국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

• 토지소유권이 경매로 이전되고, 기존 사업시행자의 부도로 공사의 진행 및 완료가 불가한 경우 사업계획승인취소 여부
  

결정요지

• 토지주인 신청인이 건축주인 (주)○○건축을 상대로 한 이 민원 건물 등 철거소송에서 법원은 ‘(주)○○건축은 법정지상권을 확보하지 아니하여 토지에 대한 권원이 없으므로, 건물 철거 및 부당이득금 반환을 구하는 청구는 모두 이유 있다.’고 판시하고 있는 점, (주)○○건축은 토지에 대한 소유권 내지 권원을 확보하지 못하여 이 민원 건물 사업계획승인처분에 대한 필수 요건을 결하고 있으므로｢주택법｣제16조 제2항에 따른 주택건설사업계획승인 조건에 반하는 것으로 볼 수 있는 점, (주)○○건축은 2002. 5. 29.경 등록기준(사무실, 기술자 등) 미달로 경기도청으로부터 영업정지 처분을 받아 주택건설사업자 등록이 말소된 상태인 점, 이 민원 건물이 장기간 방치되어 각종 환경 위해 발생으로 인근 주민들의 민원이 지속되고 있고, 신청인의 재산권 침해가 과다하게 발생하고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 사실상 주택건설사업의 완료가 불가한 이 민원 주택건설사업계획승인을 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.
  
  

참조법령

• 구 <주택건설촉진법>(1992. 6. 1. 개정전 법률) 제7조, 제7조의 2, 제33조, 33조의 4, 제48조, <주택법> 제16조,<건축법> 제11조, <행정절차법>21조 등
  

주문

• 피신청인에게 경기도 용인시 처인구 ○○읍 ○○리 465-1 외 1필지 상 주택건설사업계획승인을 취소할 것을 시정권고한다.
  

신청취지

• 주문과 같다

신청원인

• 신청인은 경기도 용인시 처인구 ○○읍 ○○리 465-1 외 1필지(이하 ‘이 민원 토지’라 한다) 토지주로서, 1994년 아파트 사업주체인 (주)○○건설 부도 이후 이 민원 토지상에 방치되고 있는 기존 건물을 철거하도록 법원으로부터 철거명령을 받았음에도 불구하고, 기존 사업주체가 사업계획승인을 자진 취소하지 않는 이상 사업계획승인취소가 불가하다는 이유로 주택건설사업계획승인 취소 요구를 반려한 것은 부당하니, 이를 해결해 달라.
  
  

피신청인의 주장

• 이 민원 토지에 주택건설사업계획승인(1992. 5. 12.)으로 진행된 주택건설 사업에 대하여 현재 사업주체는 (주)○○건축인바, 신청인은 주택건설대지의 소유권을 확보하였고, 건물을 철거하도록 판시하고 있으나, 주택건설사업계획승인을 직권 취소 할 수 있는 법적 근거가 없어 신청인의 신청을 반려한 것이다.
  

사실관계

• 가. 이 민원 주택건설사업계획승인서에 따르면, 이 민원 건물은 일반상업지역 내 공동 주택 용도 아파트 1동 지상13층(91세대) 규모, 대지면적 2,326㎡, 건축면적 649.26㎡, 연면적 7842.95㎡, 철근콘크리트 벽식 구조이다.
  
  나. 이 민원 주택건설사업계획승인 및 사업주체 변동 경위에 대해 살펴보면, 신청외 (주)○○건설은 이 민원 토지(2,326㎡) 소유자인 송○○ 외 7인으로부터 각 매수하여 그 대금을 지급하지 않은 상태에서 토지사용승낙을 통해 권원을 확보하여, 1992. 5. 12. 주택 건설 사업계획 승인을 받았고, 1993. 5. 14. 착공신고 이후 공사를 시작하였으나, (주)○○건설은 1994. 6. 경 자금난으로 공사를 중단하고, 이 민원 토지의 매수인 지위와 건축 중이던 이 민원 건물에 관한 모든 권리를 (주)○○종합건설에 양도하였다. 이후 (주)○○종합건설은 1994. 6. 13. 이 민원 토지에 대한 소유권 등기를 마치고, 1994. 6. 18. 피신청인으로부터 주택건설사업계획변경 승인을 득하였나, 4개월 후 부도로 인해 1994. 10. 20. 공사가 중지되었고, (주)○○건축이 이 민원 건물에 대한 권리를 양도받아 1998. 7. 24. 주택건설사업계획변경 승인을 받게 되었다.
  
  다. 한편, (주)○○종합건설의 채권자인 신청외 ○○은행은 이 민원 토지에 대하여 1994. 7. 6. 근저당권설정등기를 하였으나, 이 민원 토지에 대한 후순위 근저당권자인 신청외 장○○의 임의 경매신청으로 신청외 이○○가 낙찰 받아 1996. 4. 29. 소유권을 취득하였고, 이○○의 근저당권채권자인 신청외 ○○상호신용금고가 수원지방법원에 임의 경매를 신청하자, 신청인이 경매 절차에 따라, 1999. 7. 24. 낙찰 받아 토지 소유권을 취득하게 되었다.
  
  라. 신청인이 사업주체인 (주)○○건축을 상대로 제기한 이 민원 건물 철거소송에서 법원은 ‘이 민원 건물의 원시 소유권자는 최초 사업자인 (주)○○건설로서, 신청외 ○○은행이 채무자인 (주)○○종합건설 소유의 이 민원 토지에 대하여 근저당권을 설정할 당시(1994. 7. 6.)에는 동일인에 속하였다고 볼 수 없어, 1996. 4. 29. 임의경매 절차를 통해 토지소유권을 취득한 신청외 이○○에 대하여 사업주체는 법정지상권을 확보하지 아니하였으므로, 건물 철거 및 부당이득금 반환을 구하는 청구는 모두 이유 있다.’고 판시하고 있다.(수원지방법원 2002가합2365 건물등 철거, 2003. 4. 18.)
  마. 1994. 10. 20. 공사 중지 이후 건물이 방치되어 각종 쓰레기 악취 등 환경 위해가 발생하고 있고, 청소년 탈선 등 우범화 지역으로 전락하는 등, 이 민원 건물과 관련하여 주민들 탄원이 지속적으로 제기되고 있다.
  
  바. 대한주택건설업협회 및 경기도에 확인한 결과, 사업주체인 ○○건축(대표 김○○)은 등록기준(사무실, 기술자 등) 미달로 경기도로부터 영업정지 처분을 받고, 2002. 5. 29. 주택건설사업자 등록이 말소된 상태이다.
  
  

판단

• 가. 구 ｢주택건설촉진법｣(1992. 6. 1. 개정 전 법률) 제48조는 ‘건설부장관(현 국토해양부장관) 또는 시장・군수는 사업주체・관리주체 또는 주택자재생산업자가 이 법 또는 이 법에 의한 명령 또는 처분에 위반한 경우에는 공사의 중지 기타 필요한 조치를 명할 수 있다.’고 하고 있다. 한편, 현행｢주택법｣제16조 제2항은 ‘주택건설사업계획승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하거나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하여야 한다.’고 하고 있고, 같은 조 제7항은 “사업계획승인을 받은 사업주체는 승인을 받은 사업계획대로 사업을 시행하여야 하며 승인을 받은 날부터 2년 이내에 공사를 시작하여야 한다.”라고 하고 있으며, 같은 조 제9항은 “사업계획승인권자는 사업주체가 제7항을 위반하여 공사를 시작하지 아니한 경우에는 그 사업계획의 승인을 취소할 수 있다.”라고 하고 있다. 또한,｢건축법｣제11조 제7항은 ‘허가권자는 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 또는 허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하였으나, 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 허가를 취소하여야 한다.’고 하고 있다.
  
  나. 주택건설사업의 경우, ‘구 ｢주택건설촉진법｣(1992. 6. 1. 개정전 법률)상 사업승인의 취소에 관한 직접적인 근거 규정은 없으나 대법원 관할 관청이 ｢주택건설촉진법｣제48조 규정 등에 의하여 사업승인을 취소할 때에는 취소하여야 할 공익상의 필요와 그 취소로 인하여 당사자가 입게 될 기득권과 신뢰보호, 법률생활의 안정과 침해 등을 비교・교량한 후 공익상의 필요가 당사자가 입을 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에 한하여 취소할 수 있다.’고 판시하고 있다.(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004두10180, 2002. 10. 25. 선고 2002두4341)
  
  다. 살피건대, 피신청인은 사업주체가 아닌 새로운 토지주인 신청인이 주택건설사업계획승인 직권 취소를 요청한다 하더라도 법적 근거가 없다는 이유로 반려하고 있으나, 신청인이 (주)○○건축을 상대로 한 이 민원 건물 등 철거소송에서 법원은 ‘(주)○○건축은 법정지상권을 확보하지 아니하여 토지에 대한 권원이 없으므로, 건물 철거 및 부당이득금 반환을 구하는 청구는 모두 이유 있다.’고 판시하고 있는 점, (주)○○건축은 토지에 대한 소유권 내지 권원을 확보하지 못하여 이 민원 건물 사업계획승인처분에 대한 필수 요건을 결하고 있으므로｢주택법｣제16조 제2항에 따른 주택건설사업계획승인 조건에 반하는 것으로 볼 수 있는 점, (주)○○건축은 2002. 5. 29.경 등록기준(사무실, 기술자 등) 미달로 ○○도청으로부터 영업정지 처분을 받아 주택건설사업자 등록이 말소된 상태인 점, 이 민원 건물이 장기간 방치되어 각종 환경 위해 발생으로 인근 주민들의 민원이 지속되고 있고, 신청인의 재산권 침해가 과다하게 발생하고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 사실상 주택건설사업의 완료가 불가한 이 민원 주택건설사업계획승인을 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.
  

결론

• 그러므로 이 민원 토지의 기존 주택건설사업계획승인을 취소해 달라는 신청인의 주장이 상당한 이유가 있으므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 시정권고