국민권익위원회 Anti-Corruption & Civil Rights Commission

민원표시 : 2AA-1607-○○○○○○ 매입임대주택 임차권 승계 요구

신 청 인 : 이○○

피신청인 : ○○○○○○공사

주 문 : 피신청인에게 매입임대주택인 ○○ ○○구 ○○로○○○○번안길 ○○ 소재 2○○호(○○동, ○○○○)에 대하여 임차인을 신청인의 배우자(이○○)에서 신청인으로 변경하는 임차권 승계(계약자의 명의변경)를 허용할 것을 의견표명한다.

신청취지 : 주문과 같다.

이 유 : 별지와 같다.

의 결 일 : 2016. 8. 29.

(별지)

이 유

1. 신청 원인

2014. 5. 18. ○○ ○○구 ○○로○○○○번안길 ○○ 소재 2○○호(○○동, ○○○○)의 매입임대주택(이하 ‘이 민원 주택’이라 한다)에 대하여 임대차계약을 체결한 신청인의 배우자인 이○○(이하 ‘이○○’이라 한다)이 2014. 10. 2. 사망함에 따라 신청인이 피신청인에게 이 민원 주택에 대한 임차권의 승계를 요구하였으나, 피신청인은 임대보증금(3,106,000원)에 관한 공동 상속의 권한을 가진 이○○의 전처(前妻) 자녀 3인의 동의서 또는 상속포기각서를 제출할 것을 요구하였고, 신청인은 이○○의 전처 자녀 3인과 연락이 단절된지 20년이 넘었으며, 어디에 거주하는지도 알 수 없어 동의서 또는 상속포기각서의 서류제출이 불가하다고 해명하였으나, 피신청인이 서류 제출을 하지 아니할 경우 신청인에게 임차권의 승계를 허용할 수 없다고 하는 것은 부당하니 임차권의 승계를 허용해 달라.

2. 피신청인의 주장

해당 주택의 계약자 사망으로 인한 배우자(신청인)의 계약자 명의 변경을 위해서는 ‘피상속인의 직계비속’을 상속인으로 제시하고 있는 ｢민법｣ 제1000조 제1항 제1호와, ‘배우자’를 ‘피상속인의 직계비속’과 동순위로 공동상속인으로 제시하고 있는 동법 제1003조 제1항에 따라, 상속권의 동순위인 사망자의 자녀들로부터의 보증금(금3,106,000원) 등에 대한 포기의사 확인을 위한 상속포기각서 등이 있어야 하며, 포기의사 확인 없이 공사에서 임의적으로 명의변경을 허용할 경우, 향후 사망자의 자녀들로부터 보증금 반환 요구 및 소송 등이 제기 될 수 있음에 따라 상속권자들의 포기의사 확인을 위한 관련 서류 없이 명의 변경을 하기는 어려우며, 명의변경이 되지 않아 계약 갱신이 불가할 경우, 해당 주택에 대한 계약을 해지 할 수밖에 없으며, 임대보증금은 공탁할 예정이다.

3. 사실 관계

가. 이 민원 주택은 매입임대주택으로 이○○이「국민기초생활보장법」제2조 제2호에 따른 수급자의 요건으로 이 민원 주택의 입주자로 선정되어 피신청인과 2014. 5. 8. 최초 임대차계약을 체결한 후 2014. 10. 1. 이 민원 주택에 입주하였다.

나. 이○○이 2014. 5. 8. 피신청인과 체결한 이 민원 주택의 임대차계약서에 따르면, 전용면적 31.32㎡, 주거공용면적 7.62㎡, 합계 38.94㎡인 이 민원 주택의 임대보증금은 3,106,000원이고, 월 임대료는 49,530원이며, 임대차계약기간은 2014. 10. 1.부터 2016. 9. 30.까지로 하는 임대차계약서에 날인할 당시 만75세의 이○○은 2014. 10. 2. 지병으로 사망하였다.

다. 신청인은 이○○과 1981. 4. 15. 혼인하여 자녀 1인이 출생하였고, 1984년 이혼하였다가 1988년 다시 이○○과 재혼하였으며, 가족관계증명서에 따르면 이○○과 그 전처(前妻) 사이에 출생한 자녀 3인이 등재되어 있다.

라. 피신청인은 2016. 6. 28. 신청인에게 계약갱신 기간이 도래하여 갱신안내문을 발송하였고, 2016. 7. 신청인은 계약자 사망에 따른 이 민원 주택에 대한 임차권의 승계에 필요한 구비서류 등에 대해 유선통화로 문의하였으며, 공사는 계약자 명의 변경을 위하여는 공동상속인인 이○○ 자녀의 상속포기각서를 제출하도록 안내하였고, 이에 신청인은 이○○의 전처 자녀 3인과 연락이 단절된지 20년이 넘었고, 어디에 거주하는지도 알 수 없어 서류제출이 불가하다고 해명하였으나, 피신청인은 상속권자들의 포기의사 확인을 위한 관련 서류 없이 명의 변경이 불가하다고 안내하였다.

마. 한편 신청인은 2016. 8. 8. 우리 위원회와의 유선 통화에 따르면, 임대보증금 중 이○○의 자녀 3인에 해당되는 금액을 이○○의 자녀 3인 명의로 관할 법원에 공탁할 수 있다는 의사를 밝혔다.

바. 신청인은 현재 만69세(1947년생)의 고령자로 경제활동을 하지 않아 월 소득이 없는 상태이며, 매월 지급받는 노령연금 200,000원과 신청인의 자녀로부터 부정기적으로 받는 약간의 금전으로 생계를 유지하고 있다라고 한다.

4. 판단

가.「공공주택특별법」제5조 제2항은 “공공주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은「주택법」,「건축법」및「주택임대차보호법」을 적용한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제49조의4는 “공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무·생업·질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.”라고 규정하고 있다.

나.「주택임대차보호법」제9조 제2항은 “임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.(이하생략)”라고 규정하고 있고,「민법」제997조는 “상속은 사망으로 인하여 개시된다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제1000조 제1항은 “상속에 있어서는 다음 순위로 상속인이 된다. 1. 피상속인의 직계비속, 2. 피상속인의 직계존속, 3.∼4. (생략)”하고 규정하고 있으며, 같은 법 제1003조 제1항은 “피상속인의 배우자는 제1000조제1항제1호와 제2호의 규정에 의한 상속인이 있는 경우에는 그 상속인과 동순위로 공동상속인이 되고 그 상속인이 없는 때에는 단독상속인이 된다”라고 규정하고 있고, 같은 법 제1005조는 “상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다. (이하 생략)”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제1006조는 “상속인이 수인인 때에는 상속재산은 그 공유로 한다.”라고 규정하고 있다.

다. 이○○과 임대차계약을 체결한 이 민원 주택에 대하여, 신청인에게 임차권을 승계해 달라는 신청에 대하여, 피신청인은 이○○이 사망하였으므로, 신청인이 임차권을 승계받기 위해서는 상속자의 동의서 또는 상속포기각서를 제출하여야 한다고 주장하나, ① 신청인이 1981년 이○○과 결혼한 배우자이며, 이○○이 이 민원 주택 입주할 당시 세대원(배우자)으로 함께 입주하여 거주해 온 점, ② 이○○의 자녀 4명 중 3명은 전처(前妻)의 자녀이며, 1984년 이○○과 이혼한 후, 1988년 다시 재혼(재결합)할 당시부터 이○○ 또는 신청인은 전처의 자녀(3명)들과 함께 거주하지 않았고, 가족으로서 유대감이 없어 오래전부터 연락이 단절된 채 살아온 점, ③ 이○○은 기초수급자 자격으로 이 민원 주택에 입주하였는데, 지병으로 사망하였고, 이○○의 배우자(妻)로 홀로 남은 신청인은 고령자로 경제활동이 할 수 없어 노령연금에 의존하는 상태이며, 스스로 주거공간을 마련할 만한 여력이 없어 보호가 필요한 사회적 취약계층에 해당하는 점, ④ 이 민원 주택의 임대보증금은 3,106,000원이고, 이들 자녀가 상속재산의 지분을 요구할 경우 신청인이 이를 변제하겠다고 하고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 이○○의 배우자인 신청인에게 이 민원 주택의 임차권을 승계해 주는 것이 바람직하다고 판단된다.

5. 결 론

그러므로, 이 민원 주택에 대한 임차권의 승계를 허용하여 달라는 신청인의 주장이 상당한 이유가 있다고 인정되므로,「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」제46조 제2항에 따라 피신청인에게 의견을 표명하기로 하여 주문과 같이 의결한다.

6. 제도개선여부

□ 제도개선필요  ■ 의견없음

7. 감사의뢰 여부

□ 감사의뢰 필요  ■ 의견없음

8. 전원위 상정대상 해당여부

□ 해당  □ 의견없음  ■ 소위원회 판단 필요