국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

• 기준시가로 양도소득세를 신고가 가능하였으나 세법무지로 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 것을 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 경정할 수 있는지 여부
  

결정요지

• 피신청인에게 신청인에 대하여 행한 2011. 11. 30. 납기 2004년 귀속 양도소득세 ○○원의 부과처분을 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 경정할 것을 의견표명한다.
  

참조법령

• ｢소득세법｣ 제96조(양도가액), 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지)
  

주문

• 피신청인에게 신청인에 대하여 행한 2011. 11. 30. 납기 2004년 귀속 양도소득세 ○○원의 부과처분을 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 경정할 것을 의견표명한다.
  

신청취지

• 주문과 같다.
  

신청원인

• 신청인은 2001. 3. 3. 취득한 경기 ○○시 ○○동 353-9 ○○아파트 상가동 103호 35.252㎡(이하 ʻ쟁점 부동산ʼ이라 한다)를 2004. 2. 27. 양도하였는데, 피신청인으로부터 2011. 11. 1. 쟁점 부동산의 실지 양도가액이 ○○원임에도 ○○원으로 신고하였다고 하여 양도소득세 ○○원을 납부하여야 한다는 납부고지서(이하 ʻ이 처분ʼ이라 한다)를 받았다. 신청인은 가정형편이 어려워 초등학교를 중퇴하여 아무것도 알지 못하였던 관계로 실지 업무를 하였던 전 남편인 신청 외 최○○(심한 주사와 폭행으로 쟁점 부동산을 양도하던 해에 이혼함)에게 알아보니 당시에 주택에만 기준시가 신고제도가 있고 상가에는 이 제도가 없는 줄 알고 실지 보다 낮은 가액으로 작성한 계약서로 양도소득세를 신고하였다고 한다. 쟁점 부동산을 기준시가로 신고하면 ○○원인데 전 남편의 실수로 거액의 세금을 부담하니 원통하기 그지없으며, 전 남편이 신고를 잘못하였다는 이유로 부담한 거액의 세금을 마련하느라 딸의 결혼도 무산되어 병 치료를 받고 있는 등 모든 일이 엉망이 되어 버렸고 한 가정이 감당하기에 너무나도 가혹하다. 이러한 신청인의 사정을 감안하여 당시 적법하게 신고할 수 있었던 기준시가로 세금을 산출하여 납부할 수 있도록 선처하여 달라.
  

피신청인의 주장

• 양도 당시 쟁점 부동산의 소재지는 투기지역 지정 전(前)으로 기준시가에 의해 부동산양도차익을 신고할 수 있었음에도, 신청인은 기준시가에 의해 양도소득세를 계산하면 납부할 세액이 발생하므로 이를 회피하고자 부정한 행위로 다운계약서를 작성하여 과세미달로 신고한 것이고, 확정신고기한 경과 후에는 기준시가로 경정할 수 없는바 신청인의 주장을 받아들일 수 없다. 또한 신청인의 이 처분과 관련한 이의신청 및 심사청구 결과 기각결정이 이루어진 사안이므로 이 민원을 받아들일 수 없다.
  

사실관계

• 가. 신청인은 2004. 2. 16. 쟁점 부동산을 양도한 후 양도가액을 ○○원, 취득가액을 ○○원으로 하여 양도차익을 산정한 후 양도소득세 신고를 하였으며, 피신청인은 ○○세무서장으로부터 쟁점 부동산의 매수인인 신청 외 김○○(이하 ʻ김○○ʼ이라 한다)이 2009. 9. 21. 쟁점 부동산을 양도하면서 그 취득가액을 ○○원으로 신고한 사실을 통보받고 이를 신청인의 실지 양도가액으로 보아 양도차익을 산정하여 이 처분을 한 것으로 나타난다.
  
  나. 쟁점 부동산의 취득과 관련한 사실관계는 다음과 같다.
  1) 쟁점 부동산의 사용승인일은 2000. 12. 28.이고, 2001. 3. 3. 신청인 명의로 소유권이전등기된 사실이 등기부등본 등에 나타난다.
  2) 쟁점 부동산의 분양계약서에 따르면 전소유자인 신청 외 ○○개발주식회사(대표이사 김○○)가 2000. 10. 21. 건축주인 신청 외 ○○개발주식회사로부터 ○○원에 분양받았고, 신청인이 2000. 12. 22. 전소유자로부터 매수인의 지위를 승계한 것으로 나타난다. 한편, 위 분양계약서에는 분양대금 납부에 대하여 계약금 ○○원, 입점지정일에 잔금 ○○원을 납부하는 것으로 기재되어 있다.
  3) 신청인이 신고한 양도소득세 신고서에는 신청인과 전소유자 사이에 작성한 분양권매매계약서가 제출되지 아니하였고, 신청인이 쟁점 부동산의 분양권을 얼마에 승계 취득하였는지 확인되지 아니한다.
  4) 신청인은 쟁점 부동산을 생활정보지인 ʻ교차로ʼ를 통하여 알게 되었는데 이를 중개한 자는 신청 외 김○○이며, 당시 작성한 취득계약서를 분실 하였으나 실지 취득가액은 프리미엄을 포함하여 200,000,000원임을 주장하며, 거래 증빙으로 전 남편인 신청 외 최○○의 계좌에서 인출한 내역과 부동산임대차 계약서를 제시하고 있다.
  한편, 신청인이 제출한 2001. 1. 25.자 위 부동산임대차 계약서는 보증금 ○○원, 월세 ○○원에 신청 외 안○○에게 쟁점 부동산을 임대하는 내용의 계약이며, 2001. 2. 26. 잔금 ○○원을 수령한 것으로 기재되어 있다.
  
  다. 쟁점 부동산의 양도와 관련한 사실관계는 다음과 같다.
  1) 쟁점 부동산은 2004. 2. 16. 매매를 원인으로 2004. 2. 17. 김○○에게 소유권이전등기 되었으며, 2009. 7. 21. 김○○으로부터 신청 외 김○○ 명의로 소유권이전 등기된 것으로 등기부등본에 나타난다.
  2) 신청인이 신고한 부동산매매계약서는 2004. 2. 1. 신청인과 김○○ 사이에 쌍방합의로 작성된 것이며, 매매대금은 ○○원이고 2004. 2. 16. 잔금 ○○원을 지급하기로 기재되어 있다.
  3) 김○○이 신고한 양도소득세 신고서에는 쟁점 부동산의 취득가액을 ○○원으로 기재하고 있으며, 부동산매매계약서를 분실하였으나 취득가액의 근거로 영수증 2매와 매매대금을 인출한 통장사본을 제출한다고 진술한 ʻ취득가에 대한 소명ʼ 서류를 제출하였다.
  4) 신청인은 전 남편이 쟁점 부동산을 매도하여 정확한 양도가액을 알 수 없었고 피신청인의 과세예고통지를 받고 전 남편에게 알아보았으나, 전 남편도 매매금액이 ○○원은 아니라고 하면서 정확히 기억하지 못하였던 관계로 피신청인으로부터 김○○이 계약서를 제출하였다는 설명을 듣고 이를 인정하였다고 진술하고 있다.
  
  라. 쟁점 부동산이 소재한 ○○도 ○○시는 2004. 5. 29. 투기지역으로 지정된 것으로 나타나므로, 신청인의 경우 쟁점 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 기준시가에 의한 방법 또는 실지거래가액의 의한 방법을 선택하여 양도소득세를 신고할 수 있었다.
  
  마. 신청인은 어려운 환경에서도 세금을 납부하였는데 그 사정과 가정환경에 대한 사연을 정리하면 다음과 같다.
  1) 신청인은 가난한 집안의 6남매 중 막내로 태어나 부친의 사망으로 인하여 초등학교 3학년 때 학업을 중단하였고 가정부나 봉제공으로 생계를 유지하였다. 25살 때 결혼하여 무속인의 집안에서 태어난 전 남편의 주사와 폭행으로 힘들게 살아오다가 장성한 아이들의 권유로 쟁점 부동산을 양도한 직후인 2004. 8. 11. 이혼하였다. 전 남편은 2006년 중국인과 재혼하였다가 6개월 만에 이혼하고 현재는 캄보디아 여성과 결혼하여 살고 있다.
  2) 현재도 식당일을 하면서 생계유지를 하고 있는데 갈수록 사정이 어려워져 ○○시에 살지 못하고 2011. 5. 31. 경기도 ○○시 ○○구 ○○동에 30평형 빌라를 대출금 ○○원을 포함하여 ○○원에 구입하였으나 이사한지 3개월 만에 피신청인으로부터 과세예고통지를 받았으며 어쩔 수 없이 이를 ○○원에 매각하였다. 현재는 세금을 납부하기 위해 가능한 대출을 모두 받은 관계로 신청인 명의로 추가 대출이 되지 아니하여 딸 명의로 전세자금 대출을 받아 11평형 낡은 빌라에 전세를 살고 있다.
  3) 이 처분에 따른 세금은 신청인의 신용대출과 해약한 예금・적금, 딸이 직장생활하며 모은 결혼자금을 모두 모았으며, 전 남편이 이혼 당시 약속하였던 아들 결혼자금을 포기하는 각서를 써 주고 어렵게 ○○원을 받아 세금을 납부하였다며 통장내역서와 대출내역서 등을 제시하고 있다.
  
  바. 신청인은 쟁점 부동산의 양도대금으로 ○○ ○○시 ○○동 27-1 ○○○아파트 상가 105호(전용면적 15.5㎡)를 구입하였다며, 상가 분양계약서와 부동산 등기부등본, 월세 계약서를 제시하고 있다.
  1) 신청인은 위 상가를 분양권 상태에서 구입하였는데, 중개업자에게 속아 분양가 ○○원인 상가를 프리미엄 ○○원을 주고 합계 ○○원에 구입하였다고 진술한다.
  2) 인근 부동산중개업소에 확인한바 위 상가는 매도 희망가액 ○○원(근저당권 ○○원 설정됨)에 매물이 나와 있고, 현재 보증금 ○○원, 월세 ○○원에 임대 중인 것으로 확인된다.
  
  사. 신청인의 심사청구에 대하여 국세청장은 신청인이 세법지식이 부족하여 쟁점 부동산의 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였다고 하더라도 신고한 실지거래가액이 사실과 다른 것으로 확인되는 이상 피신청인으로서는 확인되는 진정한 실지거래가액에 따라 양도소득세를 경정하는 것이 타당하다고 판단하여 청구를 기각하는 결정을 하였다.
  
  아. 신청인은 불복과정에서 양도가액의 진위 여부를 다투지 아니하였고, 국세청장 등 해당 결정기관은 취득계약서가 없다는 주장에 대하여 별도의 판단을 하지 아니한 것으로 나타난다.
  

판단

• 가. 구 ｢소득세법｣ (2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1항은 ʻʻ제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ʻʻ실지거래가액ʼʼ이라 한다)에 의한다. 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우ʼʼ라고, 같은 법 제114조 제4항은 ʻʻ납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.ʼʼ라고, 제5항은 ʻʻ제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.ʼʼ라고 각각 규정하고 있다.
  
  나.구 ｢소득세법｣ (2001. 12. 31. 법률 제6557호로 개정되어 2005. 12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제114조 제4항 단서의 입법취지는 종래의 대법원 판례에서 납세자가 부동산을 양도하고 사실과 다른 실지거래가액으로 양도소득과세표준을 예정신고 또는 확정신고를 한 후 과세관청의 조사에 의하여 실지거래가액이 확인된 경우에도 기준시가에 의하여 과세표준과 세액을 정할 수밖에 없어 그에 따른 도덕적 해이와 불공평을 바로잡기 위하여 과세관청으로 하여금 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하게 하려는데 있는 바, 신청인이 당초 실지거래가액에 의하여 양도차익을 신고한 사실에는 다툼이 없으므로 피신청인이 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 경정하는 것은 위법하다고 볼 수 없다 할 것이다.
  그러나, 우선 피신청인의 처분에 대하여 살펴보면, 첫째 피신청인은 쟁점 부동산의 양도가액을 ○○원으로 보았으나 매수인 김○○이 제출한 영수증과 금융자료가 서로 일치하지 아니하고 주장하는 양도가액에 훨씬 미치지 못하며, 실지매매계약서를 제출하지 못하였음에도 불구하고 객관적인 자료에 의하지 아니하고 매수인 일방의 주장에 근거하여 양도가액을 ○○원으로 삼은 것은 근거과세의 원칙에 반한다고 판단되며, 둘째 취득가액에 대하여 비록 신청인이 분양가액으로 신고하였으나 신청인은 분양권을 프리미엄을 더하여 매수하였다고 주장하고 있고 분양권을 승계하였다는 것은 일정액의 프리미엄이 발생하였을 것으로 추정되는 점, 분양권 승계일보다 대금 지급시기가 이른 것으로 나타나지만 통상의 거래에서 대금지급이 완료되어야 분양권의 승계가 가능한 사실, 신청인의 전 남편의 계좌에서 일정액의 금액이 인출된 사실 등에 비추어 보면 쟁점 부동산의 취득가액은 분양가액이 아닌 별도의 금액이 있었을 것으로 보이고, 신청인이 분양권 승계에 대하여 신청인과 신청 외 ○○개발주식회사 사이에 작성한 매매계약서를 제시하지 못하고 있으므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액에 의한 취득가액을 적용하는 것이 타당하다고 할 것이어서 피신청인의 이 처분은 합리성이 결여된다고 판단된다.
  다음으로 신청인은 초등학교를 중퇴하여 세법을 알기에 역부족이고 전 남편에 의하여 쟁점 부동산의 매매와 양도소득세 신고가 이루어진 점, 쟁점 부동산의 경우 투기지역이 아니어서 기준시가에 의하여 신고가 가능하였던 점, 기준시가에 의한 양도소득세 산출세액 약 3백만 원을 탈루하기 위하여 실지거래가액의 의하여 신고하였다는 것은 상식적으로 납득하기 어렵고 오히려 기준시가 제도를 알지 못함에서 비롯된 행위로 이해되는 점, 기준시가에 의하여 계산한 양도소득세 약 ○○원을 부담하면 될 수 있음에도 ○○원을 부담하게 하는 것은 세법에 대한 무지의 대가로는 너무 가혹하다고 보이는 점, 신청인은 이혼 및 경제적 어려움 속에서도 최선을 다하여 세금을 납부하였으며 본인의 의지와 무관하게 양도소득세 신고가 이루어졌고 이로 인한 책임은 신청인이 부담하는 딱한 사정 등을 감안하여 쟁점 부동산의 양도차익을 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의하여 산정하는 것이 공평과세의 원칙에 부합한다고 판단된다.
  따라서 피신청인의 이 처분이 명백히 위법하다고 단정할 수는 없으나, 신청인의 경우 본인의 의사와 무관하게 전 남편에 의하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정하여 양도소득세 신고가 이루어졌고, 피신청인의 양도가액 및 취득가액 산정 또한 근거과세의 원칙에 못미치는 바, 신청인은 조세포탈 등의 명백한 목적이 있었다고 보기도 어렵고 당시 기준시가로 신고를 할 수 있었음에도 실지거래가액으로 신고하였다는 이유만으로 30배에 달하는 고액의 세금을 부담하게 하는 것은 지나치게 가혹하다고 할 것이므로, 쟁점 부동산에 대하여 매매계약서 등 객관적인 자료에 의한 양도가액과 취득가액이 밝혀지지 않는 이상 ｢소득세법｣ 제96조 제1항 본문 규정의 기준시가에 의한 양도가액 또는 취득가액으로 양도차익을 산정하여 이 처분을 경정하는 것이 바람직하다고 판단된다.
  

결론

• 그러므로 신청인의 주장이 상당한 이유가 있다고 인정되므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 의견표명