2013.1.9.(수) 정오 이후 보도해주십시오(조간용)

보도자료

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	￭ 총 9 쪽 (붙임 3쪽 포함)

아파트공급계약 해제 관련 표준약관 개선 권고

권익위, “매수인측 계약해제사유 구체화” 권고

	<제도개선 주요내용>
▷ 중요사항 무단 설계변경이나 중대한 시공상 하자 등 아파트 매수인이 계약을 해제할 수 있는 구체적 사유를 표준약관에 유형화하여 명시 ▷ 아파트 공급자의 귀책사유로 인한 계약해제시 위약금 적용을 확대 ▷ 계약해제 반환금에 법정이율 보장방안을 표준약관에 명시

아파트를 분양받는 자(매수인)도 아파트 공급 계약을 해제할 수 있는 다양한 사유들을 아파트공급계약 표준약관에 명시토록 관련 제도를 개선하라는 권고안이 나왔다.

또한, 분양받는 자(매수인)가 계약 해제로 인한 손해배상을 쉽게 받을 수 있도록 매수인도 계약위약금을 받을 수 있는 경우를 확대하고, 계약해제로 돌려받는 반환금에는 최소한 법정이율을 보장하는 방안도 마련되었다.

국민권익위원회(위원장 이성보)는 현재 아파트 공급자에 비해 불충분하게 규정되어 있는 매수인 계약해제조항 때문에 생기는 민원을 근원적으로 줄이기 위해 아파트공급계약 표준약관을 개선하도록 공정거래위원회에 권고했다.

ㅇ 일반적으로 아파트 분양계약은 사업자(사업자단체)가 만들고 공정위의 심사를 거친 표준약관을 토대로 아파트 공급자가 미리 마련한 계약내용에 따라 일률적으로 체결된다.

그런데, 현재의 표준약관 해제조항에는 민법등이 인정하는 매수인의 권리가 충분히 반영되어 있지 않다.

※ 최근 3년(’10～’12년)간 아파트 분양계약 해제 관련 민원 2,003건(국민신문고) :

분양계약서상 해제사유 불명시를 이유로 계약해제를 거부하거나 무단설계변경, 부실시공 등 시공상 하자, 허위 과장 분양광고로 인한 계약해제 관련 고충 사례(붙임 1 참조)

국민권익위가 국민신문고(www.epeople.go.kr)에 접수된 민원사례와 실태조사를 통해 분석한 문제점은 다음과 같다.

① 매수인의 계약해제사유가 아파트 공급자에 비해 불충분하게 규정

ㅇ 현재의 표준약관에는 계약 해제가 가능한 매수인의 귀책사유는 상세하고 포괄적으로 나와있으나, 아파트 공급자의 귀책사유는 입주지연 1개로만 규정되어 있다.

※ 아파트공급 표준약관에 규정되어 있는 계약해제사유(표준약관 제2조)

매도인 해제사유	매수인 해제사유
▪ 중도금․잔금 납부지연 ▪ 분양자 보증 대출금 이자미납 ▪ 입주자 저축 타인명의 가입등 ▪ 기타 주택공급규칙에 위배	▪ 매도인의 귀책사유로 3개월 이상 입주지연

ㅇ 특히, 매수인의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 수 있는 중요사항에 대한 무단 설계변경, 하자보수가 곤란한 심각한 부실시공, 이중분양으로 소유권이전이 불가능한 경우 등은 민법상 해제권이 인정되는데도 불구하고 표준약관에서는 계약해제사유로 명시되지 않은 상태이다.

이러한 이유로 매수인이 정당하게 계약해제를 요구하더라도 아파트 공급자가 약관조항만을 근거로 이를 거부하거나 지연시킬 경우에 매수인은 민사소송 등 복잡하고 비용과 시간이 과다하게 소요되는 분쟁해결 절차를 거쳐야 하는 문제가 발생한다.

※ 판례에서도 관련 법령이 정한 절차에 따라 아파트 설계변경이 이루어졌다고 하더라도 설계변경으로 인한 수분양자의 불이익 등을 고려하여 설계변경에 동의하지 않은 일반수분양자의 계약해제 인정(2010가합8426)

*  건축물의 분양에 관한 법률 제7조, 같은 법 시행령 제10조에서는 전용면적 감소등 분양받은 자 전원의 사전 동의가 필요한 중요한 설계변경사항에 대해 규정하고 있음

② 매수인이 위약금을 받을 수 있는 경우가 제한적으로 규정

ㅇ 위약금 약정이 있는 경우 손해액에 대한 별도의 입증없이 미리 정해진 금액을 손해배상으로 받을 수 있으나, 현재 표준약관에서는 매수인이 위약금(공급대금 총액의 10%)을 받을 수 있는 경우가 아파트 공급자 귀책사유로 인한 입주지연 1개만 규정되어 있다.

따라서, 무단 설계변경 등 다른 사유로 계약이 해제되는 경우에는 소송 등을 통하지 않고서는 위약금을 받기 어렵다.

※ 대전 지역 ○○공사는 아파트 공급계약(’07년) 관련 문화재 보존결정으로 인한 수분양자들(70세대)의 계약해제 및 위약금 지급을 거부하다가 대법원 패소확정판결(’11.8월) 이후에야 위약금 지급(’12년 권익위 실태조사)

③ 아파트 공급자가 일방적으로 반환금 이자를 정하는 불합리함

ㅇ 또한, 계약해제로 이미 납부한 분양대금을 반환받을 때 민법과 대법원 판례에 따르면 납부한 날부터 법정이자를 계산하도록  되어 있지만, 아파트공급 표준약관에서는 반환금 이자가 공란(빈칸)으로 되어 있어 실제 분양계약에서는 법정이자조차 보장되지 않는 사례가 발생한다.

권익위 실태조사 결과, 법정이율(민법 연 5%, 상법 연 6%) 보다 낮게 계산되거나 아예 이자를 가산하는 조항 자체가 없는 등 매수인에 게 일방적으로 불리한 경우도 있었다.

※ 서울 ○○구 도시형 생활주택 민간 분양계약서에는 연 3%, 부산 지역 ○○공사는 반환금 이자를 공급계약서에서 연 3.72%, 인천 지역 ○○공사는 일반시중은행 1년 만기 평균 정기예금 이자율을 감안하여 공사가 정한 이자를 가산하도록 규정

심지어, 강원 지역 ○○공사는 계약해제 반환금에 대한 이자가산 조항을 아파트 공급계약서에서 미규정(’12년 권익위 실태조사)

국민권익위원회는 이러한 아파트공급계약 해제와 관련한 국민의 고충을 개선하기 위해 다음과 같이 관련 제도를 개선하도록 권고하였다.

ㅇ 먼저, 아파트 공급자 잘못으로 인한 매수인 계약해제사유를 ‘입주지연’ 외에 중요사항에 대한 무단설계변경, 심각한 부실시공 등 법적분쟁이 잦고 매수인들의 이해나 관심이 집중되는 중요한 계약해제사유에 대해서는 아파트공급 표준약관에 이를 구체적으로 명시하도록 하여 일반인들이 보다 쉽게 알 수 있도록 하였다.

<참고> 아파트 공급자의 이행불능으로 인한 계약해제 사유(예시)

▪ 분양주택의 외형․재질․구조 및 실내장식 등 분양광고 등을 통하여 계약의 중요한 내용이 된 사항이 하자가 중대하고 보수가 곤란하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우

▪ 설계변경에 분양받은 자 전원의 동의가 필요한 중요한 사항에 대한 무단 설계변경이 이루어진 경우

▪ 분양주택의 위치나 주변환경 등 계약의 중요한 내용이 된 사항에 대하여 계약내용과 실제 시공건축물과의 차이가 중대하여 계약목적을 달성할 수 없는 경우

▪ 이중분양 등으로 분양계약에 따른 소유권이전등기의무가 불가능한 경우

▪ 그 밖에 계약의 중요한 사항으로서 매도인의 귀책사유로 계약 내용대로 이행이 불가능한 경우

ㅇ 또한, 아파트 공급자의 책임으로 계약이 해제되는 사유를 표준약관에 구체화하고, 이로 인한 계약해제로 인한 손해 위약금은 특별한 입증없이 보다 쉽게 받을 수 있도록 위약금 적용대상을 확대하도록 권고하였다.

ㅇ 아울러, 계약해제 반환금에 대해서는 법정이율(민법 5%, 상법 6%)을 최소한 보장해주는 내용도 표준약관에 반영토록 권고했다.

권익위 관계자는 “이번 제도개선은 민법상 당연히 인정되는 계약해제사유가 그동안 표준약관상 해제사유로 되어 있지 않아 나타날 수 있는 분쟁을 줄이고, 위약금이나 법정이자 가산 등에 대한 소비자의 권리가 정당하게 보호받을 수 있도록 하기 위한 취지이다”고 밝혔다.

<붙임> 1. 아파트공급계약 해제 관련 고충사례(국민신문고)

2. 아파트공급계약 표준약관(해제조항)

붙임 1		아파트공급계약 해제 관련 고충 사례

□ 계약해제 거부로 인한 국민 고충 사례

▪ 경기도 OO신도시 새아파트의 천장이 누수로 무너지는 중대한 시공상 하자에 대해 △△건설은 이를 은폐하려고만 하고 해당 공사팀장도 계약해제의 중대한 사유가 된다고 하면서도 정작 계약해제는 거부(’12.9월)

□ 무단설계변경, 시공상 하자 등 계약해제사유 관련 국민 고충 사례

▪ 경기도 OO시 지역 아파트 입주예정을 앞두고 아파트를 점검한 결과 초기 도면과 현저히 다른 무단 설계변경으로 미관상․안정상 문제로 계약해제 요구(’11.11월)

▪ 경기도 △△시 아파트 시공시 무단설계변경으로 배전반, 세대단자함이 신발장내부에서 주방 정면 또는 안방 베란다로 임의 변경되어 미관상 안정상 문제가 있음에도 재시공에 불응하고 있어 계약해제 요구(’12.2월)

▪ 서울 △△구 도시형생활주택 분양계약 후 외부계단 설치에 관한 구체적 설명도 없이 설계변경 동의서를 요구하였고, 사전점검결과 조망․일조권이 전혀 보장되지 않음에도 보상은 커녕 시간끌기로 일관하여 계약해제와 손해배상 요구(’12.10월)

① 무단 설계변경과 관련한 민원 내용

② 부실시공 등 시공상 하자에 관한 민원 내용

▪ 경기도 OO아파트 분양계약자로서 공사기간동안 아무런 고지도 받지 못한 상태에서 사전입주 확인결과 20%만 계약 내용대로 시공되고, 나머지 80%는 현관통로 방향부터 모든 시공이 거꾸로 되어 있는 등 기망으로 인한 계약취소 또는 해제 요구(’12.10월)

▪ 인천 OO아파트 분양당시 팜플렛 및 계약서상 도면과 실제 시공된 현관입구의 각도, 폭이 완전히 다르고, 소화전 위치와 맞물려 위험해 계약해제를 하고 싶으나, 분양자측에서는 하자도 아니라며 방치(’12.8월)

③ 분양광고 등과 관련한 민원 내용

▪ 경기 지역 ○○ 주상복합아파트의 용적률을 부풀리고자 애초부터 허가가 날 수 없었음에도 설계도에 학교부지를 표시하여 분양을 유도하다가 나중에 설계도에서 학교부지를 지워버리는 등 사기분양으로 인한 피해가 막심하므로 계약해제 요구(’12.9월)

▪ 경기도 △△시 아파트의 경우, 기존 아파트 대비 에너지를 27.7% (일반 그린홈 15%)절감한다고 대대적으로 광고하여 분양계약을 체결하였으나, 실제로는 평균 8%에 불과하고 열병합 발전 방식과 관련한 중요한 사항을 알리지 않았다는 등의 이유로 계약해제 요구(’12.7월)

▪ 인천 지역 OO 아파트 분양 당시 예정된 주요기반시설 등 개발사항이 줄줄이 취소되어 일반 시민이 당장 살 수 있는 상황이 도저히 되지 않으므로 분양계약 해제를 강력히 요청(’12.2월)

붙임 2		아파트공급계약 표준약관(해제조항 관련)

□ 아파트공급계약 표준약관상 해제사유

제2조(계약의 해제) ① “갑”(매도인)은 “을”(매수인)이 다음 각 호에 해당하는 행위를 하였을 때에는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 이 계약을 해제할 수 있다.

1. 제1조에서 정한 중도금을 계속하여 3회 이상 납부하지 아니하여 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회이상 최고하여도 납부하지 아니한 때(단, 주택공급에관한규칙에서 이와 달리 정하는 경우에는 이 규칙에 따라 따로 정할 수 있다)

2. 잔금을 약정일로부터 3월 이내에 납부하지 아니하였을 때

3. “갑”의 보증에 의하여 융자가 알선되고 “을”이 이자등을 납부하지 아니하여 금융기관에서 “갑”에게 대신이행을 청구하는 경우에 “갑”이 14일이상의 유예기간을 정하여 2회이상 최고하여도 “을”이 금융기관에 그 이자등을 납부하지 않을 때, 단, 최고시「당해 유예기간이 지나도록 금융기관에 그 이자등을 납부하지 아니하면 이 계약을 해제하며, 계약해제시에는 이미 납부한 계약금과 중도금에서 대출원리금, 위약금을 공제한 후 나머지 금액을 반환한다」는 취지의 내용을 밝혀야 한다.

4. “을”이 청약저축등 입주자저축을 타인명의로 가입하였거나, 가입한 자의 청약  저축 등 입주자저축을 사실상 양도받아 계약을 체결한 때

5. 기타 주택공급에관한규칙에 위배되는 행위를 하였을 때

② “을”은 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 본계약을 해제할 수 있다. 다만, 중도금을 1회라도 납부한 후에는 “갑”이 인정하는 경우에 한한다.

③ “을”은 “갑”의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월이내에 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다.

④ (생략)

□ 매수인 계약해제시 위약금 및 반환금에 대한 이자 규정

제3조(위약금) ① 제2조제1항 제1호 내지 제3호 및 제2조제2항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 공급대금 총액의 10%는 위약금으로 “갑”에게 귀속된다.

② 제2조제3항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 “갑”은 “을”에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다.

③ 제1항과 제2항의 경우 “갑”은 “을”이 이미 납부한 대금(단, 제1항의 경우에는 위약금을 공제한다)에 대하여는 각각 그 받은날로부터 반환일 까지 연리(  )%에 해당하는 이자를 가산하여 “을”에게 환급한다.