국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

• 택지개발사업지구 이외의 학교 입지에 대한 상대정화구역 건축제한사항을 지구단위계획수립에 반영하지 못한 사유 등이 계약해지 대상인지 여부
  

결정요지

참조법령

• ｢학교보건법｣ 제6조(학교환경위생 정화구역에서의 금지행위 등), 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제52조(지구단위계획의 내용)
  

주문

• 경기 화성시 ○○읍 ○○리 ○○○-○ 소재 토지에 대하여 신청인과 택지분양 계약을 한 피신청인에게 용도제한으로 인한 가치하락 비율을 평가하여 감액한 금액으로 재계약할 것을 의견표명 한다.
  

신청취지

• 주문과 같다.

신청원인

• 신청인은 피신청인이 시행한 ○○○○지구 택지개발사업(이하 ‘이 민원 사업’이라 한다.)으로 경기 화성시 ○○읍 ○○리 ○○○-○ 대 ○○○㎡(이하 ‘이 민원 토지’라 한다)를 분양받아 허용용도에 부합하게 숙박시설 건축허가를 신청하였다. 이 민원 토지는 학교환경위생정화구역내에 포함되어 학교환경위생정화위원회(이하 ‘이 민원 위원회’이라 한다.)심의결과 건축허가가 반려되어 금융비용 등의 재산상의 피해가 있으므로 이 민원 토지에 대한 숙박시설 건축이 제한된 상업용지 C1에 준하는 가격으로 공급가격을 조정하여 달라.
  

피신청인의 주장

• 신청인에게 이 민원 토지 분양계약 공고시 상대정화구역(이하 ‘이 민원 정화구역’이라 한다.)에 포함될 경우 건축물 용도제한이 추가적으로 적용될 수 있다는 점을 지구단위계획 시행지침에 공지하였고, 건축허가 가능여부 등을 사전에 확인하여 불이익을 예방하여야 함을 매각공고 유의사항 및 용지매매계약서 특약사항 등에 기재하여 안내 하였으므로 이를 미리 확인하지 않은 신청인의 책임으로 신청인의 요구를 받아들일 수 없다.
  

사실관계

• 가. 이 민원과 관련한 경위는 다음과 같다.
  1) 2006. 8. 7：○○○○지구 택지개발사업 상업용지 공급 공고
  2) 2006.11.08：용지매매 계약 체결
  3) 2008.08.06：토지대금 완납(2,589,435,730원)
  4) 2009.05.11：소유권 이전 완료
  5) 2009. 9.30：정화위원회 심의결과 통보 (교육청 → 신청인)
  ※ 심의결과 숙박시설 건립 금지
  6) 2010.10.14：토지계약 관련 민원 제기 (신청인 → 피신청인)
  ※ 지구단위계획 수립시 상대정화구역 저촉여부 등을 충분히 감안하지 않았고, 당초 분양목적에 부합하지 않으므로 계약무효 처리 및 분양대금 보상 요구
  7) 2010.11.01：민원 회신 (피신청인 → 신청인)
  ※ 분양계약 이전에 매각공고 유의사항 등에 건축물 허용용도에 대하여 사전에 확인하여야 함을 안내
  
  나. 신청인에게 분양 당시 지구단위계획 시행지침 제4장제35조(상업용지 건축물 허용용도・건폐율・용적률・높이)에 이 민원 토지(용도표시：C2)의 허용용도에 숙박 및 위락시설이 포함되어 있으며, 불허용도에는 이 민원 정화구역에서의 금지시설 (단, 이 민원 정화구역 심의결과 허용되는 시설 제외)로 표기되어 있다.
  
  다. 경기도○○○○교육지원청은 이 민원 사업 개발계획 변경 및 실시계획 수립을 위한 피신청인과의 협의시 학교예정부지로부터 학교보건법이 정하는 정화구역 예정지가 규정대로 보호받을 수 있도록 사전조치가 필요함을 ○○○○-○○○○○(2004.10.15)로 회신하였고, 경기도교육청은 학교보건법 제6조의 규정에 의거 학교환경위생정화구역(200m)내에 저촉되므로 유해업소 설치되지 않도록 해야함을 ○○○○○-○○○○호(2004.10.16)로 회신하였으며, 피신청인은 ‘학교환경보호를 위해 학교보건법에 근거한 학교환경위생정화구역내 금지시설은 건축불허토록 지구단위계획에 반영하였음‘을 조치계획으로 제출하였다.
  
  라. 이 민원 토지는 일반경쟁입찰(전자입찰) 방식으로 공급하였으며, 2006.10.11 ○○○○ 상업용지 공급공고시 게시한 예정가격과 2006.11.2. 입찰결과에 따른 낙찰가격현황은 다음과 같다. <표 생략>
  
  마. 2006.11.8. 피신청인과 체결한 용지매매계약서 특약사항에 ‘각종 영향평가의 협의내용, 실시계획상의 토지이용에 관한 제반 관계법규와 건축 관련법규 등을 계약체결 이전에 반드시 열람・숙지・확인하여야 하고, 이를 확인하지 못함으로써 발생되는 책임은 신청인에게 있음‘으로 기재되어 있다.
  
  바. 피신청인은 신청인에게 이 민원 토지 분양시 택지공급안내서상 토지이용계획도에 사업지구 외곽에는 지형지물 표기가 없었으나 이 민원 토지가 신청인에게 분양이 확정된 이후 택지공급안내서 토지이용계획도에는 발안중학교(이하 ‘이 민원 학교’라 한다) 위치가 표기되어 있다.
  
  사. 2010.12.14. 실지조사 결과, 이 민원 토지는 이 민원 학교와 8차선도로로 구분되어 있으며, 이 민원 학교에서 이 민원 토지로 접근하는 방법은 이 민원 학교 정문에서 도보로 60m를 지나 횡단보도를 건너는 방법이 있다.
  

판단

• 가. ｢학교보건법｣ 제6조제1항은 “누구든지 학교환경위생 정화구역에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위 및 시설을 하여서는 아니 된다. 다만, 대통령령으로 정하는 구역에서는 제2호, 제3호, 제6호, 제10호, 제12호부터 제18호까지와 제20호에 규정된 행위 및 시설 중 교육감이나 교육감이 위임한 자가 학교환경위생정화위원회의 심의를 거쳐 학습과 학교보건위생에 나쁜 영향을 주지 아니한다고 인정하는 행위 및 시설은 제외한다.” 1. … <중략> 13. 호텔, 여관, 여인숙, 14. … <이하생략> 라고 하고 있고, 같은법 시행령 제3조제1항은 “법 제5조제1항에 따라 교육감이 학교환경위생정화구역을 설정할 때에는 절대정화구역과 상대정화구역으로 구분하여 설정하되, 절대정화구역은 학교출입문(학교설립예정지의 경우에는 설립될 학교의 출입문 설치 예정 위치를 말한다)으로부터 직선거리로 50미터까지인 지역으로 하고, 상대정화구역은 학교경계선 또는 학교설립예정지경계선으로부터 직선거리로 200미터까지인 지역 중 절대정화구역을 제외한 지역으로 한다.”라고 규정하고 있다.
  
  나. ｢제1종 지구단위계획 수립지침｣1-2-4에서 “지구단위계획은 지구단위계획을 통한 구역의 정비 및 기능 재정립 등의 개선효과가 지구단위계획구역 인근까지 미쳐 시・군 전체의 기능이나 미관 등의 개선에 도움을 주기 위한 계획이다.”라고 하고 있고, 동지침 2-1-1에서 “지구단위계획의 지정은 도시관리계획에서 계획한 지역 또는 시・군 안에서 특별한 문제점이나 잠재력이 있는 곳으로서 지구단위계획을 통한 체계적・계획적 개발 또는 관리가 필요한 지역을 대상으로 함을 원칙으로 하되, 지구단위계획구역을 지정할 때에는 당해 구역 및 주변지역의 토지이용, 교통여건, 관련계획 등을 함께 고려하여 지구단위계획으로 의도하는 목적이 달성될 수 있는지 그 타당성을 면밀히 검토하여야 한다.”하고 있으며, 동지침 3-8-1에서 “지구단위계획구역의 지정목적, 용도지역・용도지구의 특성 등을 고려하여 적절한 건축물의 용도를 지정할 수 있다. 이 경우 구역지정 목적과 관계없는 과도한 용도지정으로 민원이 발생하지 않도록 유의하고, 주변지역의 토지이용 및 건축물 현황을 고려하여 당해지역에 필요한 시설을 우선 입지되도록 고려한다.”라고 규정하고 있다.
  
  다. 피신청인은 이 민원 토지의 분양 당시 ‘숙박 및 위락시설’ 설치를 보증한 바 없고, 표기상의 혼선이 있다하더라도 지구단위계획상의 오류 또한 인정하기 어려워 계약을 취소하거나 손해배상이 어렵다고 주장하나 우선, 지구단위계획 시행지침의 표기 방법이 적정하였는지를 살피건대, 피신청인이 작성한 지구단위계획 시행지침 및 택지공급안내서에는 이 민원 토지와 같이 ‘숙박 및 위락시설’이 허용 가능한 토지는 C2 필지에만 해당되고, C2필지는 상업용지 전체 17개 필지 중 단 2개 필지에 불과하며, 건축물 허용 표시에 있어서 ‘허용용도’ 란에 C1 필지상 허용용도와 추가로 ‘숙박 및 위락시설’이 허용 가능함을 표기하면서 ‘불허용도’란에 이 민원 정화구역에서의 금지시설을 불허하되 이 민원 정화구역 심의결과 허용되는 시설은 제외하는 것으로 표기한 것은 건축물 용도 부여에 있어 상호 모순된 표기방식이라 할 것인 점, 지구단위계획 시행지침의 허용용도에 ‘숙박 및 위락시설’을 명기하여 원칙적으로 ‘숙박 및 위락시설’이 가능한 것으로 보이게 함으로써 ‘숙박 및 위락시설’이 이 민원 위원회의 심의결과 예외적으로 허용되는 경우에 한하여 설치 가능하다는 사실을 신청인에게 정확히 전달하지 못한 점, 또한, 피신청인은 경기도화성오산교육지원청과 협의시 학교 예정부지로부터 이 민원 정화구역 예정지가 보호 받을 수 있도록 요구함에 대하여 ‘학교환경 보호를 위해 학교보건법에 근거한 학교위생정화구역내 금지시설은 건축불허토록 지구단위계획에 반영하였음’이라고 회신하였음에 비추어 보면, 이 민원 사업지구내의 학교 시설들에 대한 정화구역 내에는 숙박 및 위락시설을 허용하지 않도록 계획하였으나, 이 민원 사업지구 이외의 지역에 대한 건축제한 사항을 반영하지 못한 계획수립의 결과로 판단되는 점, 피신청인이 위원회에 제출한 이 민원 사업 택지공급안내서에는 이 민원 학교 위치가 표기되지 않았으나 신청인의 분양이 확정된 이후 추가 분양을 목적으로 발간한 택지공급안내서에는 이 민원 학교 위치가 표기되어 있고, C1, C2 구분없이 일반상업용지로 표기된 점들을 종합하여 고려하면, 지구단위계획 시행지침은 그 내용이 명확하지 않아 신청인과 같은 이해관계인에게 오인을 불러일으킬 개연성이 크다고 할 것으로 이 민원 토지에 대한 지구단위계획 시행지침은 표기 방법상의 상당한 오류가 인정된다.
  
  라. 나아가, 신청인은 이 민원 토지에 대한 입찰 당시 숙박시설을 건축할 목적으로 관련 전문기관의 컨설팅을 받아 입찰하였다고 주장하고 있고, 상당한 비용을 들여 숙박시설 설치를 목적으로 건축허가 신청하였으나, 이 민원 위원회 심의결과 숙박시설 설치가 불가능하게 된 점, 피신청인은 토지 분양 관련 국내 유일무이한 공신력을 인정받고 있는 기관이고 이 민원 택지공급안내서에 이 민원 학교 위치가 표시되지도 않은 상태에서 건전한 상식의 신청인이 ‘숙박 및 위락시설’ 허용 가능성을 표기한 사실을 의심하기 어려웠던 점, 신청인은 이를 믿고 일반적인 경우에 비해 상당한 편차의 입찰 금액을 제시한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 이 민원 토지에 대한 숙박시설 설치가 어렵게 된 책임을 신청인에게 일방적으로 감수하게 하는 것은 지나치게 가혹하다 할 것이므로 피신청인에게 숙박시설을 영위할 수 없게 된 이 민원 토지의 가치하락 비율을 평가하여 감액한 금액으로 재계약 하는 것이 바람직하다고 판단된다.
  

결론

• 그러므로 숙박시설을 설치할 수 없게 된 이 민원 토지의 용도제한으로 인한 가치하락 비율을 평가하여 감액한 금액으로 재계약을 요구하는 신청인의 주장이 상당한 이유가 있으므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제1항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 의견표명