국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

• ○○ 택지개발사업 지구에 편입된 토지 중 1989. 1. 24. 이전 무허가 건축물의 부지 중 대지로 평가하는 범위
  

결정요지

• 1989. 1. 24 이전 무허가 건축물을 주택으로 용도변경하여 사용하고 있는 경우 대지의 범위는 무허가 건축물의 대지의 범위가 공부상 확정되지 아니하나 토지보상법 상 적법한 건축물에 해당하므로 당해 건축물이 건축된 건축면적에 대하여는 대지로 평가하여 보상하는 것이 타당하다.
  

참조법령

• 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조,2조, 같은법 시행규칙 제22조 및 부칙(제344호, 2002. 12. 31) 제5조
  

주문

• 피신청인은 ○○ 택지개발사업 지구에 편입된 경기 성남시 ○○ 전 568㎡ 중 적법한 주거용 건축물의 부지를 대지로 평가하여 보상할 것을 시정권고한다.
  

신청취지

• 주문과 같다.
  

신청원인

• 피신청인이 시행하는 ○○ 택지개발사업 지구에 편입된 경기 성남시 ○○ 전 568㎡(이하 ‘이 민원 토지’라 한다) 소재 건축물(이하 ‘이 민원 건축물’이라 한다)은 공부상 축사로 되어 있으나, 1989. 1. 24. 이전에 주택으로 용도변경하여 사용하고 있는 건축물이므로, 이 민원 토지를 적법한 주거용 건축물의 부지로 평가하여 보상해 달라.
  

피신청인의 주장

• 이 민원 건축물은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」에 따라 관리하고 있는 개발제한구역 건축물관리대장에 축사 용도로 기재되어 있고, 신청인이 1989. 1. 24. 이전에 이 민원 건축물을 주택으로 사용하였다는 전기, 수도 관련 근거 자료 등은 1989. 1. 24. 이전에 주택으로 용도변경한 근거로 보기 어려우므로, 이 민원 토지를 적법한 주거용 건축물의 부지로 평가하여 보상하는 것은 불가하다.
  

사실관계

• 가. 이 민원 사업은 서민의 주거안정 및 계획적 도시개발을 위해 추진하는 사업으로 2006. 1. 27. ○○공고 제99호로 주민공람공고를 하였고, 2006. 7. 21. ○○고시 제2006-272호로 택지개발예정지구 지정고시를 하였으며, 2008. 8. 5. ○○고시 제2008-373호로 개발계획 승인고시를 하였다. 또한 피신청인은 이 민원 사업의 보상을 위해 2008. 8. 19. 보상계획을 공고하였다.
  나. 토지대장에는 이 민원 토지의 지목은 전이고, 면적은 568㎡로서 신청인은 1987. 9. 23. 소유권을 이전한 것으로 되어 있고, 건축물대장에는 이 민원 건축물은 연면적은 62.64㎡, 용도는 돈사, 시멘트브럭스레이트 구조의 1층 건축물로 건축주는 ○○로 되어 있다. 또한 이 민원 건축물은 개발제한구역 건축물관리대장에 축사 용도로 되어 있다.
  다. 피신청인은 이 민원 토지에 대한 공부상 지목과 현황상 지목을 모두 ‘전’으로 평가한 감정평가업자의 감정평가결과를 근거로, 이 민원 토지의 보상가격을 ㎡당 1,986,000원을 적용하여 573,301,330 원으로 책정하였다.
  라. 개발제한구역 건축물관리대장에 의하면, 이 민원 건축물의 개발제한구역 지정 당시 건축물 현황은 주용도가 축사, 건축물 면적은 65.8㎡, 소유자는 ○○로 되어 있고, 신청인이 1987. 8. 18. 양수한 것으로 기재되어 있다.
  마. 주민등록등･초본에는 신청인, 신청인의 ○○○, 자 ○○○ 등은 1986. 9. 13. 이 민원 건축물의 소재지에 전입한 것으로 되어 있다.
  바. 신청인이 제출한 벌과금납부증명서와 약식명령사본에 의하면, 신청인은 건축법 위반으로 1990. 9. 23. 벌금 20만 원이 확정되어 1992. 5. 18. 납부하였고, 위반 내용은 1987. 6. 1.부터 도시계획구역인 성남시 ○○ 소재 축사면적 합계 약 60㎡를 주택으로 사용하여 건축물의 용도를 변경한 것으로 되어 있다.
  사. 2009. 3. 2. ○○가 발급한 ‘가입전화 가입원부 등록사항 증명서’에 의하면, 이 민원 건축물 소재지를 설치장소로 하여 1987. 3. 31. 전화를 가입한 것으로 되어 있다.
  아. 2009. 1. 14. ○○가 발급한 ‘세목별 과세(납세) 증명서’에 의하면, 신청인은 2004.부터 2008년까지 이 민원 건축물을 주택으로 하여 부과된 재산세를 납부한 것으로 되어 있다.
  

판단

• 가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제70조 제2항 및 제6항에 따르면 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 고려하여 산정하도록 하면서 취득하는 토지 등의 구체적인 보상액 산정방법 등은 국토해양부령으로 정하도록 하고 있고, 토지보상법 시행규칙 제24조는 “「건축법」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물(이하 "무허가건축물등"이라 한다)의 부지 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 "불법형질변경토지"라 한다)에 대하여는 무허가건축물등이 건축될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다.”라고 규정하고 있다. 또한 같은 시행규칙(건설교통부령 제344호, 2002. 12. 31. 제정) 부칙 제5조는 “1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등에 대하여는 제24조・제54조제1항 단서・제54조제2항 단서・제58조제1항 단서 및 제58조제2항 단서의 규정에 불구하고 이 규칙에서 정한 보상을 함에 있어 이를 적법한 건축물로 본다.”라고 규정하고 있다.
  나. 피신청인은 이 민원 건축물은 개발제한구역 건축물관리대장에 축사로 기재되어 있는 등 적법한 주거용 건축물로 볼 수 없어, 이 민원 토지를 적법한 주거용 건축물의 부지로 평가하지 아니하였다고 주장하나, 신청인이 제출한 1990. 7. 31.자 약식명령서(○○법원 ○○지원, 90 고약 ○○, 건축법 위반)의 공소사실란에는 “1987. 6. 1.경부터 도시계획구역인 성남시 ○○ 소재 축사면적 합계 약 60평방미터를 주택으로 사용하여 건축물의 용도를 변경한 것이다.”라고 명백히 기재되어 있고, 또한 1987. 3. 31. 이 민원 토지를 설치장소로 하여 주거 생활에 필요한 전화를 가입한 사실이 있는 점과 신청인 및 신청인의 배우자, 신청인의 자 등이 상기 건축법 위반 이전인 1986. 9. 13. 이 민원 토지의 주소지로 함께 전입한 사실 등을 볼 때, 이 민원 건축물은 1989. 1. 24 이전에 신청인이 주택으로 용도변경하여 사용하고 있는 주거용 건축물에 해당된다 할 것이다. 따라서 피신청인은 이 민원 토지를 토지보상법 시행규칙 부칙(○○부령 제○○호, 2002. 12. 31. 제정) 제5조에 따른 적법한 주거용 건축물의 부지로 평가하여 보상하는 것이 타당하다고 판단된다.
  

결론

• 그렇다면 이 민원 토지를 적법한 주거용 건축물의 부지로 평가하여 보상해 달라는 신청인의 주장은 이유있으므로「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 시정권고