국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

• 소급감정한 가액으로 상속재산가액을 평가할 수 있는지 여부
  

결정요지

• 피신청인에게 신청인에 대하여 행한 2009. 10. 20. 상속세 결정은 별지 신청원인 기재의 쟁점 부동산에 대한 상속재산가액을 1,221,170,650원으로 하여 경정할 것을 시정권고한다.
  

참조법령

• ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 (평가의 원칙등), 제61조 (부동산등의 평가), 제66조 (저당권등이 설정된 재산의 평가의 특례), ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 (평가의 원칙등), 제63조 (저당권등이 설정된 재산의 평가)
  

주문

• 피신청인에게 신청인에 대하여 행한 2009. 10. 20. 상속세 결정은 별지 신청원인 기재의 쟁점 부동산에 대한 상속재산가액을 1,221,170,650원으로 하여 경정할 것을 시정권고한다.
  

신청취지

• 주문과 같다
  

신청원인

• 신청인과 신청 외 김○○ 및 김○○(이하 ʻ신청인등ʼ이라 한다)은 피상속인 ○○○의 2008. 7. 23. 사망을 원인으로 ○○ ○○구 ○○동 00-2 외 3필지 대지 254.9㎡ 및 건물 553.55㎡(지분 1/2, 이하 ʻ쟁점 부동산ʼ이라 한다)를 상속받아 이에 대한 상속재산가액을 매매사례가액인 ○○원으로 신고하였으나, 피신청인은 상속세 조사를 실시하여 위 매매사례가액을 부인하고 기준시가 금액인 ○○원으로 하여 2009. 10. 20. 상속세 결정 및 2009. 10. 24. 세무조사결과통지(이하 ʻ이 민원처분ʼ이라 한다)를 하였다. 신청인은 2009. 11. 신청 외 ○○감정평가법인과 ○○감정평가법인을 통하여 쟁점 부동산을 소급감정한 결과 그 감정가액의 평균액이 ○○원(이하 ʻ쟁점 감정가액ʼ이라 한다)으로 나타나고, 대법원 판례에 따르면 소급감정을 인정하고 있으므로 쟁점 부동산의 상속재산가액을 쟁점 감정가액으로 하여 상속세를 경정하여 달라.
  

피신청인의 주장

• 상속개시일 전후 6개월 내에 상속재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 있는 경우에 그 가액은 시가로 볼 수 있는 것이나 상속개시일로부터 6개월이 경과한 후에 작성된 감정가액은 시가로 볼 수 없고, 신고기한 경과 후 소급하여 감정한 가액을 시가로 인정하는 것은 법적 안정성을 해치고 조세행정 집행상 혼란을 초래할 우려가 있다는 등의 이유로 국세청은 소급감정가액을 관련 예규에 따라 인정하지 않으므로 신청인의 주장은 받아들일 수 없다. 더욱이 신청인은 2011. 8. 2. 쟁점 부동산을 양도하고 그에 따른 양도소득세 부담을 줄이고자 이 민원을 청구한 것이므로 신청인의 주장을 받아들일 수 없다.
  

사실관계

• 가. 신청인등은 피상속인 ○○○이 2008. 7. 23. 사망함에 따라 2009. 1. 22. 상속세과세가액 ○○원, 상속세과세표준 ○○원, 산출세액 731,412원으로 하여 상속세를 신고・납부하였으며, 쟁점 부동산의 가액을 2008. 7. 10. 거래된 서울 ○○구 ○○동 000-18 건물의 매매가액에 기초하여 매매사례가액(시가)인 ○○원으로 산정하여 신고한 것으로 확인된다.
  
  나. 피신청인은 신청인등이 쟁점 부동산의 시가를 비교대상이 될 수 없는 부동산의 매매사례가액을 적용하여 임의로 과대평가하였다고 판단하고, ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 제1항에 따른 평가금액(기준시가)을 적용하여 쟁점 부동산의 가액을 ○○원으로 산정한 후 상속세를 결정한 사실이 상속세 조사종결보고서 및 재산평가조서, 세무조사결과통지서의 내용에 나타난다.
  
  다. 상속개시일 현재 쟁점 부동산이 담보하는 채권액 중 신청인등의 지분가액은 ○○원임이 등기부등본, 부채증명서, 임대차계약서에 의하여 【표 1】과 같이 확인되고, 이에 대하여 피신청인은 상속재산가액에서 공제하는 채무로 인정한 사실이 상속세 조사종결보고서에 나타난다.
  
  라. 신청 외 ○○감정평가법인과 ○○○감정평가법인은 신청인으로부터 쟁점 부동산의 시가감정을 의뢰받아 감정평가를 하였으며, 그 감정가액의 평균액 중 신청인등의 지분가액은 ○○원으로 감정평가표에 나타난다.
  1)위 감정평가법인들의 감정평가액은 가격시점을 상속개시일인 2008. 7. 23.로 하고 있으며, 토지가격의 산출은 비교표준지 가격에 지역요인, 개별요인, 기타요인 등을 반영하여 산정하는데, 개별요인의 경우에 비교표준지와 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정조건, 기타조건 등으로 조건을 세분하여 비교하는 것이나 쟁점 부동산 중 같은 곳 29-1이 비교표준지에 해당하여 개별요인을 반영하지 아니하였고, 기타요인으로 쟁점 부동산 인근 토지의 거래 사례(1개)를 반영한 시세와 담보목적의 평가 선례(3개)를 참작하여 보정치를 결정한 것으로 나타나며, 주택가격의 산출은 구조, 사용자재, 시공 상태, 마감재의 상태, 부서설비, 용도, 현상 및 관리상태 등을 참작하여 해당 재조달원가를 계산한 후 감가수정을 거쳐 산정한 것으로 나타난다.
  2) 국토해양부장관(당시 건설교통부장관)은 2007. 6. 5. 위 감정평가법인을 포함한 우수감정평가업자 13개 업체를 지정하여 공고(건설교통부 공고 제2007-219호)한 사실이 확인된다.
  
  마. 한편, 신청인과 공동소유자 신청외 김○○은 2011. 10. 20. 쟁점 부동산을 포함한 전체 부동산을 ○○원(신청인등의 지분금액 ○○원)에 양도한 것으로 신청인이 제시한 부동산매매계약서에 나타난다.
  

판단

• 가. ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제1항은 ʻʻ이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다.ʼʼ라고, 제2항은 ʻʻ제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용・공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.ʼʼ라고, 제3항은 ʻʻ제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류・규모・거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.ʼʼ라고 규정하고 있고, 같은 법 제66조는 ʻʻ다음 각 호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산, 2. 양도담보재산, 3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)ʼʼ라고 규정하고 있다.
  ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항은 ʻʻ법 제60조제2항에서 "수용・공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매( ｢민사집행법｣에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.ʼʼ라고, 같은 시행령 제63조 제1항은 ʻʻ법 제66조에서 "대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 금액을 말한다. 3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액 5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)ʼʼ라고, 제2항은 ʻʻ제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.ʼʼ라고 각 규정하고 있다.
  
  나. 먼저, 피신청인이 쟁점 부동산에 대하여 그 시가를 산정하기 어려운 경우로 보아 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 제1항에서 규정한 기준시가로 평가한 것이 적법한지 살펴보면, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가에 따르는 것이고 그 시가는 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조에 규정하고 있으나, 위 규정에도 불구하고 저당권 등이 설정된 재산은 같은 법 제66조의 규정에 따라 해당 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 같은 법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 있는바, 위 사실관계 다.에 나타나듯이 쟁점 부동산이 담보하는 채권액이 확인됨에도 피신청인이 쟁점 부동산의 가액을 산정함에 있어서 보충적 평가방법인 기준시가에 의하여 평가한 것은 위법이 있다고 판단된다.
  
  다. 다음으로, 소급하여 감정한 가액을 시가로 인정하는 것은 법적 안정성을 해치고 조세행정 집행상 혼란을 초래할 우려가 있다는 등의 이유로 쟁점 감정가액을 인정할 수 없다는 피신청인의 주장에 대하여 살펴보면, 법원의 판례(대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 외 다수)에 따르면 ʻʻʻ시가ʼ라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ʻ시가ʼ로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다.ʼʼ라고 판시하고 있는 점, 비록 상속개시일 이후 1년 4개월이 지난 후에 소급하여 감정이 이루어졌지만, 그 감정가격은 공신력 있는 감정평가법인 2곳에서 이루어졌으며 객관적이고 합리적인 평가방법에 의하여 평가되어 객관적 교환가격을 적정하게 반영한 시가로 보이는 점, 부동산의 시가가 피담보채권액 보다 큰 경우에는 그 부동산의 시가를 재산의 가액으로 삼아야 하는바 쟁점 부동산의 시가가 피담보채권액 ○○원 보다 크게 나타나는 점, 법원의 판례(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 외 다수)에 따르면 ʻʻ양도자산이 상속받은 자산으로서 과세관청이 비록 해당 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 해당 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세하였다고 하더라도 소급감정에 의하여 해당 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익을 산정하는 것ʼʼ이라고 판시하여 소급감정가액을 수용하고 있는 점, 쟁점 부동산이 2011. 10. 20. 양도되었는데 상속받은 양도 자산의 취득가액은 기준시가에 우선하여 시가가 적용되어야 하는 것이고, 양도 자산의 취득가액은 상속재산가액과 동일한 것이어서 결과적으로 확인된 시가에 따라 상속세를 경정하여야 하는 점, 피신청인이 이 처분을 경정하지 아니함으로 인하여 양도소득세 불복 및 조세소송에 따른 행정력 낭비와 불필요한 납세협력비용의 발생이 예견되는 점 등을 종합하여 볼 때, 피신청인이 쟁점 부동산의 상속재산가액을 2곳의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액인 ○○원으로 하여 이 처분을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
  

결론

• 그러므로 상속세 경정을 구하는 신청인의 주장이 상당한 이유가 있으므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 시정권고