국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

결정사항

• 등기부등본 첨부 없이 건축물대장 소유자 변경이 가능한지 여부
  

결정요지

• 건축물대장의 소유자변경에 관한 사항은 등기부등본을 첨부하여야 할 것이나, 이 민원의 경우 사용검사 신청 내용이 용역업체가 업무를 대행하는 과정에 신청인들이 협의하고 있던 내용과 다르게 작성된 것인데, 건축물대장에 관한 규칙에서 사용승인된 내용에 따라 건축물대장을 생성하고 소유자를 변경하는 경우에 등기서류를 제출하도록 하는 것은 정상적으로 사용검사 신청이 이루어진 것을 전제로 하는 것으로 판단되는 점, 신청인들이 이 민원 아파트의 개별 소유자를 시행사별로 분할하여 사용검사 신청을 하였더라도 사용승인에는 문제가 없었던 점, 건축물대장이 소유권에 관한 공시방법이 아니므로 보존등기 전이고 정당한 소유권 행사를 위해 전체적인 소유 사실에는 변화 없이 소유 형태만을 변경할 수도 있는 점, 현 상태대로 보존등기하고 소유권이전을 하지 않을 경우 향후 관련 업무처리 시 신청인들 간에 합의를 해야 하는 등 불편이 예상되는 점, 소유자 변경을 위해 등기서류를 첨부하기 위해서는 소유권이전등기 비용이 추가로 발생하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 신청인들의 소유자 변경 요청을 거부하는 것은 관련 법령 등에 의한 건축물대장 작성의 취지에 비해 너무 가혹하고 소유권을 제대로 행사할 수 없도록 제한하는 것으로 판단된다.
  
  

참조법령

• ｢건축법｣ 제22조(건축물의 사용승인), 같은법 제38조(건축물대장), ｢주택법｣ 제17조(다른 법률에 따른 인가・허가 등의 의제 등), 같은법 제29조(사용검사 등)
  

주문

• 피신청인에게 경기 파주○○신도시 ○○블럭 ○○○아파트 미분양 44세대의 건축물대장상 소유자를 신청인들이 합의한 대로 시행사별로 분할하여 정정해 줄 것을 의견표명한다.
  

신청취지

• 주문과 같다

신청원인

• 신청인들은 경기 파주○○신도시 ○○블럭 ○○○아파트(이하 ‘이 민원 아파트’라 함) 공동시행사로서 2010. 6. 24. 이 민원 아파트의 사용승인을 받은 후 건축물대장을 생성하였으나, 미분양 44세대의 소유자가 세대별로 신청인들 간에 분할되지 않고 각 사의 지분에 따른 공동소유로 등재되어 있어, 현재의 건축물대장으로 소유권 보존등기를 하게 되면 금융자금 상환 등 관련 업무처리가 복잡하여, 건축물대장상 세대별 소유자를 변경해 줄 것을 피신청기관에 요구하였으나 이를 거부하니 도와 달라.
  

피신청인의 주장

• 건축물대장상 소유자는｢건축법｣제38조 제1항 제1호에 의하여, 건축주가 같은 법 제22조 제1항에 따라 사용승인을 신청한 대로 작성되고, 건축물대장이 작성된 이후의 소유자 변경은｢건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙｣(이하 ‘건축물대장에 관한 규칙’이라 함) 제19조에 따라 등기부등본을 첨부하여 변경신청이 이루어져야 하며, 행정청이 행정행위를 함에 있어 신청인의 잘못된 의사표시와 관련된 사항은 건축법령에서 검토될 사항이 아니라 민법 등 다른 법률과 관련된 사항이다.(건교부 건축기획팀-2637, 2006. 4. 28.)
  

사실관계

• 가. 신청인들은 이 민원 아파트의 공동시행사로서 미분양 44세대에 대하여 당초 ○○건설이 62.97%, ○○○○○ 20.81%, ○○건설 16.22%의 지분을 갖고 있었다.
  
  나. 신청인 1.에 따르면 미분양주택 44세대에 대한｢주택법｣제29조 관련 주택건설사업 사용검사 신청은 시공사가 총괄하면서 전문 용역업체인 ○○기획에서 대행하였는데, 이 과정에서 건축물대장상 소유자를 신청인들의 확인 없이 공동소유자로 하여 2010. 6. 17. 신청이 이루어졌다.
  다. 신청인들은 2010. 6. 22. 미분양주택 44세대에 대하여 추첨을 통해 각 시행사별로 분할하고 당초 지분과의 차액은 현금 정산하기로 ‘분할합의서’를 작성하였으며, 그 결과 ○○건설은 28세대(63.35%), ○○○○○는 9세대(20.60%), ○○○건설은 7세대( 16.05%)를 각각 소유하게 되었다.
  
  라. 피신청기관의 사용검사 결과에 따라, 2010. 6. 30. 이 민원 아파트 건축물대장에는 사용검사 신청한 대로 소유자가 등재되었으며, 미분양 44세대의 소유자 또한 신청인들의 지분에 따라 공동소유로 작성되었다.
  
  마. 이에, 신청인들은 2010. 7. 27. 피신청기관에 건축물대장상 미분양 44세대 소유자를 시행사별로 분할하여 정정해 줄 것을 요청하였으나, 피신청기관에서는 2010. 7. 28. 등기부등본을 첨부하여 변경신청하도록 회신하였다.
  
  바. 신청인 1.의 주장에 따르면, 미분양 세대의 분할합의에 대하여 사용검사 신청 업무를 총괄한 시공사도 매주 회의 등을 통해 알고 있었던 내용이므로 당연히 분할합의한 대로 사용검사 신청이 이루어지고 있는 것으로 알고 있었으나, 실제 업무를 대행한 ○○기획에서 사용검사를 신청할 당시에는 소유자가 시행 3사 공동으로 되어 있는 것을 인지하지 못하였고, 보존등기를 준비하던 중 법무사를 통해 확인하게 되었다고 밝히고 있다.
  
  

판단

• 가. ｢주택법｣제29조 제1항은 “사업주체는 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장・군수・구청장의 사용검사를 받아야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “사업주체가 제1항에 따른 사용검사를 받았을 때에는 제17조 제1항에 따라 의제되는 인・허가등에 따른 해당 사업의 사용승인・준공검사 또는 준공인가 등을 받은 것으로 본다.”라고 규정하고 있다.
  ｢건축법｣제38조 제1항은 “특별자치도지사 또는 시장・군수・구청장은 건축물의 소유・이용 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황을 적어서 보관하여야 한다.”라고, 같은 항 제1호는 “제22조 제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우”라고 규정하고 있다.
  그리고 건축물대장에 관한 규칙 제19조 제2항은 “건축물의 소유자는 특별자치도지사 또는 시장・군수・구청장에게 별지 제16호 서식의 건축물소유자 변경신청서에 등기부등본을 첨부하여 건축물대장의 변경을 신청할 수 있다.”라고 규정하고 있다.
  한편, 판례에 따르면 건축물대장은 행정청이 기본자료로 활용하기 위하여 작성하는 것으로 그 자체가 건축물 소유권의 공시방법이 아니고(수원지법 1996. 6. 18. 선고 96카합3461 판결 참조), 그 등재나 변경등재로 인하여 당해 건축물에 대한 실체상의 권리관계에 어떠한 변동을 초래하는 것이 아니며(대법원 1989. 12. 12. 선고 89누5348 판결 참조), 건축물대장 등재행위 등이 권리나 법적 지위에 영향을 미치는 바가 없어 기본권을 침해할 가능성이 없는 것(헌재 2000. 8. 31. 99헌마602 판결 참조)으로 보고 있다.
  
  나. 살피건대, 피신청인은 건축물대장이 신청인들이 사용검사 신청한 대로 작성되었고, 건축물대장의 소유자변경에 관한 사항은 등기부등본을 첨부하여야 할 것이라고 주장하나, 이 민원의 경우 사용검사 신청 내용이 용역업체가 업무를 대행하는 과정에 신청인들이 협의하고 있던 내용과 다르게 작성된 것인데, 건축물대장에 관한 규칙에서 사용승인된 내용에 따라 건축물대장을 생성하고 소유자를 변경하는 경우에 등기서류를 제출하도록 하는 것은 정상적으로 사용검사 신청이 이루어진 것을 전제로 하는 것으로 판단되는 점, 신청인들이 이 민원 아파트의 개별 소유자를 시행사별로 분할하여 사용검사 신청을 하였더라도 사용승인에는 문제가 없었던 점, 건축물대장이 소유권에 관한 공시방법이 아니므로 보존등기 전이고 정당한 소유권 행사를 위해 전체적인 소유 사실에는 변화 없이 소유 형태만을 변경할 수도 있는 점, 현 상태대로 보존등기하고 소유권이전을 하지 않을 경우 향후 관련 업무처리 시 신청인들 간에 합의를 해야 하는 등 불편이 예상되는 점, 소유자 변경을 위해 등기서류를 첨부하기 위해서는 소유권이전등기 비용이 추가로 발생하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 신청인들의 소유자 변경 요청을 거부하는 것은 관련 법령 등에 의한 건축물대장 작성의 취지에 비해 너무 가혹하고 소유권을 제대로 행사할 수 없도록 제한하는 것으로 판단된다.
  
  

결론

• 그러므로 주택사업 공동시행사인 신청인들이 미분양 세대의 건축물대장상 소유자를 신청인들이 합의한 대로 세대별로 변경해 줄 것을 요구하는 신청인들의 주장이 상당한 이유가 있다고 인정되므로 ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.
  

처리결과

• 의견표명