국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

결정요지

참조법령

주문

• 피신청인에게 전북 ○○시 ○○면 임대주택에 거주하는 신청인에 대하여 2012. 12. 31.까지 위 임대주택에서 퇴거하도록 통보한 2012. 12. 6.자 처분을 철회하고, 신청인과 임대차기간을 연장하는 갱신계약을 체결할 것을 의견 표명한다.
  

신청취지

• 주문과 같다.
  

신청원인

• 신청인은 2010. 4. 16. 피신청인과 임대차계약을 체결한 전북 ○○시 ○○면 ○○리 공공건설임대주택(이하 '이 민원 주택‘이라 한다)의 임대차기간의 만료일(2012. 12. 31.)이 도래하여 피신청인에게 이 민원 주택에 대한 임대차 갱신계약의 체결을 요구한 바 있으나, 피신청인은 전주지방법원 ○○지원의 2009. 9. 8. 임의경매 개시 결정에 따라 2010. 4. 20. 매각되어 제3자에게 소유권이 이전된 전북 ○○시 ○○면 ○○리 735 소재 지상1층 100.74㎡의 주택(이하 ‘종전 주택’이라 한다)을 신청인이 소유한 사실이 있다는 이유로 이 민원 주택의 임대차 갱신계약의 체결을 거부하는 것은 부당하니 임대차 갱신계약의 체결을 허용하여 달라.
  

피신청인의 주장

• 가. 피신청인은 이 민원 주택의 임대차계약을 체결하기 전 신청인을 포함한 그 세대에 속한 자의 주택소유 여부를 확인하기 위하여 국토해양부장관에게 2010. 3. 16. 전산검색을 의뢰한 결과, 피신청인이 이 민원 주택의 입주자모집 공고일 당시 신청인이 종전 주택을 소유한 사실이 누락되어 신청인과 2010. 4. 16. 이 민원 주택에 대한 임대차계약을 체결하였다.
  
  나. 피신청인은 이 민원 주택에 대하여 신청인과 체결한 임대차기간의 만료일이 도래하여 이 민원 주택의 임대차기간을 연장하는 갱신계약을 체결하기 위하여「임대주택법 시행규칙」제12조 제3항 따라 신청인을 포함한 그 세대에 속한 자의 주택소유 여부를 국토해양부장관에게 2012. 9. 19. 전산검색을 의뢰한 결과, 신청인이 종전 주택을 소유한 사실이 2012. 10. 확인됨에 따라 피신청인은 2012. 10. 16. 신청인에게 무주택 사실을 입증할 수 있는 소명자료를 2012. 11. 7.까지 제출하도록 통보한 바 있으나 신청인이 이를 제출한 사실은 없다.
  
  다. 따라서 피신청인은「임대주택법」제27조 제1항 및 같은 법 시행령 제26조 제1항 제7호, 신청인과 체결한 이 민원 주택의 임대차계약서 5. 계약일반조건 제10조 제1항 제7호에 따르면, 공공건설임대주택의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우에는 임대차 계약의 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있고,「주택공급에 관한 규칙」제29조 제4항의 단서에 따라 임대주택의 입주자로 선정된 자가 85㎡이하의 임대주택으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유한 경우에는 임대기간의 만료 전에 해당 임대주택을 사업주체에 명도하도록 규정하고 있으므로, 신청인과 이 민원 주택에 대한 임대차 갱신계약을 체결하기 어렵다.
  

사실관계

• 가. 신청인은 1995. 6. 15. 종전 주택의 소유권 보존등기를 한 후 이를 소유한 바 있으나, 종전 주택은 채권자의 강제집행으로 ○○지방법원 ○○지원의 2009. 9. 8. 임의경매 개시 결정에 따라 1회 매각 기일인 2010. 2. 1. 유찰된 후 2회 매각 기일인 2010. 3. 8.자 47,815,000원으로 낙찰되었고, 종전 주택을 낙찰 받은 신청 외 전병진이 2010. 4. 20. 매각대금의 납부를 완료함에 따라 2010. 4. 28. 그 소유권이 이전되었다.
  
  나. 이 민원 주택은 임대기간을 30년으로 정한 국민임대주택으로 피신청인은 2010. 1. 19. 이 민원 주택의 입주자 모집공고일 현재 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 무주택세대주를 대상으로 입주자 모집 공고를 하였고, 피신청인의 입주자 모집 공고에 따라 이 민원 주택의 공급을 신청하여 입주자로 선정된 신청인은 피신청인의 입주자 모집공고일 당시 종전 주택을 소유하였다.
  
  다. 피신청인은 이 민원 주택의 입주자로 선정된 신청인 및 그 세대에 속한 자의 주택소유 여부를 확인하기 위하여 국토해양부장관에게 2010. 3. 16. 전산검색을 의뢰한 바 있으나, 신청인이 소유한 종전 주택이 전산검색에서 누락되어 2010. 4. 16. 신청인과 이 민원 주택에 대한 임대차계약을 체결하였고, 피신청인과 임대차계약을 체결한 신청인은 2010. 10. 19.부터 이 민원 주택에 입주하여 현재까지 거주하고 있다.
  
  라. 피신청인이 2010. 4. 16. 신청인과 임대차계약을 체결한 내용에 따르면, 전용면적 46.9㎡ 및 공용면적 22.3993㎡, 기타 공용면적 11.5185㎡(합계 : 80.8178㎡)인 이 민원 주택의 임대보증금은 18,000,000원 및 월 임대료는 110,000원으로 하고, 임대차기간은 입주일로부터 2012. 12. 31.까지로 정한 표준임대차계약서에 신청인과 피신청인이 각각 날인하였으며, 위 임대차계약의 체결 시 신청인은 피신청인에게 ‘신청인이 입주 부적격자임을 정부나 해당기관이 피신청인에게 통보한 경우에 피신청인의 계약해지 및 퇴거요구에 어떠한 이의도 제기하지 아니하고 피신청인이 정한 기간 내 자진퇴거 하겠음’이라는 내용의 각서를 작성하여 제출한 바 있다.
  
  마. 피신청인은 2012. 12. 31.까지로 정한 임대차기간의 만료일이 도래함에 따라 신청인과 이 민원 주택의 임대차기간을 2년 연장하기 위한 갱신계약을 체결하기 위하여「주택공급에 관한 규칙」제21조의2에 따라 신청인 및 그 세대에 속한 자의 주택소유 여부를 국토해양부장관에게 전산검색을 의뢰한 결과, 이 민원 주택의 입주자 모집공고일 당시 신청인이 종전 주택을 소유한 사실을 확인한 피신청인은 2012. 10. 16. 신청인에게 무주택 사실을 입증할 수 있는 소명자료를 2012. 11. 7.까지 제출하도록 통보한 바 있으나, 신청인이 이를 제출한 사실은 없다.
  
  바. 신청인이 무주택 사실을 입증할 수 있는 소명자료를 제출하지 아니하자 피신청인은 2012. 12. 6. 이 민원 주택의 임대차기간이 만료되는 2012. 12. 31.까지 이 민원 주택의 명도를 통보하였고, 신청인이 명도일 이후 이 민원 주택에 계속 거주할 경우에는 임대차계약 체결 시 작성한 표준임대차계약서 6. 계약특수조건 제10조에 따라 계약기간이 종료되는 다음 날부터 주택의 명도 일까지 기본 월 임대료의 1.5배에 해당하는 불법거주배상금의 부과 및 주택명도 소송의 청구 계획을 신청인에게 통보하였다.
  

판단

• 가.「임대주택법」제27조 제1항에 따라 “임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제26조 제1항 제7호에는 “「주택법」제16조에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. (이하 생략)”라고 규정되어 있으며, 같은 법 시행규칙 제12조 제3항에는 “공공건설임대주택의 임대사업자는 매년 1회 이상「주택공급에 관한 규칙」제21조의2 제1항에 따라 해당 임대주택의 임차인에 대하여 주택소유 여부를 확인하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에는 “공공건설임대주택의 임대사업자는 제2항과 제3항에 따라 주택소유 여부를 확인한 결과 공공건설임대주택을 임대받을 자격이 없거나 우선 분양전환 받을 수 있는 자격이 없는 자에게는 공공건설임대주택을 임대하거나 우선 분양전환 하여서는 아니 된다. (이하 생략)”라고 규정하고 있다.
  
  나.「주택공급에 관한 규칙」제2조 제9호에 따르면, “‘무주택세대주’라 함은 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말한다.“라고 규정하고 있고, 같은 규칙 제29조 제4항에는 “임대주택의 입주자로 선정된 자는 임대주택의 임대기간 만료 시까지 거주할 수 있다. 다만, 임대기간 만료 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 사업주체에게 해당 임대주택을 명도하여야 한다. 1. 85평방미터 이하의 임대주택(제10조 제6항에 따라 공급하는 주택은 제외)으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우 2. (이하 생략)”으로 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에는 “사업주체는 임대주택의 입주세대에 대하여 국토해양부장관이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장 등이 정하는 시기에 제21조의2에 따른 주택소유 여부를 연 1회 이상, 제22조에 따른 다른 주택에 당첨 여부를 매 2년 마다 전산 검색하여야 하고 전산검색을 의뢰받은 전산관리지정기관은 의뢰받은 날로부터 15일 이내에 그 결과를 사업주체에게 통보하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에는 “사업주체는 제5항에 따라 다른 임대주택 당첨이 확인된 입주자에게 그 사실을 통보하고 10일 이상의 기간을 정하여 소명자료를 제출받아 다른 임대주택에 입주하였는지 여부를 확인하여야 한다.”라고 규정하고 있다.
  
  다. 한편, 임대주택의 건물명도와 관련하여 대법원은 “임대주택의 임대인은 입주자 요건이 갖추어 졌는지를 조사하여 임대차계약을 체결하거나 계약을 갱신하여야 하고, 일단 계약이 체결되거나 갱신된 후에는 허위 기타 부정한 방법으로 임대차 계약이 체결 또는 갱신되었다고 인정되지 않는 한 계약체결 또는 갱신된 임대차기간 중에 입주자가 다른 주택을 소유하게 되는 등으로 입주자 요건을 상실하지 않는 이상 계약을 해지하거나 새로운 계약 갱신을 거절할 수는 없다”라고 판시한 바 있다.(대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다41599 판결 참조)
  
  라. 피신청인은 신청인이 이 민원 주택에 대한 입주자격을 상실하여 갱신계약을 체결할 수 없음을 주장하고 있으나, ① 이 민원 주택의 입주자 모집공고일 이전 종전 주택에 대한 전주지방법원 ○○지원의 2009. 9. 9. 임의경매 개시 결정에 따른 매각 절차를 진행하여 이 민원 주택의 입주자 모집공고일 당시 신청인은 실질적인 무주택세대주로 보이는 점, ➁ 피신청인은 신청인을 포함한 그 세대에 속한 자의 주택소유 여부를 확인한 후 이 민원 주택의 임대차계약을 체결하여야 함에도 종전 주택을 소유하여 입주자격을 상실한 신청인과 2010. 4. 16. 이 민원 주택의 임대차계약을 체결한 점, ➂ 이 민원 주택의 임대차계약이 체결된 후에는 신청인이 허위 기타 부정한 방법으로 이 민원 주택의 임대차계약을 체결한 사실이 없는 점, ➃ 이 민원 주택의 임대차기간 중에 신청인이 다른 주택을 소유한 사실이 없는 점, ➄ 전주지방법원 ○○지원의 임의경매 개시 결정에 따른 매각 절차가 지연되어 신청인은 건물등기부등본상 종전 주택을 소유한 자에 불과한 점, ⑥ 전주지방법원 ○○지원의 임의경매 개시 결정에 따른 매각 절차가 진행됨에 따라 신청인은 종전 주택의 소유권을 상실한 것으로 판단하여 이 민원 주택에 대한 임대차계약 체결 시 피신청인에게 각서를 제출한 것으로 보이는 점, ⑦ 피신청인이 이 민원 주택에 대한 임대차 갱신계약의 체결을 거부할 경우 만76세의 고령자로 경제능력을 상실한 신청인이 거주할 주택을 마련하기 어려운 점 및 무주택자에 대하여 임대주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택의 공급제도에 관한 목적과 공공건설임대주택의 임차인의 자격을 제한하는 제도의 도입 취지 등을 종합하여 고려하면, 신청인에게 2012. 12. 31.까지 이 민원 주택의 명도를 통보한 피신청인의 처분은 지나치게 가혹하므로, 이를 철회한 후 신청인과 임대차 갱신계약을 체결하는 것이 바람직하다고 판단된다.
  

결론

• 그러므로 이 민원 주택의 임대차 갱신계약의 체결을 요구하는 신청인의 주장이 상당한 이유가 있다고 인정되므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 의견 표명