국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

결정요지

참조법령

주문

• 피신청인에게 00단지 조성사업에 편입되는 신청인 소유의 00시 00동 대지면적을 ‘담장안에 대하여 지적공사의 현황측량결과로 산정한 면적과 담장 밖의 화장실 바닥면적을 합한 면적으로 산정’할 것을 의견표명한다.
  

신청취지

신청원인

• 신청인 소유 00시 00동 토지(이하 '이 민원 토지‘라 한다)가 피신청인이 시행하는 00단지 조성사업(이하 ’이 민원 사업‘이라 한다)에 편입되게 되었는데, 이 민원 토지에는 1975. 7. 10. 사용승인되어 건축물대장에 등재된 건축물(69.42㎡)(이하 ’이 민원 건축물‘이라 한다)이 있음에도 건축물의 부지가 “전”으로 되어 있는바, 피신청인이 무허가건물의 부지 산정기준을 적용하여 바닥면적인 110.1㎡만 대지로 인정한다는 것은 부당하므로, 피신청인이 건폐율 20%를 적용하여 재산세를 부과하는 기준과 같이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ’토지보상법‘이라 한다) 제70조 규정에 따라 현실적 이용 상황과 객관적 상황을 고려하여 담장 밖의 화장실 바닥면적까지를 대지면적으로 산정하여 달라.
  

피신청인의 주장

• 이 민원 토지는 지목이 “전”인 상태에서 위 지상에 건축물대장에 1975. 7. 10. 사용승인 된 69.42㎡의 적법한 이 민원 건축물이 존재한다. 따라서 건축물이 존재하는 한 일단의 토지 중 건축물의 바닥면적은 적법성이 인정된다.
  

사실관계

• 마. 신청인에 따르면, 신청인의 조부가 19년 이 민원 건축물의 최초 소유자 000에게 주택을 건축토록 허용하여 1975. 7. 10. 이 민원 건축물이 준공 되었고, 1985. 1. 26. 000에게 소유권 이전이 되었고, 임대차계약서는 따로 없으며, 토지사용료로 2008년부터 매년 200,000원을 받고 있다고 한다.
  
  바. 신청인에 따르면, 피신청인이 대지면적을 347.1㎡로 산정하여 재산세를 부과한 근거는 건축면적이 69.42㎡이므로 건폐율 20%를 적용하여 산정하였다고 하였으며, 농지원부상 경작면적은 1,020㎡며, 나머지는 주택이 있는 토지면적 696㎡이라고 하였다.
  
  사. 피신청인의 2010년도 7월 주택분(2010년 1기분) 정기과세내역서에 따르면, 이 민원 주택의 용도코드는 611(전업농어가주택)로 되어 있다.
  
  아. 피신청인은 무허가등의 건축물 부지에 대한 현실지목 반영면적 기준이 명확하지 않아 산정면적에 대한 근거가 없어 민원 발생 개연성이 존재하므로 “현실지목 토지보상 면적기준”에 대한 내부기준을 마련하였는데, 반영기준은 다음과 같다.
  ㅇ 자연녹지지역 : 건축물의 용도에 사용수익에 필요한 불가분적인 부속건축물의 바닥면적 포함(통로, 야적장, 비닐하우스, 천막, 컨테이너 등 제외)
  ㅇ GB지역 : 건축물대장상의 바닥면적
  ㅇ 면적산출 : 지장물 조사서에 기초함
  
  자. 2014. 9. 19. 우리 위원회 현지조사시 이 민원 토지의 일부는 전으로, 일부는 주택으로, 일부는 참나무(고목) 등이 있는 상태로 되어 있고, 대문은 없으나 별도의 담장이 설치되어 있는 것으로 조사되었다.
  
  차. 우리 위원회는 2014. 11. 18. 신청인 및 피신청인에게 이 민원 토지 중 건축물 부지로 이용되는 것이 객관적으로 인정되는 담장안에 대하여 지적공사의 현황측량결과에 의거 산정한 면적과 담장 밖의 화장실 바닥면적을 합한 면적을 대지면적으로 산정할 것을 합의권고 하였고, 피신청인은 2014. 11. 25. “대법원 판례를 토대로 불법형질 변경된 부분은 행위 당시의 이용 상황을 평가하여 보상함이 합당하다고 판단”된다는 수용불가 의견을 통보하였고, 신청인은 2014. 12. 1. 우리 위원회의 합의권고 내용 중 담장 밖의 화장실까지를 대지면적으로 인정하여 달라는 의견을 제출하였다.
  

판단

• 토지보상법에 따라 현실적 이용 상황과 객관적 상황을 고려하여 담장 밖의 화장실 바닥면적까지를 대지면적으로 산정하여 달라는 신청인의 주장에 대하여 살펴보면,
  
  1) 1989. 1. 24. 이전 건축된 무허가건축물 및 적법한 건축물에 대한 대지면적 산정방법이 토지보상법 등에 별도의 규정이 없는 점,
  2) 이 민원 건축물은 1975. 7. 10. 사용승인되어 건축물대장에 등재된 적법한 건축물인 점,
  3) 피신청인이 부과한 2010년도 7월 주택분 정기과세내역서에 따르면, 이 민원 건축물의 용도별 코드번호가 611(전업농어가주택)으로 되어 있으므로, 구「농지의 보전 및 이용에 관한 법률」에 의하여 이 민원 건축물 사용승인일(1975. 7. 10.) 당시에는 ’농가주택 및 그 부속시설의 용지‘는 농지전용허가가 필요없었으므로 토지 부분이 당해 농가주택 및 축사의 부지 부분에만 국한된다고 할 수 없다는 대법원 (2005. 1. 14. 선고 2003두2779판결) 판결에 비추어 보면, 건물의 바닥 면적만을 대지면적으로 산정한 것은 바람직하지 않은 것으로 보이는 점,
  4) 이 민원 건축물은 담장이 설치되어 있고, 담장은 이 민원 건축물의 대지와 밭으로 사용되는 공간을 구분하는 경계점으로 볼 수 있는 점,
  5) 담장 밖의 화장실은 비록 담장 밖에 있기는 하지만 이 민원 건축물(주택)의 용도에 불가분적으로 사용되는 부수적인 시설이고, 피신청인도 화장실 바닥면적을 대지면적에 산입하겠다고 한 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 피신청인이 이 민원 토지 중 대지면적 산정시 중앙토지수용위원회의 1989. 1. 24. 이전 건축된 무허가건축물 부지면적 산정방법 예외적 사항으로 건축물 부지로 이용되는 것이 객관적으로 인정되는 담장안에 대하여 지적공사의 현황측량결과에 의거 산정한 면적과 담장 밖의 화장실 바닥면적을 합하여 대지면적으로 산정하는 것이 바람직하다고 판단된다.
  

결론

• 그러므로 지적측량한 면적과 담장 밖의 화장실 바닥면적을 합친 대지면적의 재산정을 구하는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 의견표명