토지사용동의서를 다시 제출할 것을 요구하며 사용승인을 지연하거나 반려하여 민원 발생.

□ 따라서, 건축법상 도로가 아닌 진입로의 경우 구체적인 처리절차에 대한 근거규정이 없고, 허가신청시 ‘토지사용동의서’를 제출하고 있으나, 임의로 작성된 동의서의 ‘법적 효력’이나 ‘소유권’문제에 대한 분쟁이 있어 잦은 민원을 야기하고 있음.

2) 신고라도 ‘신축’의 경우, 진입로와 관련한 민원이 빈발

□ 건축허가 대상인 건축물은 「건축사법」에 따라 건축 업무를 대행하는 자가 현장조사･검사 업무를 대행할 수 있도록 규정하고 있으나, 건축신고 대상은 제외하도록 규정하고 있음.

□ 신고대상건축물 중 ‘신축’인 경우, 신고 후 건축공사를 했더라도 진입로 토지소유자가 허가권자에게 건축신고 취소를 요구하거나, 진입로를 폐쇄하여 통행을 방해하는 등 분쟁이 있어 이해당사자간 예기치 못한 법적 다툼 우려.

이는, 경미한 건축행위에 대해 신고만으로 허가를 갈음하도록 한 취지와 달리 막대한 경제적 손실을 야기할 수 있음.

4. 개선방안

1) 진입로 사용동의에 대한 근거규정 마련(이행기간: 2010. 8. 31.)

□ 건축허가시 진입로의 사용동의와 관련한 법적 근거를 마련하여 허가권자와 건축주, 이해관계인간의 분쟁 또는 민원을 예방함

① 건축허가시 진입로 토지소유자의 “동의”에 대한 근거규정 마련

⇒「건축법시행규칙」제26조의3 개정(제1항 신설)

② 건축허가시 제출하는 ‘건축허가조사 및 검사조서’의 도로현황을 건축법상 도로인지 여부를 확인할 수 있도록 함

- 도로를 ‘건축법상 도로’와 ‘기타’로 구분하여 표시하고, 이때, ‘기타’ 도로인 경우에는 ‘토지사용동의서’를 제출하도록 표시함.

⇒「건축법 시행규칙」제21조에 따른 별지 제23호서식 변경

③ ‘동의서’ 제출 후에 발생하는 민원 또는 법적분쟁을 예방하기 위하여 동의자가 ‘동의서’ 제출의 법적 효력에 관한 내용을 알 수 있도록 동의서의 표준 서식을 마련함.

※동의서 서식에 표시할 내용

∘허가신청 건축물에 대한 건축개요

∘‘동의서’ 제출의 효력 (도로 사용에 동의한 토지는 허가권자가 건축법상 도로로 지정･공고할 수 있음)

⇒「건축법시행규칙」제26조의3 개정에 따른 ‘토지사용동의서’ 서식 신설

2) 신고대상이라도 ‘신축’은 현장조사서 제출(이행기간: 2010. 8. 31.)

□  신고대상 건축물이라도 ‘신축’에 해당하는 경우에는 ‘현장조사 및 검사조서’를 제출하도록 함. 다만, 불필요한 규제가 되지 않도록 건축사가 설계하지 않아도 되는 건축물은 제외함.

⇒「건축법시행규칙」제12조 개정

○  건축신고서 서식(별지 제6호서식)에 신축에 해당하는 경우에는 ‘현장조사 및 검사조서(별지 제23호서식)’를 제출하여야 함을 명시하여, 건축신고를 하려는 자가 신고서 작성시 알 수 있도록 개선함.

⇒「건축법시행규칙」제12조에 따른 별지 제6호 서식 변경

○  현장조사 및 검사조서(별지 제23호서식)가 건축신고시에도 제출되므로 서식의 제목을 개정안에 맞추어 변경함.

⇒ 별지 제23호 서식 변경(안)

<개정안예시>

「건축법 시행규칙」

현 행	개 정 안
제12조 (건축신고) ① 법 제14조제1항 및 제16조제1항에 따라 건축물의 건축ㆍ대수선 또는 설계변경의 신고를 하려는 자는 별지 제6호서식의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다. 1. 별표 2 중 배치도 및 평면도(층별로 작성된 것만 해당한다). 다만, 다음 각 목의 경우에는 각 목의 구분에 따른 도서를 말한다. 가.～다. (생략) 2. 법 제11조제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 위하여 해당법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당사항이 있는 경우로 한정한다.) 3. 건축할 대지의 범위와 그대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류 4. <신설> ②～ ③ (생략)	제12조 (건축신고) ① ------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------ -------------------------------------------. 1. -------------------------------------------------------- --------------------------------------------------------- --------------------------------------------------------- ------. 가.～다. (현행과 같음) 2. -------------------------------------------------------- --------------------------------------------------------- --------------------------------------------------------- --------------------------------------------------------- -----. 3. -------------------------------------------------------- ---------------------------------------------------. 4. 신축에 해당하는 경우, 별지 제23호 서식에 따른 건축허가조사 및 검사조서(다만, 법 제23조 제1항 3호에 해당하는 경우에는 제외한다.) ②～ ③ (현행과 같음)
제26조의3 (도로대장 등) <신설> 법 제45조제2항 및 제3항에 따른 도로의 폐지ㆍ변경신청서 및 도로대장은 각각 별지 제26호서식 및 별지 제27호서식과 같다.	제26조의3 (도로대장 등) ①법 제45조제1항에 따른 이해관계인의 동의서는 별지 제23의2호서식과 같다. ②-------------------------------------------------------- ---------------------------------------------------------- ------------------------------------------------------.

< 별지 제23호 서식 변경(안) >

[별지 제23호서식] <변 경>								(2면 중 제1면)
건축허가(신고)조사 및 검사조서
건축주
대지위치						지번
조사/검사자			성명	서명 또는 인		면허번호
			사무소명			등록번호
조사/검사일						설계일
「건축법」 제27조 및 동법 시행규칙 제21조에 따라 아래와 같이 건축허가(신고)조사 및 검사조서를 제출합니다. 년 월 일 특별시장·광역시장·시장·군수·구청장 귀하
구분			조사내용			조사결과			필요조치 사항
현장조사	대지현황		대지조성의 필요성			□필요 □불필요
			형질변경의 필요성			□필요 □불필요
			대지의 안전상태			□안전 □불안전
			지상, 지하지장물			□있음 □없음
	도로현황	건축법상도로	□통과 도로 □막다른 도로
			대지에 접한 도로의 개소			개소
			대지에 접한 도로의 너비			m
			대지에 접한 도로의 길이			m
			대지와 도로의 고저차			m
			보행 또는 차량통행 가능여부			□가능 □불가능
		기타	보행 또는 차량통행 가능여부			□가능 □불가능
			이해관계인 동의 여부			□동의 □부동의			동의서 첨부
			※토지사용동의서는 [별지 제23의2호서식]에 따라 작성합니다.
	기존건축물		기존건축물			□있음 □없음
			위반된 부분			□있음 □없음
30304-24821일 95.12.28 제정승인					210mm×297mm (보존용지(2종) 70g/㎡)

< 토지사용동의서 서식 신설(안) >

[별지 제23의2호서식] <신 설>
토지사용동의서
건축개요	대지위치
	지번						지목
	주용도						대지면적
	규 모	지하 층, 지상 층					연면적
위 건축물 대지로의 진출입을 위해 다음의 토지사용에 대한 동의를 신청합니다. 년 월 일 신청인 (서명 또는 인)
사용토지	지번		지목	면적(㎡)		소유자 (주민번호)			연락처
상기 토지에 대한 사용에 동의하고 이를 확인합니다. 년 월 일 동 의 자 (서명 또는 인) ※ 첨부서류: 토지등기부등본 1통 인감증명서 1통 ※ 사용 동의한 토지는 허가권자가 법 제45조에 따라 도로로 지정․공고할 수 있습니다.
					210mm×297mm (보존용지(2종) 70g/㎡)

< 별지 제6호 서식 변경(안) >

○변경 전

[별지 제6호서식] <개정 2008.12.11> (6면 중 제1면)
건축·대수선·용도변경신고서					신고번호(연도-구분-신고일련번호) □□□□-□□□□-□□□□□
건축구분	※ 해당항목에 ∨를 표시하시기 바랍니다.. □신축 □증축 □개축 □재축 □이전 □용도변경 □대수선 □신고사항변경신고
① 건축주	성명		생년월일(법인등록번호)
	주소	(전화번호 : )
② 설계자	성명	서명 또는 인		면허번호
	사무소명			등록번호
	사무소주소	(전화번호 : )
③ 대지조건	대지위치
	지번			관련지번
	지목			용도지역		/
	용도지구	/		용도구역		/

○ 변경 후

[별지 제6호서식] <개정 2008.12.11> (6면 중 제1면)
건축·대수선·용도변경신고서					신고번호(연도-구분-신고일련번호) □□□□-□□□□-□□□□□
건축구분	※ 해당항목에 ∨를 표시하시기 바랍니다. □신축 □증축 □개축 □재축 □이전 □용도변경 □대수선 □신고사항변경신고 ※신축인 경우에는 현장조사 및 검사조서(별지 제23호서식)를 제출함.
① 건축주	성명		생년월일(법인등록번호)
	주소	(전화번호 : )
② 설계자	성명	서명 또는 인		면허번호
	사무소명			등록번호
	사무소주소	(전화번호 : )
③ 대지조건	대지위치
	지번			관련지번
	지목			용도지역		/
	용도지구	/		용도구역		/