국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

• 신청인이 증여받은 부동산의 개별공시지가가 정정된 경우 이를 기초로 하여 감정가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부
  

결정요지

• ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따르도록 규정하고 있고, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것인데, 이 토지는 수용・경매가액이 없고, 감정가액 또한 있다고 볼 수 없어 그 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하고, 결국 이 토지를 보충적 평가방법에 의하여 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 제1항 제1호의 규정에 따라 개별공시지가에 의해 평가하는 것이 타당한 점, 부동산을 증여한 후에 하향 조정된 개별공시지가는 증여일에 소급적용 가능한 것(조세심판원 2000. 9. 29. 국심1999중2433 결정)이고, 증여재산인 토지를 평가함에 있어 개별공시지가가 조정 결정된 경우에는 조정 결정된 개별공시지가를 적용하는 것(국세청 1995. 1. 9. 재삼46014-37)이 타당한 점 등에 비추어 이 조정개별공시지가로 이 토지를 평가하여 이 처분을 경정함이 타당하다고 판단된다.
  

참조법령

• ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조(평가의 원칙), 제61조(부동산 등의 평가), 제62조(선박 등 그 밖의 유형재산의 평가), 제63조(유가증권 등의 평가), 제64조(무체재산권 등의 평가), 제65조(그 밖의 조건부 권리 등의 평가), 제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례), ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제50조(평가의 원칙), ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣ 제15조(평가의 원칙)
  

주문

• 피신청인에게 신청인에 대하여 2010. 8. 1. 행한 증여세 ○○원의 부과처분은 증여재산가액을 조정된 개별공시지가를 기초로 하여 경정할 것을 시정권고한다.
  

신청취지

신청원인

• 신청인은 전남 ○○군 ○○면 ○○리 산 29-5 임야 71,199㎡, 같은 리 29-30 임야 16,529㎡(2009. 4. 7. 같은 리 산 29-5에서 분할됨, 같은 리 산 29-5와 합하여 이하 '이 토지'라고 한다)를 동생 정○○으로부터 2009. 4. 24. (이하 '이 증여일'이라 한다) 증여받은 후, 2 이상의 감정기관이 이 토지에 대하여 2009. 7. 9. 평가한 감정가액의 평균액 114,046,000원(이하 '이 감정가액'이라 한다)을 증여재산가액으로 하여 2009. 7. 31. 증여세과세표준을 신고하면서 증여세 10,628,352원을 납부하였는데, 피신청인은 이 감정가액이 이 증여일 현재 이 토지의 기준시가 188,615,200원의 80%에 미달한다며 2개의 감정기관으로부터 2010. 6. 17. 재감정을 받아 감정가액의 평균액 179,842,400원을 이 토지의 증여재산가액으로 결정하고 2010. 8. 1. 신청인에 대하여 증여세 ○○원을 경정・고지(이하 '이 처분'이라 한다)하였는바, 신청인은 이 증여일 현재의 개별공시지가가 과다하게 산정되어 ○○군수에게 개별공시지가 정정을 신청하였고, ○○군수는 2010. 7. 이 토지에 대한 개별공시지가를 당초 ㎡당 2,150원에서 1,570원으로 정정하여, 조정된 개별공시지가로 기준시가를 산정할 경우 이 감정가액은 이 토지의 정정된 기준시가의 80%이상에 해당하고, 이 토지를 120,000,000원에 2010. 6. 7. 양도한 사실도 있으므로 신청인이 증여재산가액으로 신고한 114,046,000원을 이 토지의 시가로 봄이 타당하므로 신청인에게 행한 이 처분을 취소해 달라.
  

피신청인의 주장

• 신청인이 신고한 증여재산 가액이 보충적 평가방법에 의한 평가액인 기준시가의 80%에 미달함에 따라 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 보아 과세하였으며, 신청인이 주장하는 이 감정가액은 가격시점을 2009. 7. 9.로 하여 이 증여일로부터 약 3개월 이후이나, 피신청인의 감정가액은 가격시점을 증여일로 하고 있어 신청인이 신고한 이 감정가액보다 증여 당시의 이 토지 가액에 보다 더 근접하게 감정한 것으로 볼 수 있다. 또한 신청인이 제출한 감정기관 중 (주)○○감정평가법인의 감정평가서의 경우 감정평가 이후에 신청인 및 피신청인에게 2010. 6. 9. 정정 및 착오를 이유로 하여 감정평가서를 취소・반려 요청하였고, 다른 감정평가서도 담보목적의 감정평가서로서 채권회수를 용이하게 하기 위하여 보수적으로 평가한 것으로 보이는 반면, 피신청인이 평가한 감정가액은 그 평가가 조세부과 목적에 있어 보다 객관성이 있다 할 것이므로 피신청인이 재감정한 감정가액을 이 토지의 시가로 보아 과세한 이 처분은 정당하다.
  

사실관계

• 가. 신청인이 이 토지를 동생 정○○으로부터 증여받아 이 감정가액을 시가로 하여 증여세를 신고・납부하자, 피신청인은 이 감정가액이 개별공시지가의 80%에 미달한다며 재감정한 감정가액의 평균액을 이 토지의 시가로 보아 이 처분을 행하였다.
  나. 신청인이 제출한 2개 감정기관의 감정평가서 중 (주)○○감정평가법인의 감정평가서의 경우 가격시점과 작성일자는 각 2009. 7. 9.이고, 비교표준지는 전남 ○○군 ○○면 ○○리 산 38-1 임야 14,083㎡이며, 단가 1,300원, 감정가액 114,046,400원으로 담보 목적으로 평가하였고, (주)○○감정평가법인의 감정평가서의 경우 가격시점은 2009. 7. 9.이고, 작성일자는 2010. 4. 6.이며, 비교표준지는 (주)○○감정평가법인과 동일하고, 단가는 1,300원, 감정가액은 114,046,400원으로, 자산평가 목적으로 작성되었다.
  다. 피신청인이 재감정한 감정기관 ○○감정원과 ○○감정원의 감정평가서는 그 가격시점이 이 건 증여일인 2009. 4. 24.이고 평가목적은 일반거래용 또는 조세목적으로 2010. 6. 17. 작성되었으며, 비교표준지는 신청인의 감정평가한 감정기관의 비교표준지와 동일하다.
  라. ○○군수는 신청인의 지가정정신청에 대하여 아래와 같이 처리결과를 통지하였다.
  (단위：원/㎡)
  
  이 토지
  정정지가
  기준년월
  당초지가
  재결정지가
  ○○리
  산 29-5
  2008. 1. 1.
  2,150
  1,570
  2009. 1. 1.
  2,320
  1,640
  ○○리
  산 29-30
  2009. 7. 1.
  2,360
  1,680
  2010. 1. 1.
  2,360
  1,680
  
  마. 이 토지의 2005년 이후 개별공시지가의 변동 내역은 아래와 같다.
  
  구 분
  ○○리 산 29-5
  ○○리 산 29-30
  2010년
  1,640
  1,680
  2009년
  1,640
  1,680
  (2009. 7. 1. 기준)
  2008년
  1,570
  -
  2007년
  2,750
  -
  2006년
  2,490
  -
  2005년
  2,090
  -
  
  바. 이 토지는 2009. 7. 13. ○○축산업협동조합에 담보로 제공되며 채권최고액 84,500,000원의 근저당이 설정되어 있다.
  사. 신청인은 친동생 정○○이 대표로 재직하는 ○○정밀(주)에 이 토지를 2010. 6. 7. 120,000,000원에 양도하였으나, 부동산거래법 위반으로 과태료 1,920,000원을 납부하였다.
  아. 이 토지를 감정평가한 (주)○○감정평가법인은 피신청인에게 감정평가서 수정본이 발송되어야 하나 직원의 착오로 정정되지 않은 평가서가 발송되었다는 사유로 감정평가서의 취소・반려를 요청한다는 내용의 공문을 2010. 6. 9. 발송하였고, 신청인에게도 긴급하게 감정평가를 취하하고, 감정평가서 반려를 2010. 5. 31. 요청하였으며, 신청인은 우리 위원회에 ○○감정평가법인이 이 토지에 대하여 감정한 감정평가서를 추가 제출하였는데, 가격시점은 2009. 4. 20.이고, 작성일자는 2010. 8. 11.이며, 단가는 1,500원, 평가금액은 131,592,000원이고, 일반거래 목적으로 작성되었다.
  자. 신청인은 이 처분에 대하여 2010. 11. 11. 심판청구를 하였으나, 신청인이 제시한 감정평가서 2개 중 1개의 감정평가서는 취소・반려 요청이 있어 이 감정가액은 2개 이상 감정기관의 평균감정가액에 의하도록 되어 있는 관련 규정을 충족하지 못하므로 이 감정가액을 이 토지의 시가로 보아야 한다는 신청인의 주장은 받아들이기 어렵다는 이유로 기각되었다.
  

판단

• 가. ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제1항은 “이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.”라고 규정하고, 제2항은 “1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”라고 규정하며, 제3항은 “제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제61조 제1항은 “부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 ‘개별공시지가’라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.”라고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 “법 제60조 제2항에서 ‘수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 ‘평가기간’이라 한다)이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매( ｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 ‘매매등’이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. 2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 ‘감정기관’이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조・법 제62조・법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 ‘기준금액’이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 ‘세무서장등’이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액”이라 규정하고, 제2항은 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액・경매가액 또는 공매가액이 결정된 날”이라 규정하며, 제3항은 “제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.”라고 규정하고 있다.
  나. 피신청인은 신청인이 신고한 증여재산의 가액이 보충적 평가방법에 의한 평가액인 기준시가의 80%에 미달함에 따라 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 보아 과세하였으며, 신청인이 제출한 감정기관 중 (주)○○감정평가법인의 감정평가서의 경우 감정평가 이후에 신청인 및 피신청인에게 2010. 6. 9. 정정 및 착오를 이유로 하여 감정평가서를 취소・반려 요청하였고, 다른 감정평가서도 담보목적의 감정평가서로서 채권회수를 용이하게 하기 위하여 보수적으로 평가한 것으로 보이는 반면, 피신청인이 평가한 감정가액은 그 평가가 조세부과 목적에 있어 보다 객관성이 있다 할 것이므로 피신청인이 재감정한 감정가액을 이 토지의 시가로 보아 과세한 이 처분은 정당하다고 주장하므로 살피건대, 신청인이 제시한 감정평가서 2개 중 1개의 감정평가서는 취소・반려 요청이 있어 이 감정가액은 2개 이상 감정기관의 평균감정가액에 의하도록 되어 있는 관련 규정을 충족하지 못해 이 감정가액을 이 토지의 시가로 볼 수 없는 이상 이 감정가액이 개별공시지가에 미달한다며 피신청인이 재감정한 감정가액 또한 시가로 볼 수 없는 이 감정가액에 터잡아 재감정하였기에 역시 시가로 볼 수 없는 점, ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따르도록 규정하고 있고, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것인데, 이 토지는 수용・경매가액이 없고, 감정가액 또한 있다고 볼 수 없어 그 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하고, 결국 이 토지를 보충적 평가방법에 의하여 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 제1항 제1호의 규정에 따라 개별공시지가에 의해 평가하는 것이 타당한 점, 부동산을 증여한 후에 하향 조정된 개별공시지가는 증여일에 소급적용 가능한 것(조세심판원 2000. 9. 29. 국심1999중2433 결정)이고, 증여재산인 토지를 평가함에 있어 개별공시지가가 조정 결정된 경우에는 조정 결정된 개별공시지가를 적용하는 점(국세청 1995. 1. 9. 재삼46014-37) 등을 종합적으로 고려할 때 이 토지의 증여재산가액을 조정된 개별공시지가를 기초로 이 토지를 평가하여 이 처분을 경정함이 타당하다고 판단된다.
  

결론

• 그렇다면 증여세 부과처분의 경정을 요구하는 신청인의 신청은 상당한 이유가 있으므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 시정권고