국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

• 일시적 1세대 2주택자로 볼 수 있는지 여부
  

결정요지

• 주택건축사업(재개발사업 포함)을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위를 승계・취득한 경우 재건축된 주택의 취득시기는 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)로 보고 있으나(2005. 10. 6., 서사-1828), 건설업자로부터 분양받은 아파트의 준공일 이후에 잔금을 청산한 경우에는 잔금청산일을 취득시기로 보는 점(1999. 3. 16., 재일 46014-519), 신청인은 이 아파트를 〇〇〇〇아파트재건축정비사업조합(조합장 김〇〇)과 분양대금 141,900,000원을 8회(계약금, 중도금 4회, 잔금)에 걸쳐 납부하기로 하는 공급계약서를 작성하고 분양절차에 따라 이 아파트 분양대금을 납부하였고, 이 아파트 시공사인 〇〇산업 주식회사로부터 입주지정 및 분양대금 잔금납부에 대한 안내를 받은 후 2007. 9. 29. 잔금을 납부한 점, 일반인들은 부동산 취득시기를 통상 잔금청산일 또는 소유권 이전일로 알고 있는 점, 신청인은 2007. 10. 31. 이 아파트로 거주지를 이전하여 현재까지 계속 거주하고 있는 점, 2008. 11. 28.부터 주택시장 위축으로 인한 주택 매매의 어려움을 고려하여 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택자의 비과세 특례기간을 1년에서 2년으로 확대한 점, 신청인이 종전아파트를 2007. 7.경부터 매도하고자 하였고 매각이 되지 않아 매도 가격을 하향 조정하였음에도 부동산 경기 침체로 매각이 쉽지 않았음이 확인되는 점, 신청인은 이 아파트를 투기목적 없이 이주목적으로 취득하였으며, 분양대금 납부방법 등이 동일한 부동산에 대하여 취득유형에 따라 취득시기를 달리 적용하는 것은 불합리한 측면이 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때 종전아파트가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였음에도 불구하고 세법상 취득규정에 의하여 17일이 초과하였다는 사유로 고액의 양도소득세를 납부하게 하는 것은 지나치게 가혹하다 할 것이다. 따라서 피신청인은 이 아파트의 잔금청산일을 취득시기로 보아 신청인에 대한 양도소득세액을 경정하고 신청인이 납부한 양도소득세를 환급하는 것이 바람직하다고 판단된다.
  

참조법령

• ｢소득세법｣ 제89조
  

주문

• 피신청인에게 신청인의 2007년 귀속 양도소득세를 감액경정한 후 기납부한 양도소득세 38,095,040원에 대하여 환급할 것을 의견표명한다.
  

신청취지

• 주문과 같다

신청원인

• 신청인은 경기 군포시 〇〇동 〇〇〇-〇 〇〇 2차 〇〇〇〇〇아파트 〇〇〇-〇〇〇〇(이하 ‘이 아파트’라 한다)를 2007. 8. 1. 배우자 정〇〇의 명의로 취득하고 종전주택인 경기 의왕시 〇〇동 〇〇〇 〇〇〇〇〇아파트 〇〇〇-〇〇〇(이하 ‘종전아파트’라 한다)를 2008. 6. 27. 양도한 후 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택으로 판단하였으나 이 아파트의 취득시기가 잔금청산일이 아니라 사용승인된 2006. 6. 11. 이라는 사실을 알고 1세대 2주택 중과를 적용하여 2009. 5. 29. 양도소득세 확정신고를 하고 대출을 받아 세액 일부를 납부하였다. 하지만 신청인은 이 아파트를 매수하고 종전아파트를 매도하는 과정에서 법령을 잘못 이해하여 일시적으로 1세대 2주택을 소유하였을 뿐 투기목적이나 의사가 전혀 없었으며 이 아파트 실제 잔금청산일도 2007. 8. 1.이므로 종전아파트 양도시 까지를 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택으로 보아 신청인이 납부한 양도소득세를 환급하여 달라.
  
  

피신청인의 주장

• 신청인은 ｢소득세법 시행령｣ 제156의2에서 규정한 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택 특례 요건 중 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도하여야 하는 요건을 미충족하였고 세법무지 등의 사유로 특례규정을 적용할 수 없어 신청인의 주장을 받아들일 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.
  
  

사실관계

• 가. 신청인은 종전아파트인 경기 의왕시 〇〇동 〇〇〇 〇〇〇〇〇아파트 〇〇〇-〇〇〇〇(면적 79.049㎡)를 2003. 1. 22. 신청외 김〇〇로부터 취득하여 거주하다가, 2008. 6. 10. 신청외 김〇〇과 매매가액 330,000,000원에 매매하기로 매매계약을 체결(중개인：〇〇〇〇〇공인중개사무소 안〇〇)하고 2008. 6. 27. 소유권을 이전하였다.
  
  나. 피신청인은 2009. 4. 15. 2008년 양도 무신고자료전에 의하여 신청인이 1세대 2주택자 신고 대상임을 확인하여 신청인에게 양도소득세 확정신고 안내문을 발송하였고 신청인이 1세대 2주택 중과대상임을 안내하였다.
  
  다. 신청인은 2009. 5. 29. 종전 주택의 양도에 대하여 1세대 2주택자로 하여 양도소득세 76,190,080원을 신고하였고 2009. 6. 1. 38,095,040원을 자진납부하고 나머지 세액을 체납하였으며, 2009. 8. 13. 소득세법 시행령 제156조의2에 의거 1세대 1주택에 대한 비과세 특례를 적용하여 줄 것을 피신청인에게 경정청구하였으나 받아들여지지 않았다.
  라. 정〇〇은 2002. 1. 23. 경기 군포시 〇〇동 〇〇〇-〇 〇〇아파트 〇-〇〇〇(42.48㎡)를 신청외 이〇〇로부터 취득한 후 2002. 12. 5. 재건축 사업 승인 계획 인가 결정에 따라 2004. 5. 27. 〇〇〇〇아파트재건축정비사업조합(조합장 김〇〇)로부터 부담금 141,900,000원에 이 아파트를 분양받기로 하고 ‘〇〇 〇〇 〇〇〇〇〇 조합원 공급계약서’를 체결하였다.
  마. 정〇〇은 이 아파트의 분양가를 301,500,000원으로, 지분금액을 159,600,000원로 평가하여 【표 2】와 같이 이 아파트의 분양대금(부담금) 141,900,000원을 납부하였음이 조합원 공급계약서 및 개인별 납부현황에서 확인된다.
  바. 이 아파트는 2007. 6. 11. 사용승인되었으며 신청인은 2003. 1. 22.부터 종전아파트에서 거주하다가 2007. 10. 31. 이 아파트로 거주지를 이전하였음이 이 아파트의 집합건축물대장과 신청인의 주민등록초본에서 각 확인된다.
  
  사. 신청인은 2007. 7. 13.경 이 아파트를 430,000,000원에 매물로 내놓았으나 부동산 경기 침체로 이 아파트의 매매가 이루어지지 않아 2007. 12.경 370,000,000원으로 가격을 인하하였고 2008. 5.경 330,000,000원으로 다시 재인하를 한 후에 2008. 6. 10. 매수자가 나타나 매매계약을 체결하며 계약금을 받고 소유권이전등기를 하여 주었다는 내용으로 〇〇〇〇〇공인중개사 대표 안○○의 확인서 및 부동산매물관리대장 사본을 제출하였다.
  
  아. 기획재정부는 2008. 11. 28. 주택시장 위축으로 인한 주택 매매의 어려움을 고려하여 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택자의 비과세 특례기간을 종전 1년에서 2년으로 확대하는 한편 실수요 목적으로 입주권을 취득하여 일시적 ‘1주택과 1입주권’인 경우의 중복보유 허용기간도 2년으로 확대하였다.
  

판단

• 가. ｢소득세법시행령｣(대통령령 제21138호로 개정되기 이전의 것, 2008. 11. 28) 제155조 제1항은 “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.”라고 규정하고 있다.
  
  나. 살피건대, 주택건축사업(재개발사업 포함)을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위를 승계・취득한 경우 재건축된 주택의 취득시기는 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)로 보고 있으나(2005. 10. 6., 서사-1828), 건설업자로부터 분양받은 아파트의 준공일 이후에 잔금을 청산한 경우에는 잔금청산일을 취득시기로 보는 점(1999. 3. 16., 재일 46014-519), 신청인은 이 아파트를 〇〇〇〇아파트재건축정비사업조합(조합장 김〇〇)과 분양대금 141,900,000원을 8회(계약금, 중도금 4회, 잔금)에 걸쳐 납부하기로 하는 공급계약서를 작성하고 분양절차에 따라 이 아파트 분양대금을 납부하였고, 이 아파트 시공사인 〇〇산업 주식회사로부터 입주지정 및 분양대금 잔금납부에 대한 안내를 받은 후 2007. 9. 29. 잔금을 납부한 점, 일반인들은 부동산 취득시기를 통상 잔금청산일 또는 소유권 이전일로 알고 있는 점, 신청인은 2007. 10. 31. 이 아파트로 거주지를 이전하여 현재까지 계속 거주하고 있는 점, 2008. 11. 28.부터 주택시장 위축으로 인한 주택 매매의 어려움을 고려하여 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택자의 비과세 특례기간을 1년에서 2년으로 확대한 점, 신청인이 종전아파트를 2007. 7.경부터 매도하고자 하였고 매각이 되지 않아 매도 가격을 하향 조정하였음에도 부동산 경기 침체로 매각이 쉽지 않았음이 확인되는 점, 신청인은 이 아파트를 투기목적 없이 이주목적으로 취득하였으며, 분양대금 납부방법 등이 동일한 부동산에 대하여 취득유형에 따라 취득시기를 달리 적용하는 것은 불합리한 측면이 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때 종전아파트가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였음에도 불구하고 세법상 취득규정에 의하여 17일이 초과하였다는 사유로 고액의 양도소득세를 납부하게 하는 것은 지나치게 가혹하다 할 것이다. 따라서 피신청인은 이 아파트의 잔금청산일을 취득시기로 보아 신청인에 대한 양도소득세액을 경정하고 신청인이 납부한 양도소득세를 환급하는 것이 바람직하다고 판단된다.
  
  

결론

• 그러므로 종전아파트 양도와 관련하여 양도소득세 환급을 구하는 신청인의 주장이 상당한 이유가 있다고 인정되므로｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 의견표명