국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

• 대출금 미상환액을 취득가액에 포함할 수 있는지 여부
  

결정요지

• 피신청인에게 신청인에 대하여 행한 2011. 5. 31. 납기 2007년 귀속 양도소득세 ○○원의 부과처분에 대하여 양도 토지에 대한 취득가액을 신청인이 인수한 채무액을 합산한 금액으로 경정할 것을 시정권고한다.
  

참조법령

• ｢국세기본법｣ 제14조(실질과세), ｢소득세법｣ 제94조(양도소득의 범위), 제97조(양도소득의 필요경비계산), 제102조(양도소득금액의 구분 계산 등), 제167조의2(양도차손의 통산 등), 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지)
  
  

주문

• 피신청인에게 신청인에 대하여 행한 2011. 5. 31. 납기 2007년 귀속 양도소득세 ○○원의 부과처분에 대하여 양도 토지에 대한 취득가액을 신청인이 인수한 채무액을 합산한 금액으로 경정할 것을 시정권고한다.
  

신청취지

• 주문과 같다
  

신청원인

• 신청인은 2005. 4. 6. ○○ ○○시 ○○면 ○○리 228-1 대지 178㎡, 같은 리 228-2 대지 508㎡ 및 위 지상건물 912.64㎡(이하 ʻ이 부동산 ①ʼ이라 한다)와 같은 리 산 125 임야 17,279㎡, 같은 리 산 125-2 임야 572㎡ 및 같은 리 산 125-9 임야 513㎡(이하 ʻ이 부동산 ②ʼ라 하고, 이 부동산 ①과 ②를 합해 ʻ쟁점 부동산ʼ이라 한다)를 신청외 이○○로부터 일괄 취득한 후 이 부동산 ②를 2007. 3. 26., 이 부동산 ①을 2008. 2. 22. 각 경락(경락가액 : 이 부동산 ② ○○원, 이 부동산 ① ○○원)에 의하여 양도하고 양도소득세를 신고하지 않자, 피신청인은 쟁점 부동산 매매계약서상 거래금액 ○○원(토지 ○○원, 건물 ○○원)을 기초로 이 부동산 ②에 대한 취득가액을 ○○원으로 계산한 후 2011. 5. 31. 납기로 2007년 귀속 양도소득세 ○○원을 결정・고지(이하 ʻ이 처분ʼ이라 한다)하였는바, 신청인은 당시 관례상 공시지가 수준의 검인계약서를 작성하면서 대출금 미상환액 등을 매매가액에 포함하여 기재하지 않았을 뿐 이 부동산 ②를 취득하기 위하여 전소유자에게 현금 ○○원과 ○○새마을금고에 상환할 대출금 ○○원(대출원금 ○○원, 연체이자 ○○원)을 인수하였으므로 이 부동산 ②의 실제 취득가액은 ○○원이며, 쟁점 부동산의 양도는 대출기관의 경매신청으로 인한 것으로서 신청인의 의지와 상관없이 진행되어 실제 많은 손실이 발생(피신청인은 이 부동산 ①의 양도에 대해서는 양도차손이 ○○원임을 확인하고 직권으로 과세미달처리하였으며, 이 부동산 ②와 ①의 양도시기가 달라 양도소득 통산은 되지 않음)하였음에도 불구하고 피신청인이 이 부동산 ②에 대한 취득가액을 검인계약서상의 가액을 기초로 하여 기준시가로 안분한 후 이 처분을 행한 것은 부당하니, 이 부동산 ②의 취득가액에 신청인이 인수한 채무가액을 포함하는 것으로 정정하고 이 처분을 경정해 달라.
  

피신청인의 주장

• 쟁점 부동산 매매계약서상 취득가액은 ○○원이고, 매매계약서 특약사항에 기재된 토지부분 가액 ○○원에는 이 부동산 ①의 토지가액과 이 부동산 ②의 가액이 포함된 것으로 보아야 하며, 쟁점 부동산의 전소유자 이숙자가 작성한 확인서는 쟁점 부동산에 대한 양도소득세를 회피하기 위하여 객관적인 산정기준 없이 기재한 가액이므로 당초 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 취득 당시 기준시가로 안분하여 이 부동산 ②의 취득가액을 산정한 이 처분은 정당하므로 신청인의 주장을 받아들일 수 없다.
  

사실관계

• 가. 피신청인은 신청인이 이 부동산 ②를 양도하고도 양도소득세를 신고하지 않은 사실을 확인하고 양도가액을 경락가액인 ○○원으로, 취득가액을 기준시가를 기준으로 검인계약서상 금액을 안분한 ○○원으로, 양도소득을 ○○원으로 하여 2011. 5. 31. 납기로 2007년 귀속 양도소득세 ○○원을 결정・고지하였으며, 2008년도에 경락된 이 부동산 ①도 동일한 방법으로 양도소득(경락가액 ○○원, 취득가액 ○○원)을 계산하여 양도차손 ○○원이 발생하였음을 확인하고 과세미달로 결정하였다.
  
  나. 피신청인이 이 처분의 과세근거로 본 쟁점 부동산 취득에 대한 부동산매매계약서 내용은 아래와 같다.
  <계약내용>
  - 매매대금 : ○○원
  - 계약금 : 계약일(2005. 1. 31.) ○○원
  - 잔 금 : 2005. 3. 31. ○○원
  <특약사항>
  - 토지가격 ○○원, 건물가격 ○○원
  ※ 중개인 없이 매도자와 매수자만 날인하였으며, ○○시장이 검인함
  다. 이 부동산 ② 및 ① 등기부등본에 의하면, 신청인이 쟁점 부동산을 취득할 당시 근저당권 등의 설정 및 압류현황은 아래와 같다.
  <이 부동산 ②>
  ○ 2003. 3. 28. ○○○ 매매를 원인으로 소유권이전
  ○ 2003. 3. 28. 채권최고액 ○○원, 채무자 : ○○○, 근저당권자 : ○○새마을금고
  - 공동담보목록 : 제2003-79호, 2004. 1. 13. 채무자 ○○○ 계약인수
  ○ 2004. 4. 12. ○○시장 압류
  ○ 2004. 5. 21. ○○세무서장 압류
  ○ 2005. 4. 6. 신청인 매매를 원인으로 소유권 이전
  ○ 2006. 4. 21. ○○지방법원 ○○지원 경매개시 결정(채권자 ○○새마을금고)
  ○ 2007. 3. 26. ○○○ 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권이전
  ○ 2007. 3. 26. 근저당권, ○○시 및 ○○세무서장 압류 등기말소
  <이 부동산 ①>
  ○ 2001. 2. 3. ○○○ 이 부동산 ①의 토지 매매를 원인으로 소유권이전
  ○ 2002. 6. 29. ○○○ 이 부동산 ①의 건물 소유권 보존
  ○ 2002. 7. 24. 채권최고액 ○○원, 채무자 : ○○○, 근저당권자 : ○○새마을금고
  - 공동담보 : 토지 ○○리 228-1, ○○리 228-2
  ○ 2002. 7. 24. 채권최고액 ○○원, 채무자 : ○○○, 근저당권자 : ○○새마을금고
  - 공동담보 : 토지 ○○리 228-1, ○○리 228-2
  ○ 2002. 11. 5. 채권최고액 ○○원, 채무자 : ○○○, 근저당권자 : ○○새마을금고
  - 공동담보목록 : 제2002-232호
  ○ 2002. 11. 5. 채권최고액 ○○원, 채무자 : ○○○, 근저당권자 : ○○새마을금고
  - 공동담보목록 : 제2002-233호
  ○ 2003. 3. 28. 채권최고액 ○○원, 채무자 : ○○○, 근저당권자 : ○○새마을금고
  - 공동담보목록 : 제2003-79호, 2004. 1. 13. 채무자 ○○○ 계약인수
  ○ 2003. 5. 2. ○○보증기금 가압류
  ○ 2003. 12. 6. ○○시장 압류
  ○ 2005. 4. 6. 신청인 매매를 원인으로 소유권 이전
  ○ 2006. 12. 6. ○○지방법원 ○○지원 경매개시 결정(채권자 ○○새마을금고)
  ○ 2008. 2. 22. ○○○ 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권이전
  ○ 2008. 2. 22. 근저당권, ○○보증기금 가압류 및 ○○시 압류 등기말소
  
  라. 이 부동산 ② 및 ①에 대한 임의경매 배당표에 의하면, 이 부동산 ② 및 ①의 매각대금은 ○○원 및 ○○원이다.
  
  마. ○○감정평가법인 ○○지사가 ○○새마을금고(이하 ʻ○○새마을금고ʼ라 한다)의 의뢰로 2003. 3. 14.을 가격시점으로 하여 이 부동산 ②에 대해 감정평가한 감정평가서에 의하면, 이 부동산 ②의 감정가액은 ○○원(○○ ○○시 ○○면 ○○리 산 125 : ○○원, 같은 리 산 125-2 : ○○원, 같은 리 125-9 : ○○원)이며, ○○새마을금고의 대출관련 여신품의서에 의하면, 신청금액은 ○○원, 채무자는 ○○○, 대출금액은 ○○원, 담보물은 이 부동산 ②, 감정평가액은 ○○원, 유효담보가는 ○○원, 채권보전방법은 1순위(○○원)로 이 부동산 ②에 근저당권을 설정한 후 추가로 이 부동산 ①에 담보를 설정하는 것으로 검토하였다.
  
  바. 우리 위원회는 2012. 1. 4. ○○새마을금고에 신청인이 이 부동산 ①과②를 취득할 당시 대출금 및 미납된 연체이자액이 얼마인지를 요청하였고, ○○새마을금고는 2012. 1. 9. 이 부동산 ①의 대출일은 2002. 7. 24.이고, 대출금은 ○○원, 연체이자는 ○○원이며, 이 부동산②의 대출일은 2003. 3. 28.이고, 대출금은 ○○원, 연체이자는 ○○원이라고 회신하였다.
  
  사. 피신청인은 2011. 12. ○○새마을금고에 공동담보물건인 이 부동산 ②가 자산별로 채무액이 구분되어 있는지 여부를 문의하였고, ○○새마을금고는 2011. 12. 19. ʻʻ문의하신 공동담보(이 부동산 ②)에 대하여 일괄평가를 하여 담보별로 채무액을 구분하지 않고 일괄로 대출금 실행 및 지급하였습니다ʼʼ라고 회신하였다.
  
  자. 쟁점 부동산 전소유자인 ○○○는 2011. 11. 10. 본인의 인감증명서를 첨부하여 ʻʻ이 부동산 ②에 대한 대출금 ○○원과 현금 ○○원을 이 부동산 ②의 매매가액으로 하여 신청인에게 매매하였다ʼʼ라는 내용으로 확인서를 우리 위원회에 제출하였고, 신청인이 제기한 심사청구시에는 ʻʻ이 부동산 ①의 가격은 ○○원, 이 부동산 ②의 가격은 ○○원 이며 기 대출금을 정리하여 인도하려 하였으나 그렇게 되지 못하여 경매로 인해 제3자에게 소유권이 이전되었다ʼʼ라는 내용의 확인서를 제출하였다.
  
  차. 신청인은 2011. 6. 15. 이 처분과 관련하여 이 부동산 ②의 취득가액은 ○○원이라는 취지로 심사청구를 제기하였으나, 국세청장은 2011. 8. 19. 신청인이 신청인 주장에 대한 납득할 만한 증거자료의 제시가 없어, 쟁점 부동산의 계약서상 토지부문 일괄취득가액인 ○○원을 기준시가비율로 안분한 ○○원을 이 부동산 ②의 취득가액으로 산정한 이 처분은 정당하다고 판단하였다.
  

판단

• 가. ｢국세기본법｣ 제14조 제2항에는 ʻʻ세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득・수익・재산・행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.ʼʼ라고 규정하고 있고, ｢소득세법｣ 제94조 제1항은 ʻʻ양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득ʼʼ이라고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 제l항에는 ʻʻ거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액.(단서생략)ʼʼ라고 규정하고 있고, 같은 법 제102조 제1항은 ʻʻ양도소득금액은 다음 각 호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산할 때 발생하는 결손금은 다른 호의 소득금액과 합산하지 아니한다.ʼʼ라고 규정하고 있으며, 같은 법 제114조 제4항은 ʻʻ납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.ʼʼ라고 규정하고 있다.
  
  나. 먼저, 피신청인이 신청인에게 2007년 귀속 양도소득세를 부과하면서 이 부동산 ②의 취득가액 기준으로 삼은 쟁점 부동산의 매매계약서를 살펴보면, 통상 매매계약을 체결할 당시 근저당권이 설정된 채무 또는 제세공과금 체납에 따른 압류등기가 되어있는 경우에는 매매계약서의 특약사항에 이에 대한 상환 또는 말소여부 등을 기재하는 것이 일반적이나, 쟁점 부동산의 매매계약서의 경우 특약사항에 이에 관한 아무런 기재가 없는 점, 매매대금의 총액은 매매목적물의 거래총액을 의미하는데 단순히 대금 수수금액만을 표기해야 할 것이 아니라 실제 수수한 대금에서 매도인으로부터 인수한 채무액을 합산한 금액을 기재하는 것이 마땅한 점, 일반적으로 부동산소재지의 자치단체장에게 제출하는 검인계약서상의 거래가액은 취득 부동산의 기준시가 범위에서 계약의 당사자 간에 거래가액을 임의로 정하는 경우가 많은데, 본건 계약서상 이 부동산 ①의 토지가액과 이 부동산 ②의 가액은 기준시가 대비 100.66%으로 거래가액이 임의로 산정된 것으로 보여지는 점 등을 고려할 때, 쟁점 부동산의 매매계약서는 실제 거래내역을 반영한 계약서라기 보다는 단순히 부동산거래를 신고하기 위해 임의로 작성된 검인계약서로서 계약의 내용을 올바로 반영하는 계약서라 할 수 없다.
  
  다. 다음으로 이 부동산 ②의 취득가액에 대해 살펴보면, 원칙적으로는 검인계약서가 법적효력을 갖는 증빙서류임에는 틀림없으나, 매매가액에 대해서는 계약내용의 진위 여부를 판별하여 그 증거능력을 개별적으로 판단해야 하는 점(조세심판원 2001. 9. 13. 결정 2001서1079, 감사원 1998. 9. 15. 결정 1998-274), 통상적으로 근저당권이 설정된 채무에 관해서는 잔금지급전까지 양도인이 채무를 변제하고 근저당권설정등기를 말소하는 방법과 양도인의 채무를 양수인이 그대로 인수하는 방법이 있는데, 신청인의 경우 근저당권설정등기와 ○○시장 및 ○○세무서장의 압류등기가 말소되지 않은 채 그대로 이전된 점에 비춰볼 때 신청인은 양도인의 채무를 인수하면서 이 부동산 ②를 취득한 것으로 보이는 점, 이 부동산 ②에 대한 감정평가법인의 감정가액 적정성 여부는 별론으로 하더라도 신청인이 이 부동산 ②를 취득할 당시 전소유자가 ○○새마을금고에 상환할 대출금 및 연체이자가 ○○원임이 확인되는 점, 전소유자 이○○가 일관되게 대출금을 인수하는 조건으로 이 부동산 ②를 매도하였다고 진술하는 점, 양도차손(결손금)은 당해 연도에만 다른 부동산의 양도소득과 통산되므로 신청인과 같이 일괄 취득한 부동산이 경매로 인해 연도를 달리하여 소유권이 각각 이전된 경우에는 전체적으로 양도차손이 발생되어도 양도소득세를 납부해야 하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 신청인은 이 부동산 ② 취득당시 ○○새마을금고의 대출금 및 연체이자 ○○원을 포함하여 취득하였다 할 것이다. 따라서 피신청인은 이 부동산 ②의 취득가액을 신청인이 인수한 ○○새마을금고의 대출금 및 연체이자를 합산한 금액으로 경정하는 것이 타당하다.
  

결론

• 그렇다면 양도소득세 부과처분 경정을 구하는 신청인의 주장이 상당한 이유가 있으므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 시정권고