국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

민원표시 : 2BA-1605-○○○○○○, 영구임대아파트 임차권 승계 요구

신 청 인 : 조○○

피신청인 : ○○○○○○공사

주 문 : 피신청인에게 ○○ ○○구 ○○로○○길 ○○, ○○주공아파트 ○○○동 ○○○○호에 대하여 임차인(조○○)의 이모이며 세대원인 신청인에게 임차권을 승계하여 줄 것을 의견표명한다.

신청취지 : 주문과 같다.

이 유 : 별지와 같다.

의 결 일 : 2016. 7. 11.

(별지)

이 유

1. 신청 원인

신청인은 1995년경부터 ○○ ○○구 ○○로○○길 ○○, ○○주공아파트 ○○○동 ○○○○호(이하 ‘이 민원 주택’이라 한다) 세대원으로 임차인인 신청 외 조○○(신청인의 조카, 이하 ‘조○○’이라 한다)과 거주해 오던 중, 조○○이 직장 근처로 거주지를 옮기면서 이 민원 주택에서 퇴거하게 되었는데, 신청인은 기초생활수급자이며, 고령(80세)의 독거노인으로 부양해 줄 가족도 없고, 조○○에게 의탁할 처지도 못되니, 이 민원 주택에서 남은 삶을 살 수 있도록 이 민원 주택의 임차권을 신청인에게 승계하여 달라.

2. 피신청인의 주장

임대주택 임차권의 승계는 「공공주택 특별법 시행령」제48조 및 「○○○○○○공사 영구임대주택 운영 및 관리기준」제8조 제10항, 제11항에 의거 계약자(임차인)의 사망, 혼인, 이혼의 사유발생일 이전부터 계약자와 함께 거주하는 가족 중 무주택자로 영구임대주택 입주자격에 해당하는 자에 해당하여야 하나, 신청인의 경우, 임차인이 해당 주택에서 퇴거하여, 임대주택 갱신계약 또는 승계는 불가하며, 영구임대주택 입주자모집공고시 신청인 명의로 신청은 가능하다.

3. 사실관계

가. 이 민원 주택은 ○○ ○○구 ○○동 소재 영구임대주택으로, 주거면적 43.93㎡(전용면적 31.32㎡, 공용면적 12.61㎡)이며, 1992. 10. 2. 최초 계약 당시 계약 보증금은 1,570천원, 월임대료 32,400원으로 입주하였으며, 2014. 11. 18. 갱신계약(11회차)을 체결하였는데, 보증금은 12,180,천원, 월임대료는 132,000원, 계약기간은 2014. 12. 1.부터 2016. 11. 30.까지이다.

나. 당초, 이 민원 주택은 1992. 10. 2. 신청 외 조○○(신청인의 동생, 이하 ‘조○○’이라 한다)이 임차인으로 피신청인과 계약을 체결한 후, 조○○(조○○의 딸)과 입주하였으며, 주민등록초본에 따르면 조○○과 조○○은 같은 해 10. 31. 이 민원 주택에 전입한 것으로 확인된다.

다. 그러던 중, 1995. 2. 20. 조○○(1938년생)이 사망하여, 같은 해 4. 13. 이 민원 주택은 조○○에게 승계(상속)되었고, 이후 조○○이 임차인으로 임대차계약을 연장해 왔으며, 신청인은 같은 해 3. 14. 이 민원 주택에 전입한 후 계속 거주해 왔는데, 임차인인 조○○이 2014. 11. 갱신계약을 체결한 후, 2016. 4. 2. 이 민원 주택에서 전출하자, 피신청인은 세대원인 신청인에게 이 민원 임대주택을 승계 또는 갱신계약을 해 줄 수 없다며 퇴거할 것을 통보하였다.

라. 신청인에 따르면, 조○○은 신청인의 여동생이며, 조○○이 투병 중에 언니인 신청인에게 당시 미성년자이던 조○○(1979년생, 당시 만 16세)의 양육을 부탁하였고, 조○○이 사망한 후 이 민원 주택에 입주하여 조○○과 함께 살면서 생계를 맡아 왔다고 하며, 신청인이 제출한 자료에 따르면 법원은 1995. 4. 4. 신청인을 조○○의 미성년후견인으로 선임(○○가정법원 95느1661 후견인선임)하였고, 주민등록표(초본)에 따르면 신청인은 1995. 3. 14. 이 민원 주택에 전입한 후 1998. 3. 2.부터 일시(25일간) 전출하였으나, 같은 달 27. 다시 이 민원 주택으로 전입한 후 현재까지 이 민원 주택을 주소지로 하고 있으며, 이에 대해 당시 신청인은 경제적 곤란으로 일시 주소지를 이전하였으나, 실제로는 이 민원 주택에서 계속 거주해 왔다고 하고 있다.

마. 또, 신청인은 1995. 4. 13. 조○○이 이 민원 임대주택을 승계받을 당시 미성년자였기 때문에 1996. 10. 22. 갱신계약시부터 보증금 증가분(회당 평균 145만원정도)을 신청인이 부담해 왔다고 하며, 조○○도 이를 인정하여 2016. 5. 2. 이 민원 주택의 임대보증금 및 관리비 선수금 등을 신청인에게 양도한다는 임대보증금 포기각서를 제출하였다.

바. 신청인은 고령(1937년생)의 기초생활수급자로, 당뇨병, 고혈압, 고지혈증을 앓고 있어 정기적으로 병원을 다녀야 하며, 요양보호사의 도움을 받고 있는 상태이고, 관절염으로 인해 요양보호사의 도움이 없이는 거동이 불가능한 상태이다.

사. 우리 위원회 실지조사에 따르면, 신청인은 1965년경 남편이 사망하여 홀로 식당을 하면서 자녀 2명(딸)을 양육하였는데, 자녀 1명은 외국에 거주하고 있고, 자녀 1명은 연락이 끊어진 지 오래되었다고 하며, 동생인 조○○은 결혼하였으나 아이를 낳지 못해 쫓겨난 후 신청인과 식당에서 일하던 중 남동생의 혼외자로 태어난 조○○을 1985년 자신의 딸로 입양하여 1992년 이 민원 주택에 입주하였는데, 얼마 지나지 않아 지병으로 사망하게 되자 신청인이 조○○을 맡아 양육하면서 이 민원 주택의 보증금이나 관리비 및 생활비 등을 책임져 왔으나, 현재는 조○○이 독립하여 이 민원 주택에서 전출한 상태이고, 조○○에게 부양을 기대하기는 어려운 상태라며, 남은 여생을 이 민원 주택에서 거주하다 갈 수 있도록 이 민원 주택을 승계해 줄 것을 요구하였다.

아. 한편, 피신청인은 이 민원 주택의 임차인은 조○○이며 신청인은 세대원인데, 조○○이 현재 퇴거하여 세대원인 신청인도 퇴거하여야 하며, 신청인은 이 민원 주택을 신청인에게 승계해 줄 것을 요구하나, 신청인은 법률상 임차인의 이모이고, 임차인이 혼인 또는 이혼 등의 사유로 퇴거한 경우에 해당하지 않아, 승계대상에 해당하지 않으며, 다만 신청인이 기초수급자에 해당하므로 입주자를 모집하는 임대주택에 대하여 입주신청이 가능하다며 입주신청서를 제출할 것을 안내하였다.

4. 판단

가. 관계법령

1) 「공공주택 특별법」제49조의4는 “공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무․생업․질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.“라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제48조 제1항 제3호는 ”임차인이 혼인 또는 이혼으로 공공임대주택에서 퇴거하고, 해당 공공임대주택에 계속 거주하려는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람이 자신으로 임차인을 변경할 경우 가. 배우자, 직계혈족 및 형재자매 나. 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제14조 제1항은 “공공주택사업자는 영 제2조제1항제1호에 따라 영구임대주택을 공급하는 경우에는 별표 3에 따라 입주자를 선정하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

2)「○○○○○○공사 공공임대주택 운영 및 관리기준」 제8조 제10항은 “관리주체는 계약자가 혼인 또는 이혼으로 인하여 영구임대주택에서 퇴거하는 경우, 다음 각 호의 모두에 해당하는 무주택자로서 제4조제1호부터 제8호까지에 해당하는 자가 세대주로 변경한 후 당해 영구임대주택에 계속 거주하기 위하여 계약자 명의변경을 요청하는 경우 이를 허용할 수 있다. 1. 임대주택법시행령 제18조제1항제3호에 해당하는 자 2. 혼인, 이혼이 발생하기 이전부터 해당 임대주택에 계속 거주한 자.”라고 규정하고 있다.

3) 구「임대주택법」(2015.12.28., 대통령령 제26763호로 전부개정되어 2015. 12. 29. 「민간임대주택에 관한 특별법시행령」으로 개정되기 전) 제18조 제1항에 따르면, “법 제19조 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.”라고 하고, 같은 조 제3호는 “임차인이 혼인 또는 이혼으로 인하여 임대주택에서 퇴거하고 해당 임대주택에 계속 거주하려는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람이 자신으로 임차인을 변경할 경우, 가. 배우자, 직계혈족 및 형제자매, 나. 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매”라고 규정하고 있다.

나. 판단내용

신청인은 이 민원 주택의 당초 임차인인 조○○의 언니이며 조○○의 이모로서, 조○○ 사망 후 조○○의 후견인으로 1995년부터 이 민원 주택에서 계속 거주해 왔으니 조○○의 퇴거에 따라 이 민원 주택을 신청인에게 승계해 달라는 신청에 대하여, 피신청인은 신청인이 임차인의 이모이고, 임차인인 조○○이 혼인 또는 이혼 등의 사유로 퇴거한 것이 아니므로 임차권 승계에 해당하지 않는다고 하나, ①신청인은 당초 임차인인 조○○의 언니로서, 최초 임차인의 형제자매에 해당하며, 조○○의 부탁으로 조○○을 양육하기 위해 1995. 3. 14.부터 이 민원 주택에 입주하였고, 미성년자인 조○○의 법정후견인인 점, ② 신청인은 조○○이 이 민원 주택을 승계받은 때부터 이 민원 주택의 세대원으로 계속 거주해 온 점, ③ 피신청인은 1995. 4. 13. 조○○과 갱신계약을 체결하였으나, 당시 조○○은 미성년자였으므로, 보증금 및 월임대료는 신청인이 부담하여 신청인이 실질적인 임차인 역할을 수행해 온 점, ④ 신청인은 기초생활수급자로 영구임대주택에 입주할 자격을 갖추고 있는 점, ⑤신청인은 당뇨병, 고혈압, 고지혈증과 관절염 등으로 고통 받고 있는 80세 고령의 독거 노인으로 스스로 주택이나 거주여건을 마련할 만한 상태에 있지 않은 점, ⑥ 신청인과 조○○이 혈연관계이기는 하나, 법률상 신청인의 동생이 입양한 자녀에 불과하고, 복잡한 가족사로 인해 친밀한 가족관계가 형성되었을 것으로 기대하기 어렵고, 이로 인해 이 민원 주택에서 퇴거한 조○○이 신청인을 부양할 것으로 기대하기는 어려운 점 등을 종합해 볼 때, 고령의 신청인이 얼마남지 않은 여생을 이 민원 주택에서 안정적으로 거주할 수 있도록 조○○의 임차권을 승계해 주는 것이 바람직할 것으로 판단된다.

5. 결 론

그러므로 이 민원 아파트 임차권을 승계 받아 계속 거주할 수 있도록 해달라는 신청인의 주장은 상당한 이유가 있다고 인정되므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

6. 제도개선여부

□ 제도개선필요 ■ 의견없음

7. 감사의뢰 여부

□ 감사의뢰 필요 ■ 의견없음

8. 전원위 상정대상 해당여부

□ 해당 ■ 의견없음 □ 소위원회 판단 필요