국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

• 이 사건 주택의 기준시가(취득당시 1억 원에서 양도당시 98,500,000원으로 오히려 더 하락)는 1억 원 정도로 양도실가(312,000,000원)와는 현격한 차이가 있어 이를 그대로 양도실가에 대응되는 취득가액으로 함은 매우 불합리한 점, 대법원은 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시한 점, 신청인이 제출한 감정가액은 공신력 있는 감정기관에서 조사한 가액으로 보유기간, 기준시가 변동정도, 양도당시 실거래가액 등에 비추어 달리 부적정하다고 볼 만한 사정이 보이지 않는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 이 사건 주택의 양도소득세를 산정함에 있어 기준시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 타당하다고 볼 수 없다고 판단한 사례
  

결정요지

• 피신청인에게 신청인에게 부과한 2009년 귀속 양도소득세 81,337,940원의 부과처분에 대하여 취득가액을 감정가액 262,428,210원으로 변경하여 세액을 경정할 것을 시정권고한다.
  

참조법령

• 구｢소득세법｣(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득) 및 제97조(양도소득의 필요경비 계산), 같은 법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대1주택의 범위) 및 제163조(양도자산의 필요경비) 등
  

주문

• 피신청인에게 신청인에게 부과한 2009년 귀속 양도소득세 81,337,940원의 부과처분에 대하여 취득가액을 감정가액 262,428,210원으로 변경하여 세액을 경정할 것을 시정권고한다.
  

신청취지

신청원인

• 가. 신청인이 경기도 ○○시 ○○동 576-16 주택 59.77㎡ 및 부속토지 129㎡(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 신청인의 모(母, 이하 ‘피상속인’이라 한다)로부터 상속을 원인으로 2007. 6. 7. 취득하여 보유하다가 2009. 6. 30. 타인에게 매도하자, 피신청인은 2012. 2. 9. 신청인에게 양도가액은 등기부기재금액 312,000,000원, 취득가액은 ｢상속세 및 증여세법｣상 평가액인 100,000,000원으로 하여 양도소득세 81,337,940원을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
  나. 그러나 신청인은 임대주택 분양 등의 사정으로 현실적으로 한 집에서 거주하지는 않았지만 외동딸인 신청인이 피상속인에게 생활비를 부담하고 피상속인이 신청인의 자녀를 돌보는 등 이 사건 주택의 상속당시 신청인과 피상속인은 사실상 생계를 같이 하는 동일세대원이었으므로 보유기간을 피상속인이 취득한 2002. 4. 10.로 보아 이 사건 주택 양도를 1세대 1주택 비과세함이 타당하고, 설령 1세대 1주택 비과세에 해당되지 않는다 하더라도 취득가액이 ｢상속세 및 증여세법｣에 따라 적정한 시가로 평가되어야 하는데 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 기준시가로 평가함으로써 시가 즉, 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격과는 현격한 차이가 발생하는바, 신청인이 감정평가법인으로부터 상속개시일 당시로 소급 감정한 감정가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여 달라.
  

피신청인의 주장

• 세대 1주택 비과세에 해당하기 위해서는 세대원이 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하여야 하나 신청인은 배우자 및 자녀와 함께 ○○시 ○○동에서, 피상속인은 ○○시 ○○동에서 별도로 거주하였으므로 1세대 1주택 비과세 요건에 해당된다는 신청인의 주장은 받아들일 수 없고, 다음으로 신청인은 1세대 1주택 비과세가 인정되지 않을 경우 감정가액을 취득가액으로 경정해 줄 것을 요구하나 상속으로 취득한 자산의 취득가액은 상속개시일 현재 상속·증여세법령에 의하여 평가한 금액으로 하는데 해당 법령에 의하면 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우는 그 감정가액을 시가로 볼 수 있으나 시가가 확인되지 않는 경우에는 기준시가로 평가할 수 있는바, 취득가액을 기준시가로 평가한 당초 처분은 정당하고 신청인이 제출한 감정가액은 상속개시일로부터 6월이 지난 시점의 소급감정 가액으로 인정하기 어렵다.
  

사실관계

• 가. 신청인과 피상속인은 1999. 1. 13.부터 경기 ○○시 ○○동 615-2 소재 주택에서 함께 거주하다가 같은 해 10. 12. 신청인은 경기 ○○시 ○○동 000 ○○마을 204동 211호(영구임대주택, 전용면적 12평)로 전입하였다. 그 후 피상속인은 2003. 10. 9. 이 사건 주택으로 전입하여 2007. 6. 7. 사망 시까지 거주하였다.
  나. 신청인은 모친의 사망으로 상속받은 이 사건 주택을 2009. 6. 30. 서○○에게 312,000,000원에 매도하고 이 사건 주택 외에 소유하고 있는 다른 주택이 없어 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는 것으로 판단하여 양도소득세를 신고하지 않았다.
  다. 그러나 피신청인은 신청인이 이 사건 주택을 별도 세대를 구성하고 있던 피상속인으로부터 상속받아 취득한 것으로 상속일인 2007. 6. 7.부터 양도일인 2009. 6. 30.까지의 기간이 3년 미만으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건인 3년 이상 보유 후 양도 요건을 충족하지 못하였다는 이유로 2012. 2. 9. 신청인에게 양도가액은 등기부 기재금액인 312,000,000원으로, 취득가액은 ｢상속세 및 증여세법｣상 평가액인 기준시가 100,000,000원으로 보아 세액을 계산하여 이 사건 처분을 하였다.
  라. 이에 신청인은 피상속인과 신청인은 사실상 동일세대원이므로 이 사건 주택의 양도는 1세대 1주택 비과세에 해당된다며 감사원에 감사청구를 하였으나 감사원은 2012. 8. 13. 상속당시 피상속인과 신청인은 동일세대원으로 볼 수 없다는 이유로 기각하자, 신청인은 우리 위원회에 이 사건 민원을 신청하였다.
  마. 이 사건 주택의 기준시가를 조회해 보면 신청인이 취득한 피상속인의 상속개시일인 2007. 6. 7.자의 기준시가는 100,000,000원이고, 양도일인 2009. 6. 30.자의 기준시가는 98,500,000원이다.
  바. 신청인이 2012. 10.경 감정평가법인에 이 사건 주택의 취득일인 상속개시일(2007. 6. 7.)을 기준으로 소급하여 시가를 감정받은 감정평가서에 따르면 (주)○○감정평가법인의 감정가액은 270,716,100원이고, (주)○○감정평가법인의 감정가액은 254,140,320원으로 이 둘의 평균가액은 262,428,210원이다.
  사. 한편, 피신청인이 제출한 피상속인의 상속세결정결의서에 의하면, 이 사건 주택이 피상속인의 유일한 상속재산으로 확인되고, 피신청인은 이 사건 주택의 상속가액을 기준시가인 100,000,000원을 평가한 다음 상속세 일괄공제금액인 5억 원에 미달하여 과세미달로 결정하였다.
  

판단

• 피신청인은 이 사건 주택의 양도소득세를 계산하면서 취득당시 시가 즉, 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 산정하기 어렵다는 이유로 기준시가로 취득가액을 산정하였으나, 이 사건 주택의 기준시가(취득당시 1억 원에서 양도당시 98,500,000원으로 오히려 더 하락)는 1억 원 정도로 양도실가(312,000,000원)와는 현격한 차이가 있어 이를 그대로 양도실가에 대응되는 취득가액으로 함은 매우 불합리한 점, 소득세법령과 상속·증여세법령에 따르면 양도소득세 및 상속·증여세와 관련하여 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요한 경우 평가심의위원회의 자문을 통하여 결정 또는 경정에 공정성을 기할 수 있도록 하는 등 재산평가에 신중을 기하도록 하고 있는 점에 비추어 피신청인의 이 사건 주택에 대한 공정하고 타당한 평가를 위한 노력이 다소 부족하였다고 보이는 점, 대법원은 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시한 점, 구｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 감정평가가액이 있는 경우에도 소정의 절차를 거쳐 시가로 볼 수 있는 여지를 두고 있는 점, 신청인이 제출한 감정가액은 공신력 있는 감정기관에서 조사한 가액으로 보유기간, 기준시가 변동정도, 양도당시 실거래가액 등에 비추어 달리 부적정하다고 볼 만한 사정이 보이지 않는 점, 한편 신청인이 제출한 소급감정가를 상속재산가액으로 평가하더라도 상속세 일괄공제 금액인 5억 원에 미달하여 피상속인의 상속세에는 영향을 미치지 아니하는 점 등을 종합적으로 고려하면, 이 사건 주택의 양도소득세를 산정함에 있어 기준시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 타당하다고 볼 수 없으므로 신청인이 제출한 2개의 감정평가서상의 감정가액을 산술평균한 262,428,210원을 취득가액으로 경정하는 것이 타당하다 할 것이다.
  

결론

• 그러므로 신청인의 주장 중 주위적으로 1세대 1주택 비과세에 해당된다는 이유로 이 사건 처분의 취소를 구하는 부분은 이유 없어 기각하기로 하고, 예비적으로 취득가액을 감정가액 262,428,210원으로 하여 세액을 경정하여 달라는 부분은 상당한 이유가 있으므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 시정권고