국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

민원표시 2BA-1507-○○○○○○, 임대사업자 등록 말소 거부 이의

신 청 인 이○

피신청인 경기도 ○○시장

주 문 피신청인에게 2015. 5. 28. 수리된 신청인의 임대사업자등록을 말소하여 줄 것을 의견표명한다.

신청취지 주문과 같다.

이 유 별지와 같다.

의 결 일 2015. 11. 16.

(별 지)

이 유

1. 신청 원인

신청인이 30년 전부터 소유해 온 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 1○2-28 토지(이하 ‘이 민원 토지’라 한다)는 건물이 없어 매각하려 해도 매수자가 없었다. 신청인은 이 민원 토지를 매각하기 위하여 2014년 다세대주택(이하 ‘이 민원 주택’이라 한다)을 신축하였지만 여전히 매수자가 없어 매수자가 나타날 때까지만 임시로 임대사업을 하고자 임대사업자 등록(이하 ‘사업자 등록’이라 한다)을 신청하였는데, 신청 직후 임대주택으로 등록된 주택은 사업자가 임의로 매각할 수 없다는 사실을 알게되어 십여일 만에 사업자등록 취소를 신청하였지만 피신청인은 사업자로 등록되면 5년 내 취소가 불가하다며 신청인의 사업자등록 취소(말소)를 불허하였다. 그러나 이 민원 주택은 신청인이 매각 목적으로 신축한 고유재산으로 60세가 넘은 신청인이 제도를 충분히 이해하지 못한 것으로, 10여일 만에 사업자 등록 취소 신청서를 제출하였음에도 사업자 등록 취소를 불허하는 것은 개인의 재산권을 과도하게 침해하여 부당하고, 현행 임대주택법 개정되어 임대사업자도 사업자등록일로부터 1개월이 경과되기 전에는 사업자 등록 말소를 신청할 수 있도록 된 바, 신청인이 사업자등록을 하게 된 사정, 사업자등록 말소 시청 시점, 법령 개정 사항 등을 고려하여 신청인이 이 민원 주택을 매각할 수 있도록 신청인의 주택임대사업자등록을 취소(말소)해 달라.

2. 피신청인 등의 주장

가. 피신청인

임대사업자 등록제도의 목적은 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활 안정을 위한 것으로「임대주택법」제6조 및 제16조 등에 따라 주택임대사업자로 등록한 경우는 임대의무기간(임대개시일로부터 5년) 동안 해당 주택을 임대하도록 되어 있고, 사업자의 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속 할 수 없는 경우가 아니면 사업자 등록 취소는 불가하다. 다만, 임대개시되지 않은 주택은 임대대상에서 제외 가능하고, 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 주택을 매각하거나, 임대 의무기간의 2분의 1이 경과된 경우는 임차인에게 분양전환이 가능하다.

나. 관계기관(국토교통부)

「임대주택법」제6조에 따라 주택임대사업자로 등록한 경우 같은 법 제16조에서 정하는 임대의무기간에는 등록된 임대주택을 임대하여야 하며, 임대주택법상 주택임대사업자 등록의 자진철회(취소)에 관한 사항을 규정하고 있지 않아 임대사업자의 개인적인 사유(자진철회)로 등록을 취소할 수 없다. 현행 임대주택법은 ‘규제’중심의 현행「임대주택법」이 ‘지원’중심의「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부 개정되어(2015. 12. 29. 시행), 개정법령이 시행되면 임대사업자가 임대사업등록일로부터 1개월이 경과하기 전 또는 임대의무기간이 경과한 후 등록말소를 신청하면 임대사업자 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다.

3. 사실관계

가. 신청인은 1984. 1. 6. 소유권을 취득한 이 민원 토지(당시 지목 田) 지상에 2012. 12. 4. 건축허가를 받아 지상 5층의 총 24세대(2층 ？ 5층 각 6세대) 규모의 도시형 생활주택(이하 ‘이 민원 주택’이라 한다)을 신축하여 2013. 4. 24. 소유권을 취득하였다.

나. 신청인은 2015. 5. 26. 피신청인에게 임대사업자 등록을 신청하여 2015. 5. 28. 임대사업자 등록증을 교부받고, 2015. 6. 10. 임대사업자 등록 신청 취하서를 제출하였다. 피신청인은 2015. 6. 23. 신청인에게 임대사업자 등록 취소가 불가함을 회신하였다.

다. 신청인은 총24세대 중 18세대를 임대주택으로 등록하였는데, 16세대는 사업자 등록신청 전에 임대하였고, 2세대는 사업자 등록 신청 이후에 임대하였다.

라. 국토교통부장관과 ○○시 ○○구청장의 사실조회 회신에 따르면, 신청인은 2013. 5. 14. 주택도시기금법령 등에 근거하여 도시형생활주택(단지형 다세대) 분양자금(용도 : 분양건설자금 용도의 융자지원)용도로 924,000,000원을 융자받았고(만기 2016. 5. 16., 대출 잔액은 84,000,000원),「지방세특례제한법」제31조 제3항에 따라 임대 등록된 20○호외 12세대에 대한 2015년도 재산세 50%를 감면받고 지역자원시설세를 면제받았고, 20○호와 30○호, 40○호에 대한 재산세 25% 등을 감면받았다(감면 또는 면제 총액 1,337,660원).

마. 국토교통부가 발간한「주택업무편람(2015)」제235쪽의 민간임대시장 활성화 방안 8행에는 “(공급)제도 도입 이후 사업자 및 임대주택 재고가 지속 증가하여 ‘14년 말 기준 약 35.8만호 공급중(전년대비 10%증가)”라고 되어 있다.

바. 임대사업 대상 주택으로 등록된 임대주택의 차임이나 보증금(이하 ‘차임 등’이라 한다)의 증액은「임대주택법」제20조 제2항,「주택임대차보호법」제7조 등에 따라 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

4. 판 단

가. 관계 법령

1)「임대주택법」제3조(다른 법률과의 관계) 제1항은 “임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법으로 정하지 아니한 사항에는「주택법」과「주택임대차보호법」을 적용한다.(이하 생략)”라고 규정되어 있다. 같은 법 제6조(임대사업자의 등록) 제1항은 “대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있다.”라고, 같은 조 제2항은 “제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장·군수· 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.”라고 규정되어 있다. 같은 법 제15조(임대사업자의 등록 말소) 제1항은 “시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록을 말소할 수 있다. 1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우, 2. 제6조 제3항의 등록 기준을 갖추지 못한 경우, 3. 제16조의 매각 제한을 위반한 경우, 3의2. 제16조 제5항의 용도제한을 위반한 경우, 4. 제20조의 임대 조건을 위반한 경우, 4의2. 제21조 제8항에 따라 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우, 4의3. 제26조의2에 따른 임차인 현황을 신고하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자, 5. 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우”라고, 같은 조 제2항은 “시장·군수·구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하면 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고하여야 한다.”라고, 같은 조 제3항은 “제1항에 따라 임대사업자의 등록이 말소된 경우라도 말소 이전에 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지는 그 임대사업자와 임차인에게 이 법을 적용한다.”라고 각 규정되어 있다. 같은 법 제16조(임대주택의 매각제한 등) 제1항은 “임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다. 1. ？ 4. (생략).”라고 규정되어 있다. 같은 법 제20조(임대주택의 임대조건 등) 제2항은 “임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우(갱신 및 신규계약을 포함한다)에는「주택임대차보호법」 제7조로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다.”라고 규정되어 있다. 같은 법 44조(과태료) 제1항은 “제16조(임대주택의 매각 제한 등)를 위반하여 민간건설임대주택 또는 매입임대주택을 매각한 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다.”라고 규정되어 있다.「주택임대차보호법」제7조(차임 등의 증감청구권)는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”라고 규정되어 있다.

2)「임대주택법 시행령」제13조(임대주택의 임대의무기간 등) 제1항은 “법 제16조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 1. (생략), 2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년”이라고 규정되어 있으며, 같은 조 제2항은 “법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다. 1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우, 2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우, 가. ？ 다.(생략), 3. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다., 4. (생략)”이라고 규정되어 있으며, 같은 조 제3항은 “임대사업자가 제2항 제2호 나목 및 다목에 따라 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 시장ㆍ군수 또는 구청장의 승인 또는 허가를 받으려는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 제출하여야 한다. 1. 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서, 2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 현금흐름표, 3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 임대주택 중 임대되지 아니한 주택의 비율이 100분의 20 이상이고, 같은 기간 동안 특정한 임대주택이 계속하여 임대되지 아니하였다는 사실을 입증할 수 있는 서류, 4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 임대주택의 철거가 예정되어 임대사업을 계속하기 곤란한 사실을 입증할 수 있는 서류”라고 규정되어 있다. 같은 시행령 제38조는 “법 제44조(과태료)에 따른 과태료의 부과기준은 별표 2와 같다.”라고 규정되어 있고, 같은 조 별표 2에는 “법 제16조를 위반하여 민간건설임대주택 또는 매입임대주택을 매각한 경우 과태료 부과 기준은 1차 위반시 500만 원, 2차 위반시 1,000만 원, 3차 위반시 2,000만 원”이라고 규정되어 있다.「주택임대차보호법 시행령」제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) 제1항은 “법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임 등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.”라고, 같은 조 제2항은 “제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”라고 규정되어 있다.

3)「민간임대주택에 관한 특별법」(2015. 8. 28. 법률 제13498호로 개정되어 2015. 12. 29. 시행 예정인 법률) 제6조 제1항은 “시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. 1. 〜 2. (생략), 3. 제5조 제1항에 따라 등록한 날부터 1개월이 경과하기 전 또는 제43조의 임대의무기간이 경과한 후 등록 말소를 신청하는 경우(이하 생략)”라고 규정하고 있다. 같은 법 부칙 제2조 제2항은 “민간매입임대주택에 관한 이 법의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 민간매입임대주택으로 등록되어 공급되는 경우부터 적용한다.”라고, 부칙 제3조 제2항은 “종전의「임대주택법」에 따라 등록한 임대주택은 종전의 「임대주택법」을 적용한다.”라고 규정되어 있다.

나. 판단 내용

피신청인과 관계기관은 임대주택법령상 임대사업자 착오에 의한 사업자 등록 취소(말소) 규정이 없어 신청인의 임대사업자 등록 취소(말소)가 불가하다고 주장하나, ① 현행 임대주택법에는 임대사업자의 신청에 의한 사업자 등록의 취소(말소)를 금지하는 명시적 규정이 없어 당사자 신청에 의한 등록 취소(말소)가 무조건 금지된다고 단정하기는 어렵다고 보이고, 이해관계인의 권리 관계에 특별한 영향을 미치지 않는 경우까지 등록 취소 신청에 대한 규정이 없다하여 당사자의 의사표시의 취소나 철회가 원천적으로 불가능하다고 볼 것도 아니라고 사료되는 점 ② 2015. 12. 29.부터는 임대사업자도 사업자등록일로부터 1개월이 경과하기 전에는 등록 말소를 신청할 수 있도록「임대주택법」이「민간임대주택에 관한 특별법」으로 개정된 것은 현행「임대주택법」의 미비점을 보완하기 위한 것으로 이해되는 점, ③ 이 민원 주택이 신청인의 사유재산으로, 신청인이 주택도시기금법령에 따라 기금을 융자받았으나 해당 기금이 주택 분양 용도로 융자된 점으로 볼 때, 임대사업 취소를 금지하는 사유로 보기는 어렵다고 보이는 점, ④「임대주택법」제15조 제3항에 임대사업자의 등록이 말소된 경우라도 사업자등록 말소 이전에 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지는 그 임대사업자와 임차인에게「임대주택법」이 적용된다고 규정되어 있고,「임대주택법」제3조 제1항과 「주택임대차보호법」등에 따르더라도 이 민원 주택 임차인은 임대계약 만료시까지 계속 거주할 수 있어 이 민원 주택 임차인들의 임차권 침해에 대한 우려는 특별히 없다고 보이는 점, ⑤ 신청인의 사업자 등록이 말소될 경우 융자받은 주택도시기금의 상환, 조세 감면액 추징 등은 관련 법령이 정한 바에 따라 조치가 가능하다고 사료되는 점, ⑥ 신청인이 피신청인에게 임대사업자 등록 취소신청서를 제출한 시점이 임대사업자 등록일로부터 13일 후로 확인되는 점, 임대사업자도 사업자 등록일로부터 1개월 이내에 사업자등록 임대사업2015. 12. 29. 시행되는「민간임대주택에 관한 특별법」의 민간매입임대주택에 관한 개정 규정은 신청인에게 적용되지 않아 신청인은 법령 개정의 혜택을 받기 어려운 점, 매각 제한 기간에 임대주택을 매각하면 과태료가 부과되는 대신 임대사업자 등록이 취소되는 점 등을 종합하여 고려할 때, 신청인의 임대사업자 등록을 말소하여 주는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결 론

그러므로, 주택임대사업자 등록을 말소해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있으므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.