국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

결정요지

참조법령

주문

• 피신청인에게 신청인에 대하여 행한 2007. 12. 31. 납기 2007년 귀속 양도소득세 ○○○원의 부과처분을 취소할 것을 의견표명한다.
  

신청취지

• 주문과 같다.
  

신청원인

• 신청인은 ○○광역시 ○○구 ○○동 368-54 도로 66㎡(이하 '이 민원 토지'라고 한다)를 2007. 2. 7. (주)○○에 양도하고 양도가액은 실거래가액인 ○○○원으로 취득가액은 실거래가액이 불분명한 것으로 보아 2005. 12. 28.을 취득일로 하여 환산취득가액을 ○○○원으로 계산하여 2007. 2. 28. 양도소득세 예정신고를 하였다. 피신청인은 이 민원 토지에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과 신청인이 전소유자인 신청 외 엄○○(이하 ‘엄○○’이라 한다)에게 실지 지급한 사실이 확인되는 ○○○원(이하 ‘쟁점금액’이라 한다)을 취득가액으로 보아 2007. 12. 31. 납기로 2007년 귀속 양도소득세 ○○○원을 결정？고지(이하 ‘이 처분’이라 한다)하였다. 신청인은 이 민원 토지가 그동안 엄○○ 명의로 명의신탁되어 있었으므로 소유권 환원을 위해 일종의 성의로 쟁점금액이 지급되어 취득가액이 아니었음이 피신청인의 조사 시 신청인과 엄○○에게 확인하였던 문답서에 나타나고, 당시 시세가액으로 보아도 쟁점금액은 시가의 1/10분의 수준으로 이 민원 토지의 취득가액이 될 수 없으니 양도소득세 예정신고 시 환산취득가액으로 계산하여 이 처분을 경정해 달라.
  

피신청인의 주장

• 신청인은 이 민원 토지는 신청인이 부(父)로부터 상속받은 재산으로 1987. 5. 16. 엄○○에게 잘못 이전되어 명의신탁되어 있던 토지로 2005. 12. 28. 소유권을 환원하면서 엄○○에게 취득의 대가가 아닌 성의로 쟁점금액을 지급하였다 하나, 이 민원 토지가 타인 명의로 잘못 이전되었다면 그 당시에 소유권 반환 소송제기나 구상절차를 이행하였어야 함에도 18년이 넘도록 방치하다가 2005. 12. 28. 소유권을 반환받았다는 것은 일반적인 상관례에 비추어 신청인의 주장은 신뢰할 수 없고, 세무조사에서 실제 지급된 쟁점금액이 확인되었으므로 결정적인 반증자료가 제시되지 않는 한 이 민원 토지의 취득가액을 쟁점금액으로 결정한 이 처분은 정당하므로 신청인의 주장을 받아들일 수 없다.
  

사실관계

• 가. 신청인은 이 민원 토지를 2007. 2. 7. (주)○○에 양도하고 양도가액은 실거래가액인 ○○○원으로 취득가액은 실거래가액이 불분명한 것으로 보아 2005. 12. 28.을 취득일로 하여 환산취득가액(○○○원)으로 계산하여 2007. 2. 28. 양도소득세를 예정신고하였고, 피신청인은 양도소득세 세무조사 실시 후 과세쟁점자문위원회 의결을 거쳐 엄○○에게 지급한 쟁점금액을 실지 취득가액으로 보아 2007. 12. 31. 납기로 이 처분을 하였다.
  
  나. 2007. 11. 7. 쟁점금액 조사결정에 대한 피신청인의 과세쟁점자문위원회 과세쟁점 심리 및 의결내용 ‘다. 쟁점사실관계에 대한 심리의견’은 “신청인의 답변서 및 소명서의 내용과 같이 ○○○원으로 검인매매계약서를 작성하였으나 실지 대금을 지급한 사실이 없음을 일관되게 주장하고, 엄○○의 답변서 진술내용도 쟁점금액은 경비로 수령하였으나, ○○○원은 수수한 사실이 없음을 시인하였다. ○○구청 세무과에 문의한 바 1995. 9. 19. 압류할 당시의 체납액은 확인할 수 없으나, 압류해제 당시의 체납액인 2001년귀속 주민세 ○○○원을 2005. 12. 27. 완납하고 압류해제 하였음이 확인되어, 압류해제는 명목일 뿐 양도대가임이 분명하므로 조사일 현재 확인된 쟁점금액은 양도대가로 지급하였다고 판단되므로 취득시기는 2005. 12. 28.로, 실지 취득가액은 쟁점금액으로 결정한다.”라고 하고 있다.
  
  다. 2008. 3. 25. 피신청인의 쟁점금액 결정은 부당하다며 제기한 신청인의 이의신청에 대하여 피신청인은 재조사 결정을 하였고, 2008. 4. 피신청인의 재조사 결과 당초 처분이 정당하다는 결정을 하였으나 신청인은 이 결정에 대한 결과통지를 받지 못하여 심사청구 등 진행을 못하였다고 주장하고, 2008. 10. 9. 피신청인의 경정청구 유도에 따라 신청인은 취득가액을 검인계약서상 금액인 ○○○원으로 경정청구 하였으나 경정청구에 대한 결과 통지 또한 받지 못하였다고 주장하는 내용이 아래와 같이 나타나고, 2010. 5. 18. 신청인의 고충청구에 대하여 2010. 6. 3. 피신청인은 고충청구를 ‘인용불가’로 결정한 내용이 나타난다.
  
  1) 2008. 3. 25. 이의신청에 대한 결정서 ‘다. 사실관계 및 판단, 2) 판단’ 부분은 “이 민원 토지는 상속재산이 아니므로 취득시기는 소유권이전 등기일인 2005. 12. 28.로 봄이 상당하며, 취득가액이 ○○○원이라고 처분청은 정확하게 입증을 하지 못하고 있으며, 신청인은 또한 이 민원 토지를 매매로 소유권이전등기를 경료하지 아니하였다고(증여에 해당하는지는 별론으로 하고) 주장하는 점을 종합하면 이 민원 토지의 실지 취득가액이 확인되지 아니한다할 것이므로 취득가액을 재조사하여 결정함이 타당하다고 판단된다.”고 하고 있다.
  2) 2008. 4. 이의신청 재조사결정에 따른 피신청인의「재산제세 현지확인 종결보고서」‘4. 현지확인 내용의 취득가액 확인’ 은 “이 민원 토지는 매매로 등기 이전되었으며, 신청인이 행한 법률행위에 반하는 주장(명의신탁)을 하면서도 이를 뒷받침할 증빙 등을 제시하지 못함, 이에 반해 신청인이 소유권을 이전 받으면서 전소유자인 엄○○에게 ○○○원을 지급한 사실은 명백하며, 부동산의 소유권 이전시 지급하는 금원이 통상적으로 거래대가라고 보아야 마땅하나 신청인은 대가가 아니라고 주장하면서도 증명하지 못하고 있음. 따라서 신청인의 명의로 소유권을 이전 받으면서 지급한 ○○○원을 거래대가로 보는 것이 마땅하므로 본 건 양도소득세 계산시 취득가액을 ○○○원으로 결정한 당초 처분은 정당함.”이라고 하고 있다.
  3) 2010. 6. 3. 신청인의 고충청구에 대한 피신청인의「고충민원 심리의견서」‘4. 심리, 다. 사실관계 4), 5), 6)’ 에 나타난 사실관계의 주요 내용은 아래와 같다.
  “4)”는 재조사결과를 기술하며 “재조사 결과는 2008. 4월경 보고되었음이 관련서류에 의하여 확인되나, 처분청이 재조사결과를 문서로 통지하였는지 여부는 확인되지 않으며 신청인도 심사청구 등을 한 사실이 없다.”고 하고 있다.
  “5)”는 신청인의 취득가액 ○○○원의 정당성 주장에 대하여 “신청인이 쟁점토지와 같은 동의 유사토지의 양도관련 매매계약서를 제출하여 국세청통합인증시스템에 수록된 실지거래가액과 신고내역 및 등기부상에 기재된 실거래가액을 검토한 결과 아래 도표와 같으며, 이 민원 토지의 검인계약서상 ㎡당 단가는 ○○○원이고 신청인이 제시한 유사토지(도로)의 ㎡당 단가는 ○○○원에서 ○○○원으로 확인되나, 나머지는 주택가액이 포함된 금액 등으로 ㎡당 단가비교만으로 신청인의 주장이 신빙성이 있다고 볼 수 없다고 판단된다.”고 하고 있다.
  (단위 : 면적, ㎡, 원)
  
  
  “6)”은 종합의견으로 “이 민원 토지는 신청인이 부(父)로부터 상속받은 재산이며, 1987. 5. 16. 엄○○에게 잘못 이전되어 2005. 12. 28. 소유권을 되찾으면서 엄○○에게 ○○○원을 지급하였다고 주장하나, 이 민원 토지가 타인명의로 잘못 이전되었다면 그 당시에 소유권 반환 소송제기나 구상절차를 이행해야 함에도 18년이 넘도록 방치하다가 2005. 12. 28. 소유권을 반환받았다는 것은 일반적인 상관례에 따르면 신뢰할 수 없고, 취득 당시(2005. 12. 28.) 이 민원 토지의 공시지가가 ○○○원이므로 취득가액 ○○○원은 적정한 것으로 판단된다.”라고 하고 있다.
  
  라. 피신청인이 조회한 이 민원 토지에 대한 개별공시지가는 2005년 7,128,000원(108,000원/㎡×66㎡), 2006년은 7,780,000원(118,000원/㎡×66㎡)으로 2005년 대비 2006년 개별공시지가가 9.25% 상승한 것으로 나타난다.
  
  마. 신청인은 피신청인의 양도소득세 조사기간(2007. 10. 1. ~ 2007. 10. 19.) 중 피신청인의 조사관 이○○이 신청인과 엄○○에게 이 민원 토지에 대한 취득일자 및 취득경위, 쟁점금액에 대하여 2007. 10. 9. 확인한 문답서를 이 민원 제기 시 처음으로 제시하고 있다.
  
  바. 2006. 5. 18. ○○광역시는 쾌적한 주거환경조성, 생활권단위의 주거지 정비 등을 위하여 2010년 ○○광역시 도시？주거환경정비기본계획을 2006년 5월 4일 자로 ○○광역시 도시계획위원회 심의를 득하고「도시 및 주거환경정비법」제3조(도시？주거환경정비기본계획의 수립) 규정에 따라「2010년 ○○광역시 도시？주거환경정비기본계획」을 고시(○○광역시 고시 제2006-119호) 하였고, 2007. 8. 23. ○○광역시는「○○구 B-03,04,05 주택재개발사업정비구역 지정 및 지형도면 고시」(○○광역시 고시 제2007-273호)를 하였다.
  
  사. 국세청은 “양도소득세를 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하는 것이며 취득가액이 확인되지 않는 경우「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하며, 이때 필요경비는 같은 법 시행령 제163조 제6항 제1호의 규정에 의한 기준시가의 3％를 공제하는 것임(국세청 2010. 12. 20. 부동산거래관리과-1496)”이라고 회신하고 있다.
  

판단

• 가. 「소득세법」(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정된 것) 제97조 (양도소득의 필요경비계산) 제1항은 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액, 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가, 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라고 규정하고, 같은 법 시행령(2006. 9. 22. 대통령령 제19687호로 개정된 것) 제163조 (양도자산의 필요경비) 제12항은 “법 제97조제1항제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.”라고 규정하고 있고, 제176조의2 (추계결정 및 경정) 제1항은 “법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부？매매계약서？영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우, 2. 장부？매매계약서？영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우”라고 규정하고, 제2항은 “법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.(이하생략)”라고 규정하고, 제3항은 “법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액, 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액, 4. 기준시가”라고 규정하고 있다.
  
  나. 실거래가액이 불분명한 것으로 보아 신고한 환산취득가액을 부인하고 엄○○에게 지급한 쟁점금액을 실거래가액으로 하여 취득가액을 결정한 것이 타당한지에 대하여 살펴보면, 이 민원 토지의 취득시기는 피상속인의 상속일(의제취득일 1985. 1. 1.)이 아닌 엄○○으로부터 신청인에게 등기 이전된 2005. 12. 25.이라는 것에는 다툼이 없는 사항이나 상속재산으로서 이 민원 토지가 필지 미분할로 엄○○에게 잘못 등기 이전되었다가 신청인 명의로 환원되었다는 사실에 대하여는 피신청인이 확인한 엄재목 및 신청인의 문답서에서 쌍방이 인정하고 있는 점, 이 민원 토지의 검인계약서 금액 ○○○원은 실제 거래 내역을 반영한 금액이 아니라 단순히 부동산거래를 하기 위해 임의로 작성되었음이 확인되어 피신청인은 (검인)계약서 금액을 부인하고 쟁점금액으로 취득가액을 결정하였고, 이 계약서 금액이 실거래가액이 아니라고 확인하는 내용이 나타난 신청인 및 엄○○의 문답서에는 쟁점금액 또한 이 민원 토지의 매매대금으로 지급한 것이 아니라고 확인하고 있는 점, 이 민원 토지의 취득일은 2005. 12. 25.로 취득 시에 엄○○ 및 신청인은 재개발이 진행(○○광역시는 도시？주거환경정비 계획을 2006. 5. 18. 고시)될 것임과 평당 시세가액이 ○○○원으로 급등(평가액 ○○○원)하였음을 알고 있던 상황에서 시세가액의 1/10로 거래가 이루어졌다고 보기 어렵고, 또한 엄○○ 및 신청인 모두 쟁점금액은 매매가액이 아니라고 피신청인과의 문답서에서 밝히고 있는 점, 2005. 12. 25. 이 민원 토지 취득 후 양도계약일은 2006. 12. 20.로 취득 시와 양도 시를 비교한 개별공시지가 상승률은 9.25%로 재개발이 예정되었던 지역임을 감안하면 쟁점금액이 양도가액(○○○원)의 1/12(8.13%)이라는 것은 합리적인 취득 시 시세가액으로 보기 어려운 점, 신청인이 쟁점토지와 같은 동 유사토지의 양도관련 매매계약서를 제출하여 피신청인이 국세청통합인증시스템에 수록된 실지거래가액과 신고내역 및 등기부상에 기재된 실거래가액을 조사한 결과 유사토지(도로)의 ㎡당 단가는 ○○○원에서 ○○○원으로 쟁점금액의 ㎡당 단가 ○○○원(20,000,000원/66㎡)은 조사된 평균가액(○○○원)의 1/4(24.85%) 수준으로 유사토지의 매매사례가액에 비추어 시세가액으로 보기도 어려운 점 등을 종합적으로 고려할 때, 쟁점금액을 실거래가액으로 보아 취득가액을 결정한 피신청인의 이 처분은 타당하지 아니하다. 따라서 취득가액이 확인되지 않는 경우「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여야 하는 바, 피신청인이 매매사례가액, 감정가액을 적용할 수 없는 경우에는 환산 취득가액으로 양도소득세를 경정하는 것이 타당하다.
  

결론

• 그렇다면 양도소득세 경정을 구하는 신청인의 주장이 상당한 이유가 있다고 인정되므로「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제46조 제2항의 규정에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 의견표명