국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

민원표시 : 2AA-1606-○○○○○○ 부동산거래계약신고 위반 이의

신 청 인 : 조○○

피신청인 : ○○도 ○○시장

주 문 : 피신청인에게 2016. 3. 7. 경기 ○○시 ○○구 ○○○○로 ○○○, ○○○○동 ○○○○호에 대한 신청인의 분양권 중개(매매)에 대하여 부동산거래계약신고 위반에 따른 과태료 부과 처분을 취소할 것을 의견표명한다.

신청취지 : 주문과 같다.

이 유 : 별지와 같다.

의 결 일 2016. 8. 8.

(별지)

이 유

1. 신청 원인

신청인은 공인중개사로서 2016. 3. 7. ○○신도시 내 ○○○○(주)(이하 ‘분양자’라 한다)가 건설·공급한 경기 ○○시 ○○구 ○○○○로 ○○○, ○○○○동 ○○○○호(이하 ‘이 민원 주택’이라 한다)의 분양권을 매매 중개를 하여 계약체결한 후, 부동산거래계약신고서를 제출하면서 실거래가액(846,900천원)으로 신고하지 않고, 이 민원 주택의 최초 분양가액(701,900천원)으로 기재하여 신고서를 제출함으로써, 피신청인이 부동산거래계약신고 위반에 따른 과태료를 부과하였으나, 이 민원 주택의 분양권 매매계약은 양도세 및 취·등록세를 실거래가액으로 정상 신고하여 거짓신고나 탈세의 의도가 없이 오직 신청인의 실수로 거래가액을 잘못 기재한 것이니, 과태료 부과처분을 취소해 달라.

2. 피신청인의 주장

개업공인중개사는 ｢부동산거래신고에 관한 법률｣ 제3조 제2항에 따라 매매 거래 후 실거래금액으로 부동산거래계약신고서를 제출하여야 하나, 신청인은 이 민원 주택의 분양권 매매를 중개한 후 실거래금액(846,900천원)보다 낮은 분양가액(701,900천원)으로 부동산거래계약신고를 하여 거짓신고에 해당하므로, 과태료 부과는 적법하다.

3. 사실 관계

가. 이 민원 주택은 경기 ○○시 ○○구 ○○동 ○○택지개발지구 ○○-○○○에 건설된 ○○○○○아파트 ○○○○동 ○○○○호이며, 이 민원 주택의 건축현황은 아래와 같다.

나. 한편 이 민원 주택은 신청 외 김○○(이하 ‘김○○’이라 한다)가 분양받아, 2013. 7. 10. 분양자(○○○○)와 주택공급계약(분양계약)을 체결하였으며, 주택공급계약서에 따르면, 입주예정일은 2015. 11.로 되어 있다. 이 민원 주택의 분양가격 및 계약 체결현황은 아래와 같다.

다. 신청인은 2016. 3. 7. 김○○가 이 민원 주택의 분양권을 신청 외 김○○(이하 ‘김○○’이라 한다)에게 매도하는 매매계약을 중개하여 계약이 성립되었는데, 매매금액은 분양가(701,900천원)에 권리금액 145,000천원을 합하여 총 845,900천원으로 하였고, 잔금지급일자는 2016. 3. 15.로 하였다.

라. 신청인은 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통해 2016. 3. 14. 피신청인에게 이 민원 주택 분양권 매매 중개에 대해 부동산거래계약 신고를 하였는데, 거래가격을 실제거래가격이 아닌, 분양가격으로 잘못 기재하여 신고하였으며, 피신청인은 같은 날 부동산거래계약 신고필증(이하 ‘이 민원 신고필증’이라 한다)을 교부하였다.

마. 한편, 매도인 김○○는 2016. 3. 15. ○○세무서장에게 이 민원 주택 분양권 양도에 따라 145,000천원의 양도차액이 발생하였음을 신고하여, 이에 대한 양도소득세를 납부하였다.

바. 또한, 매수인 김○○은 이 민원 신고필증으로 2016. 3. 24. 피신청인에게 이 민원 주택 분양권 취득에 따른 취득세를 납부(취득가액 846,900천원 기준)하였고, 같은 해 4. 21. 법원(○○지방법원 ○○지원)에 이 민원 신고필증 및 분양권매매계약서 등을 제출하여 이 민원 주택의 소유권 이전 등기를 신청하였는데, 당시, 분양권매매계약서에 기재된 실거래가격이 아니라 이 민원 신고필증에 기재된 거래가격(분양가격)으로 등기사항에 기재되어 등기사항전부증명서에는 취득가액이 701,900천원(분양가액)으로 기재되었다. 당시 김○○도 취득세 납부를 담당한 담당자도, 등기서류를 확인한 담당자도 매매계약서와 이 민원 신고필증상의 거래가격이 다른 것을 확인하지 못하였고, 취득세는 실거래가액(846,900천원)으로, 등기는 분양가액(701,900천원)으로 각각 다르게 신고 처리 되었다.

사. 이후, 피신청인이 2016. 5. 10. 김○○ 등에게 “신고한 부동산거래신고 사항 중 거래가격이 부동산 검증결과 부정적으로 진단되어 정밀조사가 필요한 대상에 대한 거래가격을 검증”한다는 이유로 “부동산거래신고 소명서, 매매계약서, 거래대금지금 증명자료(계좌이체내역, 입·출금표 등 금융거래사실 서류) 등”소명자료를 제출할 것을 통보(○○○○과-12407호)하자, 비로소 신청인은 이 민원 주택 분양권 매매계약에 따른 이 민원 신고필증이 실거래가격이 아닌 분양가격으로 잘못 신고된 것을 알게 되었고, 이에 신청인은 2016. 5. 13. 피신청인에게 ‘신청인은 다수 건의 매매계약에 대한 부동산거래신고를 하는 과정에 실거래가격이 아닌 분양가격으로 기재하는 중대한 실수를 하였음. 그러나, 양도소득세를 정당하게 신고·납부하여, 매도인과 매수인은 잘못이 없으며, 부동산거래계약신고서만 잘못 신고하였으니, 재신고할 수 있도록 처리해 주시기 바랍니다’라는 내용의 소명서와 분양권매매계약서, 양도소득세 납부증명서, 취득세 납부영수증, 매도인 및 매수인의 금융거래 내역서, 분양사의 주택공급계약서 등 관련 자료를 제출하였다.

아. 그러나, 피신청인은 이 민원 주택 분양권 매매 계약에 대해 부동산 거래신고 위반으로 보아 2016. 5. 23. 신청인에게 과태료 부과 예고 통지(○○○○과-13591)를 한 후, 같은 해 6. 23. 신청인에게 부동산 거래 신고 위반에 따른 과태료 부과 통지(○○○○과-16271)를 하였으며, 과태료 부과 내역은 아래와 같다.

자. 한편, 신청인은 이 민원 주택 분양권 매매에 대하여 거래가격을 실거래가격으로 정정하기 위하여 2016. 5. 18. 피신청인에게 부동산거래계약신고 정정을 청구하여, 피신청인은 같은 날 이를 승인하였고, 매수인 김○○은 2016. 5. 24. 부동산거래계약 신고필증을 새로이 교부받아 법원(○○지방법원 ○○지원)에 “신청착오”를 이유로 등기사항 경정 청구를 하여, 거래가액을 701,900천원에서 846,900천원으로 경정하였다.

4. 판단

가. ｢부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제3조 제1항은 “거래당사자는 부동산등에 관한 매매계약을 체결한 경우 그 실제 매매가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 부동산등(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)·군수 또는 구청장(이하 "등록관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 이하 생략”라고 하고, 같은 조 제2항은 “개업공인중개사가 ｢공인중개사법｣ 제26조제1항에 따라 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 개업공인중개사가 같은 항에 따른 신고를 하여야 한다. 이하 생략”라고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제3항은 “제3조제1항·제2항·제5항 또는 제4조제2호를 위반하여 그 신고를 거짓으로 한 자에게는 다음 각 호의 구분에 따른 금액의 과태료를 부과한다.”라고 하고, 같은 법 시행령 제6조는“법 제8조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 과태료의 부과기준은 별표와 같다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 별표의 과태료 부과기준은 다음과 같다.

〔별표〕

과태료의 부과기준(제6조 관련)

(2. 개별기준 - 다. 법 제8조 제3항 관련)

또, ｢부동산 거래신고에 관한 법률｣ 법 제5조는 “등록관청은 제3조에 따라 신고받은 내용이 누락되어 있거나 정확하지 아니하다고 판단하는 경우 신고인에게 신고 내용을 보완하게 하거나 신고한 내용의 사실여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 거래당사자 또는 개업공인중개사에게 거래계약서, 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제5조 제3항은 “거래당사자 또는 개업공인중개사는 제2조제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 부동산 거래의 신고를 한 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내용이 변경되어 이를 신고하려는 경우에는 ｢부동산등기법｣에 따른 부동산에 관한 등기신청 전에 별지 제8호서식의 부동산거래게약 변경신고서에 서명 또는 날인을 하여 등록관청에 제출할 수 있다. 다만, 제2호의 계약대상 부동산등의 면적의 변경없이 제4호의 거래금액이 변경된 경우에는 그 사실을 증명할 수 있는 거래계약서 사본 등을 첨부하여야 한다. 1.~3. 생략 4. 거래금액 5. 이하 생략”라고 규정하고 있다.

나. ｢부동산등기 특별조치법｣ 제3조 제1항은 “계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)·군수(이하 "시장등" 이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다. 1. 당사자 2. 목적부동산 3. 계약연월일 4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항 5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자 6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한”라고 규정하고 있다.

다. 신청인은 이 민원 주택의 분양권 매매를 중개하면서 거짓신고의 의도 없이 실수로 실거래가격이 아닌 분양가격으로 부동산거래계약을 신고한 것이므로 과태료 부과처분을 취소해 달라는 신청에 대하여, 피신청인은 신청인이 실거래가격보다 낮은 분양가격으로 신고한 것은 거짓신고에 해당하므로 과태료 부과 대상이라고 주장하나, ➀ ｢부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제8조 제3항의 과태료 부과 규정은 거짓 신고를 통해 부동산 거래질서 또는 행정질서를 교란하거나 탈세로 금전적 이익을 얻은 자에게 행정질서유지 위반을 이유로 이익의 환수 및 징벌적 제재 수단인 점, ➁ 이 민원 주택의 분양권 매매에 대하여 신청인이 분양가격으로 부동산거래신고를 한 후, 매도인은 양도차액에 대하여 양도세를 정상적으로 신고·납부하였고, 매수인은 실거래가격으로 취득세를 납부한 것으로 보아, 거래당사자 모두 거짓신고의 의도가 없었던 것으로 보이는 점, ➂ 신청인은 실거래가격보다 낮은 가격으로 거래가액이 기재된 이 민원 신고필증을 교부받았으나, 매도인과 매수인이 실거래가격으로 양도세와 취득세를 각각 정상 납부함으로써 부당한 이익을 향유한 바 없고, 따라서 신청인 또한 이 민원 신고필증을 교부함으로써 부당한 이익을 향유하였을 것이라고 보기 어려운 점, ➃ 매수인 김○○이 이 민원 신고필증을 교부받아 2016. 3. 15. 피신청인에게 취득세 신고를 할 당시, 부동산매매계약서와 이 민원 신고필증상의 거래가격이 상이함에도 피신청인은 이를 발견하지 못하고, 당시 이 민원 신고필증상의 거래가격과 다른 실거래가격을 기준으로 취득세를 납부하게 하였던 점, ➄ 신청인이 실거래가격보다 낮은 가격으로 부동산거래계약을 신고한 실수가 있는 것은 사실이나, 매도인(김○○), 매수인(김○○)은 물론 제출된 서류를 검토하여 적법한 행정처분을 하여야 하는 피신청인과 법원마저도 매매계약서와 이 민원 신고필증상의 거래가격이 상이하다는 사실을 알아채지 못함으로써, 이 민원에 관여한 각각의 당사자가 동일한 실수를 연속적으로 반복한 점, ➅ 신청인이 이 민원 주택 분양권 매매에 대하여 실거래가격이 잘못 신고된 것을 확인한 후, 피신청인에게 실거래가격 정정을 청구하여 피신청인이 이를 정정하였고, 매수인이 부동산거래계약 신고필증을 새로 교부받아 등기사항전부증명서 경정을 청구하여 실거래가격으로 등기사항이 기재됨으로써, 이 민원 주택 분양권에 대한 매매가 실제 거래내용과 같이 수정되어 부동산거래신고제도라는 행정목적을 달성한 것으로 보이는 점 등을 종합해 볼 때, 실거래가액보다 낮은 가격으로 부동산거래계약 신고를 하였으나 양도소득세와 취득세를 정상 납부함으로써 거짓신고의 의도가 없었던 이 민원 주택 분양권 매매 중개행위에 대한 과태료 처분을 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.

5. 결론

그러므로 이 민원 주택 분양권 매매 중개에 따른 부동산거래계약신고 위반에 따른 과태료 부과처분을 취소해 달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있으므로, ｢부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률｣ 제46조 제1항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

6. 제도개선여부

□ 제도개선필요 ■ 의견없음

7. 감사의뢰 여부

□ 감사의뢰 필요 ■ 의견없음

8. 전원위 상정대상 해당여부

□ 해당 ■ 의견없음 □ 소위원회 판단 필요