국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

• 부득이한 사유로 건물을 신축할 수 없음을 인정하여 비사업용 토지에서 제외할 수 있는지 여부
  

결정요지

• 피신청인에게 2012. 1. 31. 납기로 신청인에 대하여 행한 2009년 귀속 양도소득세에 대하여 비사업용 토지에 대한 중과세율 적용을 배제하여 양도소득세를 경정할 것을 의견표명한다.
  

참조법령

• ｢소득세법｣ 제104조(양도소득세의 세율), 제104조의3(비사업용 토지의 범위), ｢소득세법 시행령｣ 제168조의6 (비사업용 토지의 기간기준), 제168조의11 (사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위), ｢지방세법｣ 제182조 (과세대상의 구분), ｢지방세법 시행령｣ 제131조의2 (별도합산과세대상토지의 범위)
  
  

주문

• 피신청인에게 2012. 1. 31. 납기로 신청인에 대하여 행한 2009년 귀속 양도소득세에 대하여 비사업용 토지에 대한 중과세율 적용을 배제하여 양도소득세를 경정할 것을 의견표명한다.
  

신청취지

• 주문과 같다.
  

신청원인

• 신청인은 ○○ ○○시 ○○구 ○○동 74-2 대지 2960.8㎡(33인 공동소유, 이하 ʻ이 민원관련 공유토지ʼ라 한다) 중 128.73㎡(이하 ʻ이 민원 토지ʼ라 한다)를 1991. 4. 23. 취득하여 보유하다 ○○새마을금고에 담보로 제공하고 대출(채권최고액 ○○원)받은 원리금이 연체되어 2009. 1. 21. ○○원에 매도하였으나 양도소득세는 무신고 하였다. 피신청인은 이 민원 토지의 양도소득세 무신고에 대하여 2004년도 및 2005년도의 재산세는 별도합산과세대상으로 과세되었으나 2006년도부터 2008년도까지의 재산세는 종합합산과세대상으로 과세되어 양도일 직전 5년 중 3년 이상의 기간을 사업용으로 사용하지 않은 것으로 보아 비사업용 토지에 대한 60%의 중과세율을 적용하여 신청인에게 2012. 1. 31. 납기 양도소득세 ○○원을 부과・고지(이하 ʻ이 처분ʼ이라 한다)하였다. 신청인은 세법에 대한 무지와 계속되는 금융기관의 대출상환 독촉으로 이 민원 토지를 2009. 3. 16. 비사업용토지에 대한 중과세율이 폐지되기 전에 부득이하게 양도하였고, 신청 외 ○○건설 주식회사(이하 ʻ쟁점법인ʼ이라 한다)가 2008. 7. 1. 가설건축물축조신고를 하여 2008년도분 재산세가 종합합산과세대상으로 분류되었지만 실제로 이 민원 토지가 포함된 이 민원관련 공유토지는 2007. 12. 27. 쟁점법인에 모델하우스 신축부지로 2008. 1. 1.부터 2008. 12. 31.까지 임대(2009년까지 연장)된 토지로서 신청인은 이 민원 토지 지분(4.3%)에 해당하는 임대료를 공유토지 지주회 회장 신청 외 박○○(이하 ʻ박○○ʼ라 한다)에게 받았으므로 지분권자로서 단독으로 임대를 취소할 수 있는 상황이 아니었고, 쟁점법인의 모델하우스 신축(신고)지연에 대하여 신속한 신축을 강제할 수 있는 상황도 아니었으므로 2008년도 종합합산과세대상에 대하여 이 민원 토지를 임대한 시점부터 사업용 토지로 사용한 기간으로 보아 이 처분을 경정해 달라.
  

피신청인의 주장

• 비사업용 토지는 보유기간 동안 재산세 과세유형에 따라 판정되는 것으로서 이 민원 토지의 재산세는 2004년도 및 2005년도는 별도합산과세대상으로, 2006년도부터 2008년도까지는 종합합산과세대상으로 각 과세되어 양도일 직전 5년 중 3년 이상의 기간이 사업용으로 사용되지 아니하였음이 지방자치단체의 재산세 부과현황에 의해 확인되고, ｢지방세법 시행령｣ 제101조의 별도합산과세대상 토지의 범위는 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물, 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인 포함)을 받지 아니하고 사용중인 건축물의 부속토지는 제외한다고 규정하고 있어 이 민원 토지에 대한 가설건축물축조신고필증이 과세기준일인 2008. 6. 1. 이후인 2008. 7. 1. 교부되었으므로 종합합산과세대상으로 부과된 재산세는 정당하고, 신청인은 이 민원 토지를 임대한 상태에서 가설건축물 축조 및 축조신고가 지연된 책임이 쟁점법인에게 있어 신청인에게 비사업용토지로 인한 양도소득세 중과부담을 지우는 것은 부당하다고 주장하나 신청인이 쟁점법인과 임대차계약 시 가설물 축조, 신고시기에 대하여 특약을 맺는 등 관심과 주의를 가졌더라면 별도합산으로 분류될 수 있었음에도 이러한 관리와 주의의무를 소홀히 한 측면이 있고, 쟁점법인의 가설건축물 축조 및 축조신고가 지연되어 임대차 계약이 1년 더 연장되어 신청인의 임대수입이 늘어난 측면도 있어 이 민원 토지를 비사업용 토지로 판단한 당초 처분은 정당하다.
  

사실관계

• 가. 신청인은 이 민원 토지를 한국토지공사로부터 1991. 4. 23. 취득(26인 공동소유)하여 2009. 1. 21. 매도하였으나 양도소득세를 무신고 하였고, 피신청인은 이 민원 토지는 2004년도 및 2005년도 재산세 별도합산과세대상이었으나 2006년도부터 2008년도까지는 재산세 종합합산과세대상으로서 양도일 직전 5년 중 3년 이상의 기간을 사업용으로 사용하지 않은 것으로 보아 비사업용 토지에 대한 60%의 중과세율을 적용하여 이 처분을 하였음이 등기부등본, 피신청인의 양도소득세 비사업용 토지 검토조서 등에 나타나고, 2009년도 및 2010년도는 별도합산과세대상으로 이 민원 토지의 후취득자인 신청 외 정○○에게 과세되었음이 ○○시 ○○구청의 종합토지세 과세내역서에 나타난다.
  
  나. 이 민원관련 공유토지는 2007. 12. 27. 쟁점법인에 모델하우스 신축부지로 2008. 1. 1.부터 2008. 12. 31.까지 임대된 토지로써 신청인은 이 민원 토지의 지분(4.3%)에 해당하는 임대료를 받았으므로 지분권자로서 단독으로 임대를 취소할 수 있는 상황이 아니었고, 쟁점법인의 모델하우스 신축(신고)지연에 대하여 신속한 신축을 강제할 수 있는 상황도 아니었다며 아래와 같이 주장하고 있다.
  1) 신청인은 2007. 12. 27. ○○은행 ○○지점 계좌로 박○○로부터 ○○원을 입금받았음이 나타나고, 이 민원 토지 임대료에 대한 입금증빙이라며 박○○로부터 제출받은 이 민원관련 공유토지 임대료 배당내역서에 의하면, 신청인을 포함한 33인의 지주이름과 각 지분별 주차장 및 모델하우스 임대료 계산내역(총 임대료 ○○원)이 나타나며, 신청인의 계산내역은 주차장 임대료 ○○원, 모델하우스 임대료 ○○원(합계 ○○원)으로 나타나있다.
  2) 2009. 1. 16. 쟁점법인과 상기 1)의 임대차 계약을 2009년도에 1년간 연장했다며 신청인이 제시한 ○○은행 ○○지점 계좌에는 박○○로부터 ○○원이 입금되었음이 나타난다.
  3) ○○시 ○○구청장이 발급한 쟁점법인의 2008. 7. 1. 가설건축물축조실고필증에는 건축주는 쟁점법인, 대지위치는 이 민원 토지 지번, 건축면적 및 연면적은 1,362.6㎡, 존치기간은 2010. 1. 19.로 나타난다.
  4) ○○시 ○○구청의 ʻ고충민원처리를 위한 자료제출ʼ 공문(2012. 5. 17. 세무과-6181)에 의하면, 이 민원관련 공유토지 가설건축물존치 현황은 2002. 8. 17. 대한토지신탁(주)의 가설건축물축조신고를 시작으로 가설물축조신고가 있었고, 쟁점법인의 가설물축조는 건축면적 1,362.6㎡로 신고일 2008. 7. 1., 연장신고일 2009. 6. 12., 존치기간 2010. 1. 19.까지, 철거일 2010. 7. 14.로 나타난다.
  5) 가설건축물 축조신고서에는 쟁점법인의 등기사항전부증명서, 위임장, ○○분양계약서가 첨부되어 있고, 첨부된 신청인 위임장에는 ʻʻ이 민원 토지 임대차의 동의 및 부동산임대차 계약 및 그 부수업무에 관한 일체의 권한을 지주회 회장 박○○에게 위임한다.ʼʼ라고 되어 있고, 첨부된 ○○분양계약서에 나타난 건물의 소재지는 경남 ○○시 ○○구 ○○동 70-4(이하 ʻ건축할 소재지ʼ라 한다)로 나타나며, 이 건축할 소재지에 대하여 ○○시 건축경관과에 확인한 바, 이 건축할 소재지와 관련하여 1997. 12. 건축허가가 되었으나 기초공사가 진행 중 중단되어 건물이 존재하지 않는 것으로 확인되었다.
  
  다. 위원회 조사관이 쟁점법인과 임대차계약을 체결할 당시 이 민원관련 공유토지의 지주회 회장 박○○와 통화한 바에 의하면, ʻ이 민원관련 공유토지는 1필지로 된 공유토지(약 900평)로 20여명이 건물 신축후 매도할 목적으로 공동 분양받았으나 사업이 원활하게 추진되지 아니하여 여러 차례 매각을 시도하였으나 매각되지 아니하였고, 모델하우스 부지로 임대하여 사용하던 중 2007. 12. 27. 이 민원관련 토지소유자들과 협의 후 쟁점법인에게 임대 하였는바, 쟁점법인으로부터 선금으로 1년분 임대료 ○○원을 수취하여 지분별로 계산된 금액을 박○○ 본인이 지분 소유자들에게 개별 송금하였고, 2009. 1. 16. 임대차 계약 연장에 따른 임대료도 같은 방식으로 지분 소유자들에게 송금하였다. 임대차계약서는 현재 보관하고 있지 않으며, 쟁점법인은 처음부터 부실한 건설업체로 모델하우스를 조속히 신축하지도 않았고 임대만료일이 되어도 철거하지도 아니하여 쟁점법인과 많이 다투었다. 또한 이후 쟁점법인과의 임대료와 관련하여 검찰에서 본인의 예금을 확인한 것으로 알고 있다.ʼ라고 진술하고 있다.
  라. 신청인은 한국토지공사의 ○○지역본부비축토지인 이 민원 토지를 1988. 6. 3. 분양계약을 체결하고 1991. 3. 21. 잔금을 지급하여 ○○원에 취득한 것이 한국토지공사의 토지매각원부에서 나타나고, 2009. 1. 21. 신청 외 정○○와 ○○원에 매도계약을 체결하고 계약과 동시에 잔금을 지급받았음이 부동산매매계약서에 나타나며, 신청인은 이 민원 토지에 근저당을 설정하고 대출받았으나 대출금이 연체되어 부득이 이 민원 토지를 매도하여 대출금 상환을 하였다고 아래와 같이 증빙을 제시하고 있다.
  1) 신청인은 이 민원 토지와 ○○ ○○구 ○○동 324-1 신청인 지분 246분지 76을 공동담보로 ○○새마을금고(이후 ʻ○○새마을금고'로 명칭변경)로부터 2003. 2. 13. 채권최고액 ○○원, 2004. 12. 2. 채권최고액 ○○원, 2006. 5. 16. 채권최고액 ○○원의 근저당을 설정(3건 합계 ○○원)하였으며, 2008. 10. 20. ○○새마을금고로부터 이 근저당 대출금이 연체되어 독촉을 받았음이 등기부등본 및 ○○새마을금고의 연체독촉장에 나타난다.
  2) 매도대금 ○○원 중 ○○원은 2009. 1. 21. ○○새마을금고의 대출금 및 연체이자를 상환하였음이 회원계좌별 거래내역 증명서 4매에 나타나며, ○○원도 해지비용 및 대출금상환에 대부분 사용하였다고 하나 증빙 일부만 확인되고 있다.
  
  마. 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과규정은 토지를 실수요에 따라 생산적 용도로 사용하지 않고 재산증식 수단으로 사용하는 경우 양도소득세를 중과함으로써 부동산 투기수요를 억제하여 부동산시장을 안정화하고 투기이익을 철저히 환수하고자 신설된 것으로 2007. 1. 1. 이후 양도하는 분부터 적용되었고, 2009. 3. 16. 이후 양도하는 경우에는 양도소득세 중과세율이 아닌 일반세율을 적용하도록 개정되었음이 기획재정부의 세법개정 취지(2006 개정세법) 등에 나타난다.
  

판단

• 가. 구 ｢소득세법｣ (2008. 12. 26. 법률 제9270호로 개정된 것) 제104조제1항 제2의7호에는 같은 법 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지는 양도소득세과세표준에 100분의 60의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제104조의3(비사업용 토지의 범위) 제1항은 ʻʻ제96조제2항제8호 및 제104조제1항제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다. 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지, 가. ｢지방세법｣ 또는 관계법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지, 나. ｢지방세법｣ 제182조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지, 다. 토지의 이용상황・관계법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것ʼʼ이라고 규정하고, 제2항은 ʻʻ제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.ʼʼ고 규정하고, 같은 법 시행령(2008. 12. 31. 대통령령 제21195호로 개정된 것) 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준)는 ʻʻ법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 ʻʻ대통령령이 정하는 기간ʼʼ이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간, 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.ʼʼ고 규정하고, 제168조의11 (사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위) 제1항은 ʻʻ법 제104조의3제1항제4호 다목에서 ʻʻ거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것ʼʼ이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 14. 그 밖에 제1호 내지 제13호와 유사한 토지로서 토지의 이용상황, 관계법령의 이행여부 등을 감안하여 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지ʼʼ라고 규정하고 있다.
  
  나. 2004년도 및 2005년도는 별도합산과세대상으로, 2006년도 및 2007년도는 종합합산과세대상으로 재산세를 부과한 것에 대하여는 이견이 없는 사항으로 2008년도의 재산세가 종합합산과세대상으로 과세되어 양도일 직전 5년 중 3년 이상의 기간을 사업용으로 사용되지 않은 것으로 보아 60%의 중과세율을 적용함이 타당한지에 대하여 살펴보면, 비사업용 토지의 양도소득세 중과규정은 2005. 12. 31. ｢소득세법｣ 개정시 생산적 용도가 아닌 투기적 수단으로 토지를 보유하다 양도하는 자에 대한 세부담을 강화하기 위해 신설된 것으로 2007. 1. 1. 이후 양도하는 분부터 적용하다가 2009. 3. 16. 이후 양도하는 분부터는 폐지 되었는바, 신청인은 1988. 6. 3. 이 민원 토지에 대하여 분양계약을 체결하여 공유지분으로 취득하였고, 이 민원관련 공동소유자들과 건물신축 후 매도하려 하였으나 사업이 원활하게 이루어지지 않아 17년 9개월간 보유하다 금융기관으로부터의 대출금 연체로 인한 강제경매 및 납부독촉을 받고 2009. 1. 21. 매도계약을 체결하였으며, 계약일에 잔금 ○○원을 받아 대부분(90%이상) 금융기관 부채로 상환하였던 것으로 보아 신청인은 비사업용토지에 대한 양도소득세 중과세율 적용에 대하여 부지(무지) 하였음이 인정되고, 장기보유 후 부득이한 사정으로 급매 처분하여 투기적 수단으로 토지를 보유한 것으로 보기 어려운 점, 이 민원관련 공유토지에 대한 쟁점법인의 가설건축물축조(신고)가 지연되는 경우 비사업용토지에 해당된다는 사실을 설사 신청인이 알았더라도 이 민원 토지는 지분비율(4.3%)이 미미하고 지주회에 임대를 위임하여 신청인이 개별적으로 임대계약을 취소할 수 있는 위치에 있지 아니하였던 점, 이 민원관련 공유토지상 모델하우스 축조 및 철거와 관련하여 쟁점법인과 지주회 사이에 잦은 다툼이 있었던 상황으로 실제 건축될 건축물은 1997. 12. 건축허가가 되었으나 기초공사진행 중 중단되어 현재까지 건축이 되지 않은 것으로 확인되는바, 신청인이 조속한 축조를 강제하기도 어려웠음이 인정되는 점 등을 종합적으로 고려해 볼 때, 이 민원 토지의 임대소득에 대한 부가가치세 및 종합소득세 부과는 별론으로 하더라도 2008년도의 재산세가 종합합산과세대상으로 부과되었다는 사실만으로 이 민원 토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세 중과세율을 적용한 피신청인의 이 처분은 신청인에게 너무 가혹하다고 할 것이다.
  

결론

• 그러므로 양도소득세 경정을 구하는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 의견표명