국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

민원표시 : 2AA-1705-136793, 임대주택 수선비 운영 이의

신 청 인 : 고○○(인천 서○ ○○○○로 ○○, ○○○동 ○○○호 ○○ LH ○단지)

피신청인 : 한국토지주택공사

주 문 : 피신청인에게 인천 서○ ○○○○로 ○○, LH○○○단지 아파트 내 출입구(2개소)에 교통시설물(과속방지턱, 속도제한 표지판 등)을 설치할 경우, 그 설치비용을 부담하고, 공용시설에 대한 유지․관리 비용을 임차인이 부담하도록 한 내부지침(임대주택 수선비 부담 및 원상복구 기준)은 관련 규정에 부합하도록 정비할 것을 시정권고한다.

신청취지 : 주문과 같다.

이 유 : 별지와 같다.

의 결 일 : 2017. 8. 7.

(별지)

이 유

1. 신청 원인

신청인은 인천 서○ ○○○○로 ○○, LH○○○단지 아파트(이하 ‘이 민원 단지’라 한다) ○○○-○○○호 입주자로, 피신청인이 이 민원 단지 주출입구(2개소, 남측 및 북측)에 교통시설물(과속방지턱, 속도제한 표지판 등)을 설치하면서 그 설치비용을 임차인이 부담하게 하고, 이 민원 단지 내 공용시설에 대하여, 피신청인이 정한 <임대주택 수선비 부담 및 원상복구 기준>(이하 ‘이 민원 기준’이라 한다)을 근거로 유지․관리비용을 임차인에게 부담하게 한 것은 부당하니, 공용부분의 시설물에 대한 유지관리 비용은 피신청인이 부담하도록 해 달라.

2. 피신청인의 주장

가. 추가시설물(과속방지턱 및 속도제한표지판) 설치 관련

추가시설물 설치비 부담 사안은 이 민원 단지의 출입차량으로 인한 안전관련 민원이 관할 구청에 접수되어 해당 단지 임차인 대표회의의 의결에 따른 사항이나, 이 민원 조사과정에서 해당 시설물 설치는 일단 보류토록 하였고, 이 민원 단지 주변 신호등이 아직 가동되지 않고 있으므로 정상 가동시까지 임시적으로 단지 출입구에 가설 방호벽을 설치하여 차량 속도를 제어하고, 출퇴근시 출입구에서 교통안전 지도를 하도록 할 예정이다.

나. 조경 등 공용시설물 수선유지비 부담 관련

임대주택 단지의 일상적 유지관리 부분에 대하여 이 민원 기준을 따르고 있고, 공용부분 시설물에 대한 임차인의 관리책임 등의 필요성을 감안하여 이 민원 기준에 각 공용부위의 시설물별 파손, 훼손, 기타 소모품 등에 대한 비용은 임차인의 부담으로 하도록 규정하고 있고, 조경의 경우 교목(속성수)를 제외한 사항은 임차인의 부담으로 규정하고 있다.

3. 사실 관계

가. 이 민원 단지는 피신청인이 건설․공급한 국민임대주택으로, 건축개요 및 주요 현황은 다음과 같다.

나. 이 민원 단지는 진출입 구간에 별도의 과속방지턱 등이 설치되어있지 않은 채로 준공되었고, 이로 인해 진출입로를 통과하는 차량이 빠른 속도로 주행하여, 인근 단지의 주민들로부터 보행자 및 어린이 보행 안전사고 예방 조치를 요구하는 민원이 제기되었고, 그 처리 경위는 다음과 같다.

다. 위 제기된 민원과 관련하여, 피신청인은 2017. 4. 4. 이 민원 단지 관리소 및 관할 사업단을 방문하여 협의를 하였고, 피신청인은 2017. 4. 11. 각 출입구(2개소)에 PE 방호벽을 설치하였고 북측 출입구는 바닥침하 하자보수시 과속방지턱을 시공하였다.

라. 이 민원 단지의 임차인대표회의(5명)는 2017. 4. 24. 임차인대표회의(5명 전원 참석)를 개최하여 정문 진출입로 과속방지턱 설치 및 기타 안전조치를 위해, 기성재 과속방지턱 직접 구매, 진출입로에 설치(관리소 직원), 속도제한 표지판 4개소 설치 등을 의결하였다.

마. 신청인은 위 임차인대표회의의 결정 내용에 대하여 임대주택내 공용시설물에 대한 관리주체는 피신청인이므로, 단지내에 추가로 설치되는 시설물에 대해서 임차인 대표회의 의결이 있었다고 하더라도, 이를 임차인 부담으로 해서는 안 된다고 주장하며, 서민에게 공급되는 임대주택인 점을 감안하여 임차인의 부담이 최소화 될 수 있도록 조치해 달라고 요구하였다.(2017. 6. 20)

바. 또한, 신청인은 2017. 5. 2. 피신청인에게 단지내 수목의 시비, 전정 및 과속방지턱, 속도제한 표지판에 대해 주민들의 의견을 무시하고 피신청인, 관리소, 임차인 대표회의에서 관리비로 집행하려 한다는 민원을 제기하였고, 피신청인은 2017. 5. 11.“단지내 수목의 시비 와 관수 및 교목(속성수 제외)의 전지 등은 임차인 부담이며, 과속방지턱 및 속도제한 표지판의 경우 수혜자 부담원칙에 따라 설치를 진행한 사항임”이라고 신청인에게 회신하였다.

사. 국토교통부는 2016년 주거비 경감방안의 일환으로 임대주택 내 유지관리 비용의 부담주체를 두고 분쟁을 최소화 하고자 피신청인에게 임대인․임차인 간 수선비 부담 가이드라인 마련하도록 지시 하였고, 이에 피신청인은 기존 내부 업무지침으로 운영해오던 내용을 근거로 이 민원 기준을 마련한 후 2016. 7. 15. 시행하였는데, 이 민원 기준 제 4조 등에 따르면 “수선비는 수선부위와 책임소재에 따라 임대인, 임차인(개인 또는 공동), 관리주체(주택관리업자)가 부담하고, 수선비 부담의 세부기준은 별표 1의 ‘수선비 비용부담 구분’ 및 별표 2의‘주요 항목에 대한 사례별 부담주체 구분’에 따르며, 이 기준에 명시되지 않은 시설물이나 책임범위가 분명하지 않은 사항에 대해서는 사회 통념과 수혜자 부담 원칙에 따른다.”라고 규정하고 있고, 이 민원 관련 과속방지턱 등 추가시설물에 대한 세부 기준은 없으나, 기타 급수, 배수, 소화설비 등 공용부위 시설에 대하여 파손, 훼손, 소모품 등에 대하여 임차인의 부담을 규정하고 있고, 조경 수목관련 세부기준은 이 민원 기준 [별표1]에 따르며, 다음과 같이 규정되어 있다.

아. 한편, 임차인대표회의는 2017. 3. 24. 임차인대표회의(참석 4명)를 개최하여 단지내 수목에 대한 관목류 전정, 시비, 고사목제거, 방제작업 등을 위하여 조경관리업체를 선정하여 위탁하기로 의결하였다.

자. 우리 위원회가 2017. 6. 20. 실지방문조사 한 결과, 이 민원 단지 출입구(2개소) 주변 신호등은 아직 정상가동 되지 않고 있었으며, 각 출입구 중앙부에는 가설 방호벽을 임시로 설치해 놓은 상태(아래사진 참조)였고, 2개의 출입구 중 1개소만 바닥 침하에 따른 하자보수를 통하여 과속방지턱이 설치되어 있었다.

4. 판단

가. 관계법령 등

1)「공공주택특별법」제49조 제1항은 “공공임대주택의 임대료 등 임대조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.”라고 하고, 같은법 시행령 제44조 제2항은 “ 국토교통부장관은 제1항에 따른 표준 임대료를 산정할 때에는 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다. 이 경우 공공건설임대주택의 건설원가는 국토교통부령으로 정하는 산정기준에 따라 산출한 가격으로 한다. 1. 공공임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가 2. 재정 및 주택도시기금 지원비율 3. 해당 공공임대주택 주변지역의 임대료 수준 4. 임대보증금의 보증수수료(임차인 부담분만 해당한다) 5. 감가상각비, 수선유지비 및 화재보험료 6. 주택도시기금의 융자금에 대한 지급이자, 대손충당금 및 각종 공과금”라고 규정하고 있다.

2) 「공공주택특별법」제49조의2 제1항은“공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차 계약서를 사용하여야 한다.”라고 하고 있으며, 같은법 시행규칙 제32조 제1항은 “법 제49조의2 제1항에서 “국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서”란 다음 각 호의 구분에 따른 표준임대차계약서를 말한다. 1. 공공건설임대주택: 별지 제5호서식의 표준임대차계약서, 이하생략”라고 하고, 같은법 시행규칙 별표 별지 제5호서식에 따른 표준임대차계약서 제9조 제1항은 “위 주택의 보수와 수선은 “갑”의 부담으로 하되, 위 주택의 전용부분과 그 내부시설물을 “을”이 파손하거나 멸실한 부분 또는 소모성 자재(「주택법 시행규칙」별표 5의 장기수선계획의 수립기준상 수선주기가 6년 이내인 자재를 말한다)의 보수주기에서의 보수 또는 수선은 "을"의 부담으로 한다.”라고 규정하고 있다.

나. 판단내용

1) 과속방지턱 등 추가시설물 설치 관련

공공임대주택의 관리주체는 피신청인이므로 과속방지턱 등 단지내 추가시설물인 교통시설물은 은 피신청인 부담으로 설치하여야 한다는 신청인의 주장에 대하여 살펴보면 ①「공공주택특별법 시행규칙」 별지 5호 서식 <표준임대차계약서> 중 계약조건에 따르면, 공공임대주택관리의 범위에 대하여 공동부분과 그 부대시설 및 복리시설은 피신청인 또는 피신청인이 지정한 주택관리업자가 관리하고, 주택과 그 내부시설은 임차인이 관리하는 것으로 규정하고 있고, 임차인은 임차인이 파손하거나 멸실한 부분 또는 소모성 자재의 보수주기에서의 보수 또는 수선에 대하여 부담하고, 그 이외의 보수, 수선은 피신청인이 부담하도록 하고 있는 점, ②「공공주택특별법 시행령」제44조 제2항에 따르면 표준 임대료를 산정할 때에는 해당 공공주택에 대한 수선유지비 등을 고려하여 산정하도록 하고 있어, 임차인은 임대주택 수선유지를 위한 비용을 이미 부담하고 있는점, ③ 과속방지턱이나 속도제한 표시판 등 교통시설물은 단지내 공용부위에 설치되는 시설물로 차량 및 보행자 통행 안전상 필요하다고 인정되는 경우 이 민원 단지를 건설․공급하는 피신청인이 부담․설치하여야 할 것으로 보이는 점 등을 종합하여 볼 때, 이 민원 단지 출입구(북측, 남측)에 교통시설물 추가설치가 필요하다고 판단되는 경우 피신청인의 비용으로 설치하는 것이 타당하다고 판단된다.

2) 조경 등 공용시설물 수선유지비 부담 관련

피신청인이 이 민원 기준을 근거로 조경 등 공용시설에 대한 관리비용을 임차인에게 부담시키는 것은 부당하니 이를 시정해 달라는 신청에 대하여 살펴보면, ① 조경 수목의 경우 상시적인 생육을 관리하여야 하는 특성을 감안해 볼 때, 일상적 관리소의 업무범위와 대형수목 등 별도의 전문 업체의 관리가 필요한 사항 등으로 구분하여 해당 비용 부담 주체를 구분 하는 것이 합리적인 점, ② 피신청인은 이 민원 단지 내 임대주택을 공급하는 임대사업자로서 단지 내 시설물에 대한 유지․관리의 의무가 있는 점, ③「공공주택 특별법」 제44조 제2항 제5호에 따르면, 공공임대주택의 임대료에 시설의 감가상각비와 수선유지비를 포함하고 있는 점, ④「공공주택 특별법 시행령」 제50조의4 제1항은 공공주택 사업자는 주요시설을 교체하고 보수하는 데에 필요한 비용을 적립하여야 한다고 규정하고 있어, 주요시설의‘교체’와‘보수’에 드는 비용은 임대인 부담이라는 것을 유추할 수 있는 점, ⑤ 따라서, 공용 시설물의 수선유지비용 부담 주체는 피신청인으로 보는 것이 타당하고, 다만 공용 시설물에 대하여 임차인의 파손, 훼손을 한 경우 해당 원인자에게 부담을 시키는 것이 합리적인데도, 이 민원 기준 [별표1] 수선비 비용부담 구분 중, 공용부분 시설에서는 난방, 급탕, 급수, 오배수, 소화, 자동제어 설비 등 각종 공용 설비 등 세대내에 위치하고 있지 않고 일상적인 생활속에서 파손, 훼손시킬 개연성이 적은 시설물의 파손, 훼손, 관련 소모품 까지도 임차인 부담으로 분류하고 있는 점 등을 종합해 볼 때 임차인의 직접적인 관리범위로 인정하기 어려운 공용 시설물에 대한 수선 유지비를 임차인에게 부과하도록 한 이 민원 기준은 부당하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로, 이 민원 아파트 단지 내 출입구(2개소)에 설치하는 교통시설물 설치비용을 임차인이 부담하게 하고, 단지 내 공용시설에 대한 시설의 유지관리비용을 임차인이 부담하게 하는 이 민원 기준은 부당하다는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있으므로,「부패방지 및 국민권익위원회 설치와 운영에 관한 법률」 제46조 제1항에 따라 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

6. 제도개선여부

■ 제도개선필요 □ 의견없음

7. 감사의뢰 여부

□ 감사의뢰 필요 ■ 의견없음

8. 전원위 상정대상 해당여부

□ 해당 ■ 의견없음 □ 소위원회 판단 필요