국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

민원표시 : 2BA-1606-○○○○○○, 영구임대아파트 계속 거주 요청

신 청 인 : 남○○

피신청인 : ○○○○○○공사

주 문 : 피신청인은 ○○ ○○구 ○○로 ○, ○○○단지주공아파트 ○○○동 ○○○○호 영구임대아파트에 대하여 신청인에게 임대차계약의 해지를 철회하고, 신청인이 계속 거주할 수 있게 할 것을 의견표명한다.

신청취지 : 주문과 같다.

이 유 : 별지와 같다.

의 결 일 : 2016. 8. 8.

(별 지)

이 유

1. 신청원인

신청인은 ○○ ○○구 ○○로 ○, 영구임대아파트 ○○○동 ○○○○호(이하 '이 민원 임대주택'이라 한다)에서 아들 가족 등 5명이 함께 거주하였는데, 손주들이 장성하여 너무 작은 이 민원 임대주택(전용면적 26.37㎡)에서 도저히 함께 살 수가 없어 아들 가족이 무리하게 대출을 받아 조그마한 빌라를 구입하여 분가 하였는데 신청인의 주민등록상 세대원이 주택을 소유하여 퇴거해야 한다고 하는바 신청인은 실제 나이 82세의 고령이며, 국가유공자인 신청인의 남편과 10여년을 함께한 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있도록 도와 달라.

2. 피신청인의 주장

「공공주택 특별법 시행규칙」제25조 제3항에 따라, 2016. 4. 15. 신청인을 포함한 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하고 있는지 여부에 대해 전산검색을 의뢰한 결과, 신청인의 세대원인 아들 이○○(이하 ‘이○○’이라 한다)이 2015. 9. 22. ○○ ○○구 ○○동 ○○○-○○○, 다세대주택 제○동 ○○○호(이하 ‘이 민원 소유주택’이라 한다)를 취득하였으며, 이○○이 2015. 10. 12. 주민등록을 전출하였다 하더라도 임대주택 계약기간 중 세대원인 이○○이 주택을 소유한 사실이 있으므로, 신청인이 이 민원 임대주택에서 계속 거주하는 것은 불가하다.

3. 사실관계

가. 이 민원 임대주택은 영구임대아파트로 신청인은 무주택세대구성원의 자격으로 1993. 5. 입주대상자로 선정되어 피신청인과 1994. 5. 19. 임대차계약을 체결하여, 1994. 5. 29. 입주하였고, 매 2년마다 임대차갱신 계약을 체결하여 이 민원 임대주택에 거주해 오고 있다.

나. 이 민원 임대주택은 전용면적 26.37㎡, 공용면적 12.64㎡, 합계 39.01㎡이며, 임대보증금은 2,216,000원, 월 임대료는 45,460원이다.

다. 이 민원 임대주택 제10차 갱신 임대차계약서(작성일자 2014. 6. 30.)의 계약일반조건(제10조 제1항 제7호)에 따르면,「주택법」제16조의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설 임대주택의 임대차기간 중 임차인이 다른 주택을 소유하게 된 경우에는 피신청인이 이 민원 임대주택의 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 되어 있다.

라. 또한, 신청인은 2014. 6. 30. 임대차계약 갱신 시, 피신청인에게 ‘주택을 소유한 사실이 없으며, 입주 전은 물론 입주 후 주택 명도 시까지 주택을 소유하지 않을 것임’이라는 내용과 불법 전매․전대 금지 서약서를 제출한 바 있다.

마. 피신청인은 2016. 4. 15. 임차인들에 대한 주택소유여부 전산검색을 의뢰한 결과, 같은 해 5. 17. 이○○이 이 민원 소유주택을 소유한 사실이 확인되어, 같은 해 5. 24. 신청인에게 유주택자 확정시 자진퇴거 안내와 퇴거기간내 자진퇴거 않을시 확정일로부터 불법거주배상금(기본임대료의 1.5배)을 부과함과 퇴거소송에 대하여 설명을 하고 무주택 소명자료를 제출할 것을 요청하였으나, 신청인이 소명자료를 제출하지 못하여, 피신청인은 2016. 6. 22. 신청인에게 이 민원 임대주택에 대한 계약 해지와 자진명도 안내문을 신청인에게 발송하려고 하였으나, 신청인이 국민권익위원회에 고충민원을 접수하여 피신청인은 고충민원 처리가 완료될 때 까지 계약 해지통보를 보류하였다.

바. 한편, 이 민원 소유주택은 다세대주택으로 1989. 10. 28. 최초 소유권보존 등기가 되었으며, 이○○은 2015. 9. 22. 이 민원 소유주택의 소유권을 취득(매매)하였고, 이 민원 임대주택에서 이 민원 소유주택으로 2015. 10. 12. 주민등록을 전입하여 이전등기 후 20일이 경과한 것으로 확인된다. 이 민원 소유주택 주요 현황은 다음과 같다.

사. 이○○(1960년생)은 1994. 5. 29. 이 민원 임대주택(전용면적 26.37㎡)에 처음 입주하면서부터 신청인과 아버지 이○○, 그리고 처 박○○, 자녀 2명(이○○ 1989년생, 이○○ 1992년생) 등 총 6명이 함께 거주하였으며 집이 너무 작아 방마다 2층침대를 놓고 살았으나 아이들이 성장하여 도저히 살 수 없어 ○○생명에서 주택담보를 조건으로 사천칠백만원을 대출받아 다세대주택 1층을 팔천칠백만원에 구입하게 되었다고 진술하였다.

아. 이○○은 2015. 9. 22. 이 민원 소유주택을 취득한 후 2015. 10. 12. 주민등록을 이 민원 소유주택으로 옮겨 20일간 주택을 소유한 것으로 되어 이 민원 임대주택에서 퇴거 요청을 받았지만, 2015. 9. 22. 이 민원 소유주택 등기 신청과 동시에 이 민원 소유주택으로 실제 이사하였다고 주장하면서, 2015. 9. 22. 이사한 이삿짐센터 계약서와 이 민원 소유주택에서 박○○ 명의로 2015. 9. 23. 도시가스를 계약하였고, 2015. 9. 23.부터 2016. 7.까지 사용한 도시가스 사용납부내역서와 또한, 이 민원 소유주택에서 이○○ 명의로 2015. 9. 23. 전기사용 고객정보를 변경신청하여 2015. 9. 17.부터 2016. 7.까지 사용한 전기요금 납부명세서를 우리 위원회에 제출하였다.

자. 신청인은 실제 나이 82세의 고령(주민등록 1939년생)의 국가유공자로, 고혈압, 고지혈증을 앓고 있고, 관절염으로 인해 혼자서 거동하기 어려운 상태로 아들 이○○과 며느리 박○○이 신청인을 걱정하여 바로 인근에 있는 이 민원 소유주택을 취득한 것이며, 1994년도에 입주하여 22년 동안 이 민원 임대주택(26.37㎡)의 조그만 집에서 아들 이○○ 가족 4명과 신청인 등 5명이 온갖 고생 끝에 아들 이○○(1960년생)이 생애 처음으로 이 민원 소유주택을 마련하여 독립한 것으로 또 다시 아들부부에게 짐을 지우는 것은 어려운 상태라며, 남은 여생을 이 민원 주택에서 거주하다 갈 수 있도록 선처하여 줄 것을 요청하였다.

4. 판 단

가. 관계법령 등

1) 「공공주택 특별법」제49조의3의 제1항은 “공공주택 사업자는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.”라고 규정하고 있고,「공공주택 특별법 시행령」제47조는 제1항은 “법 제49조의3 제1항에서 "거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼11. (생략), 12. 공공임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우, 나. 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권 취득 후 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우(이하 생략).”라고 규정하고 있다.

2) ○○고등법원은 “구 주택공급에 관한 규칙 제2조 제9호 소정의 ‘세대원’은 일응 세대별 주민등록표상의 세대원을 뜻한다고 할 것이나, 무주택자들에 대하여 국민주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하려는 국민주택공급제도의 취지에 비추어 볼 때, 세대별 주민등록표상의 다른 세대원이 주택을 소유하고 있다고 하더라도, 실제로는 그 세대원이 주거 및 생계를 세대주와 달리하면서 자신의 주거를 위하여 주택을 소유하고 있어서 그 세대주에게 주택을 공급할 필요가 있는 등의 특별한 사정이 있는 때에는 그 세대주가 ‘무주택 세대주’에 해당한다고 봄이 상당하다.”라고 판시하였다〔○○고등법원 2008. 5. 6. 선고 2007누29385 판결 참조(이 판결은 2008. 9. 11. 대법원에서 ‘심리불속행 기각’으로 확정〕.

3)「주택공급에 관한 규칙」제2조 제4호에 따른 “‘무주택세대구성원’이란 세대주, 세대원 및 다음 각 목의 사람 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주 및 세대원을 말한다, 라고 규정하고 있고, ”가. 주택공급을 신청하려는 세대주 또는 세대원의 배우자이면서 해당 세대주 또는 세대원과 세대별 주민등록표상에 함께 등재되어 있지 아니한 사람, 나. 주택공급을 신청하려는 세대주 또는 세대원의 직계존비속으로서 가목의 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람, 다. 주택공급을 신청하려는 세대주의 직계비속인 세대원의 배우자로서 해당 세대원과 동일한 세대를 이루고 있는 사람, 라. 주택공급을 신청하려는 세대원의 직계존속으로서 해당 세대원과 동일한 세대를 이루고 있는 사람”. 라고 규정하고 있다.

4) 법원은 “원고가 1990. 6. 4.자로 위 705의 1을 수용가로 하여 전기요금을 납부하였던 사실 등을 보태어 보면, 원고 주장과 같이 원고가 비록 사업상의 편의를 위하여 주민등록을 위 점포가 소재하고 있는 위 702의 4로 전출한 것으로 신고하였지만 원고 내지 그 가족은 여전히 위 705의 1 지상 건물에서 그대로 거주한 것으로 볼 여지가 충분하다 할 것이고, 사실이 그러하다면 원고는 위 택지개발예정지구 지정고시일 현재 가옥 소유주로 위 보상계획공고일인 1989. 10. 11. 현재 거주한 자라는 요건을 구비하였다고 보아야 할 것이다.”라고 판시하고 있다(대법원 1996.7.12. 선고 96누3609).

5) 국토교통부는 거주 여부의 판단기준에 대해 “거주 여부는 주민등록이 아닌 실제 거주 여부를 기준으로 판단하며, 실제 거주 여부는 공공요금 영수증 등 객관성이 있는 자료로 확인할 수 있다”고 답변하고 있다[(토지정책과-3085(2015. 4. 30.)].

나. 판단내용

피신청인은 신청인의 주민등록상 세대원인 아들 이○○이 주택을 소유한 사실이 있으므로 신청인이 이 민원 임대주택에서 퇴거하는 것이 불가피하다고 주장하나, ① 세대별 주민등록표상의 다른 세대원이 주택을 소유하고 있다고 하더라도 실제로는 그 세대원이 주거 및 생계를 세대주와 달리하면서 자신의 주거를 위하여 주택을 소유하고 있어서 그 세대주에게 주택을 공급할 필요가 있는 등의 특별한 사정이 있는 때에는 그 세대주가 ‘무주택 세대주’에 해당한다고 봄이 상당하다고 법원이 판시한 점, ② 이 민원 소유주택의 등기부상 소유권 취득일이 2015. 9. 22.이나 주민등록 이전일은 2015. 10. 12.이므로 20일 동안 주택을 소유하여 무주택 자격 요건을 위반하였으나, 이삿짐 계약서와 도시가스, 전기요금 사용자 명의변경 신고서와 납부내역을 볼 때 2015. 9. 22. 이 민원 소유주택의 소유권 취득과 동시에 실제 이사하여 이 민원 임대주택에서 실제 거주하지 아니한 사실이 인정되는 점, ③ 이 민원 임대주택(26.37㎡)의 입주 당시에는 신청인을 포함하여 5？6명의 가족이 함께 살았어도 손주들이 어려 그럭저럭 견디며 살수 있었지만 손주들이 장성한 현 시점에서는 이 민원 임대주택에서 신청인을 포함한 5명의 가족이 함께 거주하기는 사실상 어렵다고 판단되는 점, ④ 따라서, 신청인의 세대원인 이○○이 다른 주택을 마련할 경제적 여력이 없는 어려운 가정 형편에서도 최소한의 주거 공간 마련을 위하여 부득이하게 이 민원 소유주택을 취득한 것으로 보이는 점, ⑤ 신청인과 아들 이○○(1960년생) 가족 등 6명이 1994년도에 입주하여 22년 동안 이 민원 임대주택(26.37㎡)의 조그만 집에서 온갖 고생 끝에 아들 이○○이 57세에 생애 처음으로 자신만의 집인 이 민원 소유주택을 마련하였으나 취득 후 20일이 지나 주민등록을 이전하였다고 이 민원 임대주택에서 퇴거하라고 하는 것은 너무 가혹하다고 판단되는 점, ⑥ 신청인을 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있도록 할 경우, 신청인과 아들 이○○ 가족 등 2세대가 안정된 주거생활을 할 수 있을 것으로 기대 되는 점, ⑦ 신청인은 82세 고령의 국가유공자로 고혈압, 고지혈증을 앓고 있고 관절염으로 인해 혼자서 거동하기 어려운 상황을 고려하여 이 민원 임대주택에서 계속 거주하게 할 경우 인근 지역에 사는 이○○ 아들 내외의 정기적인 보살핌으로 주거 안정을 도모할 수 있는 점 등을 종합해 볼 때, 신청인을 이 민원 임대주택에서 계속 거주할 수 있도록 하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.

5. 결 론

그러므로 이 민원 주택에 대한 임대차계약 해지를 철회하고 이 민원 주택에서의 계속 거주를 허용하여 달라는 신청인의 주장이 상당한 이유가 있다고 인정되므로「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

6. 제도개선여부

□ 제도개선필요 ■ 의견없음

7. 감사의뢰 여부

□ 감사의뢰 필요 ■ 의견없음

8. 전원위 상정대상 해당여부

□ 해당 ■ 의견없음 □ 소위원회 판단 필요