국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

• 불법으로 구조변경을 한 사실을 속이고 매도 계약을 행하였다가 이를 뒤늦게 알고 계약해제를 한 경우 취득세를 환급할 수 있는지 여부
  

결정요지

• 불법으로 구조변경 사실을 속인 이 민원 부동산의 매도인과 합의해제약정으로 취득시 지급한 부동산 가액을 돌려주고 소유권도 원상회복 되었으니 납부한 취득세를 환급하여 달라는 신청에 대하여 살펴보면, 이 민원 부동산을 매도인으로 부터 취득한지 4개월 후에 피신청인으로부터 원상복구명령을 받고 매도인이 이 민원 부동산을 불법적으로 용도 변경한 사실을 인지한 점, 피신청인이 신청인에게 건축법 위반 이행강제금을 계고하고, 건축법 위반으로 고발조치한 점, 신청인이 이 민원 부동산을 중개한 중개업자와 매도인을 불법 건축물임을 속이고 매도한 사실을 들어 OO경찰서장에게 진정서를 제출한 점, OO경찰서장의 조사가 진행되자 매도인이 신청인에게 계약해제에 동의하여 주겠다는 제의를 하였고, 매매계약해제를 하기로 하는 합의서를 작성한 점, 매도인은 금융거래를 통하여 신청인의 계좌로 2011. 1. 19.~2011. 4. 25.간 ○○원을 입금하였고, 이 민원 부동산의 소유권이전등기가 말소되어 매도인 명의로 환원된 점, 소유권이전등기의 원인이었던 양도계약을 소급적으로 실효시키는 합의해제약정에 기초하여 소유권이전등기를 말소하는 원상회복 조치의 결과로 그 소유권을 취득한 것은 ｢지방세법｣ 제104조 제8호 소정의 취득세 과세대상이 되는 부동산 취득에 해당되지 아니하는 점(대법원 1993. 9. 14. 선고 93누11319판결 참조) 등을 종합적으로 고려할 때 매도인이 불법 건축물임을 속이고 매매한 사실을 뒤늦게 알고 고발조치 등을 취하는 등, 30일 내에 공정증서 등을 통해 계약해제를 주장하지 못한 특별한 사정이 있는데, 단지 부동산 취득등기를 하였다는 사유로 취득세를 부과한다는 것은 위법 부당하지는 않으나 신청인에게 가혹한 결과를 초래한다고 판단된다.
  

참조법령

• ｢지방세법｣ 제104조 (취득세의 정의), 제105조 (납세의무자)
  

주문

• 피신청인에게 OO구 OO동 토지 및 건물을 과세대상으로 하여 2010. 5. 27. 신청인이 자진신고・납부한 취득세와 농어촌특별세를 환부할 것을 의견표명한다.
  

신청취지

신청원인

• 신청인은 2010. 5. 27. ○○시 ○○구 ○○동 1032 대 211.5㎡(이하 ‘이 민원 토지’라 한다)와 이 민원 토지상의 3층 단독주택 346.21㎡(이하 ‘이 민원 주택’이라 한다. 이 민원 토지와 이 민원 주택을 합하여 ‘이 민원 부동산’이라 한다)을 신청외 문OO(이하 ‘매도인’라 한다)으로부터 ○○원에 취득하고 피신청인에게 2010. 5. 27. 취득세 ○○원, 농어촌특별세 ○○원, 합계 ○○원을 납부(이하 ‘이 세금’이라 한다)하였다. 피신청인은 2010. 7. 8. 이 민원 주택이 건축법 위반 주택이므로 2010. 9. 30.까지 자진철거 및 원상복구하라는 위반 건축물 1차 시정명령을 매도인에게 하였고, 2차로 신청인에게 2010. 10. 30.까지 자진철거 및 원상복구하라는 이행통지를 하였다. 신청인은 피신청인에게 문의결과 이 민원 주택은 3가구가 거주할 수 있도록 건축허가를 받아 준공된 다가구주택이나 11가구가 거주하는 원룸으로 임의 구조변경하였기 때문에 원상복구하고 이행하지 않을 때에는 1년에 2회의 범위 내에서 이행강제금 ○○원이 부과된다는 것을 알고, 이 민원 부동산을 중개한 중개업자와 매도인에게 불법 건축물임을 속이고 매도하였다는 이유로 계약을 해제하고 원상회복을 요구하였으나 이에 응하지 않자 ○○경찰서에 진정서를 제출하였다. ○○경찰서장의 조사가 진행되자 매도인은 신청인에게 계약해제를 하겠다고 제의하였고, 신청인과 매도인은 2011. 1. 17. 이 민원 부동산의 매매계약을 해제하기로 하는 합의서를 작성하였으며, 2011. 4. 25. 합의해제를 원인으로 소유권이전등기 말소등기가 경료되었다. 따라서 매도인과의 매매계약이 합의해제되어 소유권이 원상회복되었으니 신청인이 납부한 이 세금을 환부하여 달라.
  

피신청인의 주장

• 소유권이전등기가 완료되어 납세의무가 구체적으로 확정된 지방세의 경우 과오납으로 반환되거나, 부과의 취소 또는 변경이 되기 위해서는 법률적 근거가 있어야 함은 물론 위법 부당으로 거래자체가 원인무효에 이를 정도에 해당하여야 하나, 이 민원 부동산의 경우 거래원인 자체가 원인무효에 이를 정도는 아닌 것으로 판단되고, 법원의 원인무효 판결이 아닌 이상 거래 당사자간 분쟁으로 인한 합의해제로 인하여 그 소유권이 환원되었기에 이미 성립된 납세의무에 아무런 영향이 미치지 않는다.
  

사실관계

• 가. 부동산매매계약서에 따르면, 신청인은 2010. 4. 2. 이 민원 부동산을 매도인과 ○○원에 매수하기로 하고 ○○공인중개사 김○○를 중개업자로 하여 매매계약을 체결하였다.
  나. 신청인은 2010. 5. 27. 자신명의로 이 민원 부동산 소유권이전 등기를 경료하였고, 취득세 ○○원, 농어촌특별세 ○○원, 합계 ○○원을 신고하고 ○○은행 ○○지점에 납부하였다.
  다. 피신청인은 2010. 7. 7. 이 민원 부동산이 다가구주택이나 원룸으로 불법 용도변경된 사실을 적발하여, 2010. 7. 8. 매도인에게 제1차 원상복구 이행명령을 하였고, 2010. 9. 30. 제2차 원상복구 이행명령을 신청인에게 통보하였으며, 2010. 11. 12. 신청인에게 건축법 위반자 이행강제금을 부과 계고하였고, 2010. 11. 12. 이 민원 부동산을 건축법 위반으로 고발조치하였다.
  라. 신청인은 이 민원 부동산을 중개한 중개업자와 매도인에게 불법 건축물임을 속이고 매도하였으니 계약을 해제하고 원상회복해 줄 것을 요구하였고, 2010. 12. 7. 신청 외 ○○경찰서장에게 진정서를 제출하였으며, ○○경찰서장의 조사가 진행되자 매도인은 신청인에게 계약해제에 동의하여 주겠다는 제의를 하였고, 신청인과 매도인은 2011. 1. 17. 이 민원 부동산의 매매계약해제를 하기로 하는 합의서를 작성하였다.
  마. 2011. 1. 17. 작성한 합의서에 따르면, 신청인과 매도인은 이 민원 부동산에 관하여 2010. 4. 2. 체결한 매매계약을 해제하여 계약해제 약정금으로 당초 매매금액인 ○○원을 매도인이 신청인에게 지급하되, 1차로 임차인들을 모두 이주시킨 날로부터 7일 이내에 ○○을, 2차로 임차인들을 이주시킨 후 60일 이내에 ○○원을 지급하기로 하였다.
  바. 신청인은 매도인으로부터 2011. 1. 19.~2011. 4. 25.간 ○○원을 ○○○○○ ○○지점에 개설한 저축예금통장(계좌번호 473-12-06****)으로 받았고, 2011. 4. 25. 합의해제를 원인으로 소유권이전말소등기가 경료되어 매도인 명의로 환원되었다.
  

판단

• 가. ｢지방세법｣ 제104조는 “취득세에서 사용하는 용어의 의의는 다음 각호와 같다. 8. 취득：매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다.”라고 규정하고 있고, 제105조 제2항은 “부동산・차량・기계장비・입목・항공기・선박・광업권・어업권・골프회원권・승마회원권・콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 있어서는 ｢민법｣・｢광업법｣・｢수산업법｣・｢선박법｣・｢산림법｣・｢건설기계관리법｣・｢자동차관리법｣ 또는 ｢항공법｣등 관계법령의 규정에 의한 등기・등록등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비・항공기 및 주문에 의하여 건조하는 선박은 승계취득의 경우에 한한다.”라고 규정하고 있으며, ｢지방세법 시행령｣ 제73조 제1항은 “유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다. 1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 30일이 경과되는 날). 다만, 취득후 30일 이내에 ｢민법｣ 제543조 내지 제546조의 규정에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서・인낙조서・공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.”라고 규정하고 있다.
  나. 대법원은 소유권이전등기의 원인이었던 양도계약을 소급적으로 실효시키는 합의해제약정에 기초하여 소유권이전등기를 말소하는 원상회복 조치의 결과로 그 소유권을 취득한 것은 ｢지방세법｣ 제104조 제8호 소정의 취득세 과세대상이 되는 부동산 취득에 해당되지 아니한다고 판시(대법원 1993. 9. 14. 선고 93누11319판결 참조)하고 있다.
  다. 불법으로 구조변경 사실을 속인 이 민원 부동산의 매도인과 합의해제약정으로 취득시 지급한 부동산 가액을 돌려주고 소유권도 원상회복 되었으니 납부한 취득세를 환급하여 달라는 신청에 대하여 살펴보면, 이 민원 부동산을 매도인으로 부터 취득한지 4개월 후에 피신청인으로부터 원상복구명령을 받고 매도인이 이 민원 부동산을 불법적으로 용도변경한 사실을 인지한 점, 피신청인이 신청인에게 건축법 위반 이행강제금을 계고하고, 건축법 위반으로 고발조치한 점, 신청인이 이 민원 부동산을 중개한 중개업자와 매도인을 불법 건축물임을 속이고 매도한 사실을 들어 ○○경찰서장에게 진정서(접수번호：○○경찰 2010- 016838)를 제출한 점, ○○경찰서장의 조사가 진행되자 매도인이 신청인에게 계약해제에 동의하여 주겠다는 제의를 하였고, 매매계약해제를 하기로 하는 합의서를 작성한 점, 매도인은 금융거래를 통하여 신청인의 계좌로 2011. 1. 19.~2011. 4. 25.간 ○○원을 입금하였고, 이 민원 부동산의 소유권이전등기가 말소되어 매도인 명의로 환원된 점, 소유권이전등기의 원인이었던 양도계약을 소급적으로 실효시키는 합의해제약정에 기초하여 소유권이전등기를 말소하는 원상회복 조치의 결과로 그 소유권을 취득한 것은 ｢지방세법｣ 제104조 제8호 소정의 취득세 과세대상이 되는 부동산 취득에 해당되지 아니하는 점(대법원 1993. 9. 14. 선고 93누11319판결 참조) 등을 종합적으로 고려할 때 매도인이 불법 건축물임을 속이고 매매한 사실을 뒤늦게 알고 고발조치 등을 취하는 등, 30일 내에 공정증서 등을 통해 계약해제를 주장하지 못한 특별한 사정이 있는데, 단지 부동산 취득등기를 하였다는 사유로 취득세를 부과한다는 것은 위법 부당하지는 않으나 신청인에게 가혹한 결과를 초래한다고 판단된다.
  

결론

• 그러므로 취득세를 환부해 달라는 신청인의 주장이 상당한 이유가 있다고 인정되므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 의견표명