국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

• 투기목적 없이 취득시기를 오인한 경우 양도소득세를 환급할 수 있는지 여부
  

결정요지

• 
  주택건축사업(재개발사업 포함)을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위를 승계・취득한 경우 재건축된 주택의 취득시기는 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일로 보고 있으나, 건설업자로부터 분양받은 아파트의 준공일 이후에 잔금을 청산한 경우에는 잔금청산일을 취득시기로 보는 점, 신청인은 취득아파트를 인천○○재건축조합(조합장 최○○)과 분양대금 136,563,000원을 8회(계약금, 중도금 7회, 잔금)에 걸쳐 납부하기로 하는 공급계약서를 작성하고 분양절차에 따라 이 아파트 분양대금을 납부하였고, 이 아파트 시공사인 ○○건설 주식회사로부터 입주지정 및 분양대금 잔금납부에 대한 안내를 받은 후 2007. 9. 21. 잔금을 납부한 점, 일반인들은 부동산 취득시기를 통상 잔금청산일 또는 소유권 이전일로 알고 있는 점, 신청인은 1983년 이후 1주택을 보유하다가 종전주택을 양도한 후 새로운 주택을 취득하였으며 현재도 이 아파트에 거주하고 있고 이 아파트 외에는 보유 주택이 없는 점, 2008. 11. 28.부터 주택시장 위축으로 인한 주택 매매의 어려움을 고려하여 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택자의 비과세 특례기간을 1년에서 2년으로 확대한 점 등을 고려할 때 신청인은 이 아파트를 투기목적 없이 이주목적으로 취득하였으며, 분양대금 납부방법 등이 동일한 부동산에 대하여 취득유형에 따라 취득시기를 달리 적용하는 것은 불합리하고 세법상 취득규정에 의하여 40일이 경과하였다는 사유로 고액의 양도소득세를 납부하는 것은 지나치게 가혹하다 할 것이다. 따라서 피신청인은 이 아파트의 잔금청산일을 취득시기로 보아 신청인이 납부한 양도소득세를 환급하는 것이 바람직하다고 판단된다.
  
  

참조법령

• ｢소득세법｣ 제89조(비과세소득), ｢소득세법시행령｣ 제155조(1세대1주택 특례), ｢소득세법시행규칙｣ 제72조(1세대1주택 특례), ｢소득세법시행령｣ 제162조(양도 또는 취득의 시기)
  

주문

• 피신청인에게 신청인이 2009. 8. 27. 납부한 2007년 귀속 양도소득세 76,579,100원을 환급할 것을 의견표명한다.
  
  

신청취지

• 주문과 같다

신청원인

• 신청인은 인천 남동구 ○○동 ○○ ○○아파트 ○○○○동 ○○○○호(이하 ‘이 아파트’라 한다)를 2007. 9. 21. 취득하고 종전주택인 인천 남동구 ○○동 ○○○○ ○○아파트 ○○○동 ○○○○호(이하 ‘종전아파트’라 한다)를 2008. 9. 10. 양도한 후 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택으로 판단하고 양도소득세를 신고하지 않았는데, 피신청인은 신청인이 종전아파트 양도당시 2007. 8. 1. 사용승인된 이 아파트를 보유하고 있어 1세대 2주택자에 해당된다며 기한 후 신고를 권장하여 할 수 없이 2009. 8. 27. 기한후 신고를 하고 양도소득세 76,579,100원을 납부하였는바, 신청인은 이 아파트를 매수하고 종전아파트를 매도하는 과정에서 법령을 잘못 이해하여 일시적으로 1세대 2주택을 소유하였을 뿐 투기목적이나 의사가 전혀 없었으며 이 아파트 실제 잔금청산일도 2007. 9. 21.이므로 종전아파트 양도를 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택으로 보아 신청인이 납부한 양도소득세를 환급하여 달라.
  

피신청인의 주장

• 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세가 가능하나, 신청인은 취득아파트를 2007. 8. 1. 취득(주택재건축조합의 조합원으로부터 입주자로 선정된 지위를 승계・취득한 경우 취득시기는 사용검사필증교부일・사실상사용일・사용승인일 중 빠른날이고 이 아파트의 사용승일인은 2007. 8. 1.임)하였고 종전아파트를 2008. 9. 10. 양도함으로써 이 아파트를 취득한 날부터 1년 40일만에 양도하여 대체취득에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세요건에 충족되지 않으므로 신청인의 기한 후 신고 ・ 납부는 정당하기에 양도소득세를 환급할 수 없다.
  
  

사실관계

• 가. 신청인은 종전아파트인 인천 남동구 ○○동 ○○○○ ○○아파트 ○○○동 ○○○○호(면적 161.263㎡, 48.78평)를 2001. 5. 17. 신청외 최○○로부터 취득하여 거주하다가, 2008. 8. 15. 신청외 이○○・정○○ 등과 매매가액 306,000,000원에 매매하기로 매매계약을 체결(중개인：○○공인중개사무소 황○○)하고 잔금수령 후 2008. 9. 10. 소유권을 이전하였다.
  
  나. 피신청인은 2009. 8. 7. 신청인이 양도소득세 과세대상 자산(1세대 2주택)인 종전아파트를 양도하고 확정신고를 하지 않았다며 기한 후 신고를 하여 줄 것을 안내하는 “양도소득세 기한 후 신고 통보서”를 신청인에게 발송하였다.
  
  다. 신청인은 피신청인의 기한 후 신고 안내에 따라 2009. 8. 27. 양도소득세 기한 후 신고서를 작성하여 피신청인에게 제출하고 같은 날 양도소득세 76,579,100원을 납부하였다.
  
  라. 신청인은 2003. 12. 19. ○○재건축조합에 신탁등기(2003. 3. 10. 사업계획승인)된 인천 남동구 ○○동 ○○ ○○아파트 ○○○-○○○호를 신청외 하○○로부터 취득한 후 2004. 5. 29. 인천○○재건축조합(조합장 최○○)으로부터 분양대금(추가부담금) 136,563,000원에 이 아파트를 분양받기로 하고 ‘인천○○아파트 재건축조합 조합원 공급계약서’를 체결하였다.
  
  마. 이 아파트를 시공한 ○○건설 주식회사는 2007. 7. 5. 신청인에게 입주지정기간(2007. 8. 1.부터 2007. 9. 30.까지)내에 분양대금 잔금 및 기타 납부금을 최종 정산하여 달라는 내용의 분양금 납부안내문을 발송하였고, 신청인은 이에 따라 분양대금을 납부하였으며 잔금을 2007. 9. 21. 납부하였다.
  
  바. 이 아파트 집합건축물대장에 의하면, 이 아파트는 건축과-27845호에 의거 2007. 8. 1. 사용승인 등재되었고, 신청인은 이 아파트 소재지로 2007. 8. 13. 주민등록을 이전하였다.
  
  사. 신청인은 인천 남구 ○○동 ○○○-○○ 소재 단독주택(연면적 117.44㎡)을 1983. 12. 3. 취득하여 거주하다가 2001. 5. 14. 양도하고 종전아파트를 취득하였다.
  
  아. 기획재정부는 2008. 11. 28. 주택시장 위축으로 인한 주택 매매의 어려움을 고려하여 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택자의 비과세 특례기간을 종전 1년에서 2년으로 확대하는 한편 실수요 목적으로 입주권을 취득하여 일시적 ‘1주택과 1입주권’인 경우의 중복보유 허용기간도 2년으로 확대하였다.
  
  자. 신청인은 “이 아파트의 주변정리가 어느 정도 되어갈 무렵인 2007. 12.경부터 종전아파트를 매물로 내놓았으나, 주택경기가 극도로 침체된 상황이었고, 낮은 건설사 인지도 및 오래된 ○○여 세대의 소규모 단지인데다가 월 관리비가 많이 나온다는 주변의 풍문 등의 이유로 인해 시가(3억 4천~3억 5천여 만 원)보다 훨씬 낮은 가격(3억 1천 만 원)으로 매물을 내 놓았으나 매각이 안 되는 상황”이었다고 주장한다.
  
  차. 종전아파트 소재지 인근의 ○○공인중개사 대표 황○○(032-467-46**), ○○부동산 대표 노○○(032-464-14**) 및 ○○공인중개사 대표 어○○(032-462-41**) 등은 “신청인이 종전아파트를 2007. 12. 27. 매물로 접수하였다”라는 내용의 확인서를 우리 위원회에 제출하였다.
  

판단

• 가. ｢소득세법시행령｣(대통령령 제21138호로 개정되기 이전의 것, 2008. 11. 28) 제155조 제1항은 “국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙(기획재정부령 제71호로 개정되기 이전의 것, 2009. 4. 14) 제72조 제1항은 “영 제155조 제1항에서 “기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우”란 다른 주택을 취득한 날부터 1년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 어느 하나의 방법에 따라 양도된 경우를 말한다. 1. ｢금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률｣에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 “한국자산관리공사”라 한다)에 매각을 의뢰한 경우 2. 법원에 경매를 신청한 경우 3. ｢국세징수법｣에 의한 공매가 진행중인 경우”라고 규정하고 있다.
  
  나. 살피건대, 주택건축사업(재개발사업 포함)을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위를 승계・취득한 경우 재건축된 주택의 취득시기는 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)로 보고 있으나(2005. 10. 6., 서사-1828), 건설업자로부터 분양받은 아파트의 준공일 이후에 잔금을 청산한 경우에는 잔금청산일을 취득시기로 보는 점(1999. 3. 16., 재일 46014-519), 신청인은 취득아파트를 인천○○재건축조합(조합장 최○○)과 분양대금 136,563,000원을 8회(계약금, 중도금 7회, 잔금)에 걸쳐 납부하기로 하는 공급계약서를 작성하고 분양절차에 따라 이 아파트 분양대금을 납부하였고, 이 아파트 시공사인 ○○건설 주식회사로부터 입주지정 및 분양대금 잔금납부에 대한 안내를 받은 후 2007. 9. 21. 잔금을 납부한 점, 일반인들은 부동산 취득시기를 통상 잔금청산일 또는 소유권 이전일로 알고 있는 점, 신청인은 1983년 이후 1주택을 보유하다가 종전주택을 양도한 후 새로운 주택을 취득하였으며 현재도 이 아파트에 거주하고 있고 이 아파트 외에는 보유 주택이 없는 점, 2008. 11. 28.부터 주택시장 위축으로 인한 주택 매매의 어려움을 고려하여 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택자의 비과세 특례기간을 1년에서 2년으로 확대한 점, 신청인이 종전아파트를 2007. 12. 27.부터 매도하고자 하였으나 종전아파트가 소규모단지이면서 아파트 평형도 커서 매매가 쉽지 않았음이 확인되는 점 등을 고려할 때 신청인은 이 아파트를 투기목적 없이 이주목적으로 취득하였으며, 분양대금 납부방법 등이 동일한 부동산에 대하여 취득유형에 따라 취득시기를 달리 적용하는 것은 불합리할 뿐 아니라 종전아파트가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였음에도 불구하고 세법상 취득규정에 의하여 40일이 경과하였다는 사유로 고액의 양도소득세를 납부하는 것은 지나치게 가혹하다 할 것이다. 따라서 피신청인은 이 아파트의 잔금청산일을 취득시기로 보아 신청인이 납부한 양도소득세를 환급하는 것이 바람직하다고 판단된다.
  
  

결론

• 그러므로 종전아파트 양도와 관련하여 양도소득세 환급을 구하는 신청인의 주장이 상당한 이유가 있다고 인정되므로｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 의견표명